28 февраля 2017 Живой журнал Нальгин Андрей
За прошлый год средний бюджет покупки жилья в Москве снизился на 20% и продолжает падать. Квартиру экономкласса можно купить за 5-6 млн руб., квартиру комфорт-класса – за 8-10 млн. За скорость сделки застройщики и продавцы готовы скинуть ещё немного – от 5% до 15-20%.
Кажется, это долгожданное дно рынка в Первопрестольной. Не пора ли покупать?
Ценовой график столичной недвижимости мягко намекает, что пора.
Впрочем, на нём больше сказывается стагнация рублёвых цен квадратного метра в Москве и укрепление национальной валюты, чем реальное положение дел на столичном рынке. По оценкам экспертов, тот ещё очень далёк от разворота. Правда, нужно учитывать инерционность мышления компетентных специалистов.
С другой стороны, ждать всю жизнь мало кому охота. А отдавать бешенные деньги этим наймодателям – жаба душит. Лучше ж отнести их в банк за ипотеку, переплачивая за своё почти вдвое при нынешних кредитных ставках.
Но лучше ли?
Понятное дело, когда бюджет ограничен, цена играет решающую роль. Тем более, что в московском регионе, куда людей буквально магнитом тянет, застройщики не скупятся на дешёвые предложения. Не в старой Москве, так в Новой. Не в Новой, так в ближнем Подмосковье. Выбор огромен, а ценник гуманен. Вроде бы...
Откуда сомнения?
Старый френд Пётр petunder Шкуматов на днях разложил по полочкам подводные камни кабальной покупки бюджетного жилья в ближнем Замкадье.
Вот как рассуждает средний покупатель недвижимости в многоквартирном доме, построенном на бывших полях и слава Богу, что не аэрации. Плохонькое, но своё, оставлю детям, на квартиру у метро денег нет и т.п. Но на самом деле эти люди очень много теряют в перспективе 15-20 лет...
Давайте возьмём город Железнодорожный, который застроен многоэтажными домами, а дорог там нет, кроме Носовихинского шоссе. Судя по предложениям застройщиков, однокомнатную квартиру в этом месте можно купить за 3 млн рублей (40 метров). Ещё 0,5 млн покупатель отдаст за ремонт. Итого 3,5 млн руб. В Москве около метро аналогичная квартира, не убитая, будет стоить около 6 млн руб. Разница почти вдвое. Но мы сравниваем эти две квартиры в перспективе жить там 20 лет двум супругам, что работают в Москве.
Чтобы добраться до Москвы, жителю Железнодорожного надо сесть в электричку. Цена проездного составит 1700 рублей для обычных поездов или 5100 рублей для "Спутника". Ездят оба. Соответственно, в расчете на 20 лет лишние расходы в деньгах составят 1700х2х12х20 = 816 тыс. руб. минимум и 5100х2х12х20 = 2 млн 448 тыс.руб.
Альтернативный вариант – личный автомобиль. Предположим, что работа у обоих в центре Москвы. Расстояние 30 км в один конец. Себестоимость поездки на авто эконом класса – 7 руб. за км. Но на двоих. То есть, ежедневно счастливая пара будет тратить минимум 420 руб. На 20 лет это 420х22х12х20 = 2 млн 217 тыс. 600 руб.
Иначе говоря, за 20 лет разница между стоимостью квартиры у метро и квартиры в Железнодорожном из-за дополнительных расходов на транспорт практически полностью нивелируется!
И это ещё не оцифрованы потери времени – невосполнимые.
Вот как рассуждает средний покупатель недвижимости в многоквартирном доме, построенном на бывших полях и слава Богу, что не аэрации. Плохонькое, но своё, оставлю детям, на квартиру у метро денег нет и т.п. Но на самом деле эти люди очень много теряют в перспективе 15-20 лет...
Давайте возьмём город Железнодорожный, который застроен многоэтажными домами, а дорог там нет, кроме Носовихинского шоссе. Судя по предложениям застройщиков, однокомнатную квартиру в этом месте можно купить за 3 млн рублей (40 метров). Ещё 0,5 млн покупатель отдаст за ремонт. Итого 3,5 млн руб. В Москве около метро аналогичная квартира, не убитая, будет стоить около 6 млн руб. Разница почти вдвое. Но мы сравниваем эти две квартиры в перспективе жить там 20 лет двум супругам, что работают в Москве.
Чтобы добраться до Москвы, жителю Железнодорожного надо сесть в электричку. Цена проездного составит 1700 рублей для обычных поездов или 5100 рублей для "Спутника". Ездят оба. Соответственно, в расчете на 20 лет лишние расходы в деньгах составят 1700х2х12х20 = 816 тыс. руб. минимум и 5100х2х12х20 = 2 млн 448 тыс.руб.
Альтернативный вариант – личный автомобиль. Предположим, что работа у обоих в центре Москвы. Расстояние 30 км в один конец. Себестоимость поездки на авто эконом класса – 7 руб. за км. Но на двоих. То есть, ежедневно счастливая пара будет тратить минимум 420 руб. На 20 лет это 420х22х12х20 = 2 млн 217 тыс. 600 руб.
Иначе говоря, за 20 лет разница между стоимостью квартиры у метро и квартиры в Железнодорожном из-за дополнительных расходов на транспорт практически полностью нивелируется!
И это ещё не оцифрованы потери времени – невосполнимые.
Аналогичные расчёты можно проделать и для неудобно расположенных спальных районов у МКАД типа Восточного Бирюлёво. И для Новой Москвы. Везде будет похожий результат – за 20 лет транспортные издержки съедят экономию на цене квартиры. А вдобавок лишние месяцы в электричках/маршрутках/пробках отнимут здоровье.
И вывод-то вроде очевидный – смотреть на обе стороны меню. Видеть не только сэкономленные деньги, но и растраченные силы, потерянные годы. Однако судя по тому, что квартиры хоть в Железнодорожном, хоть в Красногорске, хоть в Московском худо-бедно продаются застройщиками даже в кризис, об инфраструктурных ограничениях почти никто не думает.
Логичный вопрос: а как же быть, если бюджета на более приличное жильё в удобном районе, увы, не хватает? А никак – ждать и копить, благо ценовых рывков на столичном рынке недвижимости пока не предвидится. Года два-три есть, по всем прогнозам.
А вы как считаете, жильё сейчас покупать пора, особенно если имеется в нём потребность?
/ (C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter