28 февраля 2024 ИХ "Финам" Аседова Наталия
Российское жилье продолжает дорожать. Меняются и условия на рынке, которые превращают ипотеку для большинства россиян в непосильную ношу. В частности, ипотечные ставки достигли двузначных цифр, увеличился размер первоначального взноса, а Минфин намерен радикально снизить долю льготной ипотеки. Тем не менее, акции застройщиков все еще пользуются спросом у инвесторов. Бумаги ЛСР вернулись на уровни 2017 года, тогда как акциям «ПИКа» не мешают даже санкции. Чем вызван такой интерес? Стоит ли вкладываться в данный сектор, и какие бумаги наиболее привлекательны для вложений? В этих и других вопросах Finam.ru разбирался вместе с экспертами.
Ситуация в секторе настораживает
Согласно данным Росстата, средняя стоимость квадратного метра в новостройках России выросла в 2023 году на 14,7%, достигнув 140 тыс. рублей, тогда как цены на вторичное жилье, не подпадающее под программы льготной ипотеки, повысились в среднем на 3,2%.
Наряду с ростом цен, ужесточение государственных программ ведет к падению спроса в некоторых регионах даже на льготную ипотеку. По данным РБК, за неполный январь количество заявок на льготную ипотеку в Москве сократилось больше чем на треть год к году, а в Санкт-Петербурге — на 28,9%. Причиной тому стало решение правительства снизить в середине декабря 2023 года максимальный размер кредита, который можно взять по общей программе льготной ипотеки.
Впереди еще более жесткие меры. Осведомленные источники сообщили «Известиям», что Минфин РФ приступил к разработке критериев, которые должны привести к сокращению доли программ по льготным ставкам до 25% в выдачах на первичном рынке жилья. Сейчас она порядка 90%. Предполагается, что выгодные условия будут предоставляться семьям, которые реально нуждаются в государственной поддержке при покупке жилья в кредит, а также представителям целевых специальностей.
Аналитики «Альфа-Банка» отмечают, что конъюнктура рынка недвижимости остается сложной и пока не видят поводов для оптимизма в секторе. Эксперты выделили ключевые проблемы, с которыми столкнулись застройщики и население.
1) В декабре ставка ЦБ РФ была увеличена до 16% и ожидается, что она останется высокой до конца первого полугодия текущего года.
2) Размер первоначального взноса по льготной ипотеке теперь составляет 30% вместо 20%.
3) В Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области лимит по льготной программе был снижен с 12 млн руб. до 6 млн руб., что делает льготную ипотеку малоприменимой для столичных регионов, которые обеспечивают публичным застройщикам 47-97% строящихся площадей.
4) С декабря прошлого года застройщики обязаны выплачивать крупным банкам комиссию за каждую сделку с льготной ипотекой.
Инвесторы не сдаются
Тем не менее, есть много причин, по которым инвесторы все еще смотрят крайне позитивно на рынок недвижимости, как коммерческой, так и жилой. Об этом заявляет Роман Блинов, старший трейдер ИК «РУСС-ИНВЕСТ». По словам эксперта, многие надеются, что темпы падения спроса со стороны населения не будут ужасающими, что окажет стабилизирующий эффект на всю отрасль, но при этом процесс некоторого охлаждения все-таки неминуем. «Тут и рост процентных ставок, и доступность кредитов и требования со стороны ЦБ и к банкам, и к самим застройщикам», - подчеркивает он.
По словам Блинова, пока в оценках инвесторов преобладает оптимизм, что отражается на общей динамике и росте капитализации всей отрасли и ряда эмитентов, но, как представляется эксперту, меры, предпринятые ЦБ, еще не в полной мере отражены в котировках. Он считает, что к лету чрезмерный оптимизм инвесторов может легко смениться на прагматичный взгляд на результаты деятельности российских застройщиков.
В то же время аналитик ФГ «Финам» Полина Щукина полагает, что интерес к бумагам застройщиков вызван ожиданиями будущих изменений. «Ситуация на рынке недвижимости остается волатильной в связи с ужесточением условий льготной ипотеки, увеличением рисковых надбавок по ипотечным кредитам, ростом объема непроданного жилья и высокими процентными ставками. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила о возможном снижении ключевой ставки во второй половине 2024 года, что может нормализовать ситуацию в контексте рыночной ипотеки и сделать ее более доступной. Снижение ставок положительно отразится на бизнесе застройщиков, что привлекает инвесторов к покупке акций в ожидании их роста на фоне возможных изменений. К тому же, высокая дивидендная доходность, например, акций ЛСР, которая в 2023 году достигала 10%, продолжает мотивировать инвесторов в предвкушении аналогичных результатов в текущем году», - заявляет она.
Более настороженно на сектор смотрят эксперты «Цифры брокер». «Позитивные настроения в бумагах застройщиков могут быть связаны с краткосрочным эффектом: в прошлом году сектор был одним из аутсайдеров. В долгосрочном плане перед девелоперами действительно стоит большой вызов в лице высокой ключевой ставки, и текущая динамика бумаг, на наш взгляд, не отражает этих рисков в ценах. Мы с осторожностью смотрим на сектор застройщиков», - отмечает ведущий аналитик «Цифра брокер» Даниил Болотских.
Начальник отдела экспертов по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Альберт Короев, в свою очередь, выделил фаворитов в секторе. По его словам, привлекательно выглядят акции «Самолета», «ПИКа», «Эталона» – долгосрочный потенциал роста 30-40%. При этом он подчеркивает, что по ЛСР ажиотаж выглядит излишним, а прогноз по дивидендам остается консервативным на уровне 78 руб. на акцию.
Акции «Самолета» в секторе выделяет и Даниил Болотских. По его словам, компании удалось обойти ПИК по объему текущего строительства, и она имеет привлекательные планы по росту.
Роман Блинов, тем временем, отмечает, что пока рост в акциях «ПИКа» явно отстает по своей амплитуде от того биржевого ралли, которое наблюдается в акциях ЛСР. Так что перспективы роста акций ПАО «ПИК» возможно очень значительны.
По мнению аналитиков «Альфа-Банка», фаворитом в секторе является «Самолет». Эксперты заявляют, что компания лидирует в России по объемам строительства, и за 5 лет ей удалось увеличить свою долю на общероссийском рынке с 1,1% до 4,6%, а в Москве и Московской области – с 4,0% до 15,1%. Кроме того, эксперты считают, что поглощение ГК «МИЦ» добавит ГК «Самолет» более 15% площадей под застройкой, что положительно повлияет на выручку в среднесрочной перспективе, а IPO сервиса «Самолет+» увеличит оценку материнской компании.
В надежде на лучшее
По оценкам «ДОМ.РФ», предоставленным «РБК-Недвижимости», цены на новостройки в России должны стабилизироваться в 2024 году, а в 2025–2026 годах их рост, как ожидается, не будет обгонять инфляцию, прогнозируемую на уровне 4%. При этом на вторичном рынке жилья в текущем году цены могут вовсе снизиться, а в 2025–2026 годах будут также расти на уровне инфляции. Кроме того, аналитики «ДОМ.РФ» полагают, что после завершения программы льготной ипотеки на новостройки цены на первичном и вторичном рынках станут постепенно сближаться. Предполагается, что давление на цены будет оказывать спрос на жилье, который существенно снизится в этом году ввиду высоких процентных ставок, а также ужесточения условий программы льготной ипотеки на новостройки и ее ожидаемой отмены в середине года. При этом ипотечные выдачи снизятся даже с учетом продления программы семейной ипотеки после 1 июля.
Ранее президент России Владимир Путин пообещал продлить программу семейной ипотеки. «Важно, чтобы эта программа льготной семейной ипотеки под 6% была как минимум продолжена. Это мы точно сделаем», - заявил он в рамках встречи с участниками и победителями всероссийских семейных конкурсов.
Примечательно, что в 2023 году граждане России потратили рекордные 18 трлн рублей на покупку и строительство жилья, что оказалось на 47,5% выше данных 2022 года, следует из данных «ДОМ.РФ». Отмечается, что сумма, вложенная в жилье, составила 11% ВВП (171 трлн рублей) и 7% от кадастровой стоимости жилищного фонда, которая равна 261 трлн рублей. По данным аналитического центра «ДОМ.РФ», почти половина из этих средств пришлась на покупку нового жилья, при этом россияне стали чаще использовать ипотечные кредиты. «73% приобретенного жилья пришлось на сегмент многоквартирных домов (2,78 млн из 3,8 млн). Еще 1 млн семей купили или построили дом. На покупку нового жилья население направило 8,1 трлн рублей. Из них 6,4 трлн рублей привлекли застройщики за счет продажи 57 млн кв. м многоквартирного жилья, еще 1,7 трлн рублей россияне потратили на ИЖС», - говорится в исследовании.
Как отмечают аналитики «ДОМ.РФ», покупка недвижимости, в том числе в ипотеку, все еще остается наиболее значительным вложением россиян. При этом, несмотря на беспрецедентный объем инвестиций, который был зафиксирован в 2023 году, потенциал роста строительного рынка – огромный, ведь потребность в улучшении жилищных условий по опросам по-прежнему испытывает порядка 40% российских семей.
http://www.finam.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Ситуация в секторе настораживает
Согласно данным Росстата, средняя стоимость квадратного метра в новостройках России выросла в 2023 году на 14,7%, достигнув 140 тыс. рублей, тогда как цены на вторичное жилье, не подпадающее под программы льготной ипотеки, повысились в среднем на 3,2%.
Наряду с ростом цен, ужесточение государственных программ ведет к падению спроса в некоторых регионах даже на льготную ипотеку. По данным РБК, за неполный январь количество заявок на льготную ипотеку в Москве сократилось больше чем на треть год к году, а в Санкт-Петербурге — на 28,9%. Причиной тому стало решение правительства снизить в середине декабря 2023 года максимальный размер кредита, который можно взять по общей программе льготной ипотеки.
Впереди еще более жесткие меры. Осведомленные источники сообщили «Известиям», что Минфин РФ приступил к разработке критериев, которые должны привести к сокращению доли программ по льготным ставкам до 25% в выдачах на первичном рынке жилья. Сейчас она порядка 90%. Предполагается, что выгодные условия будут предоставляться семьям, которые реально нуждаются в государственной поддержке при покупке жилья в кредит, а также представителям целевых специальностей.
Аналитики «Альфа-Банка» отмечают, что конъюнктура рынка недвижимости остается сложной и пока не видят поводов для оптимизма в секторе. Эксперты выделили ключевые проблемы, с которыми столкнулись застройщики и население.
1) В декабре ставка ЦБ РФ была увеличена до 16% и ожидается, что она останется высокой до конца первого полугодия текущего года.
2) Размер первоначального взноса по льготной ипотеке теперь составляет 30% вместо 20%.
3) В Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области лимит по льготной программе был снижен с 12 млн руб. до 6 млн руб., что делает льготную ипотеку малоприменимой для столичных регионов, которые обеспечивают публичным застройщикам 47-97% строящихся площадей.
4) С декабря прошлого года застройщики обязаны выплачивать крупным банкам комиссию за каждую сделку с льготной ипотекой.
Инвесторы не сдаются
Тем не менее, есть много причин, по которым инвесторы все еще смотрят крайне позитивно на рынок недвижимости, как коммерческой, так и жилой. Об этом заявляет Роман Блинов, старший трейдер ИК «РУСС-ИНВЕСТ». По словам эксперта, многие надеются, что темпы падения спроса со стороны населения не будут ужасающими, что окажет стабилизирующий эффект на всю отрасль, но при этом процесс некоторого охлаждения все-таки неминуем. «Тут и рост процентных ставок, и доступность кредитов и требования со стороны ЦБ и к банкам, и к самим застройщикам», - подчеркивает он.
По словам Блинова, пока в оценках инвесторов преобладает оптимизм, что отражается на общей динамике и росте капитализации всей отрасли и ряда эмитентов, но, как представляется эксперту, меры, предпринятые ЦБ, еще не в полной мере отражены в котировках. Он считает, что к лету чрезмерный оптимизм инвесторов может легко смениться на прагматичный взгляд на результаты деятельности российских застройщиков.
В то же время аналитик ФГ «Финам» Полина Щукина полагает, что интерес к бумагам застройщиков вызван ожиданиями будущих изменений. «Ситуация на рынке недвижимости остается волатильной в связи с ужесточением условий льготной ипотеки, увеличением рисковых надбавок по ипотечным кредитам, ростом объема непроданного жилья и высокими процентными ставками. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила о возможном снижении ключевой ставки во второй половине 2024 года, что может нормализовать ситуацию в контексте рыночной ипотеки и сделать ее более доступной. Снижение ставок положительно отразится на бизнесе застройщиков, что привлекает инвесторов к покупке акций в ожидании их роста на фоне возможных изменений. К тому же, высокая дивидендная доходность, например, акций ЛСР, которая в 2023 году достигала 10%, продолжает мотивировать инвесторов в предвкушении аналогичных результатов в текущем году», - заявляет она.
Более настороженно на сектор смотрят эксперты «Цифры брокер». «Позитивные настроения в бумагах застройщиков могут быть связаны с краткосрочным эффектом: в прошлом году сектор был одним из аутсайдеров. В долгосрочном плане перед девелоперами действительно стоит большой вызов в лице высокой ключевой ставки, и текущая динамика бумаг, на наш взгляд, не отражает этих рисков в ценах. Мы с осторожностью смотрим на сектор застройщиков», - отмечает ведущий аналитик «Цифра брокер» Даниил Болотских.
Начальник отдела экспертов по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Альберт Короев, в свою очередь, выделил фаворитов в секторе. По его словам, привлекательно выглядят акции «Самолета», «ПИКа», «Эталона» – долгосрочный потенциал роста 30-40%. При этом он подчеркивает, что по ЛСР ажиотаж выглядит излишним, а прогноз по дивидендам остается консервативным на уровне 78 руб. на акцию.
Акции «Самолета» в секторе выделяет и Даниил Болотских. По его словам, компании удалось обойти ПИК по объему текущего строительства, и она имеет привлекательные планы по росту.
Роман Блинов, тем временем, отмечает, что пока рост в акциях «ПИКа» явно отстает по своей амплитуде от того биржевого ралли, которое наблюдается в акциях ЛСР. Так что перспективы роста акций ПАО «ПИК» возможно очень значительны.
По мнению аналитиков «Альфа-Банка», фаворитом в секторе является «Самолет». Эксперты заявляют, что компания лидирует в России по объемам строительства, и за 5 лет ей удалось увеличить свою долю на общероссийском рынке с 1,1% до 4,6%, а в Москве и Московской области – с 4,0% до 15,1%. Кроме того, эксперты считают, что поглощение ГК «МИЦ» добавит ГК «Самолет» более 15% площадей под застройкой, что положительно повлияет на выручку в среднесрочной перспективе, а IPO сервиса «Самолет+» увеличит оценку материнской компании.
В надежде на лучшее
По оценкам «ДОМ.РФ», предоставленным «РБК-Недвижимости», цены на новостройки в России должны стабилизироваться в 2024 году, а в 2025–2026 годах их рост, как ожидается, не будет обгонять инфляцию, прогнозируемую на уровне 4%. При этом на вторичном рынке жилья в текущем году цены могут вовсе снизиться, а в 2025–2026 годах будут также расти на уровне инфляции. Кроме того, аналитики «ДОМ.РФ» полагают, что после завершения программы льготной ипотеки на новостройки цены на первичном и вторичном рынках станут постепенно сближаться. Предполагается, что давление на цены будет оказывать спрос на жилье, который существенно снизится в этом году ввиду высоких процентных ставок, а также ужесточения условий программы льготной ипотеки на новостройки и ее ожидаемой отмены в середине года. При этом ипотечные выдачи снизятся даже с учетом продления программы семейной ипотеки после 1 июля.
Ранее президент России Владимир Путин пообещал продлить программу семейной ипотеки. «Важно, чтобы эта программа льготной семейной ипотеки под 6% была как минимум продолжена. Это мы точно сделаем», - заявил он в рамках встречи с участниками и победителями всероссийских семейных конкурсов.
Примечательно, что в 2023 году граждане России потратили рекордные 18 трлн рублей на покупку и строительство жилья, что оказалось на 47,5% выше данных 2022 года, следует из данных «ДОМ.РФ». Отмечается, что сумма, вложенная в жилье, составила 11% ВВП (171 трлн рублей) и 7% от кадастровой стоимости жилищного фонда, которая равна 261 трлн рублей. По данным аналитического центра «ДОМ.РФ», почти половина из этих средств пришлась на покупку нового жилья, при этом россияне стали чаще использовать ипотечные кредиты. «73% приобретенного жилья пришлось на сегмент многоквартирных домов (2,78 млн из 3,8 млн). Еще 1 млн семей купили или построили дом. На покупку нового жилья население направило 8,1 трлн рублей. Из них 6,4 трлн рублей привлекли застройщики за счет продажи 57 млн кв. м многоквартирного жилья, еще 1,7 трлн рублей россияне потратили на ИЖС», - говорится в исследовании.
Как отмечают аналитики «ДОМ.РФ», покупка недвижимости, в том числе в ипотеку, все еще остается наиболее значительным вложением россиян. При этом, несмотря на беспрецедентный объем инвестиций, который был зафиксирован в 2023 году, потенциал роста строительного рынка – огромный, ведь потребность в улучшении жилищных условий по опросам по-прежнему испытывает порядка 40% российских семей.
http://www.finam.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter