28 мая 2008 Архив
Давным-давно жил-был Король, который даровал всем жителям королевства деньги, чтобы они могли построить свой дом-крепость. Все остались довольны. Поместья создали обширные богатства по всему королевству. Увы, Королю нужно было содержать огромные армии, и королевская казна опустела. Тогда он обложил налогом каждое поместье. И королевство обеднело. Люди восстали в знак протеста. Король и его министры не знали, что и делать. Однажды в королевстве появилась добрая фея, которую звали Фанни (Fannie). "Я пришла выполнить одно ваше желание", сказала фея Фанни. "Одно желание! Мы ходим продолжать покупать дома", сказали люди. "Я исполню ваше желание", ответила фея Фанни. "У вас всегда будут деньги на покупку новых домов". И все жили долго и счастливо. Похоже на сказку, не правда ли? Но это не сказка. Образно это то, что произошло две недели назад с крупнейшим ипотечным кредитором Fannie Mae, который вдруг радикально поменял политику, ослабив стандарты кредитования, которые ужесточил в декабре прошлого года в ответ на увеличение числа дефолтов и проблем на ипотечном, жилищном рынках и рынке секьюритизированных займов.
Слабая государственная политика
В частности, Fannie сообщил, что теперь будет принимать ипотеки с коэффициентом кредит-стоимость обеспечения (LTV- loan-to-value ratio) до 97% по первичному жилью, рассчитанному на одну семью, даже в тех регионах, где цены на жилье падают. "Я даже не уверен, что это можно назвать государственной политикой", - говорит Майкл Карлайнер, независимый жилищный эксперт из Потомака, штат Мэриленд. "Fannie должен предоставлять ипотечные кредиты, но стандарты по андеррайтингу не должны понижаться до таких уровней". Только вдумайтесь: учитывая прошлогоднее падение цен до 10-15% в таких штатах, как Калифорния и Флорида (по данным Отдела надзора за предприятиями жилищной сферы, Ofheo - Office of Federal Housing Enterprise Oversight), и повсеместные ожидания дальнейшего падения цен на жилье, Fannie Mae снижает требования по первоначальным взносам, когда стоимость жилья в этих районах будет меньше стоимости кредита всего через каких-то пару месяцев?
Политический прессинг
Единственная причина для снижения стандартов - давление со стороны государства: со стороны Конгресса, коллег Fannie по жилищному сектору и общественных организаций собственников жилья. Одно дело, если бы Fannie была частной компанией и решила бы, что потенциальная прибыль оправдывает дополнительный риск. В этом случае это было бы дело акционеров. Fannie Mae и ее младшая сестра Freddie Mac находятся на спорной территории, будучи наполовину государственными, а наполовину частными компаниями. Будучи такими квази-государственными организациями, созданными банковским чартером федеральных органов США в целях обеспечения ликвидности на рынке ипотеки, Fannie и Freddie выигрывают за счет подразумеваемой гарантии государства (низкие ставки по кредитам) и статуса организации, не облагаемой налогами. В то же время такие преимущества только частично распространяются на собственников жилья. Остальное идет в счет их чистой прибыли. "Только организация, имеющая дело с Деньгами Других Людей, может осмелиться сделать нечто такое глупое со своим капиталом, что делает сейчас Fannie ", пишет один журналист. "В условиях серьезной нисходящей коррекции цен на жилье компания снижает стандарты кредитования и открывает кредитный шланг".
Государственная или частная?
Риск государственный, прибыли частные. Fannie оперативно представил все так, как будто такое изменение было оправдано. "Мы можем принять это новое общенациональное требование по предварительным платежам даже на рынках с падающими ценами на жилье, потому что наша новая автоматизированная модель оценки риска андеррайтеров DU Version 7.0 ограничит наслаивание рисков и оценит каждый заем более тщательно", говорит компания в своем заявлении. (Это модель, использующая информацию о заемщике и собственности, чтобы определить "жизнеспособность" займа). Неужели мы так ничему и не научились за последние два года? Мы по-прежнему пожинаем плоды нестрогих стандартов кредитования с вытекающими отсюда последствиями: растущим количеством невыполненных обязательств по ипотеке и лишений прав выкупа по закладным и падающими прибылями финансовых институтов.
Выровнять риск?
Поскольку Fannie и Freddie требуют от заемщиков, которые выделяют менее 20% на покупку жилья, приобретать ипотечную страховку, смягчение стандартов по коэффициенту "кредит-стоимость обеспечения" может оказаться спорным вопросом. Ипотечные страховые компании крайне неустойчивы из-за потерь и, скорее всего, не захотят или не смогут выписать страховку на кредиты с коэффициентом "кредит - стоимость обеспечения" в размере 97% в регионах с падающими ценами на жилье. Это может подтолкнуть Fannie к самострахованию, а, следовательно, к росту комиссий на приобретение и гарантию ипотек, как считают некоторые аналитики. На прошлой неделе Джеймс Локхарт, директор Ofheo, аплодировал решению Fannie "уравновесить" (цитата) стандарты кредитования по коэффициенту "кредит-стоимость обеспечения". При этом в том же самом выступлении он сказал, что Fannie и Freddie создали "большие риски для налогоплательщиков" и финансовой системы. Это бессмысленно, если это только, конечно, не сказка. Выравнивание требования по первоначальным взносам не компенсирует риск потерь.
Каролина Баум,
Агентство Bloomberg
/templates/new/dleimages/no_icon.gif (C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Слабая государственная политика
В частности, Fannie сообщил, что теперь будет принимать ипотеки с коэффициентом кредит-стоимость обеспечения (LTV- loan-to-value ratio) до 97% по первичному жилью, рассчитанному на одну семью, даже в тех регионах, где цены на жилье падают. "Я даже не уверен, что это можно назвать государственной политикой", - говорит Майкл Карлайнер, независимый жилищный эксперт из Потомака, штат Мэриленд. "Fannie должен предоставлять ипотечные кредиты, но стандарты по андеррайтингу не должны понижаться до таких уровней". Только вдумайтесь: учитывая прошлогоднее падение цен до 10-15% в таких штатах, как Калифорния и Флорида (по данным Отдела надзора за предприятиями жилищной сферы, Ofheo - Office of Federal Housing Enterprise Oversight), и повсеместные ожидания дальнейшего падения цен на жилье, Fannie Mae снижает требования по первоначальным взносам, когда стоимость жилья в этих районах будет меньше стоимости кредита всего через каких-то пару месяцев?
Политический прессинг
Единственная причина для снижения стандартов - давление со стороны государства: со стороны Конгресса, коллег Fannie по жилищному сектору и общественных организаций собственников жилья. Одно дело, если бы Fannie была частной компанией и решила бы, что потенциальная прибыль оправдывает дополнительный риск. В этом случае это было бы дело акционеров. Fannie Mae и ее младшая сестра Freddie Mac находятся на спорной территории, будучи наполовину государственными, а наполовину частными компаниями. Будучи такими квази-государственными организациями, созданными банковским чартером федеральных органов США в целях обеспечения ликвидности на рынке ипотеки, Fannie и Freddie выигрывают за счет подразумеваемой гарантии государства (низкие ставки по кредитам) и статуса организации, не облагаемой налогами. В то же время такие преимущества только частично распространяются на собственников жилья. Остальное идет в счет их чистой прибыли. "Только организация, имеющая дело с Деньгами Других Людей, может осмелиться сделать нечто такое глупое со своим капиталом, что делает сейчас Fannie ", пишет один журналист. "В условиях серьезной нисходящей коррекции цен на жилье компания снижает стандарты кредитования и открывает кредитный шланг".
Государственная или частная?
Риск государственный, прибыли частные. Fannie оперативно представил все так, как будто такое изменение было оправдано. "Мы можем принять это новое общенациональное требование по предварительным платежам даже на рынках с падающими ценами на жилье, потому что наша новая автоматизированная модель оценки риска андеррайтеров DU Version 7.0 ограничит наслаивание рисков и оценит каждый заем более тщательно", говорит компания в своем заявлении. (Это модель, использующая информацию о заемщике и собственности, чтобы определить "жизнеспособность" займа). Неужели мы так ничему и не научились за последние два года? Мы по-прежнему пожинаем плоды нестрогих стандартов кредитования с вытекающими отсюда последствиями: растущим количеством невыполненных обязательств по ипотеке и лишений прав выкупа по закладным и падающими прибылями финансовых институтов.
Выровнять риск?
Поскольку Fannie и Freddie требуют от заемщиков, которые выделяют менее 20% на покупку жилья, приобретать ипотечную страховку, смягчение стандартов по коэффициенту "кредит-стоимость обеспечения" может оказаться спорным вопросом. Ипотечные страховые компании крайне неустойчивы из-за потерь и, скорее всего, не захотят или не смогут выписать страховку на кредиты с коэффициентом "кредит - стоимость обеспечения" в размере 97% в регионах с падающими ценами на жилье. Это может подтолкнуть Fannie к самострахованию, а, следовательно, к росту комиссий на приобретение и гарантию ипотек, как считают некоторые аналитики. На прошлой неделе Джеймс Локхарт, директор Ofheo, аплодировал решению Fannie "уравновесить" (цитата) стандарты кредитования по коэффициенту "кредит-стоимость обеспечения". При этом в том же самом выступлении он сказал, что Fannie и Freddie создали "большие риски для налогоплательщиков" и финансовой системы. Это бессмысленно, если это только, конечно, не сказка. Выравнивание требования по первоначальным взносам не компенсирует риск потерь.
Каролина Баум,
Агентство Bloomberg
/templates/new/dleimages/no_icon.gif (C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter