7 октября 2022 ИХ "Финам" Поздеева Екатерина
Объявление частичной мобилизации в России ударило по рынку недвижимости. Спрос на жилье, особенно в столицах, падает, а вслед за ним идут вниз и цены на квадратные метры. В конце сентября эксперты констатируют, что рынок замер в ожидании.
Finam.ru рассказывает, что будет с ценами на недвижимость в стране, и стоит ли сейчас покупать или продавать квартиру.
Спрос падает - квартиры дешевеют
Сейчас рынок недвижимости в России переживает ситуацию, похожую на февральскую, когда была объявлена спецоперация на Украине. Как пишет РБК со ссылкой на экспертов рынка, в Москве покупательский интерес на вторичном и первичном рынке резко снизился: в новостройках - на 23%, на вторичном рынке - на 12%. Собственники жилья, которым срочно нужно продать квартиру, вынуждены делать скидки от 5-10% до 30-40%. Специалисты «Инком-Недвижимость», как передает «Интерфакс», прогнозируют, что в ближайшее время цены на столичные квадратные метры могут просесть еще на 10-20%, что продолжит оказывать давление на рынок.
Однако в регионах ситуация складывается иначе, такого резкого падения, как в Москве, не наблюдается, а в пяти регионах в сентябре цены продолжили расти. Как пишут «Известия» со ссылкой на аналитиков федеральной компании «Этажи», в Краснодаре цена квадратного метра на вторичном рынке выросла на 1,7% в сентябре, в Новосибирске - на 1%, в Красноярске - на 0,6%, в Перми - на 0,4%, а в Санкт-Петербурге - на 0,1%.
Наталия Пырьева, аналитик ФГ «Финам», предполагает, что такая неоднородная динамика связана с разным характером жизни в Москве и регионах, разными доходами и ценами на недвижимость в том числе.
«Если в Москве значительная доля жилья приобретается с инвестиционными целями, то в регионах этот процент будет существенно ниже. Кроме того, вопрос цены - столичная недвижимость самая дорогая в стране. После объявления частичной мобилизации уровень неопределенности в стране повысился, увеличились и потенциальные риски для инвесторов в московскую недвижимость. Поэтому потенциальные покупатели находятся в смятении и предпочли взять паузу на некоторое время, чтобы оценить, как будет развиваться ситуация дальше», - говорит эксперт.
При этом, по словам Пырьевой, часть москвичей рассматривает вариант эмиграции, и это зачастую люди с приличным достатком, поэтому являются потенциальными инвесторами в недвижимость, которая стала менее привлекательной из-за туманных перспектив в российской экономике. Кроме того, некоторые банки уже перестали оформлять кредиты под программы субсидирования ипотеки от застройщиков. За счет резкого сокращения спроса происходит резкое снижение в цене.
«В то же время характер эмоционального шока в регионах, мы полагаем, ниже. Люди покупают недвижимость, в большинстве случаев, для себя, сейчас сохраняются низкие ставки, и это не навсегда, поэтому продажи сохраняются и цены остаются стабильными», - добавляет она.
Что будет с ценами на недвижимость?
Будущее рынка недвижимости пока туманно. Одни эксперты ожидают, что спрос и цены на жилье в России продолжат снижаться, другие полагают, что они могут стабилизироваться до конца года.
Владимир Литвинов, автор и создатель сообщества «ИнвестТема», отмечает, что застройщики и банковский сектор закладывают негатив в отношении платежеспособности населения. При этом отток молодежи за границу и мобилизация ударят по ипотеке.
«Просрочка критической массы ипотечных платежей вовсе может привести к выплеску на рынок предложения объектов должников. Таким образом цена на недвижимость может продолжить оставаться под давлением», - говорит эксперт.
Автор Telegram-канала «Кубышка. Финансы» Евгений Марченко подчеркивает, что застройщики вместе с банками, пытаясь поддержать спрос, снижали проценты по ипотеке и убирали первоначальный взнос, который обычно составляет 30% и является гарантией того, что банк сможет покрыть свои расходы в случае продажи залога по сниженной цене. «Солидный первоначальный взнос дисциплинирует заемщиков: кто захочет лишиться квартиры, оплаченной уже на треть своими деньгами. А отменяя его, банки накапливают "плохие" кредиты. И если заемщики начнут банкротиться, то банки уже не смогут покрывать свои убытки», - предупреждает эксперт.
Наталья Пырьева считает, что сценариев развития событий сейчас очень много. «Мы полагаем, что эмоциональный шок пройдет в ближайшее время, и на рынок вернется умеренная стабильность – не будет резких колебаний цен. Значительного роста объема продаж мы не ожидаем, впрочем, как и обвала. Стоит также важный вопрос по денежно-кредитной политике ЦБ РФ, по государственным льготным программам – будет ли государство их продлевать, ужесточать, смягчать или сворачивать, появится ли запрет на околонулевые ставки от застройщиков. Сейчас вопросов больше, чем ответов. Пока выгодные ипотечные программы будут поддерживать спрос», - говорит она.
Стоит ли сейчас покупать или продавать квартиру?
Период снижения цен на недвижимость традиционно считается удачным моментом для покупки, однако это не всегда так, и в каждой ситуации есть свои нюансы.
Аналитики InvestFuture полагают, что сейчас покупателям следует искать варианты, поскольку можно выгодно приобрести жилье.
«Новые предложения по продаже точно еще появятся. Поэтому если вы хотите купить квартиру ниже рынка - имеет смысл мониторить сайты с объявлениями. Предложения с дисконтом вряд ли будут задерживаться», - говорят эксперты.
Наталья Пырьева предупреждает: чтобы принять решение о покупке квартиры в сегодняшних реалиях, необходимо очень тщательно оценить и изучить имеющиеся предложения, среди них есть как и очень привлекательные объекты, так и высокорисковые и потенциально убыточные.
«Если говорить о «вторичке», например, то сейчас много высоколиквидных квартир выставляют на продажу с хорошими скидками, в основном потому, что собственники планируют переезд, и им необходима быстрая сделка. На первичном рынке тоже есть интересные предложения, кроме того, в ближайшее время возможно ужесточение условий по ипотеке, и взять кредит по текущим программам будет выгодно», - считает эксперт.
Андрей Маслов, аналитик ФГ "Финам", в ходе онлайн-конференции «Мировые рынки в поисках дна и новых идей», отметил, что продавать квартиру сейчас можно с целью вывести как можно больше денег в доллары, так как цены все еще высокие, а курс доллара довольно низкий. Однако, по его мнению, покупать квартиру, особенно в новостройке, которая будет строиться еще пару лет, выглядит рисковым предприятием.
«Впрочем, крупные компании, скорее всего, продолжат строительство, по крайней мере тех объектов, которые уже находятся в разработке. В целом рынок недвижимости остается довольно перегретым, учитывая нестабильность экономики в РФ, поэтому для продажи и вывода денег в другие активы/страны - момент неплохой, для покупки - сомнительный», - говорит Маслов.
http://www.finam.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Finam.ru рассказывает, что будет с ценами на недвижимость в стране, и стоит ли сейчас покупать или продавать квартиру.
Спрос падает - квартиры дешевеют
Сейчас рынок недвижимости в России переживает ситуацию, похожую на февральскую, когда была объявлена спецоперация на Украине. Как пишет РБК со ссылкой на экспертов рынка, в Москве покупательский интерес на вторичном и первичном рынке резко снизился: в новостройках - на 23%, на вторичном рынке - на 12%. Собственники жилья, которым срочно нужно продать квартиру, вынуждены делать скидки от 5-10% до 30-40%. Специалисты «Инком-Недвижимость», как передает «Интерфакс», прогнозируют, что в ближайшее время цены на столичные квадратные метры могут просесть еще на 10-20%, что продолжит оказывать давление на рынок.
Однако в регионах ситуация складывается иначе, такого резкого падения, как в Москве, не наблюдается, а в пяти регионах в сентябре цены продолжили расти. Как пишут «Известия» со ссылкой на аналитиков федеральной компании «Этажи», в Краснодаре цена квадратного метра на вторичном рынке выросла на 1,7% в сентябре, в Новосибирске - на 1%, в Красноярске - на 0,6%, в Перми - на 0,4%, а в Санкт-Петербурге - на 0,1%.
Наталия Пырьева, аналитик ФГ «Финам», предполагает, что такая неоднородная динамика связана с разным характером жизни в Москве и регионах, разными доходами и ценами на недвижимость в том числе.
«Если в Москве значительная доля жилья приобретается с инвестиционными целями, то в регионах этот процент будет существенно ниже. Кроме того, вопрос цены - столичная недвижимость самая дорогая в стране. После объявления частичной мобилизации уровень неопределенности в стране повысился, увеличились и потенциальные риски для инвесторов в московскую недвижимость. Поэтому потенциальные покупатели находятся в смятении и предпочли взять паузу на некоторое время, чтобы оценить, как будет развиваться ситуация дальше», - говорит эксперт.
При этом, по словам Пырьевой, часть москвичей рассматривает вариант эмиграции, и это зачастую люди с приличным достатком, поэтому являются потенциальными инвесторами в недвижимость, которая стала менее привлекательной из-за туманных перспектив в российской экономике. Кроме того, некоторые банки уже перестали оформлять кредиты под программы субсидирования ипотеки от застройщиков. За счет резкого сокращения спроса происходит резкое снижение в цене.
«В то же время характер эмоционального шока в регионах, мы полагаем, ниже. Люди покупают недвижимость, в большинстве случаев, для себя, сейчас сохраняются низкие ставки, и это не навсегда, поэтому продажи сохраняются и цены остаются стабильными», - добавляет она.
Что будет с ценами на недвижимость?
Будущее рынка недвижимости пока туманно. Одни эксперты ожидают, что спрос и цены на жилье в России продолжат снижаться, другие полагают, что они могут стабилизироваться до конца года.
Владимир Литвинов, автор и создатель сообщества «ИнвестТема», отмечает, что застройщики и банковский сектор закладывают негатив в отношении платежеспособности населения. При этом отток молодежи за границу и мобилизация ударят по ипотеке.
«Просрочка критической массы ипотечных платежей вовсе может привести к выплеску на рынок предложения объектов должников. Таким образом цена на недвижимость может продолжить оставаться под давлением», - говорит эксперт.
Автор Telegram-канала «Кубышка. Финансы» Евгений Марченко подчеркивает, что застройщики вместе с банками, пытаясь поддержать спрос, снижали проценты по ипотеке и убирали первоначальный взнос, который обычно составляет 30% и является гарантией того, что банк сможет покрыть свои расходы в случае продажи залога по сниженной цене. «Солидный первоначальный взнос дисциплинирует заемщиков: кто захочет лишиться квартиры, оплаченной уже на треть своими деньгами. А отменяя его, банки накапливают "плохие" кредиты. И если заемщики начнут банкротиться, то банки уже не смогут покрывать свои убытки», - предупреждает эксперт.
Наталья Пырьева считает, что сценариев развития событий сейчас очень много. «Мы полагаем, что эмоциональный шок пройдет в ближайшее время, и на рынок вернется умеренная стабильность – не будет резких колебаний цен. Значительного роста объема продаж мы не ожидаем, впрочем, как и обвала. Стоит также важный вопрос по денежно-кредитной политике ЦБ РФ, по государственным льготным программам – будет ли государство их продлевать, ужесточать, смягчать или сворачивать, появится ли запрет на околонулевые ставки от застройщиков. Сейчас вопросов больше, чем ответов. Пока выгодные ипотечные программы будут поддерживать спрос», - говорит она.
Стоит ли сейчас покупать или продавать квартиру?
Период снижения цен на недвижимость традиционно считается удачным моментом для покупки, однако это не всегда так, и в каждой ситуации есть свои нюансы.
Аналитики InvestFuture полагают, что сейчас покупателям следует искать варианты, поскольку можно выгодно приобрести жилье.
«Новые предложения по продаже точно еще появятся. Поэтому если вы хотите купить квартиру ниже рынка - имеет смысл мониторить сайты с объявлениями. Предложения с дисконтом вряд ли будут задерживаться», - говорят эксперты.
Наталья Пырьева предупреждает: чтобы принять решение о покупке квартиры в сегодняшних реалиях, необходимо очень тщательно оценить и изучить имеющиеся предложения, среди них есть как и очень привлекательные объекты, так и высокорисковые и потенциально убыточные.
«Если говорить о «вторичке», например, то сейчас много высоколиквидных квартир выставляют на продажу с хорошими скидками, в основном потому, что собственники планируют переезд, и им необходима быстрая сделка. На первичном рынке тоже есть интересные предложения, кроме того, в ближайшее время возможно ужесточение условий по ипотеке, и взять кредит по текущим программам будет выгодно», - считает эксперт.
Андрей Маслов, аналитик ФГ "Финам", в ходе онлайн-конференции «Мировые рынки в поисках дна и новых идей», отметил, что продавать квартиру сейчас можно с целью вывести как можно больше денег в доллары, так как цены все еще высокие, а курс доллара довольно низкий. Однако, по его мнению, покупать квартиру, особенно в новостройке, которая будет строиться еще пару лет, выглядит рисковым предприятием.
«Впрочем, крупные компании, скорее всего, продолжат строительство, по крайней мере тех объектов, которые уже находятся в разработке. В целом рынок недвижимости остается довольно перегретым, учитывая нестабильность экономики в РФ, поэтому для продажи и вывода денег в другие активы/страны - момент неплохой, для покупки - сомнительный», - говорит Маслов.
http://www.finam.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter