Отток средств из американских фондов недвижимости

Раскручивается спираль «негативный прогноз» — «отток средств» — «распродажа недвижимости» — «падение цен» — «ещё худший прогноз»
Проблемы в секторе недвижимости не ограничились Китаем. Рынок недвижимости в США, устроенный совершенно иначе, тоже переживает не лучшие времена.

В начале декабря временные трудности приобрели формат предкризисного состояния. Компания Blackstone Inc., один из крупнейших участников рынка, в последних числах ноября заявила, что ограничит суммы денег, которые инвесторы могут вывести из своего флагманского фонда недвижимости объёмом 69 млрд долл.

Решение было принято после роста запросов на выкуп паёв. Starwood Capital Group вскоре после этого уведомила инвесторов о том, что она также ограничивает вывод средств из фонда в размере 14,6 млрд долл. Фонды Blackstone и Starwood, два крупнейших интервальных инвестиционных фонда в сфере недвижимости, были популярным средством инвестирования для состоятельных людей.

Проблемы не ограничились Соединёнными Штатами Америки. Крупные частные фонды недвижимости в Великобритании, ориентированные на учреждения, управляемые компаниями, включая BlackRock Inc., недавно предприняли схожие действия. Причина та же — отток капитала. По утверждению обозревателей Wall Street Journal Конрада Путциера и Питера Гранта, достаточно большое количество американских пенсионеров также начинают выводить свои сбережения из фондов недвижимости.

Вывод средств из американских фондов недвижимости 2018–2022, млн долларов в квартал

Отток средств из американских фондов недвижимости


На настроение инвесторов влияет общее ухудшение конъюнктуры. Снижение доходов компаний порождает снижение спроса на коммерческую недвижимость. Растут опасения по поводу слабого спроса на офисные помещения и замедления роста арендной платы в секторе квартир. А повышение ставок приводит к ухудшению текущего положения девелоперов, обременённых кредитами.

По прогнозу Джо Горина, возглавляющего в финансовой компании Barings отдел недвижимости, стоимость коммерческой недвижимости, в частности офисных зданий, в среднесрочной перспективе должна снизиться. Вопрос в том — насколько.

Индекс FTSE NAREIT All Equity REITs, который отслеживает публично торгуемых арендодателей, в 2022 г. снизился более чем на 20%. При этом владельцы офисной недвижимости столкнулись с гораздо более резким снижением. Банки выдают меньше коммерческих ипотечных кредитов, чем в прошлом году. При этом покупатели отказываются от цен, которые их не устраивают, в условиях ухудшающихся экономических прогнозов. В результате объём продаж зданий сокращается.

Ситуация, с которой сталкиваются фонды недвижимости значительно серьёзнее, чем в разгар пандемии. В 2020 г. ряд пенсионных фондов тоже попросили вывести свои деньги из инвестиционных фондов. Но тогда это не оформилось в сильный тренд, потому что многие передумали, когда с завершением пандемии перспективы рынка недвижимости улучшились.

Аналитики утверждают, что, если число инвесторов, требующих возврата своих денег, продолжит расти, это, скорее всего, станет проблемой для рынка недвижимости. Фонды, которым будет необходимо собрать деньги, чтобы расплатиться со своими инвесторами, не могут воспользоваться подорожавшими кредитами и будут вынуждены продавать здания. Это неизбежно окажет давление на цены в целом.

Владелец Marquette Associates, занимающейся инвестиционным консультированием, Нат Келлог сказал, что растущая доля пенсионных и университетских фондов, которые консультирует его компания, стремятся вывести деньги из фондов недвижимости.

В отличие от 2020 г., к пенсионным фондам и эндаументам в 2022-м присоединяются и индивидуальные инвесторы. По данным Robert A. Stanger & Co., инвестиционно-банковской компании, которая отслеживает рынок, интервальные фонды недвижимости в III квартале 2022 г. выплатили 3,7 млрд долл. в виде погашений паёв выходящих инвесторов. Хотя сами фонды по-прежнему привлекали больше новых средств от инвесторов, чем теряли из-за вывода средств, это стало самым высоким показателем вывода средств за последние годы. По сравнению с III кварталом 2021 г. это означает 12-кратное увеличением выводимых средств.

Поведение пенсионных фондов продиктовано не только конъюнктурой рынка недвижимости. У многих пенсионных фондов существуют жёсткие ограничения на доли в инвестиционном портфеле активов с различных рынков. Доля активов в сфере недвижимости в процентах от общего объёма активов росла в начале года отчасти из-за быстрого сокращения позиций на фондовом рынке. В некоторых случаях это означало, что пенсионные фонды были слишком подвержены риску недвижимости по сравнению с их общими контрольными показателями, а теперь им необходимо сократить эти позиции.

Фонды недвижимости, управляемые частными инвестиционными компаниями, согласно данным компании Preqin привлекли за три квартала 2022 г. 112,8 млрд долл. от пенсионных фондов и других институциональных инвесторов по всему миру. Год назад за аналогичный период было собрано 157,9 млрд долл. Участники рынка полагают, что сбор средств в четвёртом квартале будет намного ниже рекордных 80 млрд долл., привлечённых в IV квартале 2021 г.

В прошлом году в это время рынок чувствовал, что «мы выходим из COVID; инфляция не будет длиться слишком долго, и процентные ставки, вероятно, будут управляемыми», — прокомментировал происходящее глава отдела исследований компании Preqin Дэйв Лоури. «С тех пор многое изменилось».

Хотя признаки ухудшения ситуации на рынке недвижимости появились уже в конце прошлого года, индивидуальные инвесторы некоторое время не проявляли беспокойства. Старший преподаватель Гарвардской школы бизнеса, консультировавший пенсионные фонды по вопросам инвестиций в недвижимость, Нори Литц объясняет причину этого тем, что фонды недвижимости обычно основывают свои прогнозы на оценках, которые медленно адаптируются к резким изменениям конъюнктуры рынка. Это какое-то время удерживало оценки фондов на высоком уровне, даже несмотря на ухудшение ситуации на рынке недвижимости. Но в конце концов реальность неизбежно должна была догнать и менеджмент этих фондов. А общее осознание ситуации повлияло на поведение всех участников и ещё больше усилило давление на цены в целом.

Интервальные фонды обычно позволяют инвесторам снимать деньги каждый месяц или квартал, но только до установленного лимита. Фонд Blackstone стоимостью 69 млрд долл., известный как Blackstone Real Estate Income Trust Inc., или BREIT, имеет ежеквартальный лимит погашения в размере 5% чистых активов фонда. На прошлой неделе Blackstone заявила, что запросы на выкуп превысили лимит, а это означает, что некоторым инвесторам не будет разрешено выводить средства до следующего года.

Объявление об ограничениях на обратный выкуп инвестиционных паёв привело к падению акции Blackstone на 7% за один день. Но Blackstone не является уникальным примером. Интервальный фонд недвижимости Starwood накладывает на своих клиентов те же ограничения.

Увеличение оттока инвестиций из фондов недвижимости и замедление сбора новых средств является одной из причин резкого падения продаж коммерческой недвижимости. Согласно данным финансовой компании MSCI, за три квартала 2022 г. инвесторы приобрели коммерческой недвижимости на сумму 172,2 млрд долл., что на 21% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Снижение продаж, в свою очередь, оказывает давление на цены. Пенсионные фонды и другие крупные инвесторы неохотно берут на себя обязательства перед новыми фондами сейчас, потому что они не знают, как сильно упадут цены в случае рецессии.
https://journal.open-broker.ru/ (C)

При копировании ссылка обязательна | Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Поддержите нас - ссылаясь на материалы и приводя новых читателей
Нашли ошибку: выделите и Ctrl+Enter