12 января 2017 БКС Экспресс
Еще недавно среди широких слоев населения одним из главных способов инвестирования денежных средств, а также дополнительного или основного заработка, считалась покупка квартиры и сдача её в аренду. И не удивительно, ведь с 2000 по 2008 г. рост рублевых цен на жилую недвижимость составлял в среднем 20-30% в год, значительно опережая доходность депозитов в банках. Поднималась и ставка аренды, а спрос на неё был стабильным. Но мало кто задумывался о причинах подобного бума на рынке недвижимости. Таких причин было две: низкая база посткризисного 1999 года и продолжительное повышение сырьевого рынка, вызвавшее в России существенный рост уровня жизни и потребительского спроса, что спровоцировало сильный подъем во всех секторах экономики и сферах жизни, в том числе и на рынке жилья.
Однако у любого роста есть свои пределы. Так случилось и с недвижимостью: когда цены на московские квартиры догнали аналогичные предложения в крупных городах мира, зарубежная недвижимость стала всерьёз конкурировать с российской, и зачастую выбор был не в пользу последней. Но сложившаяся на тот момент ситуация представляла собой всего лишь рыночный уровень, который препятствовал дальнейшему росту, но не мог стать причиной обвала, такой причиной стал кризис 2008 года. Именно те факторы, которые гнали цену квадратного метра вверх (высокие сырьевые доходы, вызвавшие рост благосостояния потребителей), привели и к первому серьёзному потрясению на этом рынке. За 2009-й год индекс цен на жильё в Москве упал на 30-40% (из расчета за 1 кв. м. в рублях). Арендная плата испытала сопоставимое падение. В остальных крупных российских городах произошло аналогичное снижение, однако, его минимум был сдвинут к началу 2011 года.
Далее мы наблюдали восстановление рынка жилья, которому способствовал подъем экономической активности, вызванный, в свою очередь, восстановлением цен на нефть к докризисным уровням. В 2014 рублевый индекс недвижимости обновил свой исторический максимум 2008 года, а во время декабрьского обвала рубля был установлен абсолютный рекорд, когда люди ринулись спасать свои рублёвые накопления, а продавцы задрали цену, пользуясь ажиотажным спросом и неопределенностью на валютном рынке. Но затем сектор недвижимости испытал резкий спад, как и большинство других отраслей, остро зависимых от платежеспособности потребителей и общей ситуации в экономике, которая значительно ухудшилась в результате обвала нефтяных котировок и санкций. На данный момент рынок недвижимости мы в лучшем случае можем охарактеризовать как стагнирующий.
Простой и понятный бизнес?
Какие же преимущества и недостатки инвестирования в доходную (сдаваемую в аренду) недвижимость? Во-первых, сам объект вложения понятен даже неискушенным в инвестициях людям: жилище издавна считалось одной из главных материальных ценностей, атрибутом состоявшегося человека. Наличие своего жилья для многих – одна из главных целей в жизни, имущественный базис семейного благополучия. Во-вторых, это материальный объект с известными неизменными характеристиками, осязаемый, его можно «потрогать». В нем, в конце концов, просто можно жить. В общем, у большинства граждан на подсознательном уровне заложено позитивное восприятие недвижимости, вследствие чего этот психологический эффект оказывает большое влияние и в тот момент, когда человек принимает решение, куда инвестировать свои свободные денежные средства. Эта модель поведения последние 20 лет подкреплялась несколькими серьезными финансово-экономическими кризисами, когда остальные инвестиционные инструменты испытывали сильную волатильность, а также нестабильностью банковского бизнеса и сильным ростом цен на рынке жилья с 2000 по 2014 год.
Сдача квартиры в аренду тоже воспринимается неискушенными в коммерции людьми как достаточно простой и понятный бизнес. Очевидно и за что тебе платят, и почему этот денежный поток должен быть стабилен и расти как минимум на размер инфляции. Сам бизнес-процесс также кажется простым: заключил договор с квартиросъёмщиком и получаешь регулярную арендную плату. Но не всё так просто на практике, особенно в кризисные времена, от которых рынок недвижимости страдает в первую очередь.
Почему же эти преимущества не столь очевидны, особенно на фоне финансовых инструментов, которых многие до сих пор сторонятся из-за их мнимой сложности и столь же мнимой ненадёжности?
Если рассмотреть самый доходный и самый рискованный вид инвестиций в недвижимость, а именно покупку квартиры на стадии строительства, то тут множество рисков, связанных со своевременной сдачей дома в эксплуатацию и, вообще, со способностью застройщика завершить строительство. Да, сейчас девелоперы обязаны страховать свою ответственность, но пока вам вернут неудачно инвестированные деньги пройдёт время, за которое вы рассчитывали получить прибыль от увеличения стоимости уже сданного жилья, а получите лишь изначально вложенное.
Сравнение в пользу фондового рынка.
Имея средства на покупку одной-двух квартир, вы фактически кладёте «яйца в одну корзину» - в данном случае полностью отсутствует диверсификация вложений, а значит, если вы ошиблись с местоположением объекта, качеством постройки, в конце концов, не повезло с соседями по подъезду – пострадают как ваши инвестиции за счет снижения рыночной стоимости конкретной квартиры, так и ожидаемая прибыль от сдачи жилья в аренду. И тут преимущество фондового рынка неоспоримо и огромно: даже обладая куда меньшей суммой, чем стоимость самой дешёвой квартиры, вы можете её разделить на необходимое количество частей, распределив их между финансовыми инструментами с различными уровнями риска и ожидаемой доходности.
Одним из главных преимуществ финансовых инструментов является их высокая ликвидность. Вы можете одним нажатием клавиши совершить сделку на миллионы рублей, не понеся из-за этого высоких издержек, связанных со срочностью исполнения вашей заявки, разницей между покупкой и продажей инструмента, ведь зачастую по самым ликвидным из них эта разница составляет 0,01-0,05%. Торги проходят в реальном времени 8-14 часов, по основным инструментам всегда есть множество заявок на покупку и продажу, они реальны, т.е. в любой момент по этим заявкам можно совершить сделку, они не носят индикативный характер, как зачастую бывает на рынке жилья.
В противоположность фондовой бирже, на рынке недвижимости с ликвидностью большие проблемы: сделка совершается в лучшем случае несколько дней, при этом за такую скорость необходимо платить, как высокие комиссионные риелторам, размер которых в сотни раз выше, чем на бирже, так и предоставлять на квартиру скидку к рынку, которая может достигать десятков процентов. Если же вы хотите продать по рыночной цене и тем более выше рынка, покупателя придется ждать долгие месяцы. В кризисные периоды можно вообще вовремя не среагировать на изменение конъюнктуры рынка недвижимости. Замешкав, вы рискуете оказаться в ситуации, когда все покупатели попросту заняли выжидательную позицию и если и готовы купить, то по очень цене с большой скидкой.
Желание избежать высоких комиссионных профессиональных риелторов несёт в себе риски затягивания исполнения сделки из-за большого документооборота и сложной процессуальной волокиты, что может привести к срыву сделки, а в самом худшем и не в самом редком случае существует высокий риск стать жертвой мошенников и потерять всё. В противоположность рынку недвижимости, на фондовом рынке вы не можете напрямую совершать операции на организованных торгах без посредника, которым является профессиональный участник рынка ценных бумаг или попросту брокер. Но это скорее плюс, чем минус:
– Деятельность брокеров находится под надзором Банка России, существует строгая отчетность и целый свод отраслевых законов и подзаконных актов, а также жесткие санкции за их нарушение, что сводит риски злоупотребления и недобросовестности со стороны профессионального участника рынка ценных бумаг к минимуму, особенно по сравнению с рынком недвижимости;
– Брокер заинтересован в том, чтобы вы оставались его клиентом как можно дольше, а значит, заинтересован в прибыльности и надёжности ваших инвестиций, ведь только в этом случае он будет регулярно получать своё вознаграждение в виде комиссионных отчислений. По этой причине специалисты брокерской компании будут постоянно обеспечивать вас профессиональными консультациями, актуальной аналитикой и всячески поддерживать при любом уровне ваших знаний и опыта инвестирования в биржевые инструменты. Риелтор же, напротив, заинтересован лишь в успешном и скорейшем заключении сделки. Перспективность и дальнейшая судьба ваших вложений его не интересует, риелтору важно получить большую комиссию за разовую сделку.
Одним из самых значительных недостатков операций на рынке недвижимости является то, что совершая сделку и тем более сдавая квартиру в аренду, вы имеете дело с конкретными людьми, с которыми вам зачастую лично приходится вступать в деловые отношения, что нередко приводит к негативным последствиям. Срыв сделки, психологическое давление, недобросовестность квартиросъемщика, которая может привести к порче имущества, в том числе третьих лиц – это всё издержки человеческого фактора, который является неотъемлемой частью этого бизнеса.
Напротив, на фондовом рынке взаимодействие с людьми сведено к необходимому минимуму: в брокерской компании вас обслуживают профессионалы, наемные работники, которые заинтересованы в том, чтобы клиент был доволен их работой, чтобы у клиента отсутствовала необходимость знакомиться с их начальством. Сами торги проходят в анонимном режиме, т.е. вы совершаете операции с широким кругом других участников фондового рынка, не имея информации, с кем конкретно вы заключили сделку, и никто из них не будет знать, что совершил сделку с вами. На биржевом рынке все равны: в одном торговом окне частное лицо с небольшим капиталом совершает сделки с крупными финансовыми компаниями и банками по единым для всех правилам проведения торгов, установленным биржей.
В чём лучше находиться в кризис и встретить его завершение?
Одним из главных мифов, порожденным периодическими сильными кризисами в нашей стране, является убежденность многих в том, что недвижимость – это надежный актив, который позволяет относительно безболезненно пережить нестабильные времена, особенно по сравнению с инструментами фондового рынка. Да, в прошлом, когда стоимость квартир в России была намного ниже уровня многих не самых богатых стран, а фондовый рынок был недостаточно развитым и потому нестабильным и слабым к различным потрясениям, выбор недвижимости в качестве финансового «убежища» во время кризиса был вполне понятен и разумен.
Но за последние 10 лет рынок жилья достиг своих справедливых ценовых уровней, сопоставимых с показателями развитых стран, а фондовый рынок стал более ликвидным и менее спекулятивным по сравнению с началом нулевых. И последний кризис это прекрасно иллюстрирует.
В следующем расчетном эксперименте мы сравним доходность за прошедшие три года от покупки квартиры с последующей сдачей её в аренду и от вложений в инвестиционный портфель, составленный из самых известных и ликвидных российских акций.
1. В первом варианте 30 декабря 2013 года инвестор покупает не самую дорогую московскую однокомнатную квартиру недалеко от станции метро, но далеко не в самом центре города, которая затем на протяжении трёх лет сдается в аренду. Договор аренды заключается на 6 месяцев по существующим на тот момент рыночным ставкам, далее каждые 6 месяцев ставка аренды изменяется вместе с рынком.
Таким образом, видно, что за три года прибыль от сдачи в аренду составила от начальных вложений 13,6% (с учетом налога), т.е. в среднем 4,5% в год, что значительно ниже даже ставок по банковским вкладам в рублях. С учетом снижения стоимости самой квартиры за тот же период прибыльность данной инвестиции и того меньше – 3,7% годовых. Надо отметить, что в более дорогом сегменте сами квартиры за это время подорожали на 3-12%, а стоимость арендной платы почти не изменилась, но её доходность чуть ниже: 3-4% годовых, т.е. общая доходность от инвестиций в сегменте квартир стоимостью 10-16 миллионов колеблется в диапазоне 4-7% годовых.
2. Во втором варианте ту же самую сумму 8 300 000 руб. инвестор делит на 12 равных частей и 30 декабря 2013 года покупает самые известные российские акции, в том числе привилегированные, т.к. задача инвестора получить не только курсовую разницу, но и дивидендный доход. Думается, что подобный выбор сделал бы недостаточно искушенный инвестор, решивший впервые вложиться в акции.
В результате за 3 года инвестиции в акции принесли 88,7% или почти 29,6% годовых, что в 4-8 раз выше, чем от инвестиций в сдаваемую квартиру. Откуда же такая высокая доходность? Во-первых, акции российских компаний воспринимаются и отечественными, и зарубежными инвесторами как валютный актив, т.е. в случае роста курса доллара по отношению к рублю растёт и рублевая цена акций, даже если в долларах их стоимость не изменяется. А ведь за последние 3 года курс доллара вырос на 80-90%. Во-вторых, компании генерируют прибыль, часть из которой как минимум раз в год выплачивают в виде дивидендов. Ведь если бы за рассматриваемый период акции не изменились в своей цене, одна только дивидендная доходность составила 6,7% годовых (с учетом налогов), что выше средней доходности ставок аренды жилья.
Если взглянуть на самый консервативный подход к инвестициям на фондовом рынке, а именно покупку государственных и корпоративных облигаций, то и тут доходность (без учета налога) за рассматриваемый период показала уровень, в худшем случае чуть ниже, чем на рынке недвижимости. Так, облигации федерального займа, купленные в декабре 2013-го, показали за последующие три года доходность 6,2%-6,5%. В секторе корпоративных облигаций, если взять эмитентов из нашего портфеля акций, годовая доходность ещё выше. К примеру, по облигациям ФСК с погашением в 2027 году – 10,8%, по облигациям ВТБ (2023 год) – 10%.
Итак, мы видим, что вложившись в биржевые инструменты даже перед достаточно серьезным кризисом, инвестор на более или менее длительном промежутке времени получил ощутимое преимущество в доходности перед покупателем квартиры для сдачи её внаём. И мы рассмотрели лишь самый консервативный вариант управления своими средствами на фондовом рынке, так называемую стратегию «купи и держи». А ведь перечисленные выше преимущества биржевых операций позволяют и «улучшить» стоимость своего портфеля в периоды временного снижения рынка, и увеличить доходность от вложений с помощью кредитного плеча, и применить множество иных стратегий и инструментов, широкий спектр которых обеспечен высокой технологичностью и интегрированностью фондового рынка как в российскую, так и мировую финансовую систему.
Что касается дальнейших перспектив данного сегмента инвестирования, то, несмотря на хороший рост в прошлом году, ряд российских акций в целом остаются недооцененными, как по отношению к их предыдущим историческим максимумам, так и в сравнении с аналогичными зарубежными эмитентами и отраслями. Индекс РТС, рассчитываемый в долларах США на основе пятидесяти самых ликвидных российских акций, представляющих основные сектора экономики, на своём историческом максимуме в 2008 году был равен почти 2500 п., после кризиса того же года установил в 2011 году максимум 2134 п. Сейчас же его значение находится вблизи отметки 1200 п. Таким образом, по мере улучшения экономической ситуации в стране и возврата доверия иностранных инвесторов к нашему рынку, этот индикатор может двигаться наверх, что в долгосрочной перспективе сулит инвесторам доходность, опережающую по своим показателям многие альтернативные объекты вложения.
Перспективы рынка недвижимости, напротив, неочевидны. В период экономического подъема девелоперы наращивали объемы вводимого в эксплуатацию жилья, удовлетворяя всё возрастающий спрос со стороны населения и организаций. В результате в 2014 году по этому показателю был побит рекорд РСФСР – застройщики сдали 81 млн. кв. м. жилья. Естественно, что во время кризиса начал снижаться и этот показатель, однако новое жильё никуда не делось, количество предложения на докризисном уровне, а вот платежеспособный спрос резко снизился, в том числе и на аренду квартир. Другая тенденция, начавшаяся ещё до экономического спада, и снижающая привлекательность аренды жилья – люди всё чаще предпочитают платить за ипотеку, а не за аренду. Этому способствуют сопоставимые ежемесячные платежи, стимулирующие подход «лучше вкладывать в свою квартиру, чем отдавать за съем чужому дяде». А главное, покупая квартиру в ипотеку, вы фиксируете ежемесячные выплаты, тем самым избавляясь от риска их роста, который существует при найме жилья. Данную тенденцию усиливает государственная программа субсидирования ипотечных ставок, призванная поддержать застройщиков в непростой период и делающая ипотеку более доступной для граждан.
Что в итоге?
В заключение хотелось бы отметить главное, кардинальное отличие вложений в недвижимость от инвестиций в ценные бумаги, которое говорит об огромном преимуществе вложений именно в акции. За каждой акцией стоит компания. А что такое компания? Это не только юридическое лицо и имущественный комплекс. Это ещё и прежде всего бизнес, это непрерывный процесс по созданию и продвижению товаров и услуг, новых технологий, по захвату и удержанию рынков сбыта, создание новых рынков сбыта, это борьба с конкурентами и их корпоративный захват на рынке слияний и поглощений. В этот процесс вовлечены лучшие специалисты и управленцы. Т.е. компания – это непрерывно функционирующая и развивающаяся система, главной задачей которой является получение прибыли для распределения её между своими акционерами. Да, множество компаний исчезают на самом старте, есть яркие примеры больших и успешных корпораций с длительной историей, которые в одночасье терпели крах. Но это рынок, законы которого сродни законам эволюции – выживает сильнейший в широком смысле этого слова.
Не каждой компании суждено стать Microsoft или Сбербанком, но ни одной квартире не суждено ими стать никогда. Квартира – это всего лишь недвижимое имущество, которое способно генерировать ограниченный поток прибыли. Какой бы она ни была, квартира никогда не принесёт доход от аренды, сильно превышающий среднерыночный для данного сегмента квартир (если, конечно, в ней случайно не произойдёт какое-нибудь историческое событие). Как и любое имущество, квартира, пусть медленно и незаметно, но амортизируется и, в конце концов, она не будет стоить ничего, хотя и через много десятков лет. Компания же, напротив, с годами при грамотном руководстве, в том числе со стороны акционеров, становится только крупнее и прибыльнее, есть множество примеров успешных корпораций, созданных в позапрошлом веке и являющихся одними из лидеров своей отрасли.
Таким образом, биржевые инструменты дают нам широкий спектр возможностей для управления денежными средствами в различных рыночных ситуациях, позволяют инвестору оперативно реагировать на изменение как внешних факторов, так и конъюнктуры рынка и его отдельных сегментов. И ещё одним из главных достоинств биржевых инструментов является то, что они поддаются достаточно результативному прогностическому анализу, позволяющему строить успешные модели управления активами. И весь спектр этих возможностей и инструментов доступен самому широкому кругу людей: минимальная сумма для работы на фондовом рынке 50 000 – 100 000 руб., а недостаток знаний и опыта начинающего инвестора восполнять профессиональные специалисты. Осталось лишь сделать первый шаг – принять правильное и очевидное решение.
http://bcs-express.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Однако у любого роста есть свои пределы. Так случилось и с недвижимостью: когда цены на московские квартиры догнали аналогичные предложения в крупных городах мира, зарубежная недвижимость стала всерьёз конкурировать с российской, и зачастую выбор был не в пользу последней. Но сложившаяся на тот момент ситуация представляла собой всего лишь рыночный уровень, который препятствовал дальнейшему росту, но не мог стать причиной обвала, такой причиной стал кризис 2008 года. Именно те факторы, которые гнали цену квадратного метра вверх (высокие сырьевые доходы, вызвавшие рост благосостояния потребителей), привели и к первому серьёзному потрясению на этом рынке. За 2009-й год индекс цен на жильё в Москве упал на 30-40% (из расчета за 1 кв. м. в рублях). Арендная плата испытала сопоставимое падение. В остальных крупных российских городах произошло аналогичное снижение, однако, его минимум был сдвинут к началу 2011 года.
Далее мы наблюдали восстановление рынка жилья, которому способствовал подъем экономической активности, вызванный, в свою очередь, восстановлением цен на нефть к докризисным уровням. В 2014 рублевый индекс недвижимости обновил свой исторический максимум 2008 года, а во время декабрьского обвала рубля был установлен абсолютный рекорд, когда люди ринулись спасать свои рублёвые накопления, а продавцы задрали цену, пользуясь ажиотажным спросом и неопределенностью на валютном рынке. Но затем сектор недвижимости испытал резкий спад, как и большинство других отраслей, остро зависимых от платежеспособности потребителей и общей ситуации в экономике, которая значительно ухудшилась в результате обвала нефтяных котировок и санкций. На данный момент рынок недвижимости мы в лучшем случае можем охарактеризовать как стагнирующий.
Простой и понятный бизнес?
Какие же преимущества и недостатки инвестирования в доходную (сдаваемую в аренду) недвижимость? Во-первых, сам объект вложения понятен даже неискушенным в инвестициях людям: жилище издавна считалось одной из главных материальных ценностей, атрибутом состоявшегося человека. Наличие своего жилья для многих – одна из главных целей в жизни, имущественный базис семейного благополучия. Во-вторых, это материальный объект с известными неизменными характеристиками, осязаемый, его можно «потрогать». В нем, в конце концов, просто можно жить. В общем, у большинства граждан на подсознательном уровне заложено позитивное восприятие недвижимости, вследствие чего этот психологический эффект оказывает большое влияние и в тот момент, когда человек принимает решение, куда инвестировать свои свободные денежные средства. Эта модель поведения последние 20 лет подкреплялась несколькими серьезными финансово-экономическими кризисами, когда остальные инвестиционные инструменты испытывали сильную волатильность, а также нестабильностью банковского бизнеса и сильным ростом цен на рынке жилья с 2000 по 2014 год.
Сдача квартиры в аренду тоже воспринимается неискушенными в коммерции людьми как достаточно простой и понятный бизнес. Очевидно и за что тебе платят, и почему этот денежный поток должен быть стабилен и расти как минимум на размер инфляции. Сам бизнес-процесс также кажется простым: заключил договор с квартиросъёмщиком и получаешь регулярную арендную плату. Но не всё так просто на практике, особенно в кризисные времена, от которых рынок недвижимости страдает в первую очередь.
Почему же эти преимущества не столь очевидны, особенно на фоне финансовых инструментов, которых многие до сих пор сторонятся из-за их мнимой сложности и столь же мнимой ненадёжности?
Если рассмотреть самый доходный и самый рискованный вид инвестиций в недвижимость, а именно покупку квартиры на стадии строительства, то тут множество рисков, связанных со своевременной сдачей дома в эксплуатацию и, вообще, со способностью застройщика завершить строительство. Да, сейчас девелоперы обязаны страховать свою ответственность, но пока вам вернут неудачно инвестированные деньги пройдёт время, за которое вы рассчитывали получить прибыль от увеличения стоимости уже сданного жилья, а получите лишь изначально вложенное.
Сравнение в пользу фондового рынка.
Имея средства на покупку одной-двух квартир, вы фактически кладёте «яйца в одну корзину» - в данном случае полностью отсутствует диверсификация вложений, а значит, если вы ошиблись с местоположением объекта, качеством постройки, в конце концов, не повезло с соседями по подъезду – пострадают как ваши инвестиции за счет снижения рыночной стоимости конкретной квартиры, так и ожидаемая прибыль от сдачи жилья в аренду. И тут преимущество фондового рынка неоспоримо и огромно: даже обладая куда меньшей суммой, чем стоимость самой дешёвой квартиры, вы можете её разделить на необходимое количество частей, распределив их между финансовыми инструментами с различными уровнями риска и ожидаемой доходности.
Одним из главных преимуществ финансовых инструментов является их высокая ликвидность. Вы можете одним нажатием клавиши совершить сделку на миллионы рублей, не понеся из-за этого высоких издержек, связанных со срочностью исполнения вашей заявки, разницей между покупкой и продажей инструмента, ведь зачастую по самым ликвидным из них эта разница составляет 0,01-0,05%. Торги проходят в реальном времени 8-14 часов, по основным инструментам всегда есть множество заявок на покупку и продажу, они реальны, т.е. в любой момент по этим заявкам можно совершить сделку, они не носят индикативный характер, как зачастую бывает на рынке жилья.
В противоположность фондовой бирже, на рынке недвижимости с ликвидностью большие проблемы: сделка совершается в лучшем случае несколько дней, при этом за такую скорость необходимо платить, как высокие комиссионные риелторам, размер которых в сотни раз выше, чем на бирже, так и предоставлять на квартиру скидку к рынку, которая может достигать десятков процентов. Если же вы хотите продать по рыночной цене и тем более выше рынка, покупателя придется ждать долгие месяцы. В кризисные периоды можно вообще вовремя не среагировать на изменение конъюнктуры рынка недвижимости. Замешкав, вы рискуете оказаться в ситуации, когда все покупатели попросту заняли выжидательную позицию и если и готовы купить, то по очень цене с большой скидкой.
Желание избежать высоких комиссионных профессиональных риелторов несёт в себе риски затягивания исполнения сделки из-за большого документооборота и сложной процессуальной волокиты, что может привести к срыву сделки, а в самом худшем и не в самом редком случае существует высокий риск стать жертвой мошенников и потерять всё. В противоположность рынку недвижимости, на фондовом рынке вы не можете напрямую совершать операции на организованных торгах без посредника, которым является профессиональный участник рынка ценных бумаг или попросту брокер. Но это скорее плюс, чем минус:
– Деятельность брокеров находится под надзором Банка России, существует строгая отчетность и целый свод отраслевых законов и подзаконных актов, а также жесткие санкции за их нарушение, что сводит риски злоупотребления и недобросовестности со стороны профессионального участника рынка ценных бумаг к минимуму, особенно по сравнению с рынком недвижимости;
– Брокер заинтересован в том, чтобы вы оставались его клиентом как можно дольше, а значит, заинтересован в прибыльности и надёжности ваших инвестиций, ведь только в этом случае он будет регулярно получать своё вознаграждение в виде комиссионных отчислений. По этой причине специалисты брокерской компании будут постоянно обеспечивать вас профессиональными консультациями, актуальной аналитикой и всячески поддерживать при любом уровне ваших знаний и опыта инвестирования в биржевые инструменты. Риелтор же, напротив, заинтересован лишь в успешном и скорейшем заключении сделки. Перспективность и дальнейшая судьба ваших вложений его не интересует, риелтору важно получить большую комиссию за разовую сделку.
Одним из самых значительных недостатков операций на рынке недвижимости является то, что совершая сделку и тем более сдавая квартиру в аренду, вы имеете дело с конкретными людьми, с которыми вам зачастую лично приходится вступать в деловые отношения, что нередко приводит к негативным последствиям. Срыв сделки, психологическое давление, недобросовестность квартиросъемщика, которая может привести к порче имущества, в том числе третьих лиц – это всё издержки человеческого фактора, который является неотъемлемой частью этого бизнеса.
Напротив, на фондовом рынке взаимодействие с людьми сведено к необходимому минимуму: в брокерской компании вас обслуживают профессионалы, наемные работники, которые заинтересованы в том, чтобы клиент был доволен их работой, чтобы у клиента отсутствовала необходимость знакомиться с их начальством. Сами торги проходят в анонимном режиме, т.е. вы совершаете операции с широким кругом других участников фондового рынка, не имея информации, с кем конкретно вы заключили сделку, и никто из них не будет знать, что совершил сделку с вами. На биржевом рынке все равны: в одном торговом окне частное лицо с небольшим капиталом совершает сделки с крупными финансовыми компаниями и банками по единым для всех правилам проведения торгов, установленным биржей.
В чём лучше находиться в кризис и встретить его завершение?
Одним из главных мифов, порожденным периодическими сильными кризисами в нашей стране, является убежденность многих в том, что недвижимость – это надежный актив, который позволяет относительно безболезненно пережить нестабильные времена, особенно по сравнению с инструментами фондового рынка. Да, в прошлом, когда стоимость квартир в России была намного ниже уровня многих не самых богатых стран, а фондовый рынок был недостаточно развитым и потому нестабильным и слабым к различным потрясениям, выбор недвижимости в качестве финансового «убежища» во время кризиса был вполне понятен и разумен.
Но за последние 10 лет рынок жилья достиг своих справедливых ценовых уровней, сопоставимых с показателями развитых стран, а фондовый рынок стал более ликвидным и менее спекулятивным по сравнению с началом нулевых. И последний кризис это прекрасно иллюстрирует.
В следующем расчетном эксперименте мы сравним доходность за прошедшие три года от покупки квартиры с последующей сдачей её в аренду и от вложений в инвестиционный портфель, составленный из самых известных и ликвидных российских акций.
1. В первом варианте 30 декабря 2013 года инвестор покупает не самую дорогую московскую однокомнатную квартиру недалеко от станции метро, но далеко не в самом центре города, которая затем на протяжении трёх лет сдается в аренду. Договор аренды заключается на 6 месяцев по существующим на тот момент рыночным ставкам, далее каждые 6 месяцев ставка аренды изменяется вместе с рынком.
Таким образом, видно, что за три года прибыль от сдачи в аренду составила от начальных вложений 13,6% (с учетом налога), т.е. в среднем 4,5% в год, что значительно ниже даже ставок по банковским вкладам в рублях. С учетом снижения стоимости самой квартиры за тот же период прибыльность данной инвестиции и того меньше – 3,7% годовых. Надо отметить, что в более дорогом сегменте сами квартиры за это время подорожали на 3-12%, а стоимость арендной платы почти не изменилась, но её доходность чуть ниже: 3-4% годовых, т.е. общая доходность от инвестиций в сегменте квартир стоимостью 10-16 миллионов колеблется в диапазоне 4-7% годовых.
2. Во втором варианте ту же самую сумму 8 300 000 руб. инвестор делит на 12 равных частей и 30 декабря 2013 года покупает самые известные российские акции, в том числе привилегированные, т.к. задача инвестора получить не только курсовую разницу, но и дивидендный доход. Думается, что подобный выбор сделал бы недостаточно искушенный инвестор, решивший впервые вложиться в акции.
В результате за 3 года инвестиции в акции принесли 88,7% или почти 29,6% годовых, что в 4-8 раз выше, чем от инвестиций в сдаваемую квартиру. Откуда же такая высокая доходность? Во-первых, акции российских компаний воспринимаются и отечественными, и зарубежными инвесторами как валютный актив, т.е. в случае роста курса доллара по отношению к рублю растёт и рублевая цена акций, даже если в долларах их стоимость не изменяется. А ведь за последние 3 года курс доллара вырос на 80-90%. Во-вторых, компании генерируют прибыль, часть из которой как минимум раз в год выплачивают в виде дивидендов. Ведь если бы за рассматриваемый период акции не изменились в своей цене, одна только дивидендная доходность составила 6,7% годовых (с учетом налогов), что выше средней доходности ставок аренды жилья.
Если взглянуть на самый консервативный подход к инвестициям на фондовом рынке, а именно покупку государственных и корпоративных облигаций, то и тут доходность (без учета налога) за рассматриваемый период показала уровень, в худшем случае чуть ниже, чем на рынке недвижимости. Так, облигации федерального займа, купленные в декабре 2013-го, показали за последующие три года доходность 6,2%-6,5%. В секторе корпоративных облигаций, если взять эмитентов из нашего портфеля акций, годовая доходность ещё выше. К примеру, по облигациям ФСК с погашением в 2027 году – 10,8%, по облигациям ВТБ (2023 год) – 10%.
Итак, мы видим, что вложившись в биржевые инструменты даже перед достаточно серьезным кризисом, инвестор на более или менее длительном промежутке времени получил ощутимое преимущество в доходности перед покупателем квартиры для сдачи её внаём. И мы рассмотрели лишь самый консервативный вариант управления своими средствами на фондовом рынке, так называемую стратегию «купи и держи». А ведь перечисленные выше преимущества биржевых операций позволяют и «улучшить» стоимость своего портфеля в периоды временного снижения рынка, и увеличить доходность от вложений с помощью кредитного плеча, и применить множество иных стратегий и инструментов, широкий спектр которых обеспечен высокой технологичностью и интегрированностью фондового рынка как в российскую, так и мировую финансовую систему.
Что касается дальнейших перспектив данного сегмента инвестирования, то, несмотря на хороший рост в прошлом году, ряд российских акций в целом остаются недооцененными, как по отношению к их предыдущим историческим максимумам, так и в сравнении с аналогичными зарубежными эмитентами и отраслями. Индекс РТС, рассчитываемый в долларах США на основе пятидесяти самых ликвидных российских акций, представляющих основные сектора экономики, на своём историческом максимуме в 2008 году был равен почти 2500 п., после кризиса того же года установил в 2011 году максимум 2134 п. Сейчас же его значение находится вблизи отметки 1200 п. Таким образом, по мере улучшения экономической ситуации в стране и возврата доверия иностранных инвесторов к нашему рынку, этот индикатор может двигаться наверх, что в долгосрочной перспективе сулит инвесторам доходность, опережающую по своим показателям многие альтернативные объекты вложения.
Перспективы рынка недвижимости, напротив, неочевидны. В период экономического подъема девелоперы наращивали объемы вводимого в эксплуатацию жилья, удовлетворяя всё возрастающий спрос со стороны населения и организаций. В результате в 2014 году по этому показателю был побит рекорд РСФСР – застройщики сдали 81 млн. кв. м. жилья. Естественно, что во время кризиса начал снижаться и этот показатель, однако новое жильё никуда не делось, количество предложения на докризисном уровне, а вот платежеспособный спрос резко снизился, в том числе и на аренду квартир. Другая тенденция, начавшаяся ещё до экономического спада, и снижающая привлекательность аренды жилья – люди всё чаще предпочитают платить за ипотеку, а не за аренду. Этому способствуют сопоставимые ежемесячные платежи, стимулирующие подход «лучше вкладывать в свою квартиру, чем отдавать за съем чужому дяде». А главное, покупая квартиру в ипотеку, вы фиксируете ежемесячные выплаты, тем самым избавляясь от риска их роста, который существует при найме жилья. Данную тенденцию усиливает государственная программа субсидирования ипотечных ставок, призванная поддержать застройщиков в непростой период и делающая ипотеку более доступной для граждан.
Что в итоге?
В заключение хотелось бы отметить главное, кардинальное отличие вложений в недвижимость от инвестиций в ценные бумаги, которое говорит об огромном преимуществе вложений именно в акции. За каждой акцией стоит компания. А что такое компания? Это не только юридическое лицо и имущественный комплекс. Это ещё и прежде всего бизнес, это непрерывный процесс по созданию и продвижению товаров и услуг, новых технологий, по захвату и удержанию рынков сбыта, создание новых рынков сбыта, это борьба с конкурентами и их корпоративный захват на рынке слияний и поглощений. В этот процесс вовлечены лучшие специалисты и управленцы. Т.е. компания – это непрерывно функционирующая и развивающаяся система, главной задачей которой является получение прибыли для распределения её между своими акционерами. Да, множество компаний исчезают на самом старте, есть яркие примеры больших и успешных корпораций с длительной историей, которые в одночасье терпели крах. Но это рынок, законы которого сродни законам эволюции – выживает сильнейший в широком смысле этого слова.
Не каждой компании суждено стать Microsoft или Сбербанком, но ни одной квартире не суждено ими стать никогда. Квартира – это всего лишь недвижимое имущество, которое способно генерировать ограниченный поток прибыли. Какой бы она ни была, квартира никогда не принесёт доход от аренды, сильно превышающий среднерыночный для данного сегмента квартир (если, конечно, в ней случайно не произойдёт какое-нибудь историческое событие). Как и любое имущество, квартира, пусть медленно и незаметно, но амортизируется и, в конце концов, она не будет стоить ничего, хотя и через много десятков лет. Компания же, напротив, с годами при грамотном руководстве, в том числе со стороны акционеров, становится только крупнее и прибыльнее, есть множество примеров успешных корпораций, созданных в позапрошлом веке и являющихся одними из лидеров своей отрасли.
Таким образом, биржевые инструменты дают нам широкий спектр возможностей для управления денежными средствами в различных рыночных ситуациях, позволяют инвестору оперативно реагировать на изменение как внешних факторов, так и конъюнктуры рынка и его отдельных сегментов. И ещё одним из главных достоинств биржевых инструментов является то, что они поддаются достаточно результативному прогностическому анализу, позволяющему строить успешные модели управления активами. И весь спектр этих возможностей и инструментов доступен самому широкому кругу людей: минимальная сумма для работы на фондовом рынке 50 000 – 100 000 руб., а недостаток знаний и опыта начинающего инвестора восполнять профессиональные специалисты. Осталось лишь сделать первый шаг – принять правильное и очевидное решение.
http://bcs-express.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter