Обзор Realty Income: компания растет быстрее S&P 500 и Nasdaq

Realty Income (NYSE: O) — это инвестиционный фонд недвижимости (REIT), основанный в 1969 году и работающий в США и Европе. Компании принадлежит на конец сентября 2021 года более 7 тысяч объектов недвижимости, из которых 98,8% зданий находятся в аренде.

О компании

Основная деятельность Realty Income — это покупка и сдача в аренду собственных торговых, промышленных, офисных и сельскохозяйственных объектов недвижимости. Активы фонд приобретает за счет заработанной прибыли, выпуска новых обыкновенных или привилегированных акций и большого количества долговых бумаг. Годовые ставки по ним сильно варьируются в диапазоне от 0,75 до 5,875% в зависимости от срока погашения, наличия или отсутствия обеспечения и многих других параметров.

Секторальная диверсификация активов Realty Income:

Ретейл — 83,7%.
Промышленность — 12,2%.
Офисы — 2,6%.
Сельское хозяйство — 1,5%.

Ключевой рынок для Realty Income — это США, на которые приходится более 90% доходов. Кроме Северной Америки, свою деятельность фонд еще ведет с 2019 года в Великобритании и с третьего квартала 2021 года в Испании. В первой стране в собственности компании находятся более 100 объектов недвижимости, а второй — всего семь.

Руководство Realty Income считает рынок ЕС очень перспективным из-за большего размера и меньшего количества конкурентов. Европейские REIT занимают менее 1% от общего своего рынка, в то время как в США этот показатель равен 4%.

Размер общего рынка:

Рынок недвижимости США — 4 трлн долларов.
Рынок недвижимости ЕС — 8 трлн долларов.

Самые прибыльные штаты США Realty Income на конец 2020 года:

Техас — 10,5%.
Калифорния — 8,8%.
Иллинойс — 5,8%.
Флорида — 5,3%.
Нью-Йорк — 4,2%.

Великобритания как регион приносит 6,2% от выручки компании.

Обзор Realty Income: компания растет быстрее S&P 500 и Nasdaq


Распределение прибыли

Основная цель Realty Income — это выплата надежных растущих дивидендов. Компания своим акционерам распределяет не менее 90% от налогооблагаемой прибыли, за исключением дохода от прироста капитала. Периодичность выплат — 12 раз в год. Ежемесячные дивиденды распределяются за счет большого и стабильного денежного потока, который получает REIT благодаря долгосрочным договорам аренды собственных объектов недвижимости.

Последние два года руководство Realty Income придерживалось следующего дивидендного принципа: рост ежемесячных выплат происходил каждый квартал, после трех одинаковых распределений следовало увеличение. Последний анонсированный дивиденд компании в 2021 году равнялся 0,2465 $, если консервативно предположить, что в 2022 году менеджмент оставит свои выплаты без изменений, то годовой дивиденд составит 12 × 0,2465 $ = 2,958 $, что соответствует дивидендной доходности 4,1%.

Годовая динамика дивидендных выплат



Текущие результаты и прогнозы

Инвесторам Realty Income хорошо известна не только своими высокими дивидендными выплатами, но и двузначным ростом: с 2016 года финансовые показатели REIT в среднем ежегодно росли на 10,63%.

Даже в сложном 2020 году компании удалось увеличить собственные результаты благодаря низкому негативному эффекту, который COVID-19 оказал на основных арендаторов фонда — ретейлеров. Почти все их магазины работали, и на товары был повышенный спрос, из-за чего проблем с платежами за аренду не было.

По итогам третьего квартала 2021 года менеджмент Realty Income актуализировал свой прогноз финансовых результатов на 2021 год и раскрыл некоторые расчетные данные 2022 года, основной прогноз на следующий год компания своим акционерам опубликует по итогам четвертого квартала 2021 года.

Прогноз Realty Income на 2021—2022 годы



Сравнение с конкурентами



Финансовые результаты компании на конец периода, млрд долларов



Аргументы за

Рост лучше рынка. Акции Realty Income за последние 26 лет смогли показать более впечатляющую динамику в сравнении с основными американскими индексами, обогнав S&P 500 и Nasdaq в два-три раза.

Если бы обычный инвестор в 1994 году вложил по 100 $ в рассматриваемый REIT и в основные рыночные бенчмарки, то к концу 2020 года его текущая доля оценивалась:

в Realty Income — 3331 $;
в Nasdaq — 1711 $;
в Dow Jones — 1454 $;
в S&P 500 — 1350 $;
в Equity REIT Index — 1261 $.

Общая среднегодовая доходность Realty Income и рыночных бенчмарков с 1994 по 2020



Распределение прибыли. Realty Income входит в 65 дивидендных аристократов Америки. К дивидендным аристократам относятся предприятия, у которых более 25 лет подряд росли годовые дивидендные выплаты акционерам. Текущий результат Realty Income — 27 лет. С 1995 по 2021 год годовое распределение компании увеличилось с 0,6425 $ до текущего значения 2,845 $, это означает, что дивиденды в среднем ежегодно росли на 5,89%.

Устойчивость. Большая диверсификация клиентов позволяет менеджменту Realty Income утверждать, что REIT устойчив к экономическим спадам и успешно противостоит влиянию сектора e-commerce. На текущий момент арендаторами фонда остаются более 650 компаний из 60 отраслей, крупнейшая доля у всевозможных ретейлеров больше 80%.

10 крупнейших клиентов Realty Income, доля в общих результатах



Защитный актив. REIT — это безопасный актив для тех инвесторов, которые хотят защитить свои сбережения в периоды высокой инфляции, потому что ее рост обычно приводит к постепенному увеличению стоимости недвижимости и ренты, а значит, к росту финансовых результатов и дивидендов этих инвестиционных фондов недвижимости.

Налоговые льготы. Издавна REIT называли налоговым убежищем, ведь эти фонды освобождены в США от уплаты федеральных налогов. При президенте Трампе их условный статус несколько пошатнулся в связи со снижением налоговой ставки с 35 до 21%, но при Байдене все должно вернуться на круги своя: текущий лидер США решил повысить налоги.

Аргументы против

Рост ставок. В середине декабря 2021 года главы ФРС заявил, что они планируют в 2022 году трижды повысить ставку в связи с рекордной инфляцией в США. Рост инфляции негативно скажется на компаниях с большим долгом, это приведет к увеличению процентных платежей по кредитам и займам. На текущий момент чистый долг Realty Income составляет 8,732 млрд долларов, а мультипликатор «чистый долг / EBITDA» находится на уровне 5,4.

Увеличение уставного капитала. В четвертом квартале 2021 года компания выпустит новые акции по случаю слияния: Realty Income покупает VEREIT за 11 млрд долларов. В соответствии с условиями сделки акционеры VEREIT получат 0,705 акции Realty Income за каждую свою акцию. При этом, если рассматривать само слияние, оно скорее позитивное. Оно укрепит положение объединенной компании в отрасли: портфель объектов недвижимости по итогу вырастет с 7 тысяч зданий до более чем 10 тысяч.

Что в итоге

Realty Income — это крупный инвестиционный фонд недвижимости, который должен понравиться долгосрочным инвесторам. Компания растет быстрее рынка и выплачивает своим акционерам ежегодно дивидендную доходность 4%. Перспективная оценка для покупок — это EV / EBITDA 20 и ниже. На такие уровни Realty Income опускалась в 2016, 2017, 2018, 2020 и в начале 2021 года. Текущий ценовой ориентир для этой оценки — 59 $ и ниже.

https://journal.tinkoff.ru (C)

Данный материал не имеет статуса персональной инвестиционной рекомендации При копировании ссылка http://elitetrader.ru/index.php?newsid=591984 обязательна Условия использования материалов
Приводите новых читателей ссылаясь на материалы сайта
Нашли ошибку? - выделите и нажмите ctrl+enter