Пара "мифов" о... программе льготной ипотеки

Вчера в обсуждениях понял, что есть ряд ошибочных представлений о самой программе и ее эффекте, которые существуют и множатся. Сама программа неизбирательная, нецелевая, а антикризисная, потому КПД ее достаточно низкий, а расходы бюджета достаточно высокие. Для антикризисной меры эти издержки приемлемы, т.к. важнее скорость, а не эффективность. Для программы постоянного/длительного действия – нет.

Миф первый: "бюджет тратит копейки". Это частая аргументация по программе, заключается она в том, что на текущий момент, или в ближайший год бюджет действительно тратит не много (миллиарды рублей, что действительно копейки для федерального бюджета). На февраль было потрачено ~2,3 млрд руб. при уже выданном объеме кредитов 1,1 трлн руб., но здесь важны ставки и сроки. Из-за того, что ключевая ставка была 4,25% бюджет компенсировал лишь 0,75% (4,25+3-6,5). Но здесь важны сроки и ставки. Выдаются кредиты сейчас и при ставке 4,25%, а платиться будут 10-15 лет и при ставке (предположим она будет близка к середине нейтрального диапазона ЦБ) 5,5%, и все это время Минфин будет платить. При средней ключевой ставке ЦБ 5,5% и сроках погашения льготной ипотеки 10-15 лет, а также реализации всего объема программы 1,85 трлн руб. бюджет потратит ~230…380 млрд руб.

Миф второй: "огромный мультипликатор" - потратив несколько миллиардов, бюджет стимулировал выдачу триллиона кредитов. То, что не "несколько миллиардов", а несколько сотен миллиардов - уже разобрались, но это знаменатель мультипликатора, теперь про числитель. Да, по программе выдано около 1,4 трлн руб. кредитов, а лимит 1,85 трлн руб. Но далеко не все эти кредиты являются следствием самой программы, просто практически весь первичный рынок переехал на льготу, но большая часть ипотеки была бы выдана и без льготы просто по причине опасений инфляции, низких ставок по депозитам и снижения ключевой ставки. Самый простой способ это оценить – сравнить продажи на вторичном рынке (где не было льготы, но были все остальные факторы) с первичным. Понятно, что это оценка общая, но копеечной точности здесь и не нужно. У нас очень стабильна доля первичного рынка, т.к. значительная часть покупок новых квартир сопровождается продажей на вторичном рынке. Эффект от программы был в пределах около 200 млрд руб. дополнительных кредитов и закончился к декабрю (опережающий рост цен на первичную недвижимость нивелировал ее выгоды для покупателя относительно вторички).

Миф третий: "бюджет все вернул через налоги". При текущем структурировании программы и ее "КПД", бюджет, конечно, много не вернет. Если исходить из того, что в среднем по программе первый взнос 30%, общий объем дополнительных продаж жилья будет ~300 млрд руб., при общей налоговой нагрузке ~20%, бюджет вернет себе не так много. Даже если учесть, что бюджет получает налоги сразу, а платит 10-15 лет частями и дисконтировать по ставке ОФЗ (7%), то вернет Минфин себе 40-50% максимум при полной утилизации лимита в 1,85 трлн руб. Если бы программа была свернута к декабрю (как и планировалось) – то она, с учетом дисконтирования, полностью бы окупилась для бюджета.

В целом субсидирование ипотеки – это хороший инструмент, но когда он целевой и решает качественные, структурные задачи, текущая программа в нынешнем ее виде этим критериям никак не соответствует. Если совсем примитивно – то когда семья продает "хрущевку"-двушку в 40 метров и вместо нее покупает новую квартиру 70-90 метров в ипотеку в новом доме – это качественное изменение, а если к "хрущевке" докупает однушку на окраине, чтобы "деньги прикопать" - то нет.

P.S. Понятно, что это все укрупненные обобщенные оценки, но понимание масштаба они вполне дают.
Источник: http://www.gazprombank.ru/
06:55 Индекс Мосбиржи по итогам недели +0,9%
06:53 Факторные инвестиции в период инфляции
06:50 Из Wildberries выманили за несуществующий товар настоящие 385 миллионов
06:46 Чего ждать от биткоина в выходные?
06:45 Что нам говорит Китай про будущее ставок в США, а также про выбор активов на ближайшее время?
20:26 Нефть торгуется с повышением
20:25 Индекс МосБиржи четвертую неделю подряд завершил ростом
20:23 Нижнекамскнефтехим: дивиденды в объединительный перииод с Сибуром и после
20:20 Backblaze анонсировал услугу облачного майнинга Chia. Эксперты усомнились в ее выгоде
20:19 История инфляции в США
20:17 Золото демонстрирует негативную динамику
20:17 Ценные бумаги. Взгляд в прошлое. Сибирский торговый банк
20:16 Биткойн: как настроения подсказали изменение тренда
Еще материалы
Данный материал не имеет статуса персональной инвестиционной рекомендации При копировании ссылка http://elitetrader.ru/index.php?newsid=557156 обязательна Условия использования материалов