14 ноября 2017 БКС Экспресс Холоденко Оксана
Продолжаем нашу «сагу» об альтернативном биржевом инструменте – бумагах REIT.
Ранее мы разъяснили, что это такое, описали особенности и преимущества REIT. Сегодня речь пойдет о видах REIT. Несмотря на общую идею (ставка на рынок недвижимости), структуры эти разнообразны.
Существует два основных вида REITs: долевые (Equity) и ипотечные (Mortgage). Бывают и гибридные структуры (Hybrid REIT), которые представляют собой комбинацию долевых и ипотечных REIT.
В США эти структуры зарегистрированы Комиссией по ценным бумагам и биржам (SEC) и выпускают регулярную отчетность в соответствии со стандартами GAAP.
Помимо этого, такие трасты делятся на публичные обращающиеся на бирже, публичные без листинга (Public Non-listed REIT, зарегистрированы SEC, но не торгуются на биржах) и частные REIT (Private REIT).
Долевые (Equity) REIT
Долевые REIT собирают ренту с принадлежащих им объектов, также возможно получение доходов от продажи недвижимости из портфеля. На долю долевых REITs приходится около 70% совокупной капитализации REIT, торгуемых на рынке США. Число их составляет примерно 170, почти все обращаются на NYSE.
По данным NAREIT, на эти биржевые трасты приходится около $1 трлн недвижимых активов в Штатах, то есть более 50 тыс. объектов недвижимости. Речь идет об около 15% всей коммерческой недвижимости в США.
В августе 2016 года Equity REITS получили отдельную прописку в новом секторе Real Estate (недвижимость) в рамках Global Industry Classification Standard (GICS). Бумаги были перенесены туда из сектора Financials, где остались ипотечные REIT.
Виды долевых REIT
- Офисные (Office) - владеют портфелем коммерческой офисной недвижимости и сдают ее в аренду.
- Промышленные (Industrial) – сдают в аренду промышленные объекты. Некоторые специализируются на типах сооружений, другие – на индустриях.
- Розничные (Retail) – сдают недвижимость ритейлерам, включая моллы или, напротив, маленькие торговые точки.
- Отельные (Lodging) – сдают недвижимость в аренду отелям разной категории.
- Связанные с жильем (Residential) – специализируются на сдаче апартаментов, жилья для студентов, домов для семей.
- Лесные (Timberland) – позволяют получать доход от лесных угодий, включая продажу пиломатериалов.
- Из сферы здравоохранения (Health Care) – сдают в аренду помещения для больниц и прочих медицинских объектов.
- Склады (Self-storage) – ну, тут все очевидно.
- Инфраструктурные (Infrastructure) – предоставляют в аренду различные инфраструктурные объекты, в том числе дата-центры и вышки для телекоммуникаций.
- Диверсифицированные (Diversified) – портфель этих структур включает различные типы недвижимости, из разных категорий.
- Специализированные (Specialty) – обладают уникальной недвижимостью, не относящейся к стандартным категориям, например помещениями для театром или местами для рекламы.
Согласно оценкам Fidelity, на поздних стадиях экономического цикла, куда движется американская экономика, бумаги REIT уже не столь интересны. Тут время задуматься о вечных ценностях, гарантирующих устойчивый приток дивидендных доходов. Это значит, что доходы самих структур должны быть устойчивыми и прогнозируемыми.
Источник: fidelity.com
На мой взгляд, наиболее интересными в этом плане являются REIT, ориентированные на сферу здравоохранения, спрос на услуги которых малоэластичен по доходам. Другой вариант – инфраструктурные REIT, специализирующиеся на сдаче объектов недвижимости предприятиям, предоставляющим услуги первой необходимости, например телекомам. Ну, а широкую ставку на рынок недвижимости вам помогут сделать диверсифицированные REIT.
Ипотечные (Mortgage) REIT
Ипотечные REIT (mREIT) – получают доход от инвестиций в ипотеку или ипотечные ценные бумаги, связанные коммерческой и жилой недвижимостью (MBS).
Ипотечные REIT держат ипотечные продукты на балансе, финансируя инвестиции при помощи акционерного капитала и долга. Главная цель – заработок на чистой процентной марже, то есть разнице между процентным доходом и расходами на привлечение финансирования.
Отметим, что в отличие от банков, ипотечные REIT менее полагаются на долговое финансирование, зачастую предпочитая акционерное. Вот почему средневзвешенная стоимость капитала подобных структур в среднем выше, чем у банков, однако леверидж ниже.
Виды ипотечных REIT
Часть ипотечных REIT ориентировано на рынок жилой недвижимости. Подобные структуры инвестируют в жилищную ипотеку и соответствующие бумаги (RMBS).
Другие ипотечные REIT зарабатывают на коммерческой ипотеке и базирующихся на ней бумагах (CMBS).
Специализированные риски ипотечных REIT
• Риск процентных ставок. Рост ставок может позитивно сказаться на чистой процентной марже REIT. Однако в тоже время, стоимость ипотечных активов структуры упадет. Ипотечные REIT стараются управлять этим риском при помощи хеджирующих стратегий на рынке деривативов и таргетирования средней доходности активов.
• Кредитный риск. В случае REIT, ориентированных на рынок жилой недвижимости, он минимален. Подобные структуры предпочитают вкладываться в агентские бумаги, застрахованные правительством США.
• Риск досрочного погашения. Связанный с тем, что заемщик может досрочно погасить свой долг (ипотеку), и в этом случае кредитор будет вынужден реинвестировать возвращенные средства в менее доходный инвестиционный инструмент. Это риск обратен риску процентных ставок и также хеджируется многими REIT.
http://bcs-express.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Ранее мы разъяснили, что это такое, описали особенности и преимущества REIT. Сегодня речь пойдет о видах REIT. Несмотря на общую идею (ставка на рынок недвижимости), структуры эти разнообразны.
Существует два основных вида REITs: долевые (Equity) и ипотечные (Mortgage). Бывают и гибридные структуры (Hybrid REIT), которые представляют собой комбинацию долевых и ипотечных REIT.
В США эти структуры зарегистрированы Комиссией по ценным бумагам и биржам (SEC) и выпускают регулярную отчетность в соответствии со стандартами GAAP.
Помимо этого, такие трасты делятся на публичные обращающиеся на бирже, публичные без листинга (Public Non-listed REIT, зарегистрированы SEC, но не торгуются на биржах) и частные REIT (Private REIT).
Долевые (Equity) REIT
Долевые REIT собирают ренту с принадлежащих им объектов, также возможно получение доходов от продажи недвижимости из портфеля. На долю долевых REITs приходится около 70% совокупной капитализации REIT, торгуемых на рынке США. Число их составляет примерно 170, почти все обращаются на NYSE.
По данным NAREIT, на эти биржевые трасты приходится около $1 трлн недвижимых активов в Штатах, то есть более 50 тыс. объектов недвижимости. Речь идет об около 15% всей коммерческой недвижимости в США.
В августе 2016 года Equity REITS получили отдельную прописку в новом секторе Real Estate (недвижимость) в рамках Global Industry Classification Standard (GICS). Бумаги были перенесены туда из сектора Financials, где остались ипотечные REIT.
Виды долевых REIT
- Офисные (Office) - владеют портфелем коммерческой офисной недвижимости и сдают ее в аренду.
- Промышленные (Industrial) – сдают в аренду промышленные объекты. Некоторые специализируются на типах сооружений, другие – на индустриях.
- Розничные (Retail) – сдают недвижимость ритейлерам, включая моллы или, напротив, маленькие торговые точки.
- Отельные (Lodging) – сдают недвижимость в аренду отелям разной категории.
- Связанные с жильем (Residential) – специализируются на сдаче апартаментов, жилья для студентов, домов для семей.
- Лесные (Timberland) – позволяют получать доход от лесных угодий, включая продажу пиломатериалов.
- Из сферы здравоохранения (Health Care) – сдают в аренду помещения для больниц и прочих медицинских объектов.
- Склады (Self-storage) – ну, тут все очевидно.
- Инфраструктурные (Infrastructure) – предоставляют в аренду различные инфраструктурные объекты, в том числе дата-центры и вышки для телекоммуникаций.
- Диверсифицированные (Diversified) – портфель этих структур включает различные типы недвижимости, из разных категорий.
- Специализированные (Specialty) – обладают уникальной недвижимостью, не относящейся к стандартным категориям, например помещениями для театром или местами для рекламы.
Согласно оценкам Fidelity, на поздних стадиях экономического цикла, куда движется американская экономика, бумаги REIT уже не столь интересны. Тут время задуматься о вечных ценностях, гарантирующих устойчивый приток дивидендных доходов. Это значит, что доходы самих структур должны быть устойчивыми и прогнозируемыми.
Источник: fidelity.com
На мой взгляд, наиболее интересными в этом плане являются REIT, ориентированные на сферу здравоохранения, спрос на услуги которых малоэластичен по доходам. Другой вариант – инфраструктурные REIT, специализирующиеся на сдаче объектов недвижимости предприятиям, предоставляющим услуги первой необходимости, например телекомам. Ну, а широкую ставку на рынок недвижимости вам помогут сделать диверсифицированные REIT.
Ипотечные (Mortgage) REIT
Ипотечные REIT (mREIT) – получают доход от инвестиций в ипотеку или ипотечные ценные бумаги, связанные коммерческой и жилой недвижимостью (MBS).
Ипотечные REIT держат ипотечные продукты на балансе, финансируя инвестиции при помощи акционерного капитала и долга. Главная цель – заработок на чистой процентной марже, то есть разнице между процентным доходом и расходами на привлечение финансирования.
Отметим, что в отличие от банков, ипотечные REIT менее полагаются на долговое финансирование, зачастую предпочитая акционерное. Вот почему средневзвешенная стоимость капитала подобных структур в среднем выше, чем у банков, однако леверидж ниже.
Виды ипотечных REIT
Часть ипотечных REIT ориентировано на рынок жилой недвижимости. Подобные структуры инвестируют в жилищную ипотеку и соответствующие бумаги (RMBS).
Другие ипотечные REIT зарабатывают на коммерческой ипотеке и базирующихся на ней бумагах (CMBS).
Специализированные риски ипотечных REIT
• Риск процентных ставок. Рост ставок может позитивно сказаться на чистой процентной марже REIT. Однако в тоже время, стоимость ипотечных активов структуры упадет. Ипотечные REIT стараются управлять этим риском при помощи хеджирующих стратегий на рынке деривативов и таргетирования средней доходности активов.
• Кредитный риск. В случае REIT, ориентированных на рынок жилой недвижимости, он минимален. Подобные структуры предпочитают вкладываться в агентские бумаги, застрахованные правительством США.
• Риск досрочного погашения. Связанный с тем, что заемщик может досрочно погасить свой долг (ипотеку), и в этом случае кредитор будет вынужден реинвестировать возвращенные средства в менее доходный инвестиционный инструмент. Это риск обратен риску процентных ставок и также хеджируется многими REIT.
http://bcs-express.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter