9 октября 2020 БКС Экспресс Гаврилов Павел
Возросший спрос на недвижимость положительно сказывается на российских застройщиках. Мы подготовили обзор крупнейших девелоперов на Московской бирже, чтобы выбрать наиболее интересные акции.
На рост спроса повлияло снижение ключевой ставки с начала 2020 г. на 200 б.п. и создание льготной ипотеки под 6,5%
В рамках решения правительства о создании программы льготной ипотеки, первоначальный взнос был снижен с 20% до 15%. Максимальная сумма кредита составила 6 млн руб. для регионов и 12 млн руб. для Москвы и Санкт-Петербурга. В совокупности это помогло сделать ипотеку более доступной и положительно сказалось на потребительском спросе.
Крупнейшие девелоперы
Для анализа мы взяли акции компаний ПИК, ЛСР и Эталон, акции которых доступны инвесторам для покупки на Московской бирже.
ПИК
Крупнейшая российская девелоперская компания. ПИК реализует проекты в 12 регионах РФ, упор сделан на Москву и Московскую область. Деятельность компании делится на два блока:
- Производственный: включает производство бетона, арматурных сеток и мелкоштучных изделий (тротуарная плитка, бордюры).
- Строительный: строительство жилых и нежилых зданий, инженерные работы.
В 2020 г. 77% выручки складывается за счет строительной деятельности, остальная часть —предоставление различных услуг. Согласно стратегии, компания планирует расширять территориальную экспансию — это должно положительно сказаться на финансовых показателях в будущем.
ЛСР
Один из ведущих застройщиков в России. Бизнес сконцентрирован в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Москве. В первых двух городах ЛСР занимает лидирующие места среди девелоперов. В свободном обращении находится 42% акций компании.
Как и у ПИКа, деятельность ЛСР разделена на два блока: производственный и строительный. В 2020 г. 79% выручки генерируется за счет строительства.
Эталон
Один из крупнейших девелоперов в России. Компания фокусируется на строительстве жилья среднего класса в Санкт-Петербурге и Москве, в целом же охватывает 57 городов России.
Выручка на 87% приходится на сегмент строительства в текущем году.
Операционные показатели
По результатам работы компаний в I полугодии стало понятно, что лучше всех с пандемией справился ПИК. Компания, единственная из рассматриваемых, показала рост продаж недвижимости и наименьшее снижение по площади ввода в продажу. Также хорошо справился с коронавирусом ЛСР. Эталон пострадал больше остальных.
Кроме того, ПИК и ЛСР показывают значительную долю использования ипотеки при продаже недвижимости, что также является позитивным моментом. Это говорит о высокой покупательной способности потребителя, а значит положительно влияет на спрос.
Сравнение компаний
Если сравнить компании по мультипликаторам, то фаворитом является компания ПИК. У нее самый низкий показатель чистого долга/EBITDA и самая высокая рентабельность по EBITDA.
У ПИКа на счетах эскроу находится значительно больше средств, чем у других компаний. Это значит, что компания работает эффективно, может быстро погасить свои обязательства, а часть будущей выручки прогнозируется заранее.
Эскроу-счет используется покупателем недвижимости и застройщиком, а сделку ведет юридическое лицо, чаще всего банк. Застройщик получает деньги на этот счет, как задаток от покупателя, но не может использовать средства, пока не выполнит условия договора, например до передачи ключей. Такие счета обеспечивают безопасное проведение расчетов и являются гарантом сделки.
Не отстает от своего конкурента и ЛСР, у которого похожие показатели. Компании также имеют высокую долю ипотечных сделок, ПИК лидирует в этом показателе. При этом ЛСР выглядит дешевле по EV/EBITDA.
Аутсайдером стал Эталон. За последние 12 месяцев совокупный чистый убыток составил 2,1 млрд руб. Это следствие негативных последствий пандемии, из-за чего показатель P/E стал отрицательным. В будущем можно ожидать постепенного восстановления финансовых результатов. Хотя по P/S все компании находятся в норме (<2), а Эталон выглядит лучше конкурентов. Можно сказать, что на 1 руб. выручки инвестор платит меньше на 0,1 коп., чем в акциях ЛСР и 0,7 коп., чем в ПИКе.
Говоря о долговой нагрузке, стоит учесть переход на эскроу-счета. Компании не получают деньги сразу, а значит финансирование проектов идет из собственных и заемных средств. Это может привести к увеличению долговой нагрузки. При этом ключевая ставка ЦБ находится на низком уровне, что делает привлечение кредитов дешевым.
У всех компаний обнаружен отрицательный свободный денежный поток (FCF), что связано с длительностью производственного цикла. Это не означает, что у компаний нет денег, а говорит о начале строительства. Когда начнутся продажи, показатель вырастет и, вероятно, будет положительным, исходя из роста цены квадратного метра и спроса. Об этом также свидетельствуют денежные потоки на эскроу-счетах.
Дивиденды и buyback
Согласно дивидендной политике ПИК от 2017г., компания выплачивает на дивиденды не менее 30% от чистой прибыли. За I полугодие 2020 г. дивидендная доходность компании составила 3,98% — на это потрачено более 80% чистой прибыли.
ЛСР выплачивает дивиденды не менее чем 20% от чистой прибыли. В 2020 г. компания дважды выплачивала дивиденды, итоговая доходность составила 7,12%. Компания добилась хороших результатов за счет высоких доходов и низкой долговой нагрузки. Коэффициент чистый долг/EBITDA с 2015 г. не превышает 1,2x.
Стоит отметить, что ЛСР на протяжении 5 лет выплачивал 78 руб. в виде дивидендов и лишь из-за пандемии выплата за 2019 г. составила 30 руб. на акцию. При этом компания объявила обратный выкуп акций до 5 млрд руб., что примерно равно 48 руб. на акцию. Это значит, что инвестор в этом году все же получил 78 руб. При стабилизации ситуации вокруг пандемии, в будущем можно ожидать возращения дивидендов к 78 руб.
Эталон выплачивает дивиденды от 40% до 70% чистой прибыли по МСФО. В текущем году выплат не было. Совет директоров может отказаться от выплат, если соотношение показателя EBITDA к процентным платежам опустится ниже 1,5x. Ранее совет директоров рекомендовал выплатить 12 руб. на акцию/ГДР за 2019 г. Таким образом, дивидендная доходность могла бы составить 9,7%.
С точки зрения дивидендов более привлекательным выглядит Эталон, учитывая объявление об обратном выкупе — это может стать хорошей инвестицией. Однако процесс пока не запущен и может пройти в любое время на усмотрение руководства до 14 апреля 2021 г. После Эталона привлекательнее выглядит ЛСР.
Обзор отрасли
Согласно данным Национальных Кредитных Рейтингов (НКР), по итогам 2020 г. цены на новостройки вырастут примерно на 12%. В дальнейшем их рост прогнозируется в рамках темпов инфляции — не более 4% в год.
Восстановление строительного рынка от коронавируса может продлиться до 2025 г. В основном это связано с существенным падением доходов населения. По итогам 2020 г. можно ожидать снижение выручки от продаж новостроек на 20%.
Доля новых однокомнатных квартир в структуре продаж к 2025 г. может достичь 60%.
НКР ожидает, что по итогам 2020 г. в эксплуатацию будет введено на 15% меньше площадей в многоквартирных домах, чем годом ранее — около 37 млн кв. м. Такая динамика обусловлена не только предполагаемым снижением спроса, но и тем, что все меньше людей могут купить квартиру площадью больше 45 кв. м. В связи с этим доля однокомнатных квартир в структуре приобретаемой недвижимости увеличилась с 20% в начале 2000-х до рекордных 46% в середине текущего года.
Однако рост цен на недвижимость и поддержка государства должны положительно отразиться на показателях компании. Ключевым драйвером роста для всех застройщиков в текущем году становится более доступная ипотека и, как следствие, увеличенный спрос. Мы ожидаем, что девелоперы смогут достичь своих прогнозов продаж на 2020 г.
Подведем итоги
Эталон выглядит менее привлекательно с точки зрения чистого долга/EBITDA и высокой стоимости по P/E, но потенциально имеет высокую дивидендную доходность, которая может стать драйвером роста. Как заявляет менеджмент компании, финансовые показатели по итогам 2020 г. должны улучшиться на фоне более высокой выручки II полугодия, снижения маркетинговых расходов и роста цен на стоимость квадратного метра жилья.
В качестве инвестиций на текущий момент можно рассмотреть ПИК и ЛСР. В будущем можно ожидать положительную динамику в акциях этих компаниях и их отчетах. ПИК здесь выглядит лучше, чем ЛСР. Высокая доля ипотеки и возможности по территориальному расширению способствуют сильному росту продаж по итогам 2020 г. На фоне улучшения финансовых показателей в будущем можно ожидать более высоких дивидендных выплат.
По данным Reuters, мы имеем следующий прогноз по акциям от инвестдомов:
http://bcs-express.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
На рост спроса повлияло снижение ключевой ставки с начала 2020 г. на 200 б.п. и создание льготной ипотеки под 6,5%
В рамках решения правительства о создании программы льготной ипотеки, первоначальный взнос был снижен с 20% до 15%. Максимальная сумма кредита составила 6 млн руб. для регионов и 12 млн руб. для Москвы и Санкт-Петербурга. В совокупности это помогло сделать ипотеку более доступной и положительно сказалось на потребительском спросе.
Крупнейшие девелоперы
Для анализа мы взяли акции компаний ПИК, ЛСР и Эталон, акции которых доступны инвесторам для покупки на Московской бирже.
ПИК
Крупнейшая российская девелоперская компания. ПИК реализует проекты в 12 регионах РФ, упор сделан на Москву и Московскую область. Деятельность компании делится на два блока:
- Производственный: включает производство бетона, арматурных сеток и мелкоштучных изделий (тротуарная плитка, бордюры).
- Строительный: строительство жилых и нежилых зданий, инженерные работы.
В 2020 г. 77% выручки складывается за счет строительной деятельности, остальная часть —предоставление различных услуг. Согласно стратегии, компания планирует расширять территориальную экспансию — это должно положительно сказаться на финансовых показателях в будущем.
ЛСР
Один из ведущих застройщиков в России. Бизнес сконцентрирован в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Москве. В первых двух городах ЛСР занимает лидирующие места среди девелоперов. В свободном обращении находится 42% акций компании.
Как и у ПИКа, деятельность ЛСР разделена на два блока: производственный и строительный. В 2020 г. 79% выручки генерируется за счет строительства.
Эталон
Один из крупнейших девелоперов в России. Компания фокусируется на строительстве жилья среднего класса в Санкт-Петербурге и Москве, в целом же охватывает 57 городов России.
Выручка на 87% приходится на сегмент строительства в текущем году.
Операционные показатели
По результатам работы компаний в I полугодии стало понятно, что лучше всех с пандемией справился ПИК. Компания, единственная из рассматриваемых, показала рост продаж недвижимости и наименьшее снижение по площади ввода в продажу. Также хорошо справился с коронавирусом ЛСР. Эталон пострадал больше остальных.
Кроме того, ПИК и ЛСР показывают значительную долю использования ипотеки при продаже недвижимости, что также является позитивным моментом. Это говорит о высокой покупательной способности потребителя, а значит положительно влияет на спрос.
Сравнение компаний
Если сравнить компании по мультипликаторам, то фаворитом является компания ПИК. У нее самый низкий показатель чистого долга/EBITDA и самая высокая рентабельность по EBITDA.
У ПИКа на счетах эскроу находится значительно больше средств, чем у других компаний. Это значит, что компания работает эффективно, может быстро погасить свои обязательства, а часть будущей выручки прогнозируется заранее.
Эскроу-счет используется покупателем недвижимости и застройщиком, а сделку ведет юридическое лицо, чаще всего банк. Застройщик получает деньги на этот счет, как задаток от покупателя, но не может использовать средства, пока не выполнит условия договора, например до передачи ключей. Такие счета обеспечивают безопасное проведение расчетов и являются гарантом сделки.
Не отстает от своего конкурента и ЛСР, у которого похожие показатели. Компании также имеют высокую долю ипотечных сделок, ПИК лидирует в этом показателе. При этом ЛСР выглядит дешевле по EV/EBITDA.
Аутсайдером стал Эталон. За последние 12 месяцев совокупный чистый убыток составил 2,1 млрд руб. Это следствие негативных последствий пандемии, из-за чего показатель P/E стал отрицательным. В будущем можно ожидать постепенного восстановления финансовых результатов. Хотя по P/S все компании находятся в норме (<2), а Эталон выглядит лучше конкурентов. Можно сказать, что на 1 руб. выручки инвестор платит меньше на 0,1 коп., чем в акциях ЛСР и 0,7 коп., чем в ПИКе.
Говоря о долговой нагрузке, стоит учесть переход на эскроу-счета. Компании не получают деньги сразу, а значит финансирование проектов идет из собственных и заемных средств. Это может привести к увеличению долговой нагрузки. При этом ключевая ставка ЦБ находится на низком уровне, что делает привлечение кредитов дешевым.
У всех компаний обнаружен отрицательный свободный денежный поток (FCF), что связано с длительностью производственного цикла. Это не означает, что у компаний нет денег, а говорит о начале строительства. Когда начнутся продажи, показатель вырастет и, вероятно, будет положительным, исходя из роста цены квадратного метра и спроса. Об этом также свидетельствуют денежные потоки на эскроу-счетах.
Дивиденды и buyback
Согласно дивидендной политике ПИК от 2017г., компания выплачивает на дивиденды не менее 30% от чистой прибыли. За I полугодие 2020 г. дивидендная доходность компании составила 3,98% — на это потрачено более 80% чистой прибыли.
ЛСР выплачивает дивиденды не менее чем 20% от чистой прибыли. В 2020 г. компания дважды выплачивала дивиденды, итоговая доходность составила 7,12%. Компания добилась хороших результатов за счет высоких доходов и низкой долговой нагрузки. Коэффициент чистый долг/EBITDA с 2015 г. не превышает 1,2x.
Стоит отметить, что ЛСР на протяжении 5 лет выплачивал 78 руб. в виде дивидендов и лишь из-за пандемии выплата за 2019 г. составила 30 руб. на акцию. При этом компания объявила обратный выкуп акций до 5 млрд руб., что примерно равно 48 руб. на акцию. Это значит, что инвестор в этом году все же получил 78 руб. При стабилизации ситуации вокруг пандемии, в будущем можно ожидать возращения дивидендов к 78 руб.
Эталон выплачивает дивиденды от 40% до 70% чистой прибыли по МСФО. В текущем году выплат не было. Совет директоров может отказаться от выплат, если соотношение показателя EBITDA к процентным платежам опустится ниже 1,5x. Ранее совет директоров рекомендовал выплатить 12 руб. на акцию/ГДР за 2019 г. Таким образом, дивидендная доходность могла бы составить 9,7%.
С точки зрения дивидендов более привлекательным выглядит Эталон, учитывая объявление об обратном выкупе — это может стать хорошей инвестицией. Однако процесс пока не запущен и может пройти в любое время на усмотрение руководства до 14 апреля 2021 г. После Эталона привлекательнее выглядит ЛСР.
Обзор отрасли
Согласно данным Национальных Кредитных Рейтингов (НКР), по итогам 2020 г. цены на новостройки вырастут примерно на 12%. В дальнейшем их рост прогнозируется в рамках темпов инфляции — не более 4% в год.
Восстановление строительного рынка от коронавируса может продлиться до 2025 г. В основном это связано с существенным падением доходов населения. По итогам 2020 г. можно ожидать снижение выручки от продаж новостроек на 20%.
Доля новых однокомнатных квартир в структуре продаж к 2025 г. может достичь 60%.
НКР ожидает, что по итогам 2020 г. в эксплуатацию будет введено на 15% меньше площадей в многоквартирных домах, чем годом ранее — около 37 млн кв. м. Такая динамика обусловлена не только предполагаемым снижением спроса, но и тем, что все меньше людей могут купить квартиру площадью больше 45 кв. м. В связи с этим доля однокомнатных квартир в структуре приобретаемой недвижимости увеличилась с 20% в начале 2000-х до рекордных 46% в середине текущего года.
Однако рост цен на недвижимость и поддержка государства должны положительно отразиться на показателях компании. Ключевым драйвером роста для всех застройщиков в текущем году становится более доступная ипотека и, как следствие, увеличенный спрос. Мы ожидаем, что девелоперы смогут достичь своих прогнозов продаж на 2020 г.
Подведем итоги
Эталон выглядит менее привлекательно с точки зрения чистого долга/EBITDA и высокой стоимости по P/E, но потенциально имеет высокую дивидендную доходность, которая может стать драйвером роста. Как заявляет менеджмент компании, финансовые показатели по итогам 2020 г. должны улучшиться на фоне более высокой выручки II полугодия, снижения маркетинговых расходов и роста цен на стоимость квадратного метра жилья.
В качестве инвестиций на текущий момент можно рассмотреть ПИК и ЛСР. В будущем можно ожидать положительную динамику в акциях этих компаниях и их отчетах. ПИК здесь выглядит лучше, чем ЛСР. Высокая доля ипотеки и возможности по территориальному расширению способствуют сильному росту продаж по итогам 2020 г. На фоне улучшения финансовых показателей в будущем можно ожидать более высоких дивидендных выплат.
По данным Reuters, мы имеем следующий прогноз по акциям от инвестдомов:
http://bcs-express.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter