Восстанавливается ли жилая недвижимость?
Недавно я опубликовал статью о рынке коммерческой недвижимости:
«Восстанавливается ли коммерческая недвижимость?» В этой статье я рассмотрю жилую недвижимость.
Трудно прогнозировать дно на рынке жилья из-за «теневого» рынка, а также государственных и правовых вопросов, которые мешают изъятию залоговой недвижимости.
Хотя некоторые рынки укрепляются, а продажи заложенного имущества сокращаются, ещё есть
это:Служба обработки кредитных документов (СОКД) отслеживает 40 млн. ипотечных кредитов в стране. По данным предварительного ипотечного доклада СОКД, у 9,22% этих кредитов задержка платежей составляет более 30 дней. 6.984.885 кредитов — долгосрочные. Сообщается, что изъятия заложенного имущества впервые упали в годовом выражении с 2006 года. «В январе 2009 года процент серьёзно просроченных кредитов, которые за шесть месяцев до этого были текущими, достиг 2,92%, по сравнению с 1,65% в августе 2010 года».
В данных, опубликованных
Доктором Пузырь в Недвижимости, цитируется «CoreLogic», которая отмечает, что 11 млн. домов в США «под водой» (стоят меньше, чем ипотека по ним прим. elitetrader.ru). В других статьях говорится, что 25% всех ипотечных кредитов «под водой». Доктор Пузырь в Недвижимости приводит следующий график, показывающий распределение отрицательного собственного капитала среди этих 11 миллионов:
С другой стороны уравнения, продажи заложенного имущества падают. СОКД сообщала, что «августовский уровень задержки выплат по ипотечным кредитам в США упал с прошлого года на 5,1% ...» Об этом свидетельствуют и другие данные:
«CoreLogic» заявила, что продажи, вызванные налоговым кредитом, помогли в июне снизить продажи проблемных активов до семимесячного минимума, но доля проблемных продаж, как ожидается, вернётся к предыдущему уровню в ближайшие месяцы, согласно первому отчёту фирмы «Тенденции жилищного и ипотечного рынков США». Выходящий два раза в месяц отчёт будет отслеживать продажи жилья, оценку, отрицательный собственный капитал и деятельность по взысканию имущества. В июне доля проблемных продаж упала до 24% от общего объёма продаж, по сравнению с пиком в 35% в начале 2009 года, согласно «CoreLogic».…
"С пика продаж жилья в 2005 году продажи непроблемных активов резко снизились, и прослеживается чёткая связь между снижением непроблемных продаж и уровнем отрицательного собственного капитала".
Фирмы сказала, что непроблемные продажи упали почти в два раза больше в районах с высоким уровнем отрицательного капитала по сравнению с районами с низким уровнем отрицательного капитала.
Лас-Вегасе с 61% и Риверсайд, штат Калифорния, с 59% продолжают возглавлять список проблемных продаж на 25 крупнейших столичных рынках, согласно данным «CoreLogic». Феникс, Сакраменто, штат Калифорния, и Орландо, штат Флорида, — ещё одни рынки, где на проблемные продажи приходится более 50% продаж жилья.
Кроме того,
«RealtyTrac» сообщает:Заявки на изъятие недвижимости в августе снизились на 5% по сравнению с предыдущим годом, падение третий месяц подряд.
В последний раз заявки на изъятие росли в мае на 1%, когда 322.920 объектов недвижимости получили либо уведомление о невыполнении обязательств, либо о запланированном аукционе, либо о возврате недвижимости банку. С тех пор, объём изъятий снизился в июне на 6,9% и в июле на 10%.…
"На переднем крае серьёзно просроченные кредиты переходят в разряд предназначенных к изъятию необычно медленно, в то время как на заднем крае длинный список объектов недвижимости, уже предназначенных к изъятию, движется к REO устойчивым потоком, а не наводнением — по-видимому, чтобы предотвратить дальнейшую эрозию цен на жильё", — сказал Джеймс Саккачио, генеральный директор «RealtyTrac».
Количество уведомлений во Флориде упало с прошлого года на 46%, но по-прежнему занимает второе место по уровню изъятия недвижимости в стране. В Аризоне один из 165 объектов находится в стадии изъятия, третий уровень по стране. Изъятия в Калифорнии составляли в августе 20% от общенационального показателя с более чем 69000 объектами, получившими уведомление об изъятии, за месяц. Это снижение на 9% по сравнению с прошлым годом.
Эти данные поступили до новости о том, что банки, например, «BofA», приостанавливают изъятие ипотеки в целях изучения достоверности документации. Адвокаты коллективных исков на этом сделают карьеру. Никто не любит банки (как, например, в «Банк забрал мой дом.»). Но это не меняет
основной реальности рынка.
Один из 10 ипотечных кредитов в 100 крупнейших столичных областях серьёзно отставал от графика платежей по состоянию на март 2010 года, согласно исследованию, проведённому некоммерческим Центром жилищной политики.
Работая с Корпорацией Поддержки Местных инициатив и Институтом Города, они собрали и проанализированы данные о задержке платежей в 366 городских районах США. Серьёзно неуплаченные ипотечные кредиты отстают от графика выплат на 90 с лишним дней или находятся в стадии изъятия. По данным исследования, 10,2% всех ипотечных кредитов в топ-100 населенных пунктов находятся в этой категории, по сравнению с 7,7% в марте 2009 года.
В соответствии с этим последним исследованием, тяжесть невыплат широко варьируется по стране. В Остин, штат Техас, в марте была самая низкая доля серьёзно неуплаченной ипотеки, равная 4,4%, в то время как у Майами 26% ипотечных кредитов серьёзно отставали от графика выплат.
Как говорит нам предыдущий абзац, всё зависит от того, где вы находитесь. Если вы в Майами, Фениксе, Лас-Вегасе или во Внутренней империи (пустынные округа Калифорнии: Риверсайд, Сан-Бернардино, Империал), то избыточное предложение домов до сих пор не достигло нуля. Но я думаю, что это меняется. Подробнее об этом позже.
Другая реальность состоит в том, что
продажи растут:Индекс Национальной ассоциации риэлторов ожидающих завершения продаж домов на вторичном рынке вырос в августе на 4,3% до 82,3, заявила промышленная группа в понедельник. Экономисты, опрошенные «Dow Jones Newswires», предсказали, что ожидающие завершения продажи домов вырастут в августе на 3,8%. В годовом исчислении индекс ожидающих завершения продаж был на 20,1% ниже его уровня в 103 в августе 2009 года.
Цены на жильё росли в июле четвёртый месяц подряд, но более медленными темпами, чем в предыдущие месяцы, и они могут начать снова падать, поскольку истечение срока действия правительственной программы по стимулированию покупки домов затормозило продажи.
Индекс SnP/Case-Shiller цен на дома в 20 городах вырос в июле на 0,6% по сравнению с предыдущим месяцем и на 3,2% по сравнению с годом ранее. Это шестой подряд месяц роста цен по сравнению с тем же месяцем годом ранее, что является важным показателем в отрасли, где продажи резко меняются в зависимости от времени года.
Индекс основан на трехмесячной скользящей средней, и аналитики отметили, что в мае и июне цена выросла больше, чем в июле.
Опять же, посмотрите на этот график, который показывает, как представляется, резкий рост цен, но при этом годовой индекс вырос по сравнению с предыдущим годом всего лишь на 3,2%.
В приведённой ниже таблице чётко видно, где происходит активность. Как вы можете видеть, в прибрежной Калифорнии всё хорошо. Люди по-прежнему хотят там жить, и там вращается много денег. Небольшая часть денег, поступающая на рынок прибрежной Калифорнии, идёт от спекулянтов, которые установили минимальную цену на рынке изъятия недвижимости. Это приводит к конкуренции среди домов, и цены растут, привлекая других покупателей, которые думают, что мы достигли дна.
Но так не везде.
Ситуация
меняется и на бедных рынках:Вицерой, шикарный комплекс кондоминиумов в центре Майами, создаёт впечатление, что в
Соединённых Штатах идёт второй бум недвижимости. Офис продаж странно оживлён. Покупатели гудят о гламурных квартирах — по дизайну хипового законодателя вкусов Келли Веарстлер — и их удобствах на уровне отеля: барах у бассейна, ежедневной уборке и еде от знаменитого шеф-повара, подающейся в комнаты.
С января 262 из 372 квартир Вицерой были проданы. Но есть особенность: почти 90 процентов покупателей составляют иностранцы. И все они оплатили наличными.
История Вицерой повторяется по всей Майами. Индивидуальные
инвесторы из Аргентины, Канады, Колумбии, Франции, Израиля, Италии, Норвегии и Венесуэлы роем стекаются в офисы по продаже города, чтобы поучавствовать в том, что они считают одной из величайших пожарных продаж недвижимости в истории США.
В этом есть два фактора. Первый — низкие цены. Второй — дешёвый доллар. Например, канадский доллар находится на уровне паритета с USD:
Для иностранцев с наличными сделки могут принести прибыль с самого первого дня. Джим Чыонг, 38-летний менеджер по продажам «Novartis» из Торонто, покупает трёхкомнатные квартиры [в Фениксе] в районах с низким уровнем преступлности меньше чем за 40.000 долл. [$50sf]. Он выбирает только те квартиры, где уже есть арендаторы. После оплаты ассоциации сборов и налогов, он получает 300 долл. в месяц, до вычета налогов, с каждой. Сделки в настоящее время легко заключить, благодаря коттеджной отрасли, которая доросла до того, что может управлять практически любым объектом для иностранных покупателей, вплоть до выбивания с арендаторов месячной платы.
Другая часть данных, за которыми стоит следить, — это статус RMBS от Alt-A и субстандартных ипотечных кредитов.
«Moody этих жилых ипотечных ценных бумаг на десятки миллиардов долларов:
Более низкие рейтинги связаны с быстрым ухудшением доходности ипотечных пулов, на которых основываются ценные бумаги, в сочетании с макроэкономическими условиями, которые остаются под давлением, согласно «Moody's». В феврале рейтинговое агентство обновило прогноз потерь по Alt-A и субстандартным ипотечным пулам, выпущенным в 2005-2007 годах.
Только из урожая 2005 года «Moody's» оценила более 5600 траншей MBS и обновила рейтинги почти 2000 траншей уже этого года, поставив ещё 119 на пересмотр для возможного понижения.
«Moody's» также в настоящее время ожидает, что цены на жильё будут продолжать снижаться до третьего квартала 2011 года, как сказали аналитики в самом последнем отчёте структурного финансового продразделения фирмы «ResiLandscape». Агентство ранее ожидало, что цены на жильё стабилизируются в первом квартале следующего года.
Вы должны понимать, что «Moody's» было замечательно просчиталось, наряду с «SnP» и «Fitch», при оценке этих ценных бумаг в первую очередь.
Все это касается спроса и предложения. Я думал, что наконец дела по пути изъятия недвижимости шли хорошо, несмотря на HAMP, HARP и
правовые вопросы, которые затягивали процесс. А потом прошлой неделе разразился
скандал с автоматическим подписанием в «BofA», когда они приостановили изъятия. «MAC Home Mortgage, Inc.», подразделение «Ally Financial Inc.», и подразделение по домашним кредитам «J.P. Mortgage Chase & Co.» последовали их примеру.
Это вызовет на рынке сокращение количества домов. Айви Зельман ожидает в 4 квартале 2010 года
большое снижение цен. Существует мнение, что во Флориде это сократит предложение на 15%.
Все это только отсрочит неизбежное. Я даже читаю
статьи в основных газетах, которые соглашаются со мной в том, что:
Но экономисты говорят, что задержки препятствуют восстановлению рынка жилья в США.
Они утверждают, что лучший способ исцелить рынок — это позволить банкам быстро изъять недвижимость, что позволит перепродать дома по более низким ценам платежеспособным заемщикам. Это очистит рынок и поможет стабилизации цен.
«Если теперь иъятия резко затормозятся, с точки зрения месячного предложения, то количество времени, которое потребуется, чтобы разобраться со всем этим, увеличится,» — сказал Сэм Хатер, старший экономист «CoreLogic», фирмы, занимающейся исследованиями недвижимости.
И, даже из
«New York Times»!:Некоторые экономисты и аналитики в настоящее время призывают к некоторой шоковой терапии, которая бы значительно увеличила выгоды для будущих домовладельцев: Пусть рынок жилья обвалится.
Когда цены будут ниже, утверждают эти эксперты, покупатели придут толпами, создавая неуловимую стабильность, пытаясь достичь которую правительство потратило миллиарды.
«Рынок жилья должен вернуться к разумным уровням», — сказал Энтони Б. Сандерс, профессор финансов недвижимости в университете Джорджа Мейсона. «Если мы будем продолжать пытаться стимулировать рынок, то это будет определением безумия».
Можно только гадать, почему эта рецессия длится так долго, а безработица остаётся столь высокой. Правительство сделало всё возможное, чтобы задержать корректирующие рыночные силы в неудачной попытке улучшить ситуацию. Они не смогли по всем фронтам, и теперь коллеги-демократы даже атакуют администрацию Обамы (хотя он человек Клинтона):
«Администрация сделал ставку на то, что рост экономики решит жилищную проблему, и теперь у них закончились фишки», — говорит Говард Глейзер, бывший жилищный чиновник администрации Клинтона, имеющий тесные связи с политиками в администрации. «Они глубоко обеспокоены и не знают, что делать.»
Конечно, мы все это знаем.
Итог для рынке жилья?
Области, где идёт укрепление, будут продолжать укрепляться. Мы ещё не достигли дна на проблемных рынках, и хотя приостановление изъятия может вызвать временный рост цен, цены замрут или продолжат снижаться (в зависимости от того, где вы находитесь) до тех пор, пока мы не разберёмся с плохими кредитами. К сожалению, это может занять некоторое время. Я смотрю на экономику в целом, чтобы сделать прогноз, потому что прилив поможет многим владельцам домов с плохим финансовым положением, но которые не хотят переезжать. Я вижу впереди стагнацию, так что может пройти несколько лет, прежде чем слабые рынки жилья развернутся.
