Рихтер Вульф Wolf Street | Периодика

Жилищный пузырь в Торонто нисходит в медвежий рынок

15 сентября 2017  Источник http://wolfstreet.com/ http://goldenfront.ru/

Банк Канады неожиданно повысил процентные ставки, тем самым повернувшись против рынка жилья.

Продажи домов в Большом Торонто, крупнейшем рынке жилья в Канаде, рухнули на 34.8% в августе по сравнению с годом ранее до 6,357 домов, тогда как продажи особняков и двухквартирных домов просто ушли в пол:

Продажи по типу объекта:
Особняки -41.6%
Двухквартирные дома -37.3%
Таунхаусы -27.5%
Квартиры -28.0%.

По мере падения продаж количество выставленных на продажу объектов скакнуло в августе на 65% год на год до 16,419 с 11,523, по данным Совета по недвижимости Торонто (TorontoRealEstateBoard (TREB)).

«Соотношение между объемом продаж [резко падающим] и количеством домов, выставленных на продажу, говорит о балансе на рынке», объясняет отчет, добавляя с надеждой:

«Если текущие условия продержатся в следующие несколько месяцев, мы ожидаем, что рост цены год на год несколько нормализуется выше темпов инфляции. Однако, если некоторые покупатели снова выйдут на рынок, на что указывают исследования потребителей TREB, мы можем получить рост цены, при условии, что количество домов, выставленных на продажу не изменится по сравнению с сегодняшним днем».

И средняя цена всех типов жилья, на отметке в C$732,292 в августе, рухнула на 20.5% с безумного апрельского пика в C$920,761. По этой мерке на рынке началась медвежья фаза.

Средняя цена в апреле выросла на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Чтобы охладить этот раскаленный рынок, правительство Онтарио представило список мер 20 апреля. Он включил главным образом 15% налог на переводы на иностранных спекулянтов-нерезидентов. Кажется, это сработало.

Учитывая огромный рост цен в последние годы, рынок остается завышенным, а четырехмесячный медвежий спад еще даже не опустил цены до уровня прошлого года, при этом средняя цена на все типы жилья выросла на 3%, а на квартиры - на 21.4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Для охлаждения такого же кипящего рынка в Ванкувере правительство Британской Колумбии ввело такой же 15% налог на иностранных спекулянтов год назад. Но их тревожит возможность полного краха пузыря и по этой причине они субсидируют средствами налогоплательщиков первоначальные взносы для лиц, покупающих впервые, и покупателей квартир, что раздуло пузырь квартир и спекуляции ими до новых высот.

Политики, отчаянно зависимые от изъятия налогов на имущество у домовладельцев, не желают взрыва самого величественного пузыря на рынке жилья. Они хотят сохранить его без изменений, чтобы продолжать получать налоги от щедрых домовладельцев, разбогатевших после многих лет инфляции цен на жилье. На данный момент правительство Онтарио оставляет рынок жилья в покое.

В отчете TREB говорится, что резкое падение средних цен «указывает на сокращение продаж дорогих домов в этом году по сравнению с прошлым». То есть самые богатые спекулянты уходят с рынка?

Даже Банк Канады уже целый год предупреждает покупателей домов, и особенно спекулянтов, о потенциально больших убытках. Затем в июле он повысил ставку рефинансирования на 0.25%. Еще одно повышение ожидалось в декабре, чтобы не отстать от предположительного повышения ставок ФРС.

Но сегодня он неожиданно снова повысил ставку на 0.25% до 1%. Ожидается, что Банк может повысить целевой показатель в третий раз к концу текущего года. Канадский доллар отреагировал на это ростом на 1.3% против доллара США.

Такие повышения ставок «просто еще больше ослабляют» рынок жилья, пояснил главный экономист Банка Монреаля, добавив, что неожиданное повышение сразу после повышения июльского «подчеркивает» решимость Банка Канады наращивать ставки.

«Так что я не стал бы оставлять все это без внимания, так как думаю, что происходящее также повысит давление на некоторые средние и долгосрочные ипотечные ставки, а переменные ставки, конечно же, вырастут сразу же», сказал он.

На ипотечные кредиты с переменной ставкой приходится около 30% всех канадских жилищных кредитов. Так что они подросли после июльского повышения, они подрастут после этого повышения и если в этом году нас ожидает еще одно повышение ставок, то они снова вырастут. Повышение ставки по кредиту размером в C$800,000 на 0.75% вызовет рост годовых расходов по кредиту на C$6,000.

Домовладельцам с кредитами с переменной ставкой теперь придется найти дополнительные деньги для оплаты обязательств. А потенциальных покупателей ожидают куда более высокие расходы, и они, вероятно, будут об этом помнить теперь, когда легкий прирост станет куда тяжелее, а Банк Канады уже не просто предупреждает, а прилагает усилия по сокращению жилищного пузыря.
При полном или частичном использовании материалов - ссылка обязательна http://elitetrader.ru/index.php?newsid=358999. Присылайте свои материалы для публикации на сайте. Об использовании информации.