Каждый седьмой дом США пустует

Вчера вечером российские торги реагировали на американские "фигуры". Как это часто у нас бывает. Были опубликованы данные о продажах новых домов в США, обвалившиеся в мае на 33% к апрелю (!). Цифру интерпретировали как "плохую новость", как свидетельство что стимулы в США заканчивают действие. Наблюдатели заявляют, что жилищный рынок коррелирует с динамикой ВВП. И  это действительно так.  В книге Edward E. Leamer "Macroeconomic Patterns and Stories" указывается, что практически все рецессии в США ассоциировались с предварительным ухудшением жилищного рынка (коротко об этом тут). После 2-й Мировой войны в США прошло 9 рецессий, из них только 2 не ассоциированы с жильем. Выбиваются рецессия 1953 года на сокращении военных расходов после Корейской войны и спад 2001 года после краха пузыря NASDAQ.
Жилищный рынок в США очень большой – это ~$10 трлн. ипотечных долгов. Есть мнение, что влияние ФРС через процентные ставки влияет на экономическую активность как раз через рынок жилья – небольшие изменения стоимости денег заставляют покупать больше или меньше недвижимости, что влияет на обороты "экономического маховика".

График выше - это как раз то, что спугнуло спекулянтов. Действительно, продажи упали до минимумов за многие десятилетия. Майский спад -33% к апрелю связан еще и с тем, что до этого, в апреле продажи почему-то неожиданно взлетели (нарисовав зигзаг). Вид графика говорит, что данные являются шумными и могут отклоняться в разные стороны. Чисто по случаю возможен либо рост, либо падение продаж в отдельные месяцы, не означающий новой тенденции. 
Отдельно нужно остановиться на том, как считаются эти данные. Статистика по продажам дается, сезонно скорректированной. В традиционно США больше домов продается весной, и затем осенью происходит сезонный спад. Наличие такой закономерности не позволяет сравнивать месяц с месяцем. Кроме этого, месячные данные даются в "годовом выражении", т.е. попросту умножаются на 12.

Можно сравнить график выше с реальными данными по продажам в мае, которые составили 28 тысяч новых домов.  Это можно сравнить с официальной "сезонно скорректированной, приведенной к годовому выражению" майской цифре в 300 тысяч. Сырые цифры продаж новых домов говорят, что они отнюдь не находятся на минимуме и что в начале 2009 и 2010 годов были месяцы с меньшими продажами.
Я тут не хочу подвергать сомнению процедуру сезонной корректировки, но нужно подчеркнуть условность и ограниченную точность многих данных, публикуемых статистиками. Они, безусловно, полезны, они позволяют увидеть какие-то очертания предметов в общем тумане. Но эти же данные могут нас обманывать по целому набору причин – неточность измерений, изменяющаяся сезонность и так далее.

Содержательно, падающие данные по продажам домов в США полнее закономерны. Было бы странно ожидать, что после бума строительства продажи домов бы росли. Вот некоторые цифры.
В США по итогам 1-го квартала 2010 года было 131 млн. "односемейных" домов (сравните с населением в ~300 млн. человек). ~2/3 этих домов находятся в собственности проживающих, остальные арендуются, продаются или не заняты.
Из 131 млн. занято 112 млн. домов (75 млн. – собственниками, 37 млн. – арендаторами). Разница – 19 млн. это не занятые, пустующие дома. И это составляет 14,5% всего жилищного фонда. Общую цифру пустующих "односемейных" домов в 19 млн. статистики США разбивают на части. Из них 4.6 млн. домов пустуют сезонно, а 14.4 млн. домов пустуют круглогодично (эта цифра еще разбивается так: 4.4 млн. выставлены к аренде, 2 млн. выставлены на продажу, 8 млн. по другим причинам).

Таким образом, в США почти каждый 7-й дом является незанятым. Выше приведен график и изменением доли незанятых домов в США. Определенно, после пузыря и высоких цен на недвижимость капитализм ответил "перепроизводством" этого товара. Строительная отрасль имела хороший стимул строить новые дома, что и делалось несколько лет, пока население США массово занималось спекуляциями на недвижимости. Высокие цены на дома сделали их недоступными, люди уплотнились, съехали из домов, которые не могли себе позволить. Что создало новый эквилибриум на рынке. При таких цифрах ждать оживления на американском строительном и жилищном рынке не приходится, экономический подъем США вряд ли будет связан с недвижимостью в ближайшее десятилетие. Глупо ожидать строительства и продаж новых домов, когда столько пустует (на самом деле, в США могут быть отдельные территории где сохраняется дефицит недвижимости и где что-то все равно будут строить)

Рынок недвижимости является очень странным – цены жилья имеют очень большую инерцию. Это происходит потому, что продавцы все время смотрят назад, а покупатели – смотрят вперед. Поясню. Продавцы смотрят на цену, по которой купили недвижимость, цену по которой был продан "сопоставимый" объект их соседом. И если им предлагают цену ниже, они отказываются совершать сделку, ожидая более выгодных условий. Люди также имеют "денежную иллюзию" и склонны фокусироваться на номинальных ценах. Если дом был куплен много лет назад, то  в силу инфляции это вложение кажется очень доходным, хотя в реальном выражении (очищенное на рост цен) эта сделка вполне может представлять собой убыток.
Напротив, покупатели на жилищном рынке смотрят вперед. В периоды подъема цен, они охотнее покупают дома, боясь, что цена поднимется еще выше ("если не куплю сейчас, то не смогу купить никогда"). Так возникает волна спроса, и недвижимость растет. В нечастые периоды спада цен, покупатели ожидают более привлекательных цен и резко сокращают покупки, "убивая" спрос. Но также сокращается предложение и от продавцов, которые смотрят на то, какие цены были в прошлом. Поэтому в периоды спада цен, на жилищном рынке резко сокращается активность обеих сторон и наступает стагнация.

Все сказанное в равной степени можно отнести к российскому жилищному рынку. Признаком оживления его будет рост количества сделок, и после этого можно будет ожидать улучшения спроса. Не обязательно, что мы увидим феерический взлет стоимости жилья в России. Напротив, после пузырей недвижимости во всем мире, надувание новых маловероятно. В нашей стране рынку жилья может помогать сравнительно большая инфляция. Как писал выше, у людей есть склонность ориентироваться на номинальные цены за квадратные метры. Уровень цен и зарплат в нашей стране довольно быстро растет, благодаря особенностям монетарно-валютно-бюджетной политики. Поэтому довольно скоро можно будет ожидать размораживания продавцов и активизации покупателей. Во всяком случае, в России оживление жилищного рынка должно наступить гораздо раньше, чем в США – у нас нет и не было перепроизводства жилья, а была, возможно, несколько завышенная цена (относительно "нормальной", "фундаментальной" или равновесной)

Не совсем по теме, но все же. На сайте ЦБ РФ появилась такая картинка. Поразительное смешение стилей, советского и самодержавного. Дата основания, 1860 год, видимо, тоже должна внушать уважение. Только у меня его что-то не появилось. Мне не нравится то, как наше правительство с зависимым ЦБ проводит монетарную и валютную политику. Хреново рулевые рулят. А последние 20 из 150 лет вообще некудышно. Зато их всех тут понаграждали за "особо выдающиеся заслуги".

Зато, печатание рублей и инфляция позволят скорее разморозить отечественный рынок недвижимости. К тому же инфляция - главная причина почему народ не доверят рублевым финансовым активам. Народ в стране уважает преимущественно "инвестиционную недвижимость", потому, что она реальна, а и на нее не распространяется "инфляционный налог", она не подвержена "порче монеты".
Центральный банк - друг девелоперов :)