8 сентября 2023 Тинькофф Банк Валюх Николай
Новостройка в Москве летом 2023 года стоит 339 тысяч за квадратный метр. Примерно столько же, сколько и летом 2022 года
И хотя кажется, что цена на недвижимость все время растет, — это не так. В конце 2022 года и начале 2023 стоимость квадратного метра в новостройках Москвы падала, а потом постепенно росла. Помимо внешних факторов на цену влияет и то, в каком районе жилье и как там развивается инфраструктура. В новых перспективных районах цены растут быстрее, в старых — медленнее.
Я пролистал несколько тысяч объявлений на «Циане», опираясь на основные признаки: площадь, цену и район продажи квартиры. А потом объединил данные, чтобы выявить закономерности. В выборке участвовали первичное, вторичное жилье, а также апартаменты. Вот что получилось.
Площади московских квартир
Прежде чем говорить о ценах, бегло посмотрим на площади квартир: насколько просторное жилье продают москвичам.
Например, средняя площадь двушки по городу без разбивки по районам составляет 58 м², а медианная — 55 м². Медианная означает, что у одной половины двушек площадь меньше этого числа, у другой — больше. Лучше ориентироваться на этот показатель — ниже объясню почему.
Хотя среднее значение и медиана практически равны, разброс все равно большой. Например, в моей выборке у самых компактных двухкомнатных квартир площадь 20—30 м², а у самых больших — 150—200 м².
Можно предположить, что первые — это евродвушки, по сути однокомнатные квартиры с увеличенной кухней-гостиной. А последние — это квартиры со свободной планировкой и зонированием, которые только формально попадают в категорию двухкомнатных.
Интереснее всего выглядит разброс среди пятикомнатных квартир в Москве. Из графика следует, что с таким количеством комнат много квартир и по 100—200 м², и по 200—400 м². В студиях или однушках разница между медианной площадью и средней в разы меньше. Источник: cian.ru, расчеты автора
Компактные двушки площадью около 30 м² — это в основном евродвушки, то есть когда кухня объединена с гостиной. Источник: cian.ru
Цены на квартиры в Москве
Начнем со средних цен по городу без разбивки по районам. В среднем двушку в столице продают за 25 млн рублей, но вот медианная цена гораздо ниже — 17 млн.
Дело в том, что у квартир ненормальное распределение по ценам и больший «правый хвост». По-простому это называют эффектом Билла Гейтса: у одного из богатейших людей планеты огромное состояние, поэтому в среднем мы все не такие бедные. В случае с жильем это значит, что у некоторых квартир неприлично высокая цена.
Например, встречаются квартиры за миллиард рублей и даже дороже. Это искажает среднее значение, так что лучше смотреть на медиану. Неудивительно, что на столичном рынке жилья есть эффект Билла Гейтса. В отличие от площади цена квартиры ограничена только фантазией продавца.
Медианная цена пятикомнатной квартиры в 115 млн рублей выглядит неправдоподобно. Но если учесть, что большие квартиры в основном продают в центре, где самые высокие цены, все встает на свои места. Источник: cian.ru, расчеты автора
Четырехкомнатная квартира в центре Москвы за миллиард рублей. Источник: cian.ru
Также стоит учитывать, что цены сильно разнятся в зависимости от округа. Даже медианное значение может ввести в заблуждение, если не разделять жилье по районам.
Поэтому дальше для наглядности добавим на графики еще одну координату — административный округ.
Москва разделена на двенадцать округов. Троицкий и Новомосковский округи добавили в 2012 году.
Как площадь и цена зависят от района
В моей выборке квартиры с разным количеством комнат распределились по округам неравномерно: ближе к центру города продают крупногабаритное жилье, а на окраинах — квартиры поменьше. Это же касается и доли первичного и вторичного жилья.
Так, в ЦАО, то есть Центральном округе, доля новостроек минимальная — всего 30% против 70% вторички. Ведь в центре места для застройки меньше, чем в той же Новой Москве.
В НАО, то есть Новой Москве, доля первички самая высокая — почти 60% против 40% вторички. Оговорюсь, что эти данные из моей выборки. В реальности же доля первички там еще больше — это подтверждает мэрия Москвы.
В 2022 году примерно каждый четвертый московский дом построили в НАО
Причем, как видно на картинке ниже, именно в Новомосковском округе больше всего студий и однушек. Из этого делаю вывод, что новое жилье не самое просторное.
Четырех- и пятикомнатные квартиры сосредоточились в ЦАО — самом престижном округе. А вот небольшие квартиры чаще продают в НАО. Здесь студий, однушек и двушек намного больше, чем в любом другом районе. Меньше всего новостроек ожидаемо в ЦАО и ЗелАО. Источник: cian.ru, расчеты автора
Площадь квартир тоже меняется в зависимости от округа. Например, медианная площадь двушки в ЦАО самая высокая — 67 м², тогда как в НАО практически самая маленькая — 52 м².
Похоже, застройщики опасаются, что на просторные элитные квартиры вне центра будет низкий спрос. Еще несколько лет назад об этом писали «Ведомости»: после 2014 года дорогие дома появляются только в центре, а с элитными проектами на окраине застройщики почти не экспериментируют.
Кстати, по данным IRN, за последние 10 лет средняя площадь квартиры в новостройке уменьшилась с 77 до 54 м², то есть на 30%. Объяснили это так: цены на квартиры растут значительно быстрее, чем доходы населения, поэтому застройщики сокращают площадь лотов.
Подытожим: стоимость квартир в разных административных округах определяют как минимум два фактора — удаленность от центра и просторность жилья. Так, медианная цена двушки в престижном ЦАО — 50 млн рублей, а в отдаленном от центра НАО, где еще и квартиры более компактные, — уже 12 млн рублей.
В Новой Москве, где больше всего новостроек, продают в основном компактные квартиры небольшой площади. А вот самое просторное жилье предлагают в престижных центральном и западном округах. Относительную дешевизну жилья в НАО и ТАО можно объяснить двумя факторами: большей удаленностью от центра и относительной компактностью квартир. Источник: cian.ru, расчеты автора
Если смотреть на отдельные районы, ситуация примерно та же. Самые дорогие — это Хамовники, Якиманка и Арбат в ЦАО. Здесь, по данным из выборки, медианные цены начинаются от 900 тысяч рублей за квадратный метр.
А самые дешевые районы ожидаемо сосредоточились в Новой Москве. Например, это Первомайское поселение и город Троицк из Троицкого округа, а еще город Щербинка из Новомосковского округа. Здесь цены в районе 150—200 тысяч за квадратный метр.
Стоимость квартир в ЗАО выше, чем в расположенном за Мкадом соседнем Новомосковском, потому что ЗАО считается более престижным для проживания. Причем более высокая цена распространяется даже на протуберанцы Ново-Переделкино и Солнцево — районы за пределами Мкада, у которых есть общая граница с основной частью города. Источник: cian.ru, расчеты автора
Что говорят о ценах эксперты
По данным аналитиков из IRN, которые специализируются на столичном жилье, цены на вторичку в «старой» Москве за июль подросли на 1,1%, до 257 тысяч за квадратный метр. Это немалый рост с учетом того, что всю первую половину 2023 года цены топтались на месте — с января по июнь выросли на процент с небольшим.
По мнению экспертов, подорожание в июле связано с отложенной реакцией на ослабление рубля. С января по начало августа российская валюта ослабла к доллару на 35%, с 71 до 96 ₽. Поэтому люди со сбережениями в рублях поспешили вложить их в надежный актив, а люди со сбережениями в валюте стали чуть богаче и тоже вышли на рынок.
Также на росте цен могла сказаться и ключевая ставка: 21 июля Центробанк поднял ее сразу на процентный пункт, до 8,5%, а в августе — еще на 3,5%, до 12%. Ипотечная ставка зависит от ключевой, поэтому потенциальные покупатели могли поспешить оформить ипотеку, пока кредиты не подорожали.
Кроме прочего, вторичку поддерживает переток покупателей с рынка новостроек. Весной Центробанк ограничил выдачу околонулевой ипотеки от застройщика с небольшими ежемесячными платежами. В итоге покупатели переориентировались на более дешевые вторичные квартиры: их стоимость в среднем на 10—15% ниже, чем у строящегося жилья.
В целом эксперты из IRN смотрят на столичную вторичку скорее негативно: скачок цен будет краткосрочным, за ним последует стагнация.
Что касается первички, здесь, по мнению аналитиков, цены поддерживает ипотека. Взамен околонулевой ипотеки застройщики предлагают другие программы: кредиты под 3—4%, ипотеку без первоначального взноса, траншевую ипотеку и прочее. Стандартная льготная ипотека от государства тоже популярна и поддерживает спрос.
В плане цен эксперты не ожидают глобального роста на первичке в ближайшие месяцы. В том числе из-за затоваривания рынка. Особенно много лотов скопилось в Новой Москве, где большой объем предложения новостроек.
Цены на первичку и вторичку в 2019—2023 годах
Разницы между стоимостью квадратного метра первички и вторички в середине 2023 года — 61 000 ₽. Источник: цены на вторичку и первичку от sberindex
Что в итоге
Цены на «Циане» отражают настроение продавцов. В реальности сделки зачастую проходят по цене на 10—30% ниже, чем значилось в объявлении.
Средняя цена за квадратный метр по Москве — это общая и ненаглядная метрика. Цена сильно зависит от района. Это актуально для столицы, где жилье в центре намного дороже, чем на окраине.
В зависимости от района разнится и площадь квартир: чем ближе к центру, тем просторнее комнаты. Застройщики опасаются возводить премиальное жилье в отдаленных районах из-за низкого спроса.
На окраине самые малогабаритные квартиры и наибольшая доля новостроек. Поскольку цены на квартиры растут быстрее, чем доходы людей, застройщики предлагают все более компактное жилье. Например, вместо традиционных двушек делают упор на евродвушки.
В июле цены на вторичном рынке Москвы снова стали расти. Это может быть связано с отложенной реакцией на ослабление рубля и с резким повышением ключевой ставки.
На первичном рынке цены поддерживает ипотека. Взамен околонулевой ипотеки, которую ограничил Центробанк, застройщики внедрили новые схемы кредитования. Это искусственно поддерживает цены на новостройки.
https://tinkoff.ru (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Отправить жалобу
И хотя кажется, что цена на недвижимость все время растет, — это не так. В конце 2022 года и начале 2023 стоимость квадратного метра в новостройках Москвы падала, а потом постепенно росла. Помимо внешних факторов на цену влияет и то, в каком районе жилье и как там развивается инфраструктура. В новых перспективных районах цены растут быстрее, в старых — медленнее.
Я пролистал несколько тысяч объявлений на «Циане», опираясь на основные признаки: площадь, цену и район продажи квартиры. А потом объединил данные, чтобы выявить закономерности. В выборке участвовали первичное, вторичное жилье, а также апартаменты. Вот что получилось.
Площади московских квартир
Прежде чем говорить о ценах, бегло посмотрим на площади квартир: насколько просторное жилье продают москвичам.
Например, средняя площадь двушки по городу без разбивки по районам составляет 58 м², а медианная — 55 м². Медианная означает, что у одной половины двушек площадь меньше этого числа, у другой — больше. Лучше ориентироваться на этот показатель — ниже объясню почему.
Хотя среднее значение и медиана практически равны, разброс все равно большой. Например, в моей выборке у самых компактных двухкомнатных квартир площадь 20—30 м², а у самых больших — 150—200 м².
Можно предположить, что первые — это евродвушки, по сути однокомнатные квартиры с увеличенной кухней-гостиной. А последние — это квартиры со свободной планировкой и зонированием, которые только формально попадают в категорию двухкомнатных.
Интереснее всего выглядит разброс среди пятикомнатных квартир в Москве. Из графика следует, что с таким количеством комнат много квартир и по 100—200 м², и по 200—400 м². В студиях или однушках разница между медианной площадью и средней в разы меньше. Источник: cian.ru, расчеты автора
[img]https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/mercury/moscow-never-sleeps-2screen.pzgmncb9c0up..png?preset=image_450w[/img]
Компактные двушки площадью около 30 м² — это в основном евродвушки, то есть когда кухня объединена с гостиной. Источник: cian.ru
Цены на квартиры в Москве
Начнем со средних цен по городу без разбивки по районам. В среднем двушку в столице продают за 25 млн рублей, но вот медианная цена гораздо ниже — 17 млн.
Дело в том, что у квартир ненормальное распределение по ценам и больший «правый хвост». По-простому это называют эффектом Билла Гейтса: у одного из богатейших людей планеты огромное состояние, поэтому в среднем мы все не такие бедные. В случае с жильем это значит, что у некоторых квартир неприлично высокая цена.
Например, встречаются квартиры за миллиард рублей и даже дороже. Это искажает среднее значение, так что лучше смотреть на медиану. Неудивительно, что на столичном рынке жилья есть эффект Билла Гейтса. В отличие от площади цена квартиры ограничена только фантазией продавца.
Медианная цена пятикомнатной квартиры в 115 млн рублей выглядит неправдоподобно. Но если учесть, что большие квартиры в основном продают в центре, где самые высокие цены, все встает на свои места. Источник: cian.ru, расчеты автора
Четырехкомнатная квартира в центре Москвы за миллиард рублей. Источник: cian.ru
Также стоит учитывать, что цены сильно разнятся в зависимости от округа. Даже медианное значение может ввести в заблуждение, если не разделять жилье по районам.
Поэтому дальше для наглядности добавим на графики еще одну координату — административный округ.
Москва разделена на двенадцать округов. Троицкий и Новомосковский округи добавили в 2012 году.
Как площадь и цена зависят от района
В моей выборке квартиры с разным количеством комнат распределились по округам неравномерно: ближе к центру города продают крупногабаритное жилье, а на окраинах — квартиры поменьше. Это же касается и доли первичного и вторичного жилья.
Так, в ЦАО, то есть Центральном округе, доля новостроек минимальная — всего 30% против 70% вторички. Ведь в центре места для застройки меньше, чем в той же Новой Москве.
В НАО, то есть Новой Москве, доля первички самая высокая — почти 60% против 40% вторички. Оговорюсь, что эти данные из моей выборки. В реальности же доля первички там еще больше — это подтверждает мэрия Москвы.
В 2022 году примерно каждый четвертый московский дом построили в НАО
Причем, как видно на картинке ниже, именно в Новомосковском округе больше всего студий и однушек. Из этого делаю вывод, что новое жилье не самое просторное.
Четырех- и пятикомнатные квартиры сосредоточились в ЦАО — самом престижном округе. А вот небольшие квартиры чаще продают в НАО. Здесь студий, однушек и двушек намного больше, чем в любом другом районе. Меньше всего новостроек ожидаемо в ЦАО и ЗелАО. Источник: cian.ru, расчеты автора
Площадь квартир тоже меняется в зависимости от округа. Например, медианная площадь двушки в ЦАО самая высокая — 67 м², тогда как в НАО практически самая маленькая — 52 м².
Похоже, застройщики опасаются, что на просторные элитные квартиры вне центра будет низкий спрос. Еще несколько лет назад об этом писали «Ведомости»: после 2014 года дорогие дома появляются только в центре, а с элитными проектами на окраине застройщики почти не экспериментируют.
Кстати, по данным IRN, за последние 10 лет средняя площадь квартиры в новостройке уменьшилась с 77 до 54 м², то есть на 30%. Объяснили это так: цены на квартиры растут значительно быстрее, чем доходы населения, поэтому застройщики сокращают площадь лотов.
Подытожим: стоимость квартир в разных административных округах определяют как минимум два фактора — удаленность от центра и просторность жилья. Так, медианная цена двушки в престижном ЦАО — 50 млн рублей, а в отдаленном от центра НАО, где еще и квартиры более компактные, — уже 12 млн рублей.
В Новой Москве, где больше всего новостроек, продают в основном компактные квартиры небольшой площади. А вот самое просторное жилье предлагают в престижных центральном и западном округах. Относительную дешевизну жилья в НАО и ТАО можно объяснить двумя факторами: большей удаленностью от центра и относительной компактностью квартир. Источник: cian.ru, расчеты автора
Если смотреть на отдельные районы, ситуация примерно та же. Самые дорогие — это Хамовники, Якиманка и Арбат в ЦАО. Здесь, по данным из выборки, медианные цены начинаются от 900 тысяч рублей за квадратный метр.
А самые дешевые районы ожидаемо сосредоточились в Новой Москве. Например, это Первомайское поселение и город Троицк из Троицкого округа, а еще город Щербинка из Новомосковского округа. Здесь цены в районе 150—200 тысяч за квадратный метр.
Стоимость квартир в ЗАО выше, чем в расположенном за Мкадом соседнем Новомосковском, потому что ЗАО считается более престижным для проживания. Причем более высокая цена распространяется даже на протуберанцы Ново-Переделкино и Солнцево — районы за пределами Мкада, у которых есть общая граница с основной частью города. Источник: cian.ru, расчеты автора
Что говорят о ценах эксперты
По данным аналитиков из IRN, которые специализируются на столичном жилье, цены на вторичку в «старой» Москве за июль подросли на 1,1%, до 257 тысяч за квадратный метр. Это немалый рост с учетом того, что всю первую половину 2023 года цены топтались на месте — с января по июнь выросли на процент с небольшим.
Какая ситуация на столичном рынке недвижимости в конце лета 2023 года
Дмитрий Каредва
риелтор, Москва и Московская область
Традиционно с конца июня по конец августа продажи проседают, так как люди в отпусках. Но летом 2023 года московский рынок недвижимости был активным. Во-первых, покупатели спешили взять ипотеку по выгодной ставке. Во-вторых, многие дождались своего звездного часа и продали валютные сбережения по выгодному курсу.
Это подстегнуло летние продажи вторички, но говорить о каком-то существенном росте рынка рано. Поднятие цен в объявлениях зачастую приводит лишь к большей конечной скидке. Покупателей хоть и прибавилось, они не сметают все подряд, не оглядываясь на цену. Потенциальный покупатель по-прежнему ищет ликвидный объект с прозрачной историей права собственности, отслеживает изменение цен в интересующей локации и не готов переплачивать.
Если говорить о реальных ценах сделок в массовом сегменте вторички, скидки от цены в объявлении сейчас редко превышают 8—10%, в основном укладываются в диапазон 3—5%. Скидка более 10% характерна для объявлений, размещенных непрофессиональными участниками рынка. Это индикатор либо изначально завышенной стоимости, либо юридических проблем с объектом или собственником.
Цены на первичном рынке в последние годы росли, на рынке накопилось много предложений. Сейчас они частично реализуются за счет летнего скачка спроса. Некоторые застройщики, наблюдая всплеск покупательской активности, даже отменили ранее анонсированные скидки. Но говорить о массовом и значительном повышении цен на новостройки пока тоже не приходится.
Дмитрий Каредва
риелтор, Москва и Московская область
Традиционно с конца июня по конец августа продажи проседают, так как люди в отпусках. Но летом 2023 года московский рынок недвижимости был активным. Во-первых, покупатели спешили взять ипотеку по выгодной ставке. Во-вторых, многие дождались своего звездного часа и продали валютные сбережения по выгодному курсу.
Это подстегнуло летние продажи вторички, но говорить о каком-то существенном росте рынка рано. Поднятие цен в объявлениях зачастую приводит лишь к большей конечной скидке. Покупателей хоть и прибавилось, они не сметают все подряд, не оглядываясь на цену. Потенциальный покупатель по-прежнему ищет ликвидный объект с прозрачной историей права собственности, отслеживает изменение цен в интересующей локации и не готов переплачивать.
Если говорить о реальных ценах сделок в массовом сегменте вторички, скидки от цены в объявлении сейчас редко превышают 8—10%, в основном укладываются в диапазон 3—5%. Скидка более 10% характерна для объявлений, размещенных непрофессиональными участниками рынка. Это индикатор либо изначально завышенной стоимости, либо юридических проблем с объектом или собственником.
Цены на первичном рынке в последние годы росли, на рынке накопилось много предложений. Сейчас они частично реализуются за счет летнего скачка спроса. Некоторые застройщики, наблюдая всплеск покупательской активности, даже отменили ранее анонсированные скидки. Но говорить о массовом и значительном повышении цен на новостройки пока тоже не приходится.
По мнению экспертов, подорожание в июле связано с отложенной реакцией на ослабление рубля. С января по начало августа российская валюта ослабла к доллару на 35%, с 71 до 96 ₽. Поэтому люди со сбережениями в рублях поспешили вложить их в надежный актив, а люди со сбережениями в валюте стали чуть богаче и тоже вышли на рынок.
Также на росте цен могла сказаться и ключевая ставка: 21 июля Центробанк поднял ее сразу на процентный пункт, до 8,5%, а в августе — еще на 3,5%, до 12%. Ипотечная ставка зависит от ключевой, поэтому потенциальные покупатели могли поспешить оформить ипотеку, пока кредиты не подорожали.
Кроме прочего, вторичку поддерживает переток покупателей с рынка новостроек. Весной Центробанк ограничил выдачу околонулевой ипотеки от застройщика с небольшими ежемесячными платежами. В итоге покупатели переориентировались на более дешевые вторичные квартиры: их стоимость в среднем на 10—15% ниже, чем у строящегося жилья.
В целом эксперты из IRN смотрят на столичную вторичку скорее негативно: скачок цен будет краткосрочным, за ним последует стагнация.
Что касается первички, здесь, по мнению аналитиков, цены поддерживает ипотека. Взамен околонулевой ипотеки застройщики предлагают другие программы: кредиты под 3—4%, ипотеку без первоначального взноса, траншевую ипотеку и прочее. Стандартная льготная ипотека от государства тоже популярна и поддерживает спрос.
В плане цен эксперты не ожидают глобального роста на первичке в ближайшие месяцы. В том числе из-за затоваривания рынка. Особенно много лотов скопилось в Новой Москве, где большой объем предложения новостроек.
Цены на первичку и вторичку в 2019—2023 годах
Разницы между стоимостью квадратного метра первички и вторички в середине 2023 года — 61 000 ₽. Источник: цены на вторичку и первичку от sberindex
Что в итоге
Цены на «Циане» отражают настроение продавцов. В реальности сделки зачастую проходят по цене на 10—30% ниже, чем значилось в объявлении.
Средняя цена за квадратный метр по Москве — это общая и ненаглядная метрика. Цена сильно зависит от района. Это актуально для столицы, где жилье в центре намного дороже, чем на окраине.
В зависимости от района разнится и площадь квартир: чем ближе к центру, тем просторнее комнаты. Застройщики опасаются возводить премиальное жилье в отдаленных районах из-за низкого спроса.
На окраине самые малогабаритные квартиры и наибольшая доля новостроек. Поскольку цены на квартиры растут быстрее, чем доходы людей, застройщики предлагают все более компактное жилье. Например, вместо традиционных двушек делают упор на евродвушки.
В июле цены на вторичном рынке Москвы снова стали расти. Это может быть связано с отложенной реакцией на ослабление рубля и с резким повышением ключевой ставки.
На первичном рынке цены поддерживает ипотека. Взамен околонулевой ипотеки, которую ограничил Центробанк, застройщики внедрили новые схемы кредитования. Это искусственно поддерживает цены на новостройки.
https://tinkoff.ru (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Отправить жалобу