Угрожает ли китайской экономике пузырь на рынке недвижимости?

23 августа 2018 Фридом Финанс
...

Покупайте акции, облигации и валюту

Установите торговый терминал, покупайте акции, облигации, валюту и драгоценные металлы!
ЦентроКредит
Некоторые экономисты выказывают обеспокоенность по поводу возможного раздувания пузыря на рынке недвижимости в Китае. По их мнению, это главная угроза китайской экономике, способная привести к более масштабным последствиям, чем торговые войны. Каким правилам подчиняется рынок недвижимости Китая, и может ли он быть серьезным дестабилизирующим фактором для китайской экономики?

Население Китая растет быстрыми темпами с 1950-х годов, что создает реальный высокий спрос на недвижимость в промышленно развитых регионах. Власти Китая пытаются сдерживать рост цен на жилье, но в разных регионах страны есть свои особенности и регуляторные меры, что иногда приводит к ипотечным кризисам с обесцениванием жилья в некоторых городах. Таким образом, следует понимать, что волатильность и региональные кризисы со взлетом и падением цен — естественное состояние современного рынка недвижимости Китая. Аналогичным образом Китай часто переходит от стимулирующих мер к ограничительным в отношении национальной валюты.

Угрожает ли китайской экономике пузырь на рынке недвижимости?


Обнаружить пузырь на рынке недвижимости — сложная задача. Жилье — не только инвестиционный актив, поэтому на рынках с географическими или регуляторными ограничениями цена может быстро увеличиваться. Например, в городе Шэньчжэнь цены на дома за третий квартал 2016 г. выросли почти на 49,4% год к году и в настоящее время сопоставимы с ценой домов в Нью-Йорке и Сан-Франциско, где недвижимость является одной из самых дорогих в мире. В целом, за последнее десятилетие в Китае цены на жилье в среднем росли почти в два раза быстрее, чем национальный доход.

Эксперты МФВ в исследовании «Stabilizing China’s Housing Market» от апреля 2018 г. полагают, что это признаки перегретого рынка недвижимости.

В то же время Шэньчжэнь является крупным промышленным и логистическим центром на границе с Гонконгом.



В регионе дефицит земли и требуется много квалифицированных сотрудников, поэтому местные власти стимулировали строительство жилья низкими процентными ставками и продажей земли. В итоге жилье начали активно скупать компании, что привело к резкому росту цен и недоступности жилья для среднего класса.

В ответ на подобные результаты строительного бума региональные власти вводят запреты на корпоративные покупки жилья. В частности, на прошлой неделе компаниям запретили покупать жилье в Нанкине, также подобный запрет действует в Шанхае.

Одновременно в городах «третьей» и «четвертой» линий спрос на жилье остается низким, и цены на недвижимость не растут или вовсе падают.



Таким образом, рынок жилья в Китае не однороден, и раздувание цен характерно лишь для некоторых регионов, где стоимость меняется циклами, в зависимости от действий регуляторов. В 2017 г. начался цикл давления на цены, так как в городах «первой» и «второй» линий были введены новые правила аукционов на землю, пересмотрены требования по первоначальному взносу, ипотечным ставками, сделан упор на арендное жилье и т. д.

Часто негативные прогнозы по рынку недвижимости Китая опираются на растущий объем ипотечного кредитования.



По данным МВФ, в Китае быстро растет задолженность домохозяйств по ипотечным кредитам, несмотря на рост доходов населения Китая. За период с 2009 г. по 2015 г. суммарные ипотечные кредиты, обеспеченные землей, выросли на 30,1% и достигли 11,33 трлн юаней к концу 2015 г., что в 4,4 раза больше, чем в 2009 г. Объем ипотечных жилищных кредитов в крупных городах увеличился на 22% в 2016 г. и сейчас достиг примерно 25% китайского ВВП. Однако пока это соотношение ниже, чем в ЕС и США, а значит, у Китая есть возможность для увеличения ипотечного кредитования.

Основной проблемой остается значительная доля «теневого» ипотечного кредитования, например, частного и внебалансового банковского, замаскированного под инвестиции в капитал и т. д. Пока регулирующим органам сложно справиться с этой проблемой, что может привести к резкому росту неликвидных ипотечных кредитов.

Законы о секьюритизации ипотечных кредитов были приняты в Китае недавно, около десятилетия назад. В развитых странах они обеспечивают некоторую диверсификацию источников финансирования, в случае слабости банковской системы. Но в Китае данные инструменты пока развиты слабо.

Позитивным фактором является сильный буфер накоплений в Китае, который защищает страну от кризисных явлений. В частности, банковские обязательства — это в основном депозиты, которые более стабильны, чем источники краткосрочного финансирования. Это отличает экономику Китая от американской накануне кризиса 2007-2008 гг., когда невыплата по ипотекам и отчуждение недвижимости стали спусковым крючком для масштабного падения стоимости ценных бумаг.

Конечно, в Китае нет национальной системы страхования ипотеки, и большинство кредиторов уязвимы. На этом фоне продолжает расти количество частных ипотечных страховщиков (PMI). Аналогичные структуры сыграли негативную роль в ипотечном кризисе в США, страхуя «плохие» ипотечные кредиты. Это традиционно цикличный бизнес с подъемами и падениями, который плохо поддается регулированию. Увеличение количества PMI — наиболее серьезный риск для рынка недвижимости Китая.

Сглаживает эту проблему наличие для крупных муниципальных проектов государственного фонда, страхующего кредитора от дефолта. Более того, в Китае вся земля, отчуждаемая под строительство, принадлежит государству, что позволяет лучше контролировать строительную отрасль. В некоторых регионах случаются проблемы, и появляется избыток жилья, но масштабного обвала цен пока удается избежать.

Таким образом, рынок недвижимости в Китае находится на этапе разогрева. Это привлекает внимание, так как возможный кризис в Китае негативно повлияет на мировую экономику. Правильные структурные реформы в течение длительного периода снизят риски надувания пузыря на китайском рынке недвижимости. В то же время, эти риски никогда не будут нулевыми, несмотря на заявления политиков о приоритетности доступности жилья для населения.

На этом фоне китайской экономике присущи проблемы, характерные для развивающихся экономик, которые только формируют стабильный рынок. Кризисные явления в таких экономиках — закономерное следствие поиска наиболее устойчивого пути развития.

В свою очередь, США прошли данный этап и являются лидером в сфере цифровой трансформации экономики. Американская экономика опирается на продажу высокотехнологичных услуг и автоматизацию, рассчитывая во много раз увеличить ВВП к концу столетия. Это создает более безопасные и перспективные направления для инвестиций.
...

Программа для сертифицированных мерчантов от OKEx

Команда OKEx подготовила бескомиссионную мерчант-программу для сертифицированных пользователей, аналогов которой не существует
http://ffin.ru/ (C)
Данный материал не имеет статуса персональной инвестиционной рекомендации При копировании ссылка http://elitetrader.ru/index.php?newsid=412747 обязательна Условия использования материалов

Брокерское обслуживание в банке ЦентроКредит


  • Специальный тарифный план для открывающих свой счет онлайн
  • Прямой доступ к торговле золотом на бирже
  • Торговля еврооблигациями на внебиржевом и биржевом рынке
  • Доступ к биржевому рынку РЕПО
  • Брокерское обслуживание и полный комплекс банковских услуг
  • Единый брокерский счет для валюты, ценных бумаг и инструментов срочного рынка
  • Отсутствие минимальной суммы при первичном пополнении счета

  • ЦентроКредит

    Вы активный опытный трейдер и хотите сменить брокера? Присмотритесь к нашему банку

    ЦентроКредит

    Как торговать на бирже с минимальной комиссией?