21 февраля 2020
Текущая доходность от сдачи квартиры в аренду оценивается примерно в 5%. (не будем углубляться в расчёты, в среднем у большинства будут такие цифры) Такая доходность уже не столь привлекательна, особенно на фоне стагнирующих цен. Окупаемость инвестиционной квартиры в таких условиях выходит порядка 20 лет (P\E=20). У российского рынка акций показатель P\E примерно = 6,5.
Другой вариант акции многим знакомой компании ЛСР – один из крупнейших застройщиков в РФ с многолетней репутацией. Компания платит ежегодно 78 рублей дивидендами, 10 июля был закрыт реестр на право получить дивиденды за 2018 год (этим летом будет выплата за 2019). Акция тогда торговалась по 750 рублей, получаем следующие цифры: 78/750 = 10,4% дивидендной доходности, за минусом НДФЛ получаем 9,0% чистыми. Сегодня цена уже 900 рублей за акцию, что все еще дает чистую дивидендную доходность в 7,5% (выше арендной ставки).
Конечно, риски есть - ЛСР может обанкротиться, изменить размер дивидендов или не платить их. Или наоборот, акция может вырасти, как и размер дивидендов. Ведь если цены и спрос на недвижимость будут стабильны (рост даже не нужен), ЛСР будет стабильно зарабатывать, раз рынок, на котором компания работает в хорошем состоянии.
При этом акции существенно более ликвидны, чем квартира, налоги платятся автоматом (есть различные налоговые льготы и их можно вообще обнулить), не нужно искать/общаться с арендаторами и агентами, порог входа в ЛСР от 900 рублей – от 1 штуки (не миллионы рублей), нет постоянно растущих платежей за ЖКХ и ежегодного налога за владение.
Еще вариант, если риск акций не устраивает! Есть облигации ЛСР, сейчас обращается 5 выпусков (см. таблицу ниже). Доходности к погашению находятся в диапазоне 6,4-8,0%, причем получаемые купоны по данным облигациям не облагаются НДФЛ, так что за минусом небольшой комиссии брокера данные доходности можно считать уже очищенными. Это означает, что если перевести 6,4% - 8,0% годовых в окупаемость по годам, то получим значение в P\E=15,5 до 12,5 лет.
ВЫВОД: Инвестиции в жилую недвижимость сегодня не выдерживают конкуренции с другими инструментами, в частности с инструментами фондового рынка. За несколько дней можно спокойно разобрать в альтернативных инструментах и зачастую с более прозрачными рисками вложить деньги с куда меньшими трудозатратами.
Инвестиционная составляющая рынка жилой недвижимости в стране порядка 15%. Если часть этих денег предпочтет фондовый рынок, а возможно уже так и происходит. Это может оказать двойное давление на рынок недвижимости. Увеличить предложение, в процессе продажи инвестиционных квартир, и уменьшить спрос просто уведя деньги с этого рынка.
(C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Проще говоря, купленные акции в пропорции индекса Мосбиржи окупятся через 6,5 лет, а квартира за 20 лет. Безусловно риски не одинаковы, да и уровень необходимых знаний нужен больше.
Другой вариант акции многим знакомой компании ЛСР – один из крупнейших застройщиков в РФ с многолетней репутацией. Компания платит ежегодно 78 рублей дивидендами, 10 июля был закрыт реестр на право получить дивиденды за 2018 год (этим летом будет выплата за 2019). Акция тогда торговалась по 750 рублей, получаем следующие цифры: 78/750 = 10,4% дивидендной доходности, за минусом НДФЛ получаем 9,0% чистыми. Сегодня цена уже 900 рублей за акцию, что все еще дает чистую дивидендную доходность в 7,5% (выше арендной ставки).
Конечно, риски есть - ЛСР может обанкротиться, изменить размер дивидендов или не платить их. Или наоборот, акция может вырасти, как и размер дивидендов. Ведь если цены и спрос на недвижимость будут стабильны (рост даже не нужен), ЛСР будет стабильно зарабатывать, раз рынок, на котором компания работает в хорошем состоянии.
При этом акции существенно более ликвидны, чем квартира, налоги платятся автоматом (есть различные налоговые льготы и их можно вообще обнулить), не нужно искать/общаться с арендаторами и агентами, порог входа в ЛСР от 900 рублей – от 1 штуки (не миллионы рублей), нет постоянно растущих платежей за ЖКХ и ежегодного налога за владение.
Еще вариант, если риск акций не устраивает! Есть облигации ЛСР, сейчас обращается 5 выпусков (см. таблицу ниже). Доходности к погашению находятся в диапазоне 6,4-8,0%, причем получаемые купоны по данным облигациям не облагаются НДФЛ, так что за минусом небольшой комиссии брокера данные доходности можно считать уже очищенными. Это означает, что если перевести 6,4% - 8,0% годовых в окупаемость по годам, то получим значение в P\E=15,5 до 12,5 лет.
ВЫВОД: Инвестиции в жилую недвижимость сегодня не выдерживают конкуренции с другими инструментами, в частности с инструментами фондового рынка. За несколько дней можно спокойно разобрать в альтернативных инструментах и зачастую с более прозрачными рисками вложить деньги с куда меньшими трудозатратами.
Инвестиционная составляющая рынка жилой недвижимости в стране порядка 15%. Если часть этих денег предпочтет фондовый рынок, а возможно уже так и происходит. Это может оказать двойное давление на рынок недвижимости. Увеличить предложение, в процессе продажи инвестиционных квартир, и уменьшить спрос просто уведя деньги с этого рынка.
Реклама: Подготовка документов к архивному хранению
Каждый год в кабинетах предприятий, частных и смешанных компаний, хозяйственных товариществ и корпораций скапливается огромное количество дел. Нередко документация складируется в шкафах и письменных столах бухгалтерии, что нарушает порядок и создает дискомфорт для сотрудников. Решение проблемы — профессиональная подготовка документов и сдача дел в архив.
Подготовка документации к хранению подразумевает выполнение таких действий:
формирование дел, нумерация и систематизация содержимого папок, переплет дел;
оформление титульных страниц, нанесение штампов;
также подготовка дел к архивному хранению требует составления акта приема бумаг.
Накануне сдачи документов в архив рекомендуется ответственно подготовить архивное пространство. Не важно, какой вариант выберите — офисное хранение документов или государственный архив, помещение должно отвечать следующим требованиям:
наличие металлических стеллажей, шкафов или контейнеров для дел разного типа;
исправная система пожаротушения, охранная сигнализация, видеонаблюдение;
соответствие нормативам по световому и температурно-влажностному режиму (хранение бумажных дел допустимо при относительной влажности воздуха — 50-55% и при температуре — 17-19°C).
Каждый год в кабинетах предприятий, частных и смешанных компаний, хозяйственных товариществ и корпораций скапливается огромное количество дел. Нередко документация складируется в шкафах и письменных столах бухгалтерии, что нарушает порядок и создает дискомфорт для сотрудников. Решение проблемы — профессиональная подготовка документов и сдача дел в архив.
Подготовка документации к хранению подразумевает выполнение таких действий:
формирование дел, нумерация и систематизация содержимого папок, переплет дел;
оформление титульных страниц, нанесение штампов;
также подготовка дел к архивному хранению требует составления акта приема бумаг.
Накануне сдачи документов в архив рекомендуется ответственно подготовить архивное пространство. Не важно, какой вариант выберите — офисное хранение документов или государственный архив, помещение должно отвечать следующим требованиям:
наличие металлических стеллажей, шкафов или контейнеров для дел разного типа;
исправная система пожаротушения, охранная сигнализация, видеонаблюдение;
соответствие нормативам по световому и температурно-влажностному режиму (хранение бумажных дел допустимо при относительной влажности воздуха — 50-55% и при температуре — 17-19°C).
(C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter