Рябов Павел Живой журнал | Обзор рынка | Особое мнение

Про рынок недвижимости в США

5 сентября 2013  Источник / http://spydell.livejournal.com/
Эти фальсификаторы реальности рисуют искаженную картину действительности, поэтому простым людям, не погруженным в адовый котел, сложно понять, что происходит на самом деле. По счастливой случайности census разбанили ночью доступ к их сайту, правда потом снова забанили, но за тот короткий промежуток времени удалось несколько прояснить картину Эти фальсификаторы реальности рисуют искаженную картину действительности, поэтому простым людям, не погруженным в адовый котел, сложно понять, что происходит на самом деле. По счастливой случайности census разбанили ночью доступ к их сайту, правда потом снова забанили, но за тот короткий промежуток времени удалось несколько прояснить картину.

Сейчас в США немногим более 30% от всего жилого фонда сдается в аренду. Это ниже уровня, который наблюдался в период с 1965 по 1995 года (32.2%), но заметно выше того, что было до ипотечного кризиса. Тенденция резко изменилась с середины 2007 года, когда было зафиксировано рекордно низкое соотношение – около 27%. До этого в течение 12 лет (с 1995 по 2007) количество арендных домов снижалась.

Про рынок недвижимости в США


Все это происходило на фоне резко роста доли домов в собственности для проживания – результат бурного развития ипотечного кредитования и доступности жилья (90-2006 года), в том числе за счет сабпрайм ипотеки. Теперь упали до исторических минимумов - часть домов выставлена на аренду, а часть в подвешенном состоянии

Про рынок недвижимости в США


Но в начале 21 века начала зарождаться национальная идея ипотечного спекулирования. Покупка дома для перепродажи. Недвижимость стала инвестиционным продуктом, как для собственников через продажу по более высоким ценам, так и для кредиторов с целью дальнейшей секьюритизации кредитов и распределения рисков по системе.

Про рынок недвижимости в США


Ипотечными трастами, инвестфондами и более мелкими спекулянтами скупались целые города для перепродажи. Дальнейшая история этого креатива известна. Но на графике это отображается, как снижение количества вакантного жилья в период с 2007 по 2013 года.

Почему снижение не столь существенное?Это из-за большого количества недвижимости, которая была выставлена банками на реализацию у обанкротившихся заемщиков.

Жилой фонд оценивается в 132 млн домов. В этом плане интересно проследить за динамикой населения и роста жилого фонда. Берется все население США.

Про рынок недвижимости в США


В целом высокая корреляция.

Теперь количество жителей на один дом.

Про рынок недвижимости в США


Удивительно то, что количество жителей на один дом не меняется 25 лет.

Но зато не удивительно, а вполне логично, что именно с 90-х годов началось развитие MBS продуктов, сабпрайм кредитов и прочей самодеятельности, что позволяло выдавать кредиты нищим латиносам, только что приехавшим из Мексики, безработным черным, да и просто гопникам, имеющих в залоге банку пива и чупа чупс. Все для воплощения американской мечты! ) Хотя большая часть латиносов и черных обычно живут в многосемейных домах.

Собственно, в условиях насыщения рынка и высокой обеспеченности жильем, именно либерализация ипотечного кредитования с мягкими стандартами выдачи кредита позволяли недвижимости продолжать расширяться еще почти 15 лет с 90-х по 2006 года. Когда коренное население, средний класс более ли менее обосновались, то чтобы поддержать спрос на новое жилье необходимо было дать возможность покупать дома для бедных – так и возник сабпрайм.

На том графике ясно, почему сабпрайм возник именно с 90-х – для поддержания роста строительного рынка и ипотечного кредитования в период насыщения. Так же из представленной информации становится понятно, что в реальных условиях предел обеспеченности жильем для экономики формируется при 2.33 жителя на один дом.

А из этого основной вывод. В текущих условиях рост кредитования и строительства может быть только при росте населения. Ок, растет ли строительство новых домов (данные по август 2013)?

Про рынок недвижимости в США


Не особо, прямо скажу. Отскок дохлой кошки, даже не серьезно.

Текущие завершенное строительство новых домов – это во многом замещение выбывающего жилья, т.е. либо ветхого - старого, либо то, что идет под снос по разным причинам. Для дальнейшего расширения рынка просто нет необходимости.

Расширение может происходить по многим причинам
1. Снижение затоваренности рынка (снижение предложения), которое выражается в падении количества вакантных домов при росте населения. Единственный реалистичный триггер, но который имеет существенную инерцию и реализуется с большими лагами через много лет.
2. Рост инвестиционного спроса. Покупка недвижимости, как инвестиционного актива. Актуально только в момент роста цен при психологии «устойчивого восходящего тренда», т.е. когда инвесторы уверены в том, что рост цен долгосрочен, стабилен и постоянен.
3. Дома для нищих. Возврат к практике сабпрайм кредитования. Что пока лимитируется банками, учитывая печальный опыт прошлых лет.
4. Рост обеспеченности жильем в расчет на одного человека
Второй и третий фактор работали в период с середины 90-х по 2006 года. 4 фактор работал в период с 40-х годов по 1985. А что остается сейчас? Только первый фактор.

Еще раз к вопросу обеспеченности.

Сейчас средний проданный дом имеет площадь на 45% большую, чем 40-50 лет назад.
Добавить к этому факту, что количество жителей на один дом сократилось почти на 30%, то из этого следует, что среднестатистическая семья в расчет на одного человека имеет площади до 90% больше, чем 40-50 лет назад и дальнейшие расширение теряет смысл. Под 100 метров на человека это много или мало? )) В таблице, чтобы перевести в кв.м, то раздели на 10.7

Про рынок недвижимости в США


Вообще по норме около 6-8% жилья покупается за кэш в США, причем речь идет о дорогостоящем жилье, в том числе премиум класса, на которое приходится до 80% всех покупок за кэш. В итоге основная масса – среднестатистический дом покупает либо за заемные деньги, либо по всяким гос.программам, либо переселение и прочее.

Про рынок недвижимости в США


Сейчас доля покупок за кэш повысилась в процентном отношении с 6-8% до 11-12%, но абсолютные покупки сократились почти в 2 раза с 116 тыс домов до 53.

Если эти деятели в США не совсем дураки, то должны прекрасно понимать, что ожидания возвращения рынка недвижимости США на траекторию бурного расширения весьма нереалистичны по причине высокой обеспеченности жильем. И этот фактор начал действовать не в 2006, а в начале 80-х. Просто был устранен раздуванием ипотечного пузяря и эскалацией спекулятивного безумия + слишком мягкие стандарты выдачи всем, кому попало – за что и поплатились.

Нет и не будет возврата на темпы в 1600-2000 тыс домов в год, что бы они там не говорили и какие бы QE не запускали. Сейчас речь идет о коэффициенте замещения, проще говоря поддержке существующей инфраструктуры (строят столько, сколько сносят) при незначительном росте жилого фонда за счет прироста населения.

При полном или частичном использовании материалов - ссылка обязательна http://elitetrader.ru/index.php?newsid=192281. Присылайте свои материалы для публикации на сайте. Об использовании информации. Реклама на сайте