8 сентября 2023 Тинькофф Банк Валюх Николай
И хотя кажется, что цена на недвижимость все время растет, — это не так. В конце 2022 года и начале 2023 стоимость квадратного метра в новостройках Москвы падала, а потом постепенно росла. Помимо внешних факторов на цену влияет и то, в каком районе жилье и как там развивается инфраструктура. В новых перспективных районах цены растут быстрее, в старых — медленнее.
Я пролистал несколько тысяч объявлений на «Циане», опираясь на основные признаки: площадь, цену и район продажи квартиры. А потом объединил данные, чтобы выявить закономерности. В выборке участвовали первичное, вторичное жилье, а также апартаменты. Вот что получилось.
Площади московских квартир
Прежде чем говорить о ценах, бегло посмотрим на площади квартир: насколько просторное жилье продают москвичам.
Например, средняя площадь двушки по городу без разбивки по районам составляет 58 м², а медианная — 55 м². Медианная означает, что у одной половины двушек площадь меньше этого числа, у другой — больше. Лучше ориентироваться на этот показатель — ниже объясню почему.
Хотя среднее значение и медиана практически равны, разброс все равно большой. Например, в моей выборке у самых компактных двухкомнатных квартир площадь 20—30 м², а у самых больших — 150—200 м².
Можно предположить, что первые — это евродвушки, по сути однокомнатные квартиры с увеличенной кухней-гостиной. А последние — это квартиры со свободной планировкой и зонированием, которые только формально попадают в категорию двухкомнатных.
Интереснее всего выглядит разброс среди пятикомнатных квартир в Москве. Из графика следует, что с таким количеством комнат много квартир и по 100—200 м², и по 200—400 м². В студиях или однушках разница между медианной площадью и средней в разы меньше. Источник: cian.ru, расчеты автора
[img]https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/moscow-never-sleeps-2screen.pzgmncb9c0up..png?preset=image_450w[/img]
Компактные двушки площадью около 30 м² — это в основном евродвушки, то есть когда кухня объединена с гостиной. Источник: cian.ru
Цены на квартиры в Москве
Начнем со средних цен по городу без разбивки по районам. В среднем двушку в столице продают за 25 млн рублей, но вот медианная цена гораздо ниже — 17 млн.
Дело в том, что у квартир ненормальное распределение по ценам и больший «правый хвост». По-простому это называют эффектом Билла Гейтса: у одного из богатейших людей планеты огромное состояние, поэтому в среднем мы все не такие бедные. В случае с жильем это значит, что у некоторых квартир неприлично высокая цена.
Например, встречаются квартиры за миллиард рублей и даже дороже. Это искажает среднее значение, так что лучше смотреть на медиану. Неудивительно, что на столичном рынке жилья есть эффект Билла Гейтса. В отличие от площади цена квартиры ограничена только фантазией продавца.
Медианная цена пятикомнатной квартиры в 115 млн рублей выглядит неправдоподобно. Но если учесть, что большие квартиры в основном продают в центре, где самые высокие цены, все встает на свои места. Источник: cian.ru, расчеты автора
Четырехкомнатная квартира в центре Москвы за миллиард рублей. Источник: cian.ru
Также стоит учитывать, что цены сильно разнятся в зависимости от округа. Даже медианное значение может ввести в заблуждение, если не разделять жилье по районам.
Поэтому дальше для наглядности добавим на графики еще одну координату — административный округ.
Москва разделена на двенадцать округов. Троицкий и Новомосковский округи добавили в 2012 году.
Как площадь и цена зависят от района
В моей выборке квартиры с разным количеством комнат распределились по округам неравномерно: ближе к центру города продают крупногабаритное жилье, а на окраинах — квартиры поменьше. Это же касается и доли первичного и вторичного жилья.
Так, в ЦАО, то есть Центральном округе, доля новостроек минимальная — всего 30% против 70% вторички. Ведь в центре места для застройки меньше, чем в той же Новой Москве.
В НАО, то есть Новой Москве, доля первички самая высокая — почти 60% против 40% вторички. Оговорюсь, что эти данные из моей выборки. В реальности же доля первички там еще больше — это подтверждает мэрия Москвы.
В 2022 году примерно каждый четвертый московский дом построили в НАО
Причем, как видно на картинке ниже, именно в Новомосковском округе больше всего студий и однушек. Из этого делаю вывод, что новое жилье не самое просторное.
Четырех- и пятикомнатные квартиры сосредоточились в ЦАО — самом престижном округе. А вот небольшие квартиры чаще продают в НАО. Здесь студий, однушек и двушек намного больше, чем в любом другом районе. Меньше всего новостроек ожидаемо в ЦАО и ЗелАО. Источник: cian.ru, расчеты автора
Площадь квартир тоже меняется в зависимости от округа. Например, медианная площадь двушки в ЦАО самая высокая — 67 м², тогда как в НАО практически самая маленькая — 52 м².
Похоже, застройщики опасаются, что на просторные элитные квартиры вне центра будет низкий спрос. Еще несколько лет назад об этом писали «Ведомости»: после 2014 года дорогие дома появляются только в центре, а с элитными проектами на окраине застройщики почти не экспериментируют.
Кстати, по данным IRN, за последние 10 лет средняя площадь квартиры в новостройке уменьшилась с 77 до 54 м², то есть на 30%. Объяснили это так: цены на квартиры растут значительно быстрее, чем доходы населения, поэтому застройщики сокращают площадь лотов.
Подытожим: стоимость квартир в разных административных округах определяют как минимум два фактора — удаленность от центра и просторность жилья. Так, медианная цена двушки в престижном ЦАО — 50 млн рублей, а в отдаленном от центра НАО, где еще и квартиры более компактные, — уже 12 млн рублей.
В Новой Москве, где больше всего новостроек, продают в основном компактные квартиры небольшой площади. А вот самое просторное жилье предлагают в престижных центральном и западном округах. Относительную дешевизну жилья в НАО и ТАО можно объяснить двумя факторами: большей удаленностью от центра и относительной компактностью квартир. Источник: cian.ru, расчеты автора
Если смотреть на отдельные районы, ситуация примерно та же. Самые дорогие — это Хамовники, Якиманка и Арбат в ЦАО. Здесь, по данным из выборки, медианные цены начинаются от 900 тысяч рублей за квадратный метр.
А самые дешевые районы ожидаемо сосредоточились в Новой Москве. Например, это Первомайское поселение и город Троицк из Троицкого округа, а еще город Щербинка из Новомосковского округа. Здесь цены в районе 150—200 тысяч за квадратный метр.
Стоимость квартир в ЗАО выше, чем в расположенном за Мкадом соседнем Новомосковском, потому что ЗАО считается более престижным для проживания. Причем более высокая цена распространяется даже на протуберанцы Ново-Переделкино и Солнцево — районы за пределами Мкада, у которых есть общая граница с основной частью города. Источник: cian.ru, расчеты автора
Что говорят о ценах эксперты
По данным аналитиков из IRN, которые специализируются на столичном жилье, цены на вторичку в «старой» Москве за июль подросли на 1,1%, до 257 тысяч за квадратный метр. Это немалый рост с учетом того, что всю первую половину 2023 года цены топтались на месте — с января по июнь выросли на процент с небольшим.
Какая ситуация на столичном рынке недвижимости в конце лета 2023 года
Дмитрий Каредва
риелтор, Москва и Московская область
Традиционно с конца июня по конец августа продажи проседают, так как люди в отпусках. Но летом 2023 года московский рынок недвижимости был активным. Во-первых, покупатели спешили взять ипотеку по выгодной ставке. Во-вторых, многие дождались своего звездного часа и продали валютные сбережения по выгодному курсу.
Это подстегнуло летние продажи вторички, но говорить о каком-то существенном росте рынка рано. Поднятие цен в объявлениях зачастую приводит лишь к большей конечной скидке. Покупателей хоть и прибавилось, они не сметают все подряд, не оглядываясь на цену. Потенциальный покупатель по-прежнему ищет ликвидный объект с прозрачной историей права собственности, отслеживает изменение цен в интересующей локации и не готов переплачивать.
Если говорить о реальных ценах сделок в массовом сегменте вторички, скидки от цены в объявлении сейчас редко превышают 8—10%, в основном укладываются в диапазон 3—5%. Скидка более 10% характерна для объявлений, размещенных непрофессиональными участниками рынка. Это индикатор либо изначально завышенной стоимости, либо юридических проблем с объектом или собственником.
Цены на первичном рынке в последние годы росли, на рынке накопилось много предложений. Сейчас они частично реализуются за счет летнего скачка спроса. Некоторые застройщики, наблюдая всплеск покупательской активности, даже отменили ранее анонсированные скидки. Но говорить о массовом и значительном повышении цен на новостройки пока тоже не приходится.
Дмитрий Каредва
риелтор, Москва и Московская область
Традиционно с конца июня по конец августа продажи проседают, так как люди в отпусках. Но летом 2023 года московский рынок недвижимости был активным. Во-первых, покупатели спешили взять ипотеку по выгодной ставке. Во-вторых, многие дождались своего звездного часа и продали валютные сбережения по выгодному курсу.
Это подстегнуло летние продажи вторички, но говорить о каком-то существенном росте рынка рано. Поднятие цен в объявлениях зачастую приводит лишь к большей конечной скидке. Покупателей хоть и прибавилось, они не сметают все подряд, не оглядываясь на цену. Потенциальный покупатель по-прежнему ищет ликвидный объект с прозрачной историей права собственности, отслеживает изменение цен в интересующей локации и не готов переплачивать.
Если говорить о реальных ценах сделок в массовом сегменте вторички, скидки от цены в объявлении сейчас редко превышают 8—10%, в основном укладываются в диапазон 3—5%. Скидка более 10% характерна для объявлений, размещенных непрофессиональными участниками рынка. Это индикатор либо изначально завышенной стоимости, либо юридических проблем с объектом или собственником.
Цены на первичном рынке в последние годы росли, на рынке накопилось много предложений. Сейчас они частично реализуются за счет летнего скачка спроса. Некоторые застройщики, наблюдая всплеск покупательской активности, даже отменили ранее анонсированные скидки. Но говорить о массовом и значительном повышении цен на новостройки пока тоже не приходится.
По мнению экспертов, подорожание в июле связано с отложенной реакцией на ослабление рубля. С января по начало августа российская валюта ослабла к доллару на 35%, с 71 до 96 ₽. Поэтому люди со сбережениями в рублях поспешили вложить их в надежный актив, а люди со сбережениями в валюте стали чуть богаче и тоже вышли на рынок.
Также на росте цен могла сказаться и ключевая ставка: 21 июля Центробанк поднял ее сразу на процентный пункт, до 8,5%, а в августе — еще на 3,5%, до 12%. Ипотечная ставка зависит от ключевой, поэтому потенциальные покупатели могли поспешить оформить ипотеку, пока кредиты не подорожали.
Кроме прочего, вторичку поддерживает переток покупателей с рынка новостроек. Весной Центробанк ограничил выдачу околонулевой ипотеки от застройщика с небольшими ежемесячными платежами. В итоге покупатели переориентировались на более дешевые вторичные квартиры: их стоимость в среднем на 10—15% ниже, чем у строящегося жилья.
В целом эксперты из IRN смотрят на столичную вторичку скорее негативно: скачок цен будет краткосрочным, за ним последует стагнация.
Что касается первички, здесь, по мнению аналитиков, цены поддерживает ипотека. Взамен околонулевой ипотеки застройщики предлагают другие программы: кредиты под 3—4%, ипотеку без первоначального взноса, траншевую ипотеку и прочее. Стандартная льготная ипотека от государства тоже популярна и поддерживает спрос.
В плане цен эксперты не ожидают глобального роста на первичке в ближайшие месяцы. В том числе из-за затоваривания рынка. Особенно много лотов скопилось в Новой Москве, где большой объем предложения новостроек.
Цены на первичку и вторичку в 2019—2023 годах
Разницы между стоимостью квадратного метра первички и вторички в середине 2023 года — 61 000 ₽. Источник: цены на вторичку и первичку от sberindex
Что в итоге
Цены на «Циане» отражают настроение продавцов. В реальности сделки зачастую проходят по цене на 10—30% ниже, чем значилось в объявлении.
Средняя цена за квадратный метр по Москве — это общая и ненаглядная метрика. Цена сильно зависит от района. Это актуально для столицы, где жилье в центре намного дороже, чем на окраине.
В зависимости от района разнится и площадь квартир: чем ближе к центру, тем просторнее комнаты. Застройщики опасаются возводить премиальное жилье в отдаленных районах из-за низкого спроса.
На окраине самые малогабаритные квартиры и наибольшая доля новостроек. Поскольку цены на квартиры растут быстрее, чем доходы людей, застройщики предлагают все более компактное жилье. Например, вместо традиционных двушек делают упор на евродвушки.
В июле цены на вторичном рынке Москвы снова стали расти. Это может быть связано с отложенной реакцией на ослабление рубля и с резким повышением ключевой ставки.
На первичном рынке цены поддерживает ипотека. Взамен околонулевой ипотеки, которую ограничил Центробанк, застройщики внедрили новые схемы кредитования. Это искусственно поддерживает цены на новостройки.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба