29 января 2020
Средняя сумма ипотечного кредита в РФ 2,55 млн рублей, а средний срок ипотеки 20 лет. Ежемесячно выдается около 100 тыс. ипотечных кредитов, а общая сумма всей ипотеки в РФ превысила 8,2 трлн рублей.
Делимся практическими лайфхаками об ипотеке, объясняем правила игры и на примере показываем, как отказ от лишней чашки кофе может сократить годы ипотечного рабства.
Этот материал будет полезен как уже взявшим ипотеку, так и тем, кто еще только собирается это сделать.
Что вас ждет если вы взяли в ипотеку 3 млн рублей под 9% на 25 лет с аннуитетными (равными) платежами. И не планируете ее гасить в течение половины своей сознательной жизни, тогда:
- в среднем за ипотеку переплата составляет в 2 раза больше!!!, чем сумма займа;
- конкретно в этом примере переплата составит 4,55 млн рублей (1,5 раза!);
- за первые 10 лет ипотеки почти все деньги уйдут на выплату процентов банку, вы работаете на банк;
- конкретно в этом примере ежемесячный платеж 25 176 рублей из которых в первые месяцы сумма в 22 500 рублей будет уходить на проценты банку;
- через 2 года на выплаты процентов банку станет уходить 22 000 рублей, лишь на 500 рублей в месяц меньше;
- и лишь через 17,5 ЛЕТ!!! (209 месяцев) будет достигнута точка равновесия, когда выплата процентов и погашаемая сумма сравняются на 12 600 рублях.
Так себе перспективы. Но есть способы как ситуацию смягчить
Если первые 12 месяцев дополнительно гасить по 1 000 рублей каждый месяц – экономия на процентах будет 94 277 рублей, почти 100 тысяч!
- если продолжить ежемесячно погашать досрочно по «косарю», можно погасить ипотеку на 40 месяцев раньше. Это 3 года и 4 месяца или 675 000 рублей экономии. Всего 1 000 рублей лишнего платежа в месяц или несколько кружек кофе в зависимости от цены заведения.
Правила, с помощью которых получиться быстрее «завязать» с ипотекой
- ОЧЕНЬ ВАЖНО с самого начала ипотеки досрочно гасить ее даже на незначительные суммы на первый взгляд.
- чем раньше начинаете гасить досрочно – тем больше эффект.
- ищите любые возможности погашать ипотеку досрочно на начальном этапе, разумеется в рамках закона.
- Если вторая работа или подработка не вариант пробуйте вернуть деньги у государства!
- Верните НДФЛ за покупку недвижимости. На одного человека дается возможность вернуть до 260 000 рублей за жизнь. Если вы в браке, оба супруга могут получить возврат, но только при официальной зарплате – должен быть уплачен НДФЛ. За раз можно вернуть не более суммы уплаченной за налоговый период, но можно подать на возврат сразу максимум за 3 последних налоговых периода, т.е. 3 предыдущих года. Чтобы за год вернуть всю положенную сумму нужна официальная зарплата в 167 000 рублей в месяц до вычета налога (т.н. «грязная»).
- Верните НДФЛ за уплаченные по ипотеке проценты, максимум можно вернуть до 390 000 рублей. Берите раз в год справку об уплаченных по ипотеке процентах и возвращайте 13% с них.
- Посмотрите какие льготы вам положены от государства и вашего региона. Может быть у вас есть право на материнский капитал, можно получить субсидирование % ставки по ипотеке, если в семье 2 и более ребенка и тд. Ищите возможности!
- Если ипотечные ставки снижаются, как это происходит в последние 3 года - просите банк снизить вашу ставку (рефинансирование ипотеки). Если нет результата, то изучите вопрос ее рефинансирования в другом банке.
И еще несколько советов:
- Всегда уменьшайте срок платежа при досрочном погашении, а не саму сумму платежа за кредит. Это позволит быстрее достичь точки равновесия (см график ниже), т.к. она будет сильнее смещаться влево. Цель досрочного погашения – стараться как можно быстрее дойти до точки равновесия.
- Только после достижения точки равновесия, можно уменьшать сумму платежа в месяц и уже не так сильно торопиться с погашением ипотеки. На втором графике показано как смещается равновесие от досрочного погашения 300 000 рублей в конце второго года ипотеки.
(C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Делимся практическими лайфхаками об ипотеке, объясняем правила игры и на примере показываем, как отказ от лишней чашки кофе может сократить годы ипотечного рабства.
Этот материал будет полезен как уже взявшим ипотеку, так и тем, кто еще только собирается это сделать.
Что вас ждет если вы взяли в ипотеку 3 млн рублей под 9% на 25 лет с аннуитетными (равными) платежами. И не планируете ее гасить в течение половины своей сознательной жизни, тогда:
- в среднем за ипотеку переплата составляет в 2 раза больше!!!, чем сумма займа;
- конкретно в этом примере переплата составит 4,55 млн рублей (1,5 раза!);
- за первые 10 лет ипотеки почти все деньги уйдут на выплату процентов банку, вы работаете на банк;
- конкретно в этом примере ежемесячный платеж 25 176 рублей из которых в первые месяцы сумма в 22 500 рублей будет уходить на проценты банку;
- через 2 года на выплаты процентов банку станет уходить 22 000 рублей, лишь на 500 рублей в месяц меньше;
- и лишь через 17,5 ЛЕТ!!! (209 месяцев) будет достигнута точка равновесия, когда выплата процентов и погашаемая сумма сравняются на 12 600 рублях.
Так себе перспективы. Но есть способы как ситуацию смягчить
- если в первый же месяц досрочно погасить 1 000 рублей, это даст экономию в переплате за ипотеку в 8 340 рублей!
каждый рубль, погашенный досрочно на начальном этапе, даст экономию в 8,3 рубля;
каждый рубль, погашенный досрочно на начальном этапе, даст экономию в 8,3 рубля;
Если первые 12 месяцев дополнительно гасить по 1 000 рублей каждый месяц – экономия на процентах будет 94 277 рублей, почти 100 тысяч!
- если продолжить ежемесячно погашать досрочно по «косарю», можно погасить ипотеку на 40 месяцев раньше. Это 3 года и 4 месяца или 675 000 рублей экономии. Всего 1 000 рублей лишнего платежа в месяц или несколько кружек кофе в зависимости от цены заведения.
Правила, с помощью которых получиться быстрее «завязать» с ипотекой
- ОЧЕНЬ ВАЖНО с самого начала ипотеки досрочно гасить ее даже на незначительные суммы на первый взгляд.
- чем раньше начинаете гасить досрочно – тем больше эффект.
- ищите любые возможности погашать ипотеку досрочно на начальном этапе, разумеется в рамках закона.
- Если вторая работа или подработка не вариант пробуйте вернуть деньги у государства!
- Верните НДФЛ за покупку недвижимости. На одного человека дается возможность вернуть до 260 000 рублей за жизнь. Если вы в браке, оба супруга могут получить возврат, но только при официальной зарплате – должен быть уплачен НДФЛ. За раз можно вернуть не более суммы уплаченной за налоговый период, но можно подать на возврат сразу максимум за 3 последних налоговых периода, т.е. 3 предыдущих года. Чтобы за год вернуть всю положенную сумму нужна официальная зарплата в 167 000 рублей в месяц до вычета налога (т.н. «грязная»).
- Верните НДФЛ за уплаченные по ипотеке проценты, максимум можно вернуть до 390 000 рублей. Берите раз в год справку об уплаченных по ипотеке процентах и возвращайте 13% с них.
- Посмотрите какие льготы вам положены от государства и вашего региона. Может быть у вас есть право на материнский капитал, можно получить субсидирование % ставки по ипотеке, если в семье 2 и более ребенка и тд. Ищите возможности!
- Если ипотечные ставки снижаются, как это происходит в последние 3 года - просите банк снизить вашу ставку (рефинансирование ипотеки). Если нет результата, то изучите вопрос ее рефинансирования в другом банке.
Снижение ставки на 100 б.п., т.е. до 8% в нашем примере, даст экономию в 600 000 рублей на процентах и позволит снизит ежемесячный платеж на 2 000 рублей.
И еще несколько советов:
- Всегда уменьшайте срок платежа при досрочном погашении, а не саму сумму платежа за кредит. Это позволит быстрее достичь точки равновесия (см график ниже), т.к. она будет сильнее смещаться влево. Цель досрочного погашения – стараться как можно быстрее дойти до точки равновесия.
- Только после достижения точки равновесия, можно уменьшать сумму платежа в месяц и уже не так сильно торопиться с погашением ипотеки. На втором графике показано как смещается равновесие от досрочного погашения 300 000 рублей в конце второго года ипотеки.
(C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter