3 марта 2023 Открытие
«Сэтл Групп» — один из крупнейших российских застройщиков, который на 01.03.2023 г. занимает 5 место в России по объёму текущего строительства (1,67 млн м2). Текущий объём земельного банка группы предполагает строительство порядка 13,6 млн м2 жилой и коммерческой недвижимости. По итогам 2021 г. компания получила выручку на уровне 125 млрд руб., EBITDA — 23 млрд руб., активы компании составляли 256 млрд руб.
Облигация: Сэтл Групп 002Р-02
Дата сбора заявок: 3 марта 2023 г.
Срок обращения: 3 года
Ориентир по дюрации: 2,6 года
Ориентир доходности: ~12,9% годовых
Периодичность купона: 91 день
Планируемый объём: 5 млрд руб.
Мы считаем интересным участие в размещении облигаций «Сэтл Групп» серии 002Р-02. На наш взгляд, выпуск предлагает привлекательное соотношение риск/доходность; озвученный организаторами ориентир, на наш взгляд, включает премию порядка 70–90 б.п. к рыночным уровням.
Рекомендация: «Покупать»
Риск: средний
Инвестиционный горизонт: 3 года
Рекомендуемая доля в портфеле: до 5%
О компании
«Сэтл Групп» — одна из крупнейших и старейших российских строительных компаний. Основной регион присутствия «Сэтл Групп» – Санкт-Петербург (96% от объёма текущего строительства на февраль 2023 г.), а также Калининградская область. В Петербурге застройщик делит 1 и 2 место по различным показателям с «ЛСР», занимает порядка 17% рынка. Компания на строительном рынке присутствует уже 28 лет: за этот срок в эксплуатацию введено 11 млн м2 жилья. Группа фокусируется на строительстве жилья класса «комфорт» и «высокий комфорт», которые совокупно составляют 88% в структуре текущей стройки. Группа входит в список системообразующих предприятий России.
Итоги 2022 года
Объем продаж недвижимости по итогам 2022 года составил 575 тыс. м2 (- 20% г/г), в денежном выражении реализация составила 133,7 млрд руб. (+3,9% г/г). Средняя цена продажи жилой недвижимости увеличилась на 30,7% г/г до 225,7 тыс. руб. за м2. Доля ипотечных сделок в общем объёме продаж составила 78%. Объем текущего строительства компании на начало 2023 года составил 1 594 тыс. м2, из которых 54% составляет строящееся жилье класса комфорт, 34% класса высокий комфорт. Земельный банк компании составляет 13,6 млн м2 продаваемой площади жилья, 58% земельного банка находится в собственности/аренде компании.
Долг компании на 01.02.2023 составил 96,3 млрд руб., из которых на проектное финансирование приходилось 69,03 млрд руб. обязательств. Невыбранный лимит кредитных договоров составляет 138,5 млрд руб., из них на цели, не связанные с проектным финансированием — 6,6 млрд руб. Для сравнения на I полугодие 2022 г. долг составлял 66,1 млрд руб., в том числе корпоративный — 23,3 млрд руб., то есть прирост обязательств в II полугодии 2022 г. произошёл исключительно за счёт увеличения объёма проектных кредитов.
Преимущества
Лидирующие позиции в отрасли. По итогам 2022 г., согласно данным ЕРЗ, группа занимает второе место в России по объёму введённого в эксплуатацию жилья (888 тыс. м2); пятое место по объёму текущего строительства (1,65 млн м2).
Очень сильные позиции и узнаваемость бренда в основном регионе присутствия. Группа является одним из лидеров по объёму строительства в ключевом для себя регионе – городе Санкт-Петербурге, занимая на нем 17% рынка строящегося жилья и 20% от объем проданных квартир.
Крепкие кредитные метрики. Группа по итогам I полугодия 2022 года демонстрировала рост рентабельности по EBITDA до 19,4% при сохранении низких показателей долговой нагрузки (0,8х в терминах чистый корпоративный долг/LTM EBITDA) на фоне перехода к работе по схеме счетов эскроу. По итогам 2022 года компания прогнозирует стабилизацию показателя вблизи 1,0х.
Сформированный земельный банк позволяет построить 13,66 млн м2 жилой и коммерческой недвижимости. Текущий объем строительства составляет 1,67 млн м2.
Господдержка строительного сектора. Продление действия льготной ипотеки до 1 июля 2024 г. (с увеличением ставки до 8%) и расширение доступа к льготной семейной ипотеке по ставке 6% для семей с двумя несовершеннолетними детьми позволило поддержать спрос населения на объекты недвижимости.
Рост средней цены реализации жилой недвижимости по итогам 2022 года на 30,7% позволил компании повысить объёмы продаж в денежном выражении по сравнению с 2021 годом на 3,9% несмотря на снижение реализации в натуральном выражении.
Агентство АКРА повысило рейтинг «Сэтл Групп» в июне 2021 г., подтвердило свою оценку в июне 2022 г. По мнению агентств, кредитный рейтинг компании «обусловлен сильными рыночной позицией, бизнес-профилем и географической диверсификацией, а также крупным размером бизнеса, очень высокой рентабельностью, очень низкой долговой нагрузкой, очень высоким показателем обслуживания долга и сильной ликвидностью. Сдерживающее влияние на рейтинг оказывают очень высокий отраслевой риск, средние оценки корпоративного управления и денежного потока Компании».
Оценка кредитных спредов и инвестиционный тезис
Организаторы ориентируют на доходность по новому 3-летнему займу «Сэтл Групп» в размере «G-curve на сроке 3 года + не выше 420 б.п.», что на 2 марта соответствует уровню 12,90% годовых.
Ориентиром для размещаемого выпуска облигаций могут выступать с одной стороны — как обращающиеся займы эмитента (в первую очередь СэтлГрБ2P1), так и облигации ЛСР, имеющие сопоставимый рейтинг. Исходя из доходности данных бумаг, мы оцениваем справедливую доходность нового займа на уровне порядка 12–12,20% годовых, то есть ориентир предусматривает премию порядка 70–90 б.п.
Вместе с тем отметим, что срочность выпуска в размере 3 года предполагает повышенную чувствительность облигации к рыночному риску, поэтому при усилении волатильности ставок, возможны колебания котировок займа.
Участие в размещении считаем интересным как исходя из кредитного качества эмитента, так и предлагаемой премии.
Риски
Низкая достаточность капитала. Доля капитала в активах по итогам I полугодия 2022 г. составляет 11,7%, что может служить ограничителем в дальнейшем развитии — приобретении новых участков, привлечении проектного финансирования.
Низкая географическая диверсификация. Бизнес компании и земельный банк практически полностью сосредоточен в Петербурге и Ленинградской области (96%), что ставит компанию в зависимость от экономической ситуации в отдельно взятом регионе.
Риск снижения спроса на недвижимость. Изменение экономической ситуации, которое потребует увеличить процентные ставки, снижение реальных доходов населения, рост безработицы, ухудшение геополитической ситуации могут негативно отразиться на объёме реализации жилья, что потребует внесения существенных корректировок в стратегию Компании.
Снижение маржинальности в случае падения цены реализации жилья, либо роста стоимости фондирования может негативно сказаться на кредитных метриках компании.
http://open-broker.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Отправить жалобу
Облигация: Сэтл Групп 002Р-02
Дата сбора заявок: 3 марта 2023 г.
Срок обращения: 3 года
Ориентир по дюрации: 2,6 года
Ориентир доходности: ~12,9% годовых
Периодичность купона: 91 день
Планируемый объём: 5 млрд руб.
Мы считаем интересным участие в размещении облигаций «Сэтл Групп» серии 002Р-02. На наш взгляд, выпуск предлагает привлекательное соотношение риск/доходность; озвученный организаторами ориентир, на наш взгляд, включает премию порядка 70–90 б.п. к рыночным уровням.
Рекомендация: «Покупать»
Риск: средний
Инвестиционный горизонт: 3 года
Рекомендуемая доля в портфеле: до 5%
О компании
«Сэтл Групп» — одна из крупнейших и старейших российских строительных компаний. Основной регион присутствия «Сэтл Групп» – Санкт-Петербург (96% от объёма текущего строительства на февраль 2023 г.), а также Калининградская область. В Петербурге застройщик делит 1 и 2 место по различным показателям с «ЛСР», занимает порядка 17% рынка. Компания на строительном рынке присутствует уже 28 лет: за этот срок в эксплуатацию введено 11 млн м2 жилья. Группа фокусируется на строительстве жилья класса «комфорт» и «высокий комфорт», которые совокупно составляют 88% в структуре текущей стройки. Группа входит в список системообразующих предприятий России.
Итоги 2022 года
Объем продаж недвижимости по итогам 2022 года составил 575 тыс. м2 (- 20% г/г), в денежном выражении реализация составила 133,7 млрд руб. (+3,9% г/г). Средняя цена продажи жилой недвижимости увеличилась на 30,7% г/г до 225,7 тыс. руб. за м2. Доля ипотечных сделок в общем объёме продаж составила 78%. Объем текущего строительства компании на начало 2023 года составил 1 594 тыс. м2, из которых 54% составляет строящееся жилье класса комфорт, 34% класса высокий комфорт. Земельный банк компании составляет 13,6 млн м2 продаваемой площади жилья, 58% земельного банка находится в собственности/аренде компании.
Долг компании на 01.02.2023 составил 96,3 млрд руб., из которых на проектное финансирование приходилось 69,03 млрд руб. обязательств. Невыбранный лимит кредитных договоров составляет 138,5 млрд руб., из них на цели, не связанные с проектным финансированием — 6,6 млрд руб. Для сравнения на I полугодие 2022 г. долг составлял 66,1 млрд руб., в том числе корпоративный — 23,3 млрд руб., то есть прирост обязательств в II полугодии 2022 г. произошёл исключительно за счёт увеличения объёма проектных кредитов.
Преимущества
Лидирующие позиции в отрасли. По итогам 2022 г., согласно данным ЕРЗ, группа занимает второе место в России по объёму введённого в эксплуатацию жилья (888 тыс. м2); пятое место по объёму текущего строительства (1,65 млн м2).
Очень сильные позиции и узнаваемость бренда в основном регионе присутствия. Группа является одним из лидеров по объёму строительства в ключевом для себя регионе – городе Санкт-Петербурге, занимая на нем 17% рынка строящегося жилья и 20% от объем проданных квартир.
Крепкие кредитные метрики. Группа по итогам I полугодия 2022 года демонстрировала рост рентабельности по EBITDA до 19,4% при сохранении низких показателей долговой нагрузки (0,8х в терминах чистый корпоративный долг/LTM EBITDA) на фоне перехода к работе по схеме счетов эскроу. По итогам 2022 года компания прогнозирует стабилизацию показателя вблизи 1,0х.
Сформированный земельный банк позволяет построить 13,66 млн м2 жилой и коммерческой недвижимости. Текущий объем строительства составляет 1,67 млн м2.
Господдержка строительного сектора. Продление действия льготной ипотеки до 1 июля 2024 г. (с увеличением ставки до 8%) и расширение доступа к льготной семейной ипотеке по ставке 6% для семей с двумя несовершеннолетними детьми позволило поддержать спрос населения на объекты недвижимости.
Рост средней цены реализации жилой недвижимости по итогам 2022 года на 30,7% позволил компании повысить объёмы продаж в денежном выражении по сравнению с 2021 годом на 3,9% несмотря на снижение реализации в натуральном выражении.
Агентство АКРА повысило рейтинг «Сэтл Групп» в июне 2021 г., подтвердило свою оценку в июне 2022 г. По мнению агентств, кредитный рейтинг компании «обусловлен сильными рыночной позицией, бизнес-профилем и географической диверсификацией, а также крупным размером бизнеса, очень высокой рентабельностью, очень низкой долговой нагрузкой, очень высоким показателем обслуживания долга и сильной ликвидностью. Сдерживающее влияние на рейтинг оказывают очень высокий отраслевой риск, средние оценки корпоративного управления и денежного потока Компании».
Оценка кредитных спредов и инвестиционный тезис
Организаторы ориентируют на доходность по новому 3-летнему займу «Сэтл Групп» в размере «G-curve на сроке 3 года + не выше 420 б.п.», что на 2 марта соответствует уровню 12,90% годовых.
Ориентиром для размещаемого выпуска облигаций могут выступать с одной стороны — как обращающиеся займы эмитента (в первую очередь СэтлГрБ2P1), так и облигации ЛСР, имеющие сопоставимый рейтинг. Исходя из доходности данных бумаг, мы оцениваем справедливую доходность нового займа на уровне порядка 12–12,20% годовых, то есть ориентир предусматривает премию порядка 70–90 б.п.
Вместе с тем отметим, что срочность выпуска в размере 3 года предполагает повышенную чувствительность облигации к рыночному риску, поэтому при усилении волатильности ставок, возможны колебания котировок займа.
Участие в размещении считаем интересным как исходя из кредитного качества эмитента, так и предлагаемой премии.
Риски
Низкая достаточность капитала. Доля капитала в активах по итогам I полугодия 2022 г. составляет 11,7%, что может служить ограничителем в дальнейшем развитии — приобретении новых участков, привлечении проектного финансирования.
Низкая географическая диверсификация. Бизнес компании и земельный банк практически полностью сосредоточен в Петербурге и Ленинградской области (96%), что ставит компанию в зависимость от экономической ситуации в отдельно взятом регионе.
Риск снижения спроса на недвижимость. Изменение экономической ситуации, которое потребует увеличить процентные ставки, снижение реальных доходов населения, рост безработицы, ухудшение геополитической ситуации могут негативно отразиться на объёме реализации жилья, что потребует внесения существенных корректировок в стратегию Компании.
Снижение маржинальности в случае падения цены реализации жилья, либо роста стоимости фондирования может негативно сказаться на кредитных метриках компании.
http://open-broker.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Отправить жалобу