25 марта 2016 Живой журнал Нальгин Андрей
Пока что инвесторы в московское жильё с тоской вспоминают минувшие дни. И с гневом смотрят на застройщиков, которые, несмотря на кризис, наращивают предложение квадратных метров. По всем законам рынка, это снижает цены. Поначалу на первичное жильё, а там и вторичка подтягивается.
По данным Росстата, средняя цена 1 кв. м в новостройке в третьем квартале 2015 г. составила 51,7 тыс. руб., что на 1,6% меньше, чем в первом. Это в среднем по стране. А если говорить о Москве, то в четвёртом квартале 2015 застройщики снизили цены на 10% в годовом исчислении. И теперь метр в свежепостроенной железобетонной коробке оценивается ужасно дёшево - менее 200 тыс. руб в готовом жилье.
Для любителей точности - 190 тыс. 319 руб. Практически халява, особенно если пересчитать в доллары.
Но, может быть, всё скоро изменится?
Технически, предпосылки есть. Пять крупнейших застройщиков России снизили ввод многоквартирного жилья в 2015 году по сравнению с 2014 годом на 21%. При этом общий объём ввода жилья в России, по данным Росстата, также оказался чуть меньше, чем годом ранее.
Правда, пока совокупное снижение чисто символическое - на 0,5%. Долю федеральных грандов на локальных рынках расхватывают местные игроки. И они вынуждены идти нам уступки покупателям, поскольку не обладают столь же солидным запасом финансовой прочности.
Однако, сильно демпинговать застройщикам не позволяют кредитующие их банки, а также фискальные органы. Банкиры обычно устанавливают ограничение по минимальной цене - или за каждую квартиру, или в среднем за месяц по объекту. Кроме того, у агрессивно снижающих цены компаний могут возникнуть проблемы с налоговиками: никто не отменял ст. 40 НК РФ, согласно которой один и тот же товар не может разниться по цене более чем на 20%.
Наконец, по многим объектам цены снижать уже некуда. Например, себестоимость метра в ЖК «Новый Зеленоград» - 60–70 тыс. руб., а продаются квартиры по 75–80 тыс. руб. за кв. м. То есть прибыль девелопера составляет менее 15%. И это сейчас считается неплохим показателем, тогда как два года назад новые проекты даже не рассматривались, если маржа ожидалась ниже 30%
Так когда же можно ожидать снижения объёмов нового строительства и, соответственно, если не роста, то хотя бы стабилизации цен на первичном рынке?
Про первую часть вопроса участники рынка высказываются осторожно. По их мнению, в 2016–2017 гг. существенного сокращения ввода жилья не произойдёт, и в лучшем случае нынешний кризис отразится на показателях 2018 года. А пока, например, в столице продолжат реализовываться проекты по строительству домов в бывших промзонах. Там застройщики несколько лет готовили площадки, и не начать работы прямо сейчас они не могут — оттягивать начало продаж ещё дальше было бы экономически невыгодно.
Про цены же всё писано вилами по воде. Например, известные медведи из «ИРН-Консалтинг» прогнозируют, что метр в новостройках между ТТК и МКАД к концу 2016 г. подешевеет до 185 тыс. руб., а в 2017 г. — до 160 тыс. руб, и только в 2018-м можно будет говорить о стабилизации/росте. С другой стороны, застройщики видят выход в удешевлении цены квартиры за счёт её метража. Не случайно в рекламе само понятие цены за квадрат уже не эксплуатируется, вместо неё показывается конечная стоимость всего объекта. При таком раскладе ценник на метр, на который к тому же влияет удорожание стройматериалов и техники, опускаться не будет и может даже начать расти.
Но произойдёт этот рост не в нынешнем году, по всей видимости.
А на вторичном рынке Москвы ценовая ситуация пока выглядит так.
/ (C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
По данным Росстата, средняя цена 1 кв. м в новостройке в третьем квартале 2015 г. составила 51,7 тыс. руб., что на 1,6% меньше, чем в первом. Это в среднем по стране. А если говорить о Москве, то в четвёртом квартале 2015 застройщики снизили цены на 10% в годовом исчислении. И теперь метр в свежепостроенной железобетонной коробке оценивается ужасно дёшево - менее 200 тыс. руб в готовом жилье.
Для любителей точности - 190 тыс. 319 руб. Практически халява, особенно если пересчитать в доллары.
Но, может быть, всё скоро изменится?
Технически, предпосылки есть. Пять крупнейших застройщиков России снизили ввод многоквартирного жилья в 2015 году по сравнению с 2014 годом на 21%. При этом общий объём ввода жилья в России, по данным Росстата, также оказался чуть меньше, чем годом ранее.
Правда, пока совокупное снижение чисто символическое - на 0,5%. Долю федеральных грандов на локальных рынках расхватывают местные игроки. И они вынуждены идти нам уступки покупателям, поскольку не обладают столь же солидным запасом финансовой прочности.
Однако, сильно демпинговать застройщикам не позволяют кредитующие их банки, а также фискальные органы. Банкиры обычно устанавливают ограничение по минимальной цене - или за каждую квартиру, или в среднем за месяц по объекту. Кроме того, у агрессивно снижающих цены компаний могут возникнуть проблемы с налоговиками: никто не отменял ст. 40 НК РФ, согласно которой один и тот же товар не может разниться по цене более чем на 20%.
Наконец, по многим объектам цены снижать уже некуда. Например, себестоимость метра в ЖК «Новый Зеленоград» - 60–70 тыс. руб., а продаются квартиры по 75–80 тыс. руб. за кв. м. То есть прибыль девелопера составляет менее 15%. И это сейчас считается неплохим показателем, тогда как два года назад новые проекты даже не рассматривались, если маржа ожидалась ниже 30%
Так когда же можно ожидать снижения объёмов нового строительства и, соответственно, если не роста, то хотя бы стабилизации цен на первичном рынке?
Про первую часть вопроса участники рынка высказываются осторожно. По их мнению, в 2016–2017 гг. существенного сокращения ввода жилья не произойдёт, и в лучшем случае нынешний кризис отразится на показателях 2018 года. А пока, например, в столице продолжат реализовываться проекты по строительству домов в бывших промзонах. Там застройщики несколько лет готовили площадки, и не начать работы прямо сейчас они не могут — оттягивать начало продаж ещё дальше было бы экономически невыгодно.
Про цены же всё писано вилами по воде. Например, известные медведи из «ИРН-Консалтинг» прогнозируют, что метр в новостройках между ТТК и МКАД к концу 2016 г. подешевеет до 185 тыс. руб., а в 2017 г. — до 160 тыс. руб, и только в 2018-м можно будет говорить о стабилизации/росте. С другой стороны, застройщики видят выход в удешевлении цены квартиры за счёт её метража. Не случайно в рекламе само понятие цены за квадрат уже не эксплуатируется, вместо неё показывается конечная стоимость всего объекта. При таком раскладе ценник на метр, на который к тому же влияет удорожание стройматериалов и техники, опускаться не будет и может даже начать расти.
Но произойдёт этот рост не в нынешнем году, по всей видимости.
А на вторичном рынке Москвы ценовая ситуация пока выглядит так.
/ (C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter