23 марта 2017 ИХ "Финам"
В конце февраля президент России Владимир Путин предложил мэру Москвы Сергею Собянину снести все оставшиеся "хрущёвки" в Москве. Действующая в настоящее время программа сноса пятиэтажек, стартовавшая в 1999 году, почти завершена. Как доложил президенту мэр столицы, за годы действия этой программы было переселено 160 тысяч московских семей - это около 6 млн квадратных метров жилья. Старая программа предполагала снос 1722 домов, осталось – снести 68 "хрущёвок", программа финиширует в 2018 году. Новая программа предусматривает снос около 8 тысяч ветхих домов – это примерно 25 млн квадратных метров.
Сейчас готовится законодательная база для реализации идеи. По сообщениям СМИ, Госдума может рассмотреть законопроект о сносе пятиэтажек в первом чтении 19 апреля 2017 года, а 4 апреля состоится расширенное заседание Совета Государственной Думы с участием Сергея Собянина и членов правительства города, на котором будет рассмотрен данный законопроект. Он наделит московские власти новыми полномочиям: они смогут сами определять содержание программы и источники ее финансирования, а также формировать списки домов для сноса, пишут СМИ. Отзывы и предложения по проекту будут приниматься профильным комитетом до 12 апреля, сообщается на сайте Госдумы.
Переселять жильцов сносимых пятиэтажек планируется на прежних условиях, пояснил Сергей Собянин на своей странице "ВКонтакте": "Жилая площадь - метр в метр, с таким же количеством комнат. Прихожая, кухня и санузел по новым стандартам, как правило, больших размеров". Новые дома для переселенцев будут строить из современных материалов по современным проектам – из монолитных конструкций или панелей. "Простоят как минимум лет сто. Строительство домов из старых панельных серий в городе запретили", - добавил мэр. Жители домов, включенных в программу реновации, платить за капремонт не будут. А ранее уплаченные взносы пойдут на строительство новых домов. Первый этап новой программы сноса пятиэтажек в Москве пройдет за счет городского бюджета.
В первые дни после появления новостей спрос на квартиры в пятиэтажках вырос. Но есть ли смысл вкладываться в данные квартиры? Можно ли рассматривать их как инвестицию, пусть и долгосрочную? Эксперты сходятся во мнении, что инвестировать в квартиры в домах, которые будут снесены, не стоит. И более того, это может быть даже опасно!
"Квартиры в пятиэтажках сейчас представляют собой очень сомнительные инвестиции. На рынке не так много подобных предложений, а цена их достаточно высокая. Если рассматривать покупку такой квартиры как возможность получить взамен жилое помещение в новостройке, то сейчас проще сразу покупать новую квартиру, чем использовать схему с переселением. На сегодняшний день очень много предложений в строящихся и уже сданных домах, которые по цене и площади будут более выгодным вложением средств, чем покупка ветхого жилья", - комментирует президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов.
По мнению Сергея Хестанова, советника по макроэкономике гендиректора "Открытие Брокер", заработать на сносе пятиэтажек на практике очень сложно, шансов потерять деньги намного больше. "Инвестировать в квартиры в сносимом фонде опасно, так как до конца не ясен механизм компенсации/переселения сносимых строений. Опыт Сочи (а законодательная база очень похожа) говорит о том, что большая часть собственников сносимого жилья понесла некоторые потери", - аргументирует свою точку зрения эксперт.
"Приобретать недвижимость в сносимых домах экономически нецелесообразно из-за недостаточно высокого дисконта и юридических рисков при реализации программы сноса", - согласен Тимур Нигматуллин финансовый аналитик ГК "ФИНАМ".
Денис Бобков, руководитель аналитического центра девелоперской компании ОПИН, обращает внимание на то, что сейчас цена квадратного метра в "хрущевках" неоправданно высокая для ветхого жилья. "В сложившейся ситуации собственники квартир в домах, которые должны попасть в программу реновации, понимают перспективы возможного качественного улучшения жилья за счет государства и, соответственно, либо вовсе отказываются от продажи старой квартиры, либо выставляют недвижимость на продажу по завышенной цене, закладывая в стоимость перспективы улучшения жилищных условий за счет большей площади, качественных характеристик и современной концепции нового дома", - отмечает эксперт. Кроме того, по его мнению, существует риск, что дом в ближайшем будущем может не попасть под снос. "Рассматривать покупку квартиры в пятиэтажке, которая может попасть в программу реновации, как инвестиционную сделку достаточно рискованно и финансово нецелесообразно", - резюмирует специалист. "В настоящий момент не утвержден механизм и этапы программы реновации, перспективы вложений как по срокам, так и со стороны инвестиционной привлекательности непонятны. При этом отметим, что вероятно, после утверждения районов и конкретных пятиэтажек, попадающих под снос, государство может наложить ограничения для физических лиц на покупку квартир в этих домах", - добавляет эксперт.
Что касается влияния новой программы по сносу пятиэтажек на рынок недвижимости в целом, то эксперты не ждут серьезного эффекта. "Программа по сносу пятиэтажек вряд ли окажет сильное влияние на рынок недвижимости, поскольку она идет уже давно, и даже новые планы по ее реализации не способны сильно на что-то повлиять", - полагает Олег Сухов. Денис Бобков, допускает, что в результате реализации программы средняя цена "квадрата" в столице может скорректироваться. "Влияние программы реновации кварталов массовой пятиэтажной застройки на средневзвешенную цену квадратного метра в границах Москвы зависит от общего объема нового строительства. Логично, что если объем предложения значительно увеличится за счет строительства нового жилья в рамках реновации, это приведет к определенным корректировкам средней цены "квадрата" в столице. Насколько – все будет зависеть от конкретных цифр роста объема предложения и состояния спроса в целом", - отмечает эксперт. По мнению Сергея Хестанова, строительство новостроек на месте сносимого ветхого жилья означает избыток предложения на затоваренном рынке, и это будет способствовать снижению ликвидности и стоимости объектов. "Именно поэтому благоразумнее всего воздержаться от этой инвестиционной идеи", - вновь предостерегает эксперт.
Если вкладывать в сами квартиры не стоит, то может быть стоит обратить внимание на акции компаний-застройщиков, на долю которых выпадут основные объемы застройки после сноса пятиэтажек? Основным бенефициаром может стать ГК ПИК. Однако пока даже сами компании не знают, какие контракты им удастся получить. "Пожалуй, строительные компании еще сами не знают, какие контракты им удастся выиграть. 25 млн кв м – это большой объем, срок программы рассчитан на 10 лет. Сейчас разница в цене на пятиэтажки и монолит достигает $1400. Но разница будет сокращаться, поскольку большая часть объектов будет возводиться как жилье для переселения (около 50-75%, если исходить из аналогичных проектов в прошлом), и маржа для застройщиков по ним околонулевая. Вкладывать в покупку жилья в пятиэтажках, на мой взгляд, сейчас не имеет большого смысла. Итоговая доходность не превысит $500 кв/м, и ждать выхода из этих инвестиций придется 5 лет и более. "Выстрелит" не более половины проектов. Идея покупать акции застройщиков и банков на этом фоне выглядит более привлекательной, поскольку они быстрее будут отыгрывать потенциал роста. Стоимость бумаг ГК ПИК может вырасти на 50-70%, в случае, если будет объявлено, что компания возьмет порядка 10 млн кв.м", - комментирует Георгий Ващенко, начальник управления операций на российском фондовом рынке ИК "Фридом Финанс".
Тимур Нигматуллин считает, что и на инвестициях в акции строительных компаний заработать не удастся. "Я не вижу никакой возможности заработать на программе сноса пятиэтажек за счет инвестиций в акции, т.к. среди имеющихся на рынке акций компаний нет прямых бенефициаров данной программы. Потенциальное увеличение загрузки ДСК у того же ПИК будет нивелировано давлением на спрос из-за увеличения объемов ввода жилья", - отмечает он.
Георгий Ващенко советует обратить внимание не на само жилье, а на новые машиноместа. "Наиболее прибыльным сегментом будет продажа машиномест. Пятиэтажки строились по нормам 60-х-70х гг., сейчас дефицит машиномест доходит до 90%, возведение на их месте 22-этажных домов лишь усугубит проблему в масштабах города. Стоимость одного машиноместа может доходить до 500 тыс. руб. и более, это рынок не менее чем на 200 млрд руб., за него развернется особенно острая борьба", - высказывает свою точку зрения эксперт.
http://www.finam.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Сейчас готовится законодательная база для реализации идеи. По сообщениям СМИ, Госдума может рассмотреть законопроект о сносе пятиэтажек в первом чтении 19 апреля 2017 года, а 4 апреля состоится расширенное заседание Совета Государственной Думы с участием Сергея Собянина и членов правительства города, на котором будет рассмотрен данный законопроект. Он наделит московские власти новыми полномочиям: они смогут сами определять содержание программы и источники ее финансирования, а также формировать списки домов для сноса, пишут СМИ. Отзывы и предложения по проекту будут приниматься профильным комитетом до 12 апреля, сообщается на сайте Госдумы.
Переселять жильцов сносимых пятиэтажек планируется на прежних условиях, пояснил Сергей Собянин на своей странице "ВКонтакте": "Жилая площадь - метр в метр, с таким же количеством комнат. Прихожая, кухня и санузел по новым стандартам, как правило, больших размеров". Новые дома для переселенцев будут строить из современных материалов по современным проектам – из монолитных конструкций или панелей. "Простоят как минимум лет сто. Строительство домов из старых панельных серий в городе запретили", - добавил мэр. Жители домов, включенных в программу реновации, платить за капремонт не будут. А ранее уплаченные взносы пойдут на строительство новых домов. Первый этап новой программы сноса пятиэтажек в Москве пройдет за счет городского бюджета.
В первые дни после появления новостей спрос на квартиры в пятиэтажках вырос. Но есть ли смысл вкладываться в данные квартиры? Можно ли рассматривать их как инвестицию, пусть и долгосрочную? Эксперты сходятся во мнении, что инвестировать в квартиры в домах, которые будут снесены, не стоит. И более того, это может быть даже опасно!
"Квартиры в пятиэтажках сейчас представляют собой очень сомнительные инвестиции. На рынке не так много подобных предложений, а цена их достаточно высокая. Если рассматривать покупку такой квартиры как возможность получить взамен жилое помещение в новостройке, то сейчас проще сразу покупать новую квартиру, чем использовать схему с переселением. На сегодняшний день очень много предложений в строящихся и уже сданных домах, которые по цене и площади будут более выгодным вложением средств, чем покупка ветхого жилья", - комментирует президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов.
По мнению Сергея Хестанова, советника по макроэкономике гендиректора "Открытие Брокер", заработать на сносе пятиэтажек на практике очень сложно, шансов потерять деньги намного больше. "Инвестировать в квартиры в сносимом фонде опасно, так как до конца не ясен механизм компенсации/переселения сносимых строений. Опыт Сочи (а законодательная база очень похожа) говорит о том, что большая часть собственников сносимого жилья понесла некоторые потери", - аргументирует свою точку зрения эксперт.
"Приобретать недвижимость в сносимых домах экономически нецелесообразно из-за недостаточно высокого дисконта и юридических рисков при реализации программы сноса", - согласен Тимур Нигматуллин финансовый аналитик ГК "ФИНАМ".
Денис Бобков, руководитель аналитического центра девелоперской компании ОПИН, обращает внимание на то, что сейчас цена квадратного метра в "хрущевках" неоправданно высокая для ветхого жилья. "В сложившейся ситуации собственники квартир в домах, которые должны попасть в программу реновации, понимают перспективы возможного качественного улучшения жилья за счет государства и, соответственно, либо вовсе отказываются от продажи старой квартиры, либо выставляют недвижимость на продажу по завышенной цене, закладывая в стоимость перспективы улучшения жилищных условий за счет большей площади, качественных характеристик и современной концепции нового дома", - отмечает эксперт. Кроме того, по его мнению, существует риск, что дом в ближайшем будущем может не попасть под снос. "Рассматривать покупку квартиры в пятиэтажке, которая может попасть в программу реновации, как инвестиционную сделку достаточно рискованно и финансово нецелесообразно", - резюмирует специалист. "В настоящий момент не утвержден механизм и этапы программы реновации, перспективы вложений как по срокам, так и со стороны инвестиционной привлекательности непонятны. При этом отметим, что вероятно, после утверждения районов и конкретных пятиэтажек, попадающих под снос, государство может наложить ограничения для физических лиц на покупку квартир в этих домах", - добавляет эксперт.
Что касается влияния новой программы по сносу пятиэтажек на рынок недвижимости в целом, то эксперты не ждут серьезного эффекта. "Программа по сносу пятиэтажек вряд ли окажет сильное влияние на рынок недвижимости, поскольку она идет уже давно, и даже новые планы по ее реализации не способны сильно на что-то повлиять", - полагает Олег Сухов. Денис Бобков, допускает, что в результате реализации программы средняя цена "квадрата" в столице может скорректироваться. "Влияние программы реновации кварталов массовой пятиэтажной застройки на средневзвешенную цену квадратного метра в границах Москвы зависит от общего объема нового строительства. Логично, что если объем предложения значительно увеличится за счет строительства нового жилья в рамках реновации, это приведет к определенным корректировкам средней цены "квадрата" в столице. Насколько – все будет зависеть от конкретных цифр роста объема предложения и состояния спроса в целом", - отмечает эксперт. По мнению Сергея Хестанова, строительство новостроек на месте сносимого ветхого жилья означает избыток предложения на затоваренном рынке, и это будет способствовать снижению ликвидности и стоимости объектов. "Именно поэтому благоразумнее всего воздержаться от этой инвестиционной идеи", - вновь предостерегает эксперт.
Если вкладывать в сами квартиры не стоит, то может быть стоит обратить внимание на акции компаний-застройщиков, на долю которых выпадут основные объемы застройки после сноса пятиэтажек? Основным бенефициаром может стать ГК ПИК. Однако пока даже сами компании не знают, какие контракты им удастся получить. "Пожалуй, строительные компании еще сами не знают, какие контракты им удастся выиграть. 25 млн кв м – это большой объем, срок программы рассчитан на 10 лет. Сейчас разница в цене на пятиэтажки и монолит достигает $1400. Но разница будет сокращаться, поскольку большая часть объектов будет возводиться как жилье для переселения (около 50-75%, если исходить из аналогичных проектов в прошлом), и маржа для застройщиков по ним околонулевая. Вкладывать в покупку жилья в пятиэтажках, на мой взгляд, сейчас не имеет большого смысла. Итоговая доходность не превысит $500 кв/м, и ждать выхода из этих инвестиций придется 5 лет и более. "Выстрелит" не более половины проектов. Идея покупать акции застройщиков и банков на этом фоне выглядит более привлекательной, поскольку они быстрее будут отыгрывать потенциал роста. Стоимость бумаг ГК ПИК может вырасти на 50-70%, в случае, если будет объявлено, что компания возьмет порядка 10 млн кв.м", - комментирует Георгий Ващенко, начальник управления операций на российском фондовом рынке ИК "Фридом Финанс".
Тимур Нигматуллин считает, что и на инвестициях в акции строительных компаний заработать не удастся. "Я не вижу никакой возможности заработать на программе сноса пятиэтажек за счет инвестиций в акции, т.к. среди имеющихся на рынке акций компаний нет прямых бенефициаров данной программы. Потенциальное увеличение загрузки ДСК у того же ПИК будет нивелировано давлением на спрос из-за увеличения объемов ввода жилья", - отмечает он.
Георгий Ващенко советует обратить внимание не на само жилье, а на новые машиноместа. "Наиболее прибыльным сегментом будет продажа машиномест. Пятиэтажки строились по нормам 60-х-70х гг., сейчас дефицит машиномест доходит до 90%, возведение на их месте 22-этажных домов лишь усугубит проблему в масштабах города. Стоимость одного машиноместа может доходить до 500 тыс. руб. и более, это рынок не менее чем на 200 млрд руб., за него развернется особенно острая борьба", - высказывает свою точку зрения эксперт.
http://www.finam.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter