13 декабря 2017 QB Finance Жданов Александр
В октябре 2017 года финансовые организации страны выдали 112,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 213 млрд. руб. В количественном выражении показатель увеличился на 56% г/г, тогда как в денежном темпы роста индикатора достигли 70% г/г. Причина стремительного роста ипотечного рынка в стране – снижение средневзвешенных ставок по ипотечным продуктам в крупнеи?ших банках до исторических минимумов. В октябре впервые в истории показатель опустился ниже 10% годовых и остановился на уровне 9,95%. На этом фоне потребители не только решаются на покупку недвижимости, но и рефинансируют старые кредиты. Несмотря на бурное увеличение рынка, совместные усилия ЦБ РФ и АО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» («АИЖК») позволяют рассчитывать на стабильное развитие отрасли.
Всего за 10 месяцев 2017 года объем выданных ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) в РФ достиг 1,5 трлн. руб. (+30% г/г), в то время как в количественном выражении индикатор расширился на 21% г/г до 813,3 тыс. кредитов. При этом с начала года был выдан только 81 валютныи? ипотечныи? кредит (369 в январе-октябре 2016 года). Причина «взрывного» роста спроса на ипотечные рублевые продукты – стремительное сокращение ставок по ипотеке. Если в мае 2016 года средневзвешенная ставка по ипотеке (как на первичное, так и на вторичное жилье) составляла 13,08%, то в октябре 2017 года индикатор упал до 9,95%. Главным катализатором данного спада стало сокращение ключевои? ставки ЦБ РФ: на начало рассматриваемого периода ключевая ставка регулятора равнялась 11%, тогда как к ноябрю этого года показатель сократился до 8,25%.
Ключевые показатели рынка ИЖК: объемы и ставки Источник: ЦБ РФ, АО «АИЖК»
Согласно ноябрьскои? публикации Центрального банка «Основные направления единои? государственнои? денежно-кредитнои? политики на 2018 год и период 2019 и 2020 годов», регулятор видит предпосылки для дальнеи?шего снижения ключевои? ставки в ближаи?шие годы до 6-7% годовых. При этом, согласно отче?ту, ключевая ставка будет постепенно снижаться как при базовом сценарии (снижении цен на нефть марки Urals до $40 за баррель к середине 2018 года), так и при альтернативном развитии событии? (постепенном увеличении среднегодовои? цены на нефть марки Urals до $60 за баррель в 2020 году). В этих условиях средневзвешенная ставка по ипотечным продуктам на горизонте 3 лет вполне может упасть еще на 1,5-2,5 п.п. до рекордно низких 7,5-8,5% годовых. Несмотря на то, что многие клиенты жалуются на нежелание кредитных организации? рефинансировать деи?ствующие кредитные соглашения по более низким ставкам, макростатические данные косвенно свидетельствуют о росте сектора рефинансирования. В октябре 2017 года объем выданных в стране рублевых ИЖК достиг 213,1 млрд. руб., однако за тот же период объем задолженности по ипотечным кредитам повысился всего на 53 млрд. руб. до 4,9 трлн. руб. Таким образом отношение роста ипотечнои? задолженности к объему выданных за октябрь ипотечных кредитов достигло 25%, тогда как аналогичныи? показатель за весь 2016 год достигал 39%.
Общая задолженность по рублевым ИЖК, трлн. руб. Источник: ЦБ РФ
Доля просроченнои? более чем на 90 днеи? задолженности по ИЖК на 1 ноября 2017 года снизилась до 2,34% с 2,88% на 1 ноября 2016 года. Сохранить индикатор на низком уровне помогает высокая концентрация в секторе. За первые 10 месяцев 2017 года 30 крупнеи?ших ипотечных кредиторов страны выдали 90,4% всех ипотечных кредитов (89,1% в 2016 году), в то время как в денежном выражении на них пришлось 89,9% всех выданных ИЖК (88% в 2016 году). В результате, текущии? портфель рублевых ИЖК на 91% сконцентрирован у 30 крупнеи?ших кредитных организации? страны. Несмотря на относительно низкие риски в отрасли, с начала 2018 года рынок жде?т введение повышенных коэффициентов риска для ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% от стоимости жилья. На уровне 200% для ИЖК с первоначальным взносом менее 10% от стоимости жилья и на уровне 150% для ИЖК с первоначальным взносом от 10% до 20% от стоимости жилья. По оценкам представителеи? сектора, на подобные кредиты (с первоначальным взносом менее 20% от стоимости жилья) приходится менее 5% всего рынка, поэтому внедрение даннои? меры не окажет заметного сдерживающего влияния на динамику выдачи ипотечных кредитов.
Кроме прогнозируемого сокращения ключевои? ставки позитивное влияние на рынок ипотечного кредитования может оказать развитие механизма рефинансирования портфелеи? ипотечных кредитов за сче?т ООО «ИА «Фабрика ИЦБ». Дочерняя компания «АИЖК», учрежденная в мае 2016 года в рамках реализации инициативы по созданию ликвидного рынка стандартизированных однотраншевых ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) с поручительством «АИЖК», позволяет банкам в короткие сроки рефинансировать пулы закладных и привлекать новыи? капитал на рынок ипотеки. В рамках своеи? деятельности единыи? ипотечныи? агент приобретает требования по кредитам (заи?мам), обеспеченным ипотекои?, и (или) закладные, а также осуществляет эмиссию облигации? с ипотечным покрытием. За 1,5 года деятельности «Фабрика ИЦБ» произвела уже 4 выпуска жилищных облигации? с ипотечным покрытием совокупнои? номинальнои? стоимостью 101,7 млрд. руб. Последнии? выпуск объемом 48,2 млрд. руб. был размещен 7 декабря этого года (в него вошли ипотечные кредиты банка «ВТБ 24»).
Ранее даннои? деятельностью занимались различные ипотечные агенты «АИЖК», которые в период 2007-2015 гг. зарегистрировали 40 выпусков ИЦБ совокупным номиналом 142,2 млрд. руб. Спрос на подобныи? инструмент финансового рынка достаточно высокии?, так как ставки по данным облигациям заметно выше ставок по депозитам в крупнеи?ших банках страны. При этом рискованность каждого из выпусков также ограничена. Для примера, в последнии? выпуск ИЦБ входило 36,5 тыс. обеспеченных ипотекои? требовании?, из которых ни одно требование не было просрочено. При этом отношение размера ипотечного покрытия по требованиям к размеру обязательств по облигациям с данным ипотечным покрытием достигало 199,5%. На текущии? момент «Фабрика ИЦБ» готовит еще 2 выпуска ИЦБ – на 2 млрд. руб. и на 7,6 млрд. руб. Второи? выпуск будет размещаться по закрытои? подписке в пользу АО «Раи?ффаи?зенбанк» в рамках секьюритизации ипотечных кредитов самого банка. По нашему мнению, данныи? механизм жде?т дальнеи?шее развитие. Для кредитных организации? это означает появление нового и стабильного источника ликвидности.
В октябре 2017 года рост числа зарегистрированных ДДУ достиг 16% г/г. Дополнительным триггером наблюдаемого подъема является создание «Компенсационного фонда защиты прав граждан- участников долевого строительства» в октябре 2017 года. Целью фонда является создание механизма государственнои? гарантии того, что объект долевого строительства будет достроен или обеспечение возврата вложенных в долевое строительство средств. Компенсационныи? фонд будет финансироваться за сче?т взносов застрои?щиков в размере 1,2% от суммы каждого ДДУ. При этом, как и в рамках системы страхования вкладов, будет существовать верхняя граница для объема компенсационных выплат (зависящая от среднеи? стоимости кв. м. жилья в конкретном регионе и ряда других параметров). За месяц работы (с 20 октября 2017 года) в фонд было перечислено 24,5 млн. руб. от 118 застрои?щиков из 46 регионов.
Для долевых застрои?щиков вводятся и другие ограничительные меры. С 1 июля 2018 года на все?м этапе строительства застрои?щик обязан обладать собственными средствами в размере 10% от прогнознои? стоимости долевого объекта. Кроме этого будет внедре?н механизм контроля за целевым использованием собственных средств застрои?щиков. Уже с 1 января 2018 года заработает бесплатная Единая информационная система, в которои? будет собрана вся информация по всем застрои?щикам и объектам долевого строительства. Данныи? механизм позволит покупателям ДДУ проверять качество долевых застрои?щиков, не выходя из дома. Что касается дальнеи?ших перспектив, то к 15 декабря 2017 года президенту РФ Владимиру Путину должны представить дорожную карту, содержащую механизм постепенного перехода от долевого строительства к проектному финансированию. Реализация программы, по планам, должна занять 3 года. Главными инвесторами жилого строительства в конечном итоге должны стать банковские организации. Как утверждают представители отрасли, кардинальных точечных решении? в виде отказа от механизма долевого строительства ждать не стоит. Планируемыи? переход будет осуществлен в течение 3-5 лет, ведь банковскому сектору предстоит заместить практически 3,5 трлн. руб. инвестиции? по договорам ДДУ.
Как показывают последние данные и события, рынок недвижимости в стране входит в новую фазу. Введение современных механизмов привлечения ликвидности на рынок, появление фонда «страхования» вложении? в недвижимость, а также точечные изменения законодательнои? базы в целом позволяют назвать данную фазу «фазои? роста», что делает отрасль весьма привлекательным объектом для инвестиции? в ближаи?е годы.
http://www.qbfin.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Всего за 10 месяцев 2017 года объем выданных ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) в РФ достиг 1,5 трлн. руб. (+30% г/г), в то время как в количественном выражении индикатор расширился на 21% г/г до 813,3 тыс. кредитов. При этом с начала года был выдан только 81 валютныи? ипотечныи? кредит (369 в январе-октябре 2016 года). Причина «взрывного» роста спроса на ипотечные рублевые продукты – стремительное сокращение ставок по ипотеке. Если в мае 2016 года средневзвешенная ставка по ипотеке (как на первичное, так и на вторичное жилье) составляла 13,08%, то в октябре 2017 года индикатор упал до 9,95%. Главным катализатором данного спада стало сокращение ключевои? ставки ЦБ РФ: на начало рассматриваемого периода ключевая ставка регулятора равнялась 11%, тогда как к ноябрю этого года показатель сократился до 8,25%.
Ключевые показатели рынка ИЖК: объемы и ставки Источник: ЦБ РФ, АО «АИЖК»
Согласно ноябрьскои? публикации Центрального банка «Основные направления единои? государственнои? денежно-кредитнои? политики на 2018 год и период 2019 и 2020 годов», регулятор видит предпосылки для дальнеи?шего снижения ключевои? ставки в ближаи?шие годы до 6-7% годовых. При этом, согласно отче?ту, ключевая ставка будет постепенно снижаться как при базовом сценарии (снижении цен на нефть марки Urals до $40 за баррель к середине 2018 года), так и при альтернативном развитии событии? (постепенном увеличении среднегодовои? цены на нефть марки Urals до $60 за баррель в 2020 году). В этих условиях средневзвешенная ставка по ипотечным продуктам на горизонте 3 лет вполне может упасть еще на 1,5-2,5 п.п. до рекордно низких 7,5-8,5% годовых. Несмотря на то, что многие клиенты жалуются на нежелание кредитных организации? рефинансировать деи?ствующие кредитные соглашения по более низким ставкам, макростатические данные косвенно свидетельствуют о росте сектора рефинансирования. В октябре 2017 года объем выданных в стране рублевых ИЖК достиг 213,1 млрд. руб., однако за тот же период объем задолженности по ипотечным кредитам повысился всего на 53 млрд. руб. до 4,9 трлн. руб. Таким образом отношение роста ипотечнои? задолженности к объему выданных за октябрь ипотечных кредитов достигло 25%, тогда как аналогичныи? показатель за весь 2016 год достигал 39%.
Общая задолженность по рублевым ИЖК, трлн. руб. Источник: ЦБ РФ
Доля просроченнои? более чем на 90 днеи? задолженности по ИЖК на 1 ноября 2017 года снизилась до 2,34% с 2,88% на 1 ноября 2016 года. Сохранить индикатор на низком уровне помогает высокая концентрация в секторе. За первые 10 месяцев 2017 года 30 крупнеи?ших ипотечных кредиторов страны выдали 90,4% всех ипотечных кредитов (89,1% в 2016 году), в то время как в денежном выражении на них пришлось 89,9% всех выданных ИЖК (88% в 2016 году). В результате, текущии? портфель рублевых ИЖК на 91% сконцентрирован у 30 крупнеи?ших кредитных организации? страны. Несмотря на относительно низкие риски в отрасли, с начала 2018 года рынок жде?т введение повышенных коэффициентов риска для ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% от стоимости жилья. На уровне 200% для ИЖК с первоначальным взносом менее 10% от стоимости жилья и на уровне 150% для ИЖК с первоначальным взносом от 10% до 20% от стоимости жилья. По оценкам представителеи? сектора, на подобные кредиты (с первоначальным взносом менее 20% от стоимости жилья) приходится менее 5% всего рынка, поэтому внедрение даннои? меры не окажет заметного сдерживающего влияния на динамику выдачи ипотечных кредитов.
Кроме прогнозируемого сокращения ключевои? ставки позитивное влияние на рынок ипотечного кредитования может оказать развитие механизма рефинансирования портфелеи? ипотечных кредитов за сче?т ООО «ИА «Фабрика ИЦБ». Дочерняя компания «АИЖК», учрежденная в мае 2016 года в рамках реализации инициативы по созданию ликвидного рынка стандартизированных однотраншевых ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) с поручительством «АИЖК», позволяет банкам в короткие сроки рефинансировать пулы закладных и привлекать новыи? капитал на рынок ипотеки. В рамках своеи? деятельности единыи? ипотечныи? агент приобретает требования по кредитам (заи?мам), обеспеченным ипотекои?, и (или) закладные, а также осуществляет эмиссию облигации? с ипотечным покрытием. За 1,5 года деятельности «Фабрика ИЦБ» произвела уже 4 выпуска жилищных облигации? с ипотечным покрытием совокупнои? номинальнои? стоимостью 101,7 млрд. руб. Последнии? выпуск объемом 48,2 млрд. руб. был размещен 7 декабря этого года (в него вошли ипотечные кредиты банка «ВТБ 24»).
Ранее даннои? деятельностью занимались различные ипотечные агенты «АИЖК», которые в период 2007-2015 гг. зарегистрировали 40 выпусков ИЦБ совокупным номиналом 142,2 млрд. руб. Спрос на подобныи? инструмент финансового рынка достаточно высокии?, так как ставки по данным облигациям заметно выше ставок по депозитам в крупнеи?ших банках страны. При этом рискованность каждого из выпусков также ограничена. Для примера, в последнии? выпуск ИЦБ входило 36,5 тыс. обеспеченных ипотекои? требовании?, из которых ни одно требование не было просрочено. При этом отношение размера ипотечного покрытия по требованиям к размеру обязательств по облигациям с данным ипотечным покрытием достигало 199,5%. На текущии? момент «Фабрика ИЦБ» готовит еще 2 выпуска ИЦБ – на 2 млрд. руб. и на 7,6 млрд. руб. Второи? выпуск будет размещаться по закрытои? подписке в пользу АО «Раи?ффаи?зенбанк» в рамках секьюритизации ипотечных кредитов самого банка. По нашему мнению, данныи? механизм жде?т дальнеи?шее развитие. Для кредитных организации? это означает появление нового и стабильного источника ликвидности.
Растущии? спрос населения на ипотечные продукты приводит к постепенному восстановлению строительнои? отрасли: за 10 месяцев 2017 года в РФ было построено 769,4 тыс. квартир общеи? площадью 53,3 млн. кв. м. Это всего на 4,3% меньше аналогичного показателя прошлого года. При этом на рынке увеличивается спрос на строительство в рамках договоров долевого участия (ДДУ).
В октябре 2017 года рост числа зарегистрированных ДДУ достиг 16% г/г. Дополнительным триггером наблюдаемого подъема является создание «Компенсационного фонда защиты прав граждан- участников долевого строительства» в октябре 2017 года. Целью фонда является создание механизма государственнои? гарантии того, что объект долевого строительства будет достроен или обеспечение возврата вложенных в долевое строительство средств. Компенсационныи? фонд будет финансироваться за сче?т взносов застрои?щиков в размере 1,2% от суммы каждого ДДУ. При этом, как и в рамках системы страхования вкладов, будет существовать верхняя граница для объема компенсационных выплат (зависящая от среднеи? стоимости кв. м. жилья в конкретном регионе и ряда других параметров). За месяц работы (с 20 октября 2017 года) в фонд было перечислено 24,5 млн. руб. от 118 застрои?щиков из 46 регионов.
Для долевых застрои?щиков вводятся и другие ограничительные меры. С 1 июля 2018 года на все?м этапе строительства застрои?щик обязан обладать собственными средствами в размере 10% от прогнознои? стоимости долевого объекта. Кроме этого будет внедре?н механизм контроля за целевым использованием собственных средств застрои?щиков. Уже с 1 января 2018 года заработает бесплатная Единая информационная система, в которои? будет собрана вся информация по всем застрои?щикам и объектам долевого строительства. Данныи? механизм позволит покупателям ДДУ проверять качество долевых застрои?щиков, не выходя из дома. Что касается дальнеи?ших перспектив, то к 15 декабря 2017 года президенту РФ Владимиру Путину должны представить дорожную карту, содержащую механизм постепенного перехода от долевого строительства к проектному финансированию. Реализация программы, по планам, должна занять 3 года. Главными инвесторами жилого строительства в конечном итоге должны стать банковские организации. Как утверждают представители отрасли, кардинальных точечных решении? в виде отказа от механизма долевого строительства ждать не стоит. Планируемыи? переход будет осуществлен в течение 3-5 лет, ведь банковскому сектору предстоит заместить практически 3,5 трлн. руб. инвестиции? по договорам ДДУ.
Как показывают последние данные и события, рынок недвижимости в стране входит в новую фазу. Введение современных механизмов привлечения ликвидности на рынок, появление фонда «страхования» вложении? в недвижимость, а также точечные изменения законодательнои? базы в целом позволяют назвать данную фазу «фазои? роста», что делает отрасль весьма привлекательным объектом для инвестиции? в ближаи?е годы.
http://www.qbfin.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter