Пузырь на рынке недвижимости и последствия


28 февраля 2021 Аналитика | Периодика
Пища вам для размышления, два варианта два мнения по недвиге.

Ажиотажный спрос на новостройки в Москве подходит к концу. Уже в январе 2021 года спрос упал на 4,6 % по сравнению с январем 2020 года.
Баланс спроса и предложения, безусловно, влияет на цену недвижимости, особенно в Москве, где цена давно оторвалась от фундаментальных факторов.
По данным bmMAP 60 процентов новостроек было куплено в ипотеку, особенно заметен рост ипотеки в апреле.

Пузырь на рынке недвижимости и последствия


Кто покупает квартиры в Москве без ипотеки? В 90% случаях это инвесторы.
кто может себе позволить купить квартиру без кредита, покупают квартиру чуть лучше, но в ипотеку. Работает это примерно так: у кого 3 миллиона берут квартиру за 6, у кого 6 за 10, у кого 10 за 15, и так далее. Плюс многие берут новую квартиру в ипотеку, оставляя при этом старую под сдачу, такую покупку тоже можно частично отнести к инвестициям.
Половину спроса на новостройки создают инвесторы, особенно если учитывать не ажиотажный период.
В 2018 было введено 3,5 миллиона кв метров жилой недвижимости, в 2019 рекордные 4,96 миллиона, в 2020 несмотря на карантин и отток мигрантов очередной рекорд в 4,97 миллиона.
На вторичке, по данным ЦИАН выставлено более 70 тысяч квартир, при это количество выставленных на продажу квартир не равно реальному предложению. Простой пример: в одном из ЖК висело на продажу 5 однотипных квартир студий в 20 кв.м, в один день на продаже осталась только одна, маловероятно, что за день было продано 4 из 5 квартир, скорее всего продавец просто решил продавать их по очереди, чтобы создать видимость дефицита и не пугать покупателей простаивающими объявлениями.

Реальное количество квартир под продажу намного больше, такие манипуляции могут повлиять на ипотечников, но не повлияют на инвесторов.
Инвестор покупает квартиру либо для аренды, либо для перепродажи.
Официальное население Москвы сократилось на 40 тысяч человек, сокращение мигрантов намного больше, если два года назад квартиры под сдачу улетали за 2-3 дня, то сейчас объявления висят по месяцу, а то и два. Инвесторы просто не смогут скупать квартиры такими же темпами, если они не могут сдать или продать уже имеющиеся.
Это значит, что спрос со стороны инвесторов будет падать, а количество лотов на вторичном рынке расти, и, если частный инвестор может просто отказаться продавать квартиру по более низкой цене, то застройщикам продажи необходимы для получения годовой прибыли, а все эти рассказы про рост цен на арматуру — это смех, если бы цена жилья в Москве действительно была обусловлена высокой стоимость строй материалов, то мы бы по всей стране видели цены по 250 тысяч рублей за кв.метр.



В долларах, то цены даже не поднялись до 15 летней давности



Даже в 2006 году было выгоднее покупать доллары, чем недвижимость в Москве.
В предыдущие годы население Москвы стабильно росло как минимум на 100 тысяч человек, что обеспечивало спрос, но в 2020 население сократилось, и в силу демографии такого роста как раньше уже может не быть, даже в РАН пишут, что миграционный потенциал истощается.
К тому же нужно еще учесть рост цен на нефть и инфляцию доллара, это приведет к укреплению рубля, что ограничит рост цен в рублях.

Еще одно мнение по недвижимости.
1. Ковид, например, показал что можно многие вопросы «закрывать» по удалёнке. Друган из Мск грит, что они под это дело уполовинили офисные площади, а среди сотрудников провели опрос кому как удобней работать и решили эту практику закрепить. Даже после полного снятия ограничений, в офисе «все разом» они больше не собираются.

2. С другой стороны, много людей приобрели привычку искать и заказывать товары в интернете. Как Вы думает что будет с магазинами («обычными»), где они раньше закупались? Не передохнут как мухи? А что будет с коммерческими помещениями, которые они арендовали?

3. п.1+2 даёт экономию по загрузке транспортной сети и уменьшение пробега (минус расходы на бензин и запчасти с техобслуживанием)" и ещё больше укрепляет п.1 и 2.

4. Сокращение «паразитарных» секторов экономики в ходе мирового системного кризиса, приведёт к неизбежному сокращению людей в них занятых и урезанию их аппетитов. Жить будем бедненько и без собачих парикмахеров на «распальцованных» кредитмобилях, проживающих в «ылытных» ипПотечных человейниках

5. п.4 приведёт к «выбросу на рынок» иПпотечных квартир, «владельцы» которых «не вытягивают» выплаты

6. «инвесторы» на стагнирующем рынке аренды и валящемся рынке покупки-​продажи вслед за иПпотечниками тоже начинают «сброс»

Из каждого «приключения» надо выносить что-​то полезное — например, хоть немного поумнеть и не вестись на рекламные разводы...

P.S. в 2020-м россияне сняли рекордные суммы со счетов в банках (вышли в кэш) и одновременно нахапали рекордную сумму кредитов на ипПотеку.

«иПпотека это когда одну квартиру покупаешь себе, а вторую (? и третью?) — покупаешь банку!» ©

P.P.S. условно, берёшь лям, то отдаёшь, в лучшем случае два. Внимание вопрос: «если можешь купить хату поменьше, а потом накопить на доплату к хате побольше и особо не переплачивать при этом, то зачем загонять себя в кредитное рабство на десятилетия вперёд?!»
Источник: /
https://t.me/baikalfinance

Финансовая свобода через исламский блокчейн: Caizcoin
Пресс-релиз
Токен STC проводит ICO - присоединяйтесь к экосистеме монеты для студентов
Пресс-релиз

Данный материал не имеет статуса персональной инвестиционной рекомендации При копировании ссылка http://elitetrader.ru/index.php?newsid=547440 обязательна Условия использования материалов