27 марта 2023 БКС Экспресс
Что ждет рынок жилой недвижимости во II квартале 2023 г., как будут чувствовать себя на нем девелоперы — эмитенты акций и облигаций. Разбираемся в специальном материале.
Ставки по ипотеке растут
Ипотечные ставки продолжают расти, угрожая охлаждением спроса на рынке недвижимости. В первые месяцы 2023 г. показатели выдач оставались достаточно сильными, но спад уже не за горами.
Рост стоимости ипотечных займов происходит как за счет естественного роста ставок в экономике, так и за счет ужесточения регуляторных норм. ЦБ с 1 мая повышает надбавки по коэффициентам риска по ипотечным кредитам, что должно остудить интерес застройщиков и кредиторов к рискованным схемам субсидирования ставок по ипотеке.
Госпрограммы предполагают ставку от 6 до 8% на первичное жилье. Однако по итогам января средняя ставка по выданным за месяц кредитам под залог ДДУ была 4,8%. Это результат тех самых схем субсидирования, когда застройщик закладывает процентные расходы в цену, занижая номинальную процентную ставку.
В результате стоимость первичного жилья оказалась завышенной по сравнению со вторичным рынком. По данным ЦБ, в IV квартале 2022 г. разрыв составлял от 10 до 60% в зависимости от ценового сегмента, в среднем около 30%.
Доля ипотечных сделок в структуре продаж застройщиков в Москве и Санкт-Петербурге достигла 80%. В регионах ситуация ненамного лучше. Поэтому охлаждение ипотечного спроса может стать серьезным испытанием для отрасли, особенно для отдельных игроков, перегруженных долгом.
Цены снижаются, но постепенно
Недвижимость — очень инертный актив. В настоящий момент есть все предпосылки для снижения цен, но пока процесс идет очень сдержанно. Ярко выраженное снижение наблюдалось во II полугодии 2022 г., а вот в I квартале 2023 г. был зафиксирован даже небольшой отскок.
По индексу московской недвижимости от ДомКлик, цены находятся где-то на уровне декабря 2021 г. С учетом роста ставок потенциал для снижения с нынешних уровней еще достаточно большой, и на горизонте II квартала как раз может наблюдаться ускорение. По крайней мере, именно этот период запомнился активным снижением цен в наиболее пересыщенных предложением локациях в 2015 г.
Однако тогда не было господдержки, и ставки росли гораздо резче. В этот раз нисходящий тренд вполне может оказаться «размазан» на более длительный срок, что ограничит его амплитуду.
Доходность аренды ниже ОФЗ
В марте аналитики Мирквартир.ру оценили доходность от сдачи в аренду 1- и 2-комнатных квартир, купленных в новостройках. Подсчет осуществлялся без учета расходов на коммунальную плату и текущего ремонта помещения. Средний показатель по стране составил очень скромные 4,3–4,6%.
В 43 из 70 исследованных регионов доходность аренды не превышает 5%. Доходность выше 7% была зафиксирована всего в двух городах: Магнитогорске и Махачкале. В крупнейших городах, Москве и Санкт-Петербурге, доходность не превысила 3,5%. В Новосибирске и Екатеринбурге — 5,2%.
При таком уровне доходности и высоких рисках снижения цен в следующие 12 месяцев недвижимость выглядит малопривлекательным активом для сбережения средств. В декабре мы уже сравнивали недвижимость с облигациями, отдавая приоритет последним. Те, кому интересен стабильный пассивный доход от вложений, могут обратить внимание на пример соответствующего портфеля облигаций, который платит инвестору ежемесячную зарплату по аналогии с доходом от аренды квартиры.
Как будут чувствовать себя застройщики
Сектор девелопмента в сложившихся условиях может испытывать сложности. В первую очередь это касается малых и средних застройщиков с повышенной долговой нагрузкой и большим количеством проектов на ранней стадии застройки. Традиционно чрезмерные вложения в земельный банк выходят компаниям боком в периоды снижения спроса.
Низкая доля ипотеки в структуре продаж может казаться выигрышной в текущей ситуации, однако это может говорить не столько об устойчивости экономической модели, сколько о слабой работе маркетинга и отдела продаж. Те компании, которые не смогли выгодно использовать время низких ставок, вряд ли смогут показать опережающие результаты в более сложный период. Впрочем, если исключить амбиции к росту, то по стабильности они действительно могут выглядеть выигрышнее.
Несмотря на негативный эффект из-за потенциального охлаждения спроса, регуляторы рынка вряд ли допустят резкого падения оборотов. Продление льготной ипотеки и поэтапный характер внедрения ограничений от ЦБ говорят о том, что регулирующие ведомства постараются обеспечить максимально плавный характер перехода к более высоким ставкам.
В такой ситуации компании-мейджоры могут оставаться в выигрышном состоянии. Сильный бренд, отлаженные бизнес-процессы, а также емкий финансовый и административный ресурсы могут позволить компаниям не потерять и даже укрепить свое положение на рынке.
На наш взгляд, среди биржевых бумаг наибольшим потенциалом роста обладают акции Эталон. Их конкурентное преимущество определяется привлекательно низкой оценкой и растущим портфелем проектов.
При этом более сбалансированное соотношение потенциала прибыли и рисков просматривается по бумагам ПИК и Самолет. Компании присутствуют на наиболее платежеспособных рынках. Большой объем проектов в масс-маркете и способность гибко управлять объемом предложения обеспечат дополнительный запас прочности.
Группа ЛСР может быть в аутсайдерах, хотя на текущих уровнях оценка по-прежнему выглядит несколько заниженной. Позиционирование в элитном сегменте делает компанию более уязвимой в случае ухудшения макроусловий.
Эталон (Покупать. Цель на год: 110 руб. / +84%)
ПИК (Покупать. Цель на год: 1100 руб. / +72%)
Самолет (Покупать. Цель на год: 4000руб. / +61%)
ЛСР (Держать. Цель на год: 670руб. / +33%)
Что касается облигаций девелоперов, то бумаги сектора по-прежнему дают одну из самых привлекательных доходностей в своей рейтинговой категории. Строительная отрасль считается одной из наиболее рискованных с точки зрения кредитора. Доля просроченной задолженности здесь исторически находится на высоком уровне, что и объясняет повышенную риск-премию. Ниже представлены примеры облигаций, которые можно увидеть в секторе:
http://bcs-express.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Ставки по ипотеке растут
Ипотечные ставки продолжают расти, угрожая охлаждением спроса на рынке недвижимости. В первые месяцы 2023 г. показатели выдач оставались достаточно сильными, но спад уже не за горами.
Рост стоимости ипотечных займов происходит как за счет естественного роста ставок в экономике, так и за счет ужесточения регуляторных норм. ЦБ с 1 мая повышает надбавки по коэффициентам риска по ипотечным кредитам, что должно остудить интерес застройщиков и кредиторов к рискованным схемам субсидирования ставок по ипотеке.
Госпрограммы предполагают ставку от 6 до 8% на первичное жилье. Однако по итогам января средняя ставка по выданным за месяц кредитам под залог ДДУ была 4,8%. Это результат тех самых схем субсидирования, когда застройщик закладывает процентные расходы в цену, занижая номинальную процентную ставку.
В результате стоимость первичного жилья оказалась завышенной по сравнению со вторичным рынком. По данным ЦБ, в IV квартале 2022 г. разрыв составлял от 10 до 60% в зависимости от ценового сегмента, в среднем около 30%.
Доля ипотечных сделок в структуре продаж застройщиков в Москве и Санкт-Петербурге достигла 80%. В регионах ситуация ненамного лучше. Поэтому охлаждение ипотечного спроса может стать серьезным испытанием для отрасли, особенно для отдельных игроков, перегруженных долгом.
Цены снижаются, но постепенно
Недвижимость — очень инертный актив. В настоящий момент есть все предпосылки для снижения цен, но пока процесс идет очень сдержанно. Ярко выраженное снижение наблюдалось во II полугодии 2022 г., а вот в I квартале 2023 г. был зафиксирован даже небольшой отскок.
По индексу московской недвижимости от ДомКлик, цены находятся где-то на уровне декабря 2021 г. С учетом роста ставок потенциал для снижения с нынешних уровней еще достаточно большой, и на горизонте II квартала как раз может наблюдаться ускорение. По крайней мере, именно этот период запомнился активным снижением цен в наиболее пересыщенных предложением локациях в 2015 г.
Однако тогда не было господдержки, и ставки росли гораздо резче. В этот раз нисходящий тренд вполне может оказаться «размазан» на более длительный срок, что ограничит его амплитуду.
Доходность аренды ниже ОФЗ
В марте аналитики Мирквартир.ру оценили доходность от сдачи в аренду 1- и 2-комнатных квартир, купленных в новостройках. Подсчет осуществлялся без учета расходов на коммунальную плату и текущего ремонта помещения. Средний показатель по стране составил очень скромные 4,3–4,6%.
В 43 из 70 исследованных регионов доходность аренды не превышает 5%. Доходность выше 7% была зафиксирована всего в двух городах: Магнитогорске и Махачкале. В крупнейших городах, Москве и Санкт-Петербурге, доходность не превысила 3,5%. В Новосибирске и Екатеринбурге — 5,2%.
При таком уровне доходности и высоких рисках снижения цен в следующие 12 месяцев недвижимость выглядит малопривлекательным активом для сбережения средств. В декабре мы уже сравнивали недвижимость с облигациями, отдавая приоритет последним. Те, кому интересен стабильный пассивный доход от вложений, могут обратить внимание на пример соответствующего портфеля облигаций, который платит инвестору ежемесячную зарплату по аналогии с доходом от аренды квартиры.
Как будут чувствовать себя застройщики
Сектор девелопмента в сложившихся условиях может испытывать сложности. В первую очередь это касается малых и средних застройщиков с повышенной долговой нагрузкой и большим количеством проектов на ранней стадии застройки. Традиционно чрезмерные вложения в земельный банк выходят компаниям боком в периоды снижения спроса.
Низкая доля ипотеки в структуре продаж может казаться выигрышной в текущей ситуации, однако это может говорить не столько об устойчивости экономической модели, сколько о слабой работе маркетинга и отдела продаж. Те компании, которые не смогли выгодно использовать время низких ставок, вряд ли смогут показать опережающие результаты в более сложный период. Впрочем, если исключить амбиции к росту, то по стабильности они действительно могут выглядеть выигрышнее.
Несмотря на негативный эффект из-за потенциального охлаждения спроса, регуляторы рынка вряд ли допустят резкого падения оборотов. Продление льготной ипотеки и поэтапный характер внедрения ограничений от ЦБ говорят о том, что регулирующие ведомства постараются обеспечить максимально плавный характер перехода к более высоким ставкам.
В такой ситуации компании-мейджоры могут оставаться в выигрышном состоянии. Сильный бренд, отлаженные бизнес-процессы, а также емкий финансовый и административный ресурсы могут позволить компаниям не потерять и даже укрепить свое положение на рынке.
На наш взгляд, среди биржевых бумаг наибольшим потенциалом роста обладают акции Эталон. Их конкурентное преимущество определяется привлекательно низкой оценкой и растущим портфелем проектов.
При этом более сбалансированное соотношение потенциала прибыли и рисков просматривается по бумагам ПИК и Самолет. Компании присутствуют на наиболее платежеспособных рынках. Большой объем проектов в масс-маркете и способность гибко управлять объемом предложения обеспечат дополнительный запас прочности.
Группа ЛСР может быть в аутсайдерах, хотя на текущих уровнях оценка по-прежнему выглядит несколько заниженной. Позиционирование в элитном сегменте делает компанию более уязвимой в случае ухудшения макроусловий.
Эталон (Покупать. Цель на год: 110 руб. / +84%)
ПИК (Покупать. Цель на год: 1100 руб. / +72%)
Самолет (Покупать. Цель на год: 4000руб. / +61%)
ЛСР (Держать. Цель на год: 670руб. / +33%)
Что касается облигаций девелоперов, то бумаги сектора по-прежнему дают одну из самых привлекательных доходностей в своей рейтинговой категории. Строительная отрасль считается одной из наиболее рискованных с точки зрения кредитора. Доля просроченной задолженности здесь исторически находится на высоком уровне, что и объясняет повышенную риск-премию. Ниже представлены примеры облигаций, которые можно увидеть в секторе:
http://bcs-express.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter