Иконников Денис QB Finance | Облигации | Главное

Влияние американских казначейских облигаций на REIT

2 января 2017  Источник http://www.qbfin.ru/

C момента победы Дональда Трампа на выборах президента США доходность 10-летних казначейских облигаций выросла на треть и 29 декабря 2016 года составила 2,48% против 1,86% 8 ноября 2016 года. За ними с небольшим опозданием поднялась доходность и краткосрочных казначейских облигаций. Рост доходности по казначейским облигациям приводит к падению стоимости REIT, при этом, доходность фондов возрастает, что повышает их привлекательность среди инвесторов, придерживающихся консервативных и средневзвешенных стратегий.

Для сравнения влияния американских казначейских облигаций на REIT были использованы 2-летние и 10-летние казначейские облигации, а также самый популярный индекс REIT – NAREIT Index. Индекс NAREIT показывает высокую отрицательную корреляцию с 2-летними и 10-летними казначейскими облигациями США: с 1976 по 2016 годы корреляция составила -0,75 и - 0,78, соответственно. Таким образом, при росте доходности казначейских облигаций, падает индекс NAREIT, и наоборот.

Индекс NAREIT (пунктов) и доходность 2-летних и 10-летних казначейских облигаций США (%) Источник: National Association of Real Estate Investment Trusts, Board of Governors of the Federal Reserve System (US)

Влияние американских казначейских облигаций на REIT


На доходность облигаций влияет ставка ФРС США, при росте которой увеличивается доходность по облигациям, и наоборот. Обычно 10-летние казначейские облигации более чувствительны к изменениям ставки, чем 2-летние, однако иногда данное правило нарушается, что часто является сигналом приближающегося кризиса, как это было в 2000 и 2008 годах в США. В настоящее время данного нарушения не наблюдается. Как и ожидалось, 14 декабря 2016 года ФРС США повысила ключевую ставку, что вызвало падение индекса NAREIT. Данная тенденция может продолжиться в 2017 году, поскольку ФРС США объявила о том, что может трижды повысить ставку в 2017 году. На дальнейшее повышение ставки указывают рекордно низкий уровень безработицы в ноябре 2016 года в 4,6%, а также ежемесячно растущая инфляция с октября 2015 года, которая в ноябре 2016 года составила 1,7% г/г. Помимо этого, росту доходности облигаций в настоящее время способствуют планы Трампа по крупномасштабным инфраструктурным инвестициям: участники рынка предполагают, что реализация инфраструктурных проектов будет финансироваться путем выпуска долгосрочных казначейских облигаций.

Поскольку более 90% дохода REIT выплачивают в виде дивидендов, то необходимо сравнить их доходность с доходностью казначейских облигаций. Рассматриваемый период ограничен новым тысячелетием.

Сравнение дивидендной доходности NAREIT и доходности по облигациям, % Источник: National Association of Real Estate Investment Trusts, Board of Governors of the Federal Reserve System (US), расчет QBF

Влияние американских казначейских облигаций на REIT


Существует спред между дивидендной доходностью REIT и доходностью безрисковых 10- летних казначейских облигаций. В среднем с 2000 года спред составлял 1,85 п.п., что можно условно назвать «премией за риск». Тем не менее были периоды, когда спред между этими двумя индикаторами был отрицательным, как в 2007 году. Это было связано с тем, что доходность по краткосрочным казначейским облигациям была выше, чем доходность по долгосрочным казначейским облигациям. REIT, по сути, представляет собой бесконечный денежный поток, который «длиннее» 10-летних казначейских облигаций. Таким образом, если краткосрочные ставки выше или равны долгосрочным, то доходность REIT будет ниже долгосрочных ставок.

В настоящее время спред между краткосрочными и долгосрочными облигациями сохраняется, в связи с чем дивидендная доходность REIT выше казначейских облигаций. Поскольку доходность по 2-летним облигациям не превышает доходность по 10-летним облигациям, то индекс NAREIT не растет, как в 2007 году, а падает в условиях повышения доходности по 10-летним облигациям. Таким образом, если спред между доходностью REIT и облигациями отрицательный, то можно говорить о переоцененности REIT, а если спред существенно положительный, как в 2003 году, то можно говорить о недооцененности REIT. По состоянию на ноябрь 2016 года спред находится на уровне 1,85%, что соответствует среднему уровню за период 2000-2016 годов. Это свидетельствует о том, что данный сектор справедливо оценен рынком.

В среднесрочной перспективе, если ФРС США будет существенно повышать ставку, то доходность по краткосрочным казначейским облигациям будет расти. Однако не ожидается, что она превысит доходность по 10-летним казначейским облигациям, поскольку участники рынка предполагают, что реализация инфраструктурных проектов будет финансироваться путем выпуска долгосрочных облигаций, что повысит доходность 10-летних казначейских облигаций. Таким образом, сценария 2007 года не предвидится, в связи с чем индекс NAREIT будет падать в условиях повышения доходности по 10-летним казначейским облигациям, что в свою очередь приведет к росту дивидендной доходности REIT, и спред между казначейскими облигациями и дивидендной доходностью REIT сохранится на справедливом уровне. С учетом этого, в среднесрочной перспективе вложения в REIT могут рассматриваться инвестиционно привлекательными.
При полном или частичном использовании материалов в интернете обязательно должно сопровождаться гиперссылкой на сайт. Об использовании информации.