20 мая 2008 Архив
Людей заставляют верить, что жилье - это хорошее вложение денежных средств. Однако, как правило, это иллюзия. Дома как за каменной стеной. Нет места лучше дома. Мой дом - моя крепость. Язык изобилует положительными выражениями о доме. Мы как будто бы с первых лет жизни запрограммированы верить в то, что дом - это нечто "безопасное". Разумеется, нам всем нужна крыша над головой, и для тех, у кого ее нет, жизнь может быть очень печальной, однако, порой у меня возникают сомнения, не заходит ли такое программирование слишком далеко. Дома, в конечном итоге, гораздо больше, чем просто кирпичи и строительный раствор. Они требуют огромных финансовых вложений. Они ставят лицом к лицу новые финансовые вложения со сложными финансовыми операциями. И, как становится известно, то, что получаем, мы можем легко потерять. Уровень недопонимания сложившейся ситуации на рынке жилья шокирует. Многие люди полагают, что, например, аренда - это бесполезная трата денег, в то время как выплата процентов по ипотеке - вовсе нет. Общепризнанно, что те счастливчики, купившие дома, которые впоследствии выросли в цене, поступили очень разумно, но это только благодаря тому, что они оказались разумными игроками (и им все еще нужно искать способы выплаты займа). Те же, кто приобрел жилье, когда цены были наиболее высокими, совсем другого мнения. Для них наиболее выгодно снимать жилье.
Для многих ипотека - это механизм, с помощью которого они становятся частью демократии, где люди являются собственниками своего жилья. Они не обращают большого внимания на напечатанное мелким шрифтом примечание. Они предпочитают верить, и не без помощи таких программ, как Property Ladder ("Лестница недвижимости") на Канале 4, что дома являются хорошим вложением средств. Займите еще денег, покрасьте дверь в другой цвет, добавьте убранства, и дом резко вырастет в цене на несколько тысяч фунтов. Данное заявление, естественно, всего лишь иллюзия. Во времена первого бума, большинство домов росли в цене независимо от того, в какой цвет была выкрашена дверь - малиновый или серый. Заявление, что отделка дома принесет прибыль, во многих случаях, абсолютно ложное. Возможно, на фоне того, что цены на жилье падают так стремительно, Сара Бини, ведущая программы Property Ladder, вскоре будет вести программу под названием Property Snake ("Змея недвижимости").
В целом, верно, что цены на жилье со временем растут. В конечном итоге, рынок жилья ограничен, прежде всего, потому, что земельные ресурсы, которые можно использовать под строительство, не бесконечны, а экономика постоянно растет. С развитием технологий производительность возрастает, таким образом, доход на душу населения растет, и наша покупательная способность увеличивается. В результате, цены на жилье также идут вверх. Это стандартная проблема ограниченности ресурсов и растущего спроса. Однако, знание того, что цены на жилье, как правило, растут, не делает принятие решение о покупке дома более простым. На графиках отражено соотношение между доходами на душу населения и ценами на жилье. Оба показателя росли последнее время, чему способствовал рост производительности, демографические изменения и галопирующая инфляция 1970-х годов. Однако в то время как кривая роста доходов на душу населения представляет собой плавную линию, кривая роста цен на жилье довольно резкая. Сейчас время для покупки жилья может показаться как подходящим, так и самым неподходящим.
Как же решить? Это совсем не просто. В середине 1970-х, например, жилье упало в цене в реальном выражении, с поправкой на инфляцию, указывая на то, что люди, купившие жилье в 1972 и 1973 годах могли допустить серьезную ошибку. Несомненно, те, кто потерял работу в середине 1970-х, сожалели об этой слишком экстравагантной покупке жилья. Других же эта неприятность обошла стороной. Они выпутались за счет инфляции. В связи со стремительным ростом цен и заработных плат ипотечный долг быстро сокращается в реальном выражении. В результате, бремя выплат по ипотеке сокращается, тем самым домовладельцы находятся в более выгодном положении (а сберегатели терпят убытки). Те, кто приобрел жилье в 1980-х гг также поступили мудро. В связи с тем, что инфляция снизилась, на какое-то время показалось, что цены на жилье немного вырастут. Однако 1980-е были периодом стремительной либерализации финансового рынка, когда ограничения заемных сумм были отменены. Впервые как банкам, так и строительным сообществам было разрешено предоставлять займы, что усилило конкуренцию на рынке ипотечного кредитования. Неожиданно многие люди смогли наступить на первые ступени лестницы недвижимости. Возросший спрос привел к созданию очередного пузыря недвижимости.
Эти времена очень напоминают ситуацию последних лет, где инновации ассоциируются с ипотечными ценными бумагами, оптовым консолидированием долга и прочими, еще более запутанными реалиями, которые снова обострили конкуренцию и сделали политику кредитования чрезмерно либеральной. Каждый из этих эпизодов попадает под определение "это уж слишком". Мысль о том, что цены на жилье будут расти и в далеком будущем, создает впечатление, что покупка жилья абсолютно не связана с риском. Это вовсе не так. Мы научены опытом середины 1970-х, конца 1980-х и начала 1990-х годов, и, конечно, текущей ситуацией, и знаем, что цены на жилье могут действительно упасть, по крайней мере, в реальном выражении, с поправкой на инфляцию. И когда такое происходит, экономический ущерб может затронуть многие сферы. На этот раз, существует, как минимум, семь причин для беспокойства по поводу продолжительности и размера корректировки цен на жилье.
Во-первых, в еще большей степени, чем ранее, падению цен предшествовал неординарный период инфляции цен на жилье. Аналогично доходам населения, цены на жилье нелепо высокие. Во-вторых, примечательный рост цен на жилье был спровоцирован все большей доступностью получения кредита. Несмотря на недавние инъекции ликвидности Банком Англии в банковскую систему, кредитное наводнение превратилось в настоящую засуху. В-третьих, даже если цены на жилье упадут, шансы того, что новые покупатели смогут приблизиться хотя бы к первым ступеням лестницы недвижимости очень низкие. Банки потребуют большего залога, что, в свою очередь, потребует от покупателей предложения больших сбережений. На это понадобится время. В-четвертых, с ростом потери людьми рабочих мест, число случаев передачи банкам имущества возрастет.
Банки не будут заинтересованы удерживать это имущество. Распродажи по сниженным ценам еще больше снизят цены на жилье. Пятая причина заключается в том, что во время бума многие люди, в особенности пожилые, продадут свою недвижимость, обеспечив себя привлекательной не облагаемой налогом прибавкой к пенсии. Поскольку такая форма "автоматического накопления" себя не оправдала, желание людей приобретать недвижимость угасает (основная проблема заключается в том, что беби-бумеры стремятся продать свои дома следующему поколению, которое, по определению, не такое многочисленное). Шестая причина кроется в том, что в отличие от 1970-х гг, Банк Англии установил норму инфляции. Даже не смотря на то, что в последнее время инфляция пересекала поставленный Банком лимит, маловероятно, что она может вырасти, в результате чего сумма задолженности тех, кто в последние годы взял кредит в очень крупном размере, вряд ли сократиться в реальном выражении. Без спасительной инфляции корректировка цен на жилье обещает быть еще более болезненной. Седьмая причина - это то, что, несмотря на отсутствие роста инфляции в 1970-х годах, возросшие цены на продукты питания и энергоносители сократили чистый заработок населения. Это еще больше снижает возможность людей приобретать недвижимость, а для тех, кто уже купил жилье, становится все труднее выплачивать ипотечный кредит.
Заявления, гласящие, что стоимость жилья может только расти, и, таким образом, инвестиции в недвижимость всегда безопасны, являются ложными и опасными. Существует много причин, по которым со временем жилье дорожает. Одной из самых важных является соответствующая оценка риска, в частности, оценка размера займа. Во время образования пузырей на рынке жилья люди слишком легко забывают о риске и берут кредиты на чрезмерно большие суммы. В результате, жилье далеко отходит от своей "справедливой стоимости", что ведет к необходимости болезненной корректировки. Так вот, в 2008 нам придется пожинать то, что мы посеяли.
Стивен Кинг (Stephen King), HSBC
По материалам The Independent
/templates/new/dleimages/no_icon.gif (C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Отправить жалобу
Для многих ипотека - это механизм, с помощью которого они становятся частью демократии, где люди являются собственниками своего жилья. Они не обращают большого внимания на напечатанное мелким шрифтом примечание. Они предпочитают верить, и не без помощи таких программ, как Property Ladder ("Лестница недвижимости") на Канале 4, что дома являются хорошим вложением средств. Займите еще денег, покрасьте дверь в другой цвет, добавьте убранства, и дом резко вырастет в цене на несколько тысяч фунтов. Данное заявление, естественно, всего лишь иллюзия. Во времена первого бума, большинство домов росли в цене независимо от того, в какой цвет была выкрашена дверь - малиновый или серый. Заявление, что отделка дома принесет прибыль, во многих случаях, абсолютно ложное. Возможно, на фоне того, что цены на жилье падают так стремительно, Сара Бини, ведущая программы Property Ladder, вскоре будет вести программу под названием Property Snake ("Змея недвижимости").
В целом, верно, что цены на жилье со временем растут. В конечном итоге, рынок жилья ограничен, прежде всего, потому, что земельные ресурсы, которые можно использовать под строительство, не бесконечны, а экономика постоянно растет. С развитием технологий производительность возрастает, таким образом, доход на душу населения растет, и наша покупательная способность увеличивается. В результате, цены на жилье также идут вверх. Это стандартная проблема ограниченности ресурсов и растущего спроса. Однако, знание того, что цены на жилье, как правило, растут, не делает принятие решение о покупке дома более простым. На графиках отражено соотношение между доходами на душу населения и ценами на жилье. Оба показателя росли последнее время, чему способствовал рост производительности, демографические изменения и галопирующая инфляция 1970-х годов. Однако в то время как кривая роста доходов на душу населения представляет собой плавную линию, кривая роста цен на жилье довольно резкая. Сейчас время для покупки жилья может показаться как подходящим, так и самым неподходящим.
Как же решить? Это совсем не просто. В середине 1970-х, например, жилье упало в цене в реальном выражении, с поправкой на инфляцию, указывая на то, что люди, купившие жилье в 1972 и 1973 годах могли допустить серьезную ошибку. Несомненно, те, кто потерял работу в середине 1970-х, сожалели об этой слишком экстравагантной покупке жилья. Других же эта неприятность обошла стороной. Они выпутались за счет инфляции. В связи со стремительным ростом цен и заработных плат ипотечный долг быстро сокращается в реальном выражении. В результате, бремя выплат по ипотеке сокращается, тем самым домовладельцы находятся в более выгодном положении (а сберегатели терпят убытки). Те, кто приобрел жилье в 1980-х гг также поступили мудро. В связи с тем, что инфляция снизилась, на какое-то время показалось, что цены на жилье немного вырастут. Однако 1980-е были периодом стремительной либерализации финансового рынка, когда ограничения заемных сумм были отменены. Впервые как банкам, так и строительным сообществам было разрешено предоставлять займы, что усилило конкуренцию на рынке ипотечного кредитования. Неожиданно многие люди смогли наступить на первые ступени лестницы недвижимости. Возросший спрос привел к созданию очередного пузыря недвижимости.
Эти времена очень напоминают ситуацию последних лет, где инновации ассоциируются с ипотечными ценными бумагами, оптовым консолидированием долга и прочими, еще более запутанными реалиями, которые снова обострили конкуренцию и сделали политику кредитования чрезмерно либеральной. Каждый из этих эпизодов попадает под определение "это уж слишком". Мысль о том, что цены на жилье будут расти и в далеком будущем, создает впечатление, что покупка жилья абсолютно не связана с риском. Это вовсе не так. Мы научены опытом середины 1970-х, конца 1980-х и начала 1990-х годов, и, конечно, текущей ситуацией, и знаем, что цены на жилье могут действительно упасть, по крайней мере, в реальном выражении, с поправкой на инфляцию. И когда такое происходит, экономический ущерб может затронуть многие сферы. На этот раз, существует, как минимум, семь причин для беспокойства по поводу продолжительности и размера корректировки цен на жилье.
Во-первых, в еще большей степени, чем ранее, падению цен предшествовал неординарный период инфляции цен на жилье. Аналогично доходам населения, цены на жилье нелепо высокие. Во-вторых, примечательный рост цен на жилье был спровоцирован все большей доступностью получения кредита. Несмотря на недавние инъекции ликвидности Банком Англии в банковскую систему, кредитное наводнение превратилось в настоящую засуху. В-третьих, даже если цены на жилье упадут, шансы того, что новые покупатели смогут приблизиться хотя бы к первым ступеням лестницы недвижимости очень низкие. Банки потребуют большего залога, что, в свою очередь, потребует от покупателей предложения больших сбережений. На это понадобится время. В-четвертых, с ростом потери людьми рабочих мест, число случаев передачи банкам имущества возрастет.
Банки не будут заинтересованы удерживать это имущество. Распродажи по сниженным ценам еще больше снизят цены на жилье. Пятая причина заключается в том, что во время бума многие люди, в особенности пожилые, продадут свою недвижимость, обеспечив себя привлекательной не облагаемой налогом прибавкой к пенсии. Поскольку такая форма "автоматического накопления" себя не оправдала, желание людей приобретать недвижимость угасает (основная проблема заключается в том, что беби-бумеры стремятся продать свои дома следующему поколению, которое, по определению, не такое многочисленное). Шестая причина кроется в том, что в отличие от 1970-х гг, Банк Англии установил норму инфляции. Даже не смотря на то, что в последнее время инфляция пересекала поставленный Банком лимит, маловероятно, что она может вырасти, в результате чего сумма задолженности тех, кто в последние годы взял кредит в очень крупном размере, вряд ли сократиться в реальном выражении. Без спасительной инфляции корректировка цен на жилье обещает быть еще более болезненной. Седьмая причина - это то, что, несмотря на отсутствие роста инфляции в 1970-х годах, возросшие цены на продукты питания и энергоносители сократили чистый заработок населения. Это еще больше снижает возможность людей приобретать недвижимость, а для тех, кто уже купил жилье, становится все труднее выплачивать ипотечный кредит.
Заявления, гласящие, что стоимость жилья может только расти, и, таким образом, инвестиции в недвижимость всегда безопасны, являются ложными и опасными. Существует много причин, по которым со временем жилье дорожает. Одной из самых важных является соответствующая оценка риска, в частности, оценка размера займа. Во время образования пузырей на рынке жилья люди слишком легко забывают о риске и берут кредиты на чрезмерно большие суммы. В результате, жилье далеко отходит от своей "справедливой стоимости", что ведет к необходимости болезненной корректировки. Так вот, в 2008 нам придется пожинать то, что мы посеяли.
Стивен Кинг (Stephen King), HSBC
По материалам The Independent
/templates/new/dleimages/no_icon.gif (C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Отправить жалобу