28 октября 2024 ИХ "Финам" Аседова Наталия
Банк России, вступив в активную борьбу с высокой инфляцией, продолжает ужесточать денежно-кредитную политику, но такие меры могут привести к усугублению ситуации на рынке недвижимости страны, негативно отразившись на российских застройщиках. В минувшую пятницу ключевая ставка была увеличена сразу на 2 п.п., составив рекордные 21%, однако, по словам главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, девелоперы в последние годы показали, что способны быстро адаптироваться к меняющимся условиям, а также успели накопить хорошую подушку безопасности. Тем не менее, акции девелоперов после решения ЦБ демонстрируют заметное падение, находясь с пятницы в числе основных аутсайдеров торгов.
Какие перспективы ждут отрасль? Какие риски у российских застройщиков? Стоит ли «хоронить» сектор или пока рано? Какие перспективы у эмитентов? В этих и других вопросах Finam.ru разбирался вместе с экспертами.
Жизнь в условиях высокой ставки
После прекращения действия «Льготной ипотеки», изменения условий по ряду прочих льготных программ на первичное жилье и ужесточения макропруденциальных требований ЦБ объем ипотечных выдач заметно сократился. Об этом заявляют эксперты АКРА. По оценкам экспертов, снижение ипотечных выдач на первичную недвижимость в 2024 году может составить около 25%, тогда как остальная ипотека сократится на 40%. АКРА прогнозирует, что рост ипотечного портфеля в текущем году составит порядка 10–15%, а величина совокупных ипотечных выдач достигнет примерно 5–5,2 трлн рублей. В то же время эксперты полагают, что вступающий в силу с начала 2025 года ипотечный стандарт, разработанный с целью защиты прав и законных интересов заемщиков, может привести к еще большему росту ипотечной ставки, поскольку банки, скорее всего, станут закладывать в нее упускаемую из-за действия данного стандарта выгоду.
Между тем Эльвира Набиуллина в ходе пресс-конференции по итогам последнего заседания ЦБ заметила, что прибыль в строительной отрасли в 2023 году в пять раз превысила показатели 2019 года, а цены на жилье за этот период выросли почти вдвое, что заметно опережало как инфляцию, так и рост зарплат. По ее словам, после отмены льготной программы на новостройки и по мере торможения инфляции ипотечные ставки будут снижаться, а спрос на жилье должен вернуться к более обоснованному уровню, как это было в период до 2019 года. ЦБ ожидает, что портфель ипотечных жилищных кредитов по итогам этого года возрастет на 8-11% (против 29,4% в 2023 году), в 2025 году – на 8-13%, а в 2026-2027 годах - на 10-15%.
При этом глава ЦБ в очередной раз обратила внимание на наличие большого числа непрозрачных, запутанных схем девелоперов, которые приводят к росту цен на жилье. Набиуллина заметила, что Банк России надеется на то, что после запуска ипотечного стандарта противостоять таким схемам будет проще.
Ряд экспертов согласен с Набиуллиной относительно того, что застройщики научились адаптироваться, в связи с чем последнее повышение ключевой ставки сразу на 2 п.п. особой роли уже не сыграет. В частности, аналитик ФГ «Финам» Саид Керимханов отмечает, что риски девелоперов, безусловно, возрастут, но существенного ухудшения ситуации вряд ли стоит ожидать. Рост ипотечных ставок, по его словам, будет негативно отражаться на спросе, поэтому девелоперам придется предлагать больший объем субсидированной ипотеки за счет собственных средств для его поддержания.
«Увеличение ставки отразится и на стоимости кредита для застройщиков, предполагаю, что они будут все больше тяготеть к сделкам по плавающей ставке в расчете на снижение ключевой ставки в 2026 году. Свежие данные ЦБ фиксируют увеличение количества таких сделок в корпоративном секторе в целом, так что можно допустить экстраполяцию этой тенденции на девелоперов. Проблема в том, что в таком случае до снижения ставок финансовые результаты девелоперов все еще будут чувствовать давление процентных расходов, учитывая еще и растущую закредитованность», - заявляет эксперт.
В то же время руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко не исключает, что длительный период дорогой ипотеки может привести к тому, что пузырь на рынке жилья не сдуется постепенно, а лопнет быстро и болезненно. По мнению эксперта, если период заградительных кредитных ставок в экономике затянется, может оказаться, что квартиры, проданные застройщиками по очень популярной в последние полтора года схеме «купи сейчас – плати потом», на самом деле не проданы.
Эксперты IRN.RU отмечают, к таким схемам относится и субсидированная ипотека от застройщика со сниженной на небольшой срок ставкой, и траншевая ипотека, когда сначала выдается мизерная часть кредита, а все остальное – после ввода дома в эксплуатацию, и различные виды рассрочек, которые приобретают все большую популярность в связи с грядущим введением ипотечного стандарта, разработанного ЦБ. Все эти схемы предполагают, что покупатель «пересидит» год-два дорогой ипотеки, а затем перекредитуется по нормальным ставкам или возьмет кредит с нуля (в случае рассрочек).
По словам Репченко, в ближайшие годы все больше покупателей, рассчитывавших перекредитоваться по низкой ставке или продать жилье дороже, будут сталкиваться с тем, что ни того, ни другого они сделать не могут, и в результате окажется, что огромное количество квартир, проданных в последние годы, вновь вывалится на рынок. Эксперт подчеркивает, что если у населения деньги на «зарезервированное» жилье так и не появятся, то рынок ждут очень непростые времена.
Какая судьба уготована застройщикам?
Увеличение ключевой ставки до 21% окажет дополнительное давление на спрос на рыночную ипотеку, ставки по которой до последнего решения ЦБ и без того были от 24% и выше. Об этом заявляет начальник отдела кредитного анализа макроэкономики «РСХБ Управление Активами» Павел Паевский. По его словам, застройщикам придется тратить еще больше средств на компенсацию части процентных расходов клиентов по партнерским ипотечным программам, что способно привести к значительному снижению стоимости их ценных бумаг (акций и облигаций) на горизонте ближайших 6-12 месяцев.
В то же время начальник отдела экспертов по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Альберт Короев подчеркивает, что рост процентных ставок не добавляет оптимизма в отношении застройщиков, но, учитывая поддержку со стороны семейной ипотеки, а также программ рассрочек для продаж во втором полугодии 2024 года и начале 2025 года, позитивный взгляд на акции «Эталона» и «Самолета» пока сохраняется.
Президент инвестиционной платформы «ИнвойсКафе» Геннадий Фофанов, в свою очередь, отмечает, российские застройщики будут вынуждены снижать издержки и выводить на рынок меньший объем предложений с более упрощенными планировками и инженерными решениями. При этом Фофанов полагает, что наблюдающееся падение акций девелоперов не является долгосрочным трендом, а наибольший интерес, с точки зрения вложений на перспективу, сейчас представляют бумаги таких застройщиков как ПИК, ЛСР и «Самолет», так как они имеют значительную долю рынка и богатый опыт в массовом строительстве.
Между тем Лаура Кузнецова, аналитик ПСБ, рекомендует занять выжидательную позицию по акциям «Самолета», который представил в пятницу операционные результаты за 3 квартал, оказавшиеся ожидаемо хуже аналогичного периода прошлого года. «Тем не менее, все не так плохо. Несмотря на снижение продаж в 3 квартал, за 9 месяцев наблюдается лишь замедление темпов роста (девелопер продал свыше 1 млн кв. м., +5% г/г)», - подчеркивает она, добавив, что продолжает смотреть на компанию как на историю органического роста.
Саид Керимханов из «Финама» считает, что ожидания в отношении дальнейшего повышения ключевой ставки ЦБ могут в какой-то степени поддержать спрос (потребители, желающие приобрести недвижимость до роста ставок, будут это делать) и серьезного снижения доходов девелоперов в краткосрочном периоде может не случиться, так что хоронить сектор пока рано. Тем не менее, эксперт полагает, что растущие риски в среднем негативно повлияют на отношение инвесторов к акциям застройщиков.
С осторожностью относиться к акциям застройщиков при более «медвежьем» сценарии на фондовом рынке советует Елена Кожухова, аналитик ИК «ВЕЛЕС Капитал». По ее словам, покупки в отрасли в целом в ближайшие месяцы, скорее всего, если и вернутся, то в случае восстановления всего российского фондового рынка.
«Операционные результаты таких застройщиков как ЛСР, «Самолет» и «Эталон» показали заметное ухудшение динамики основных показателей в 3-м квартале, что было связано в том числе с высокой базой сравнения предыдущего квартала и прошлого года и обеспечено отменой программы льготной ипотеки. «Эталон», тем не менее, пытается заместить ипотечные программы использованием собственного финансового продукта и в 3-м квартале реализовал рекордные 157 тыс. кв. м. жилья (-20% к/к) при увеличении стоимости договоров на 19% до рекордных 36,9 млрд руб. Данный фактор указывает на то, что застройщики могут искать иные пути привлечения клиентов после отмены льготной ипотеки, но все же ситуация в отрасли в условиях высоких процентных ставок в ближайшие полгода-год, вероятно, останется непростой, а у акций основных эмитентов может не оказаться значительных драйверов роста в случае просадки всего российского рынка. «Эталон», например, не платит дивидендов, что снижает его инвестиционную привлекательность, тогда как итоговые дивиденды за 2024 год может заплатить ЛСР, что выделяет его среди эмитентов сектора», - заметила Кожухова, отвечая на вопросы Finam.ru.
Ведущий аналитик «Цифра брокер» Наталия Пырьева также призывает к бдительности. Как заявляет эксперт, в текущих реалиях сохраняется осторожный взгляд на российских девелоперов, поскольку высокие ставки будут сдерживать спрос на ипотеку, а конкуренция за покупателя будет сдерживать потенциал роста цен на квартиры, который мог бы компенсировать снижение продаж в метрах. Вместе с ростом ставок, по ее словам, будут повышаться и процентные расходы у застройщиков, а удорожание стройматериалов ввиду роста логистических расходов, в том числе, будет оказывать давление на рентабельность бизнеса девелоперов.
«Мы полагаем, что второе полугодие 2024 года будет заметно хуже первого особенно на фоне высокой базы прошлого года. И мы сможем увидеть потенциальное улучшение в секторе по мере смягчения риторики Банка России, когда снижение ключевой ставки сможет активизировать отложенный сегодня спрос на покупку недвижимости. Вместе с тем, в текущих реалиях население активно увеличивает вложение средств в банковские депозиты, и после окончания срока депозитов, средства могут пойти в рынок недвижимости, в том числе», - заключила Пырьева.
Корпоративные облигации
В условиях высокой ставки ЦБ инвесторов беспокоят не только перспективы акций российских застройщиков, отдельный интерес вызывают и их облигации. Как отмечает аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов, согласно данным информационного портала Банки.ру, на первичном рынке корпоративных облигаций сейчас доступны 24 бумаги застройщиков с доходностью от 20,68%, до 40,11% годовых. По датам погашения большинство из них с дюрацией в 2025, 2026 и 2027 годах. На вторичном рынке корпоративных облигаций их стоимость снижается, а доходность растет на фоне повышения ключевой ставки рефинансирования российским ЦБ, при этом доходности большинства из них, по словам эксперта, также начинается от 20% годовых.
«Касаемо дальнейших перспектив корпоративных облигаций российских застройщиков, я прогнозирую продолжение снижения их стоимости от номинала и увеличение доходностей на фоне ожидания очередного ужесточения денежно-кредитной политики Банка России. Так, в прошлую пятницу после заседания регулятора его глава Эльвира Набиуллина заявила о том, что регулятор не видит признаков охлаждения инфляции, поэтому не исключается очередное повышение ключевой ставки рефинансирования. Банк России повысил прогноз не только по инфляции по итогам 2024 года до 8,2–8,4% годовых, с 7,8–8,0%, но и по средней ключевой ставке рефинансирования до 21,00–21,3%. Для достижения прогнозных значений по ключевой ставке рефинансирования ЦБ необходимо ее очередное повышение на предстоящем заседании регулятора в декабре 2024 года», - прокомментировал Чернов.
http://www.finam.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Отправить жалобу
Какие перспективы ждут отрасль? Какие риски у российских застройщиков? Стоит ли «хоронить» сектор или пока рано? Какие перспективы у эмитентов? В этих и других вопросах Finam.ru разбирался вместе с экспертами.
Жизнь в условиях высокой ставки
После прекращения действия «Льготной ипотеки», изменения условий по ряду прочих льготных программ на первичное жилье и ужесточения макропруденциальных требований ЦБ объем ипотечных выдач заметно сократился. Об этом заявляют эксперты АКРА. По оценкам экспертов, снижение ипотечных выдач на первичную недвижимость в 2024 году может составить около 25%, тогда как остальная ипотека сократится на 40%. АКРА прогнозирует, что рост ипотечного портфеля в текущем году составит порядка 10–15%, а величина совокупных ипотечных выдач достигнет примерно 5–5,2 трлн рублей. В то же время эксперты полагают, что вступающий в силу с начала 2025 года ипотечный стандарт, разработанный с целью защиты прав и законных интересов заемщиков, может привести к еще большему росту ипотечной ставки, поскольку банки, скорее всего, станут закладывать в нее упускаемую из-за действия данного стандарта выгоду.
Между тем Эльвира Набиуллина в ходе пресс-конференции по итогам последнего заседания ЦБ заметила, что прибыль в строительной отрасли в 2023 году в пять раз превысила показатели 2019 года, а цены на жилье за этот период выросли почти вдвое, что заметно опережало как инфляцию, так и рост зарплат. По ее словам, после отмены льготной программы на новостройки и по мере торможения инфляции ипотечные ставки будут снижаться, а спрос на жилье должен вернуться к более обоснованному уровню, как это было в период до 2019 года. ЦБ ожидает, что портфель ипотечных жилищных кредитов по итогам этого года возрастет на 8-11% (против 29,4% в 2023 году), в 2025 году – на 8-13%, а в 2026-2027 годах - на 10-15%.
При этом глава ЦБ в очередной раз обратила внимание на наличие большого числа непрозрачных, запутанных схем девелоперов, которые приводят к росту цен на жилье. Набиуллина заметила, что Банк России надеется на то, что после запуска ипотечного стандарта противостоять таким схемам будет проще.
Ряд экспертов согласен с Набиуллиной относительно того, что застройщики научились адаптироваться, в связи с чем последнее повышение ключевой ставки сразу на 2 п.п. особой роли уже не сыграет. В частности, аналитик ФГ «Финам» Саид Керимханов отмечает, что риски девелоперов, безусловно, возрастут, но существенного ухудшения ситуации вряд ли стоит ожидать. Рост ипотечных ставок, по его словам, будет негативно отражаться на спросе, поэтому девелоперам придется предлагать больший объем субсидированной ипотеки за счет собственных средств для его поддержания.
«Увеличение ставки отразится и на стоимости кредита для застройщиков, предполагаю, что они будут все больше тяготеть к сделкам по плавающей ставке в расчете на снижение ключевой ставки в 2026 году. Свежие данные ЦБ фиксируют увеличение количества таких сделок в корпоративном секторе в целом, так что можно допустить экстраполяцию этой тенденции на девелоперов. Проблема в том, что в таком случае до снижения ставок финансовые результаты девелоперов все еще будут чувствовать давление процентных расходов, учитывая еще и растущую закредитованность», - заявляет эксперт.
В то же время руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко не исключает, что длительный период дорогой ипотеки может привести к тому, что пузырь на рынке жилья не сдуется постепенно, а лопнет быстро и болезненно. По мнению эксперта, если период заградительных кредитных ставок в экономике затянется, может оказаться, что квартиры, проданные застройщиками по очень популярной в последние полтора года схеме «купи сейчас – плати потом», на самом деле не проданы.
Эксперты IRN.RU отмечают, к таким схемам относится и субсидированная ипотека от застройщика со сниженной на небольшой срок ставкой, и траншевая ипотека, когда сначала выдается мизерная часть кредита, а все остальное – после ввода дома в эксплуатацию, и различные виды рассрочек, которые приобретают все большую популярность в связи с грядущим введением ипотечного стандарта, разработанного ЦБ. Все эти схемы предполагают, что покупатель «пересидит» год-два дорогой ипотеки, а затем перекредитуется по нормальным ставкам или возьмет кредит с нуля (в случае рассрочек).
По словам Репченко, в ближайшие годы все больше покупателей, рассчитывавших перекредитоваться по низкой ставке или продать жилье дороже, будут сталкиваться с тем, что ни того, ни другого они сделать не могут, и в результате окажется, что огромное количество квартир, проданных в последние годы, вновь вывалится на рынок. Эксперт подчеркивает, что если у населения деньги на «зарезервированное» жилье так и не появятся, то рынок ждут очень непростые времена.
Какая судьба уготована застройщикам?
Увеличение ключевой ставки до 21% окажет дополнительное давление на спрос на рыночную ипотеку, ставки по которой до последнего решения ЦБ и без того были от 24% и выше. Об этом заявляет начальник отдела кредитного анализа макроэкономики «РСХБ Управление Активами» Павел Паевский. По его словам, застройщикам придется тратить еще больше средств на компенсацию части процентных расходов клиентов по партнерским ипотечным программам, что способно привести к значительному снижению стоимости их ценных бумаг (акций и облигаций) на горизонте ближайших 6-12 месяцев.
В то же время начальник отдела экспертов по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Альберт Короев подчеркивает, что рост процентных ставок не добавляет оптимизма в отношении застройщиков, но, учитывая поддержку со стороны семейной ипотеки, а также программ рассрочек для продаж во втором полугодии 2024 года и начале 2025 года, позитивный взгляд на акции «Эталона» и «Самолета» пока сохраняется.
Президент инвестиционной платформы «ИнвойсКафе» Геннадий Фофанов, в свою очередь, отмечает, российские застройщики будут вынуждены снижать издержки и выводить на рынок меньший объем предложений с более упрощенными планировками и инженерными решениями. При этом Фофанов полагает, что наблюдающееся падение акций девелоперов не является долгосрочным трендом, а наибольший интерес, с точки зрения вложений на перспективу, сейчас представляют бумаги таких застройщиков как ПИК, ЛСР и «Самолет», так как они имеют значительную долю рынка и богатый опыт в массовом строительстве.
Между тем Лаура Кузнецова, аналитик ПСБ, рекомендует занять выжидательную позицию по акциям «Самолета», который представил в пятницу операционные результаты за 3 квартал, оказавшиеся ожидаемо хуже аналогичного периода прошлого года. «Тем не менее, все не так плохо. Несмотря на снижение продаж в 3 квартал, за 9 месяцев наблюдается лишь замедление темпов роста (девелопер продал свыше 1 млн кв. м., +5% г/г)», - подчеркивает она, добавив, что продолжает смотреть на компанию как на историю органического роста.
Саид Керимханов из «Финама» считает, что ожидания в отношении дальнейшего повышения ключевой ставки ЦБ могут в какой-то степени поддержать спрос (потребители, желающие приобрести недвижимость до роста ставок, будут это делать) и серьезного снижения доходов девелоперов в краткосрочном периоде может не случиться, так что хоронить сектор пока рано. Тем не менее, эксперт полагает, что растущие риски в среднем негативно повлияют на отношение инвесторов к акциям застройщиков.
С осторожностью относиться к акциям застройщиков при более «медвежьем» сценарии на фондовом рынке советует Елена Кожухова, аналитик ИК «ВЕЛЕС Капитал». По ее словам, покупки в отрасли в целом в ближайшие месяцы, скорее всего, если и вернутся, то в случае восстановления всего российского фондового рынка.
«Операционные результаты таких застройщиков как ЛСР, «Самолет» и «Эталон» показали заметное ухудшение динамики основных показателей в 3-м квартале, что было связано в том числе с высокой базой сравнения предыдущего квартала и прошлого года и обеспечено отменой программы льготной ипотеки. «Эталон», тем не менее, пытается заместить ипотечные программы использованием собственного финансового продукта и в 3-м квартале реализовал рекордные 157 тыс. кв. м. жилья (-20% к/к) при увеличении стоимости договоров на 19% до рекордных 36,9 млрд руб. Данный фактор указывает на то, что застройщики могут искать иные пути привлечения клиентов после отмены льготной ипотеки, но все же ситуация в отрасли в условиях высоких процентных ставок в ближайшие полгода-год, вероятно, останется непростой, а у акций основных эмитентов может не оказаться значительных драйверов роста в случае просадки всего российского рынка. «Эталон», например, не платит дивидендов, что снижает его инвестиционную привлекательность, тогда как итоговые дивиденды за 2024 год может заплатить ЛСР, что выделяет его среди эмитентов сектора», - заметила Кожухова, отвечая на вопросы Finam.ru.
Ведущий аналитик «Цифра брокер» Наталия Пырьева также призывает к бдительности. Как заявляет эксперт, в текущих реалиях сохраняется осторожный взгляд на российских девелоперов, поскольку высокие ставки будут сдерживать спрос на ипотеку, а конкуренция за покупателя будет сдерживать потенциал роста цен на квартиры, который мог бы компенсировать снижение продаж в метрах. Вместе с ростом ставок, по ее словам, будут повышаться и процентные расходы у застройщиков, а удорожание стройматериалов ввиду роста логистических расходов, в том числе, будет оказывать давление на рентабельность бизнеса девелоперов.
«Мы полагаем, что второе полугодие 2024 года будет заметно хуже первого особенно на фоне высокой базы прошлого года. И мы сможем увидеть потенциальное улучшение в секторе по мере смягчения риторики Банка России, когда снижение ключевой ставки сможет активизировать отложенный сегодня спрос на покупку недвижимости. Вместе с тем, в текущих реалиях население активно увеличивает вложение средств в банковские депозиты, и после окончания срока депозитов, средства могут пойти в рынок недвижимости, в том числе», - заключила Пырьева.
Корпоративные облигации
В условиях высокой ставки ЦБ инвесторов беспокоят не только перспективы акций российских застройщиков, отдельный интерес вызывают и их облигации. Как отмечает аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов, согласно данным информационного портала Банки.ру, на первичном рынке корпоративных облигаций сейчас доступны 24 бумаги застройщиков с доходностью от 20,68%, до 40,11% годовых. По датам погашения большинство из них с дюрацией в 2025, 2026 и 2027 годах. На вторичном рынке корпоративных облигаций их стоимость снижается, а доходность растет на фоне повышения ключевой ставки рефинансирования российским ЦБ, при этом доходности большинства из них, по словам эксперта, также начинается от 20% годовых.
«Касаемо дальнейших перспектив корпоративных облигаций российских застройщиков, я прогнозирую продолжение снижения их стоимости от номинала и увеличение доходностей на фоне ожидания очередного ужесточения денежно-кредитной политики Банка России. Так, в прошлую пятницу после заседания регулятора его глава Эльвира Набиуллина заявила о том, что регулятор не видит признаков охлаждения инфляции, поэтому не исключается очередное повышение ключевой ставки рефинансирования. Банк России повысил прогноз не только по инфляции по итогам 2024 года до 8,2–8,4% годовых, с 7,8–8,0%, но и по средней ключевой ставке рефинансирования до 21,00–21,3%. Для достижения прогнозных значений по ключевой ставке рефинансирования ЦБ необходимо ее очередное повышение на предстоящем заседании регулятора в декабре 2024 года», - прокомментировал Чернов.
http://www.finam.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Отправить жалобу