Текущие вызовы перед рынком жилои? недвижимости США

По итогам марта 2017 года уровень безработицы в США опустился до 4,5%. Последнии? раз столь низкии? показатель был зафиксирован в июне 2007 года, то есть почти 10 лет назад. По прогнозам ряда аналитиков, данныи? фактор станет основным драи?вером улучшения ситуации на рынке жилои? недвижимости страны в ближаи?шие несколько лет, несмотря на постепенное ужесточение монетарнои? политики ФРС США. Вместе с тем, по нашему мнению, оценка сложившеи?ся в секторе ситуации требует более серьезного анализа.

На текущии? момент индекс S&P/Case-Shiller 20, отслеживающии? инфляцию на рынках жилои? недвижимости в двадцати крупнеи?ших метрополиях США, значительно превышает средние темпы роста заработнои? платы в частном секторе. Так, в январе 2017 года соответствующие показатели достигли 5,7% и 2% соответственно. В условиях увеличения инфляции и повышения ключевои? ставки данныи? фактор может оказать сдерживающее влияние на дальнеи?шии? рост стоимости недвижимости в стране и финансовые показатели строительных компании?.

Динамика среднеи? заработнои? платы в США и инфляции на рынке недвижимости в 20 крупнеи?ших метрополиях Источник: Federal Reserve Bank of St. Louis, FRED Economic Data

Текущие вызовы перед рынком жилой недвижимости США


Прогнозируемое нами сокращение темпов роста стоимости жилои? недвижимости в Соединенных Штатах объясняется также балансом спроса и предложения. До начала кризисного периода темпы ввода нового жилья значительно не дотягивали до объемов выданных разрешении? на строительство – всего за 3 года с января 2003 года по декабрь 2005 года разница между объемом выданных разрешении? на строительство и объемом реально введенного в эксплуатацию жилья достигла 665 тыс. домов. В кризисныи? период строительные компании существенно сократили количество заявок на построи?ку жилья и сконцентрировали свое внимание на реализации уже одобренных проектов – в период с января 2006 года по декабрь 2010 года объем введенного в эксплуатацию жилья превысил объем выданных разрешении? на строительство на 762 тыс. За последние 6 лет (с января 2011 года по январь 2017 года) у застрои?щиков скопилось большое число нереализованных проектов – общее число готовящихся к построи?ке домов оценивается в 965 тыс., что в скором времени может привести к снижению запросов на строительство новых объектов и увеличению беспокои?ства инвесторов. При текущих темпах строительства (в январе 2017 года было построено 88 тыс. домов) построи?ка данного объема жилои? недвижимости заи?мет примерно 11 месяцев (при условии остановки всех других проектов).

Показатели рынка недвижимости США (в годовом выражении), млн. ед. Источник: Federal Reserve Bank of St. Louis, FRED Economic Data



Вместе с тем объем покупок нового жилья в стране в январе 2017 года достиг 558 тыс. ед. в годовом выражении или 52,8% от объема введенного в эксплуатацию жилья за соответствующии? период. Для сравнения, в июле 2003 года данныи? показатель в стране достигал 76,8% при предкризисном значении в декабре 2005 года в 63,8%. В условиях значительного объема доступного для покупки жилья мы ожидаем небольшого сокращения темпов роста ее стоимости и соответствующего снижения темпов роста финансовых показателеи? строительных компании?.

Кроме этого, рынок недвижимости Штатов может столкнуться с серьезным препятствием в виде особого статуса поколения миллениалов (людеи?, родившихся после 1981 года). Дело в том, что их покупательная способность на рынке недвижимости весьма низкая, что связано с увеличением их затрат на обучение и соответствующим ростом долговои? нагрузки на момент окончания колледжа. По итогам 2016 года общии? объем выданных кредитов на обучение в США достиг $1,41 трлн., увеличившись на $86 млрд. всего за 1 год. При этом только в конце 2010 года показатель составлял $855 млрд.

На текущии? момент долги за обучение есть у 44,2 млн. американцев, а среднии? объем долга составляет $32 тыс. при медианнои? стоимости покупки нового жилья по итогам февраля 2017 года в $296 тыс. В даннои? связи представители поколения миллениалов предпочитают откладывать покупку недвижимости и живут вместе с родителями. По итогам 2016 года в подобнои? ситуации оказалось примерно 40% представителеи? данного слоя населения. В свою очередь, остальные представители нового поколения предпочитают арендовать жилье. Данныи? фактор стал однои? из причин того, что по итогам 2016 года объем жилья, находящегося в собственности проживающих в них домохозяи?ств, сократился до 50-летнего минимума в 63,7% при соответствующем показателе по итогам 2004 года в 69,2%. По мнению экспертов, к 2025 году данныи? индикатор сократится до 60,8%.

Доля сделок с новым жильем от числа завершенных строительств, % Источник: Federal Reserve Bank of St. Louis, FRED Economic Data



Если учитывать данныи? факт, то возникает очевидныи? вопрос – кто формирует спрос на рынке недвижимости Штатов? Как показывает статистика, на текущии? момент основными покупателями жилои? недвижимости в стране выступают домохозяи?ства, которые расплатились за свою первую ипотеку и готовы купить новыи? дом с целью сдачи его в аренду и создания резерва на пенсию. Согласно данным статистических агентств в сфере жилои? недвижимости ATTOM Data Solutions и Clear Capital, по итогам 2016 года 37% всеи? жилои? недвижимости в США было куплено домохозяи?ствами, которые не намерены проживать в данных объектах.

Аналогичныи? показатель в 2015 году составлял 32%. При этом в пользу такои? трактовки цели инвестиции? свидетельствует и тот факт, что рассматриваемыи? показатель существенно выше в тех городах, где стоимость недвижимости невелика. Так, доля подобного жилья в Сиэтле в последние 10 лет не превышает 23% (при среднеи? стоимости жилья по итогам 2016 года в $414 тыс.), в то время как в Далласе (при среднеи? стоимости жилья по итогам 2016 года в $201 тыс.) показатель за последние 10 лет подскочил практически в 2 раза и сеи?час достигает примерно 32%.

Доля затрат на аренду жилья от доходов домохозяи?ств по метрополиям (по итогам III квартала 2016 года), % Источник: CBRE Research (Real Estate Market Outlook 2017, United States)



Вместе с тем повышение ставок на рынках капитала, а также ограниченные возможности роста аренднои? платы могут снизить интерес простых американцев к покупке недвижимости, как средству инвестирования. Уже сеи?час арендная плата в крупнеи?ших городах США может достигать 55% от общегодовых доходов арендаторов. В этои? связи большеи? перспективои? роста обладают строительные компании, реализующие проекты в пригородах больших городов. Однако данныи? сектор также может столкнуться с существенным ростом арендных ставок и соответствующим спадом спроса на подобные объекты. По итогам III квартала 2016 года в 63% крупнеи?ших метрополии? темпы роста арендных ставок в пригородах превышали темпы роста арендных ставок в ближаи?шеи? городскои? локации более чем на 1 п.п. Аналогичныи? показатель во II квартале 2012 года достигал всего лишь 22%.

Улучшение ситуации на рынке труда США, безусловно, окажет положительное влияние на рынок жилои? недвижимости в стране. Однако инвесторам не стоит недооценивать существующие риски в отрасли, среди которых превышение предложения над спросом, снижение покупательскои? способности нового поколения миллениалов и изменение модели их поведения, а также повышение ставок на рынках. Негативное влияние последнего фактора определяется не только снижением доступности ипотечного кредитования, но и сокращением привлекательности подобного вида инвестиции?. Вместе с тем наиболее перспективным направлением развития сектора, по нашему мнению, станет построи?ка дешевого жилья в пригородах крупных городов – наличие подобных проектов в плане строительных компании? должно стать одним из определяющих факторов в вопросе выбора даннои? корпорации в качестве объекта инвестиции?.

Источник http://www.qbfin.ru/
При копировании ссылка http://elitetrader.ru/index.php?newsid=337333 обязательна
Условия использования материалов

Лучший европейский брокер

Вчера, 10:54
HYCM | Обзор рынка | Oil | Gold (XAU/USD) | EUR|USD | GBP|USD | AUD|USD | Silver (XAG/USD)

Технический Анализ

Вчера, 10:53

40 лет На финансовом рынке. 20 лет Лицензирована в Великобритании. 0.2 pips спреды с быстрым исполнением. 24/5 Служба поддержки клиентов с персональным менеджером
Открыть торговый счет

Брокер бинарных опционов

Binarium предоставляет профессиональные услуги начиная с 2012 года. Получите бонус 100% на депозит от 2000 рублей

Живой журнал | Периодика | Главное Рябов Павел

Днище

Вчера, 10:22
goldenfront.ru | Финансист | Главное Маклауд Алесдер

Джон Ло: триста лет спустя

Вчера, 08:32