Новые облигации Брусники с доходностью 17,5% годовых » Элитный трейдер
Элитный трейдер


Новые облигации Брусники с доходностью 17,5% годовых

9 марта 2024 Тинькофф Банк
Сегодня стартуют торги новым выпуском облигаций Брусники 2Р-2 (RU000A107UU5). Финальная ставка купона зафиксирована на уровне 16,25%, что соответствует эффективной доходности в 17,5% годовых. Кроме того, компания опубликовала позитивные операционные результаты и дала сильный прогноз по финансовым результатам за весь 2023 год. Давайте разберемся, привлекателен ли новый выпуск облигаций с учетом наблюдаемого улучшения кредитного качества эмитента.

О компании

Брусника — крупная девелоперская компания, которая входит в топ-10 застройщиков России по объемам текущего строительства. Компания специализируется на строительстве жилых многоэтажных домов и комплексном развитии территорий. Брусника работает на федеральном уровне и представлена в восьми регионах РФ, включая наиболее значимые рынки, такие как Москва и Московская область. Компания включена в перечень системообразующих организаций России.

Преимуществом компании является высокое качество реализуемых проектов. Так, в рейтинге единого ресурса застройщиков (ЕРЗ) Брусника занимает первое место среди всех застройщиков России по потребительским качествам реализуемого жилья. Кроме того, ЕРЗ дает компании наивысшую оценку соблюдения декларируемого срока ввода жилья.

Компания активно растет. В 2023 году объемы текущего строительства увеличились на 10,4%, что сопровождалось быстрым восстановлением продаж недвижимости, которые выросли с низкой базы 2022-го более чем вдвое.

Новые облигации Брусники с доходностью 17,5% годовых


Также обратим внимание на кредитные рейтинги компании. В середине февраля рейтинговые агентства подтвердили их на неплохом уровне:

АКРА — на уровне A-(RU);
НКР — на уровне A-.ru.

НКР также подтвердило прогноз «стабильный», а вот АКРА повысило прогноз с «негативного» на «стабильный» на фоне положительных результатов компании за 2023 год и ожидаемого улучшения показателей долговой нагрузки.

Агентства отмечают:

сильный бизнес-профиль компании (в первую очередь в силу значительной диверсификации по проектам и регионам) и высокий уровень корпоративного управления;
хороший уровень рентабельности и сильную позицию по ликвидности.

При этом оценки показателей долговой нагрузки и обслуживания долга разнятся. По мнению АКРА, оба показателя находятся на комфортных уровнях. В то же время НКР отмечает высокий уровень долговой нагрузки, невысокие показатели обслуживания долга и низкую долю собственного капитала в структуре фондирования. Тем не менее оба агентства прогнозируют снижение долговой нагрузки в будущих периодах.

О рынке

Строительная отрасль традиционно характеризуется повышенными рисками в силу:

выраженной цикличности;
высокого уровня просроченной задолженности;
повышенного количества дефолтов.

Кроме того, субсидируемые государством программы ипотеки на протяжении почти четырех лет являлись значимым фактором поддержки спроса на жилую первичную недвижимость и сейчас формируют огромную долю ее продаж. Постепенный процесс сворачивания льготных ипотечных программ, который мы наблюдаем на протяжении последних нескольких кварталов, обуславливает дополнительный рост рисков для девелоперов.

Так, в конце 2023 года повысили размер первоначального взноса по льготной ипотеке с 20% до 30% (осенью его уже поднимали с 15% до 20%), а также снизили максимальную сумму кредита по льготным ипотечным программам до 6 млн рублей для всех регионов, включая Москву и Санкт-Петербург. Это должно в некоторой мере ударить по спросу на жилье комфорт-класса и выше.

На этом фоне в январе 2024-го мы наблюдали значительное падение ипотечных выдач на 65% м/м и 2% г/г (по данным Банка России). Отметим, что снижение показателя месяц к месяцу связано в том числе и с сезонным фактором (из-за длинных праздников). Однако ужесточение условий по ипотеке с господдержкой также в существенной мере способствовало такому результату.

Тем не менее данных за один лишь январь пока недостаточно, чтобы говорить о развитии устойчивых негативных тенденций на растущем и сильном рынке. Кроме того, в условиях текущих высоких рыночных ставок в экономике ставки по льготным ипотечным программам остаются очень привлекательными. Власти также не заинтересованы в том, чтобы «убить» спрос на первичное жилье. Так, в России действует национальный проект «Жилье и городская среда», продленный до 2030 года. В рамках проекта предполагается увеличение объемов жилищного строительства в России как минимум до 120 млн кв. м в год к 2030-му. Для сравнения: объемы ввода жилья в 2023 году достигли 110 млн кв. м, а портфель строящегося жилья на конец 2023-го составил 106 млн кв. м.

О финансах
Выручка

Динамика выручки компании не отличалась стабильностью в предыдущие периоды. Однако можно отметить, что в 2022 году Брусника показала отличные результаты даже на фоне обрушения спроса на первичное жилье в первом полугодии. По итогам 2023 года компания ожидает рост доходов на значительные 55% г/г. Отметим, что рейтинговое агентство АКРА также подтверждает ожидания роста выручки Брусники на уровне 55—60% по итогам 2023-го.



EBITDA

Операционная прибыль по EBITDA выходит на траекторию роста. При этом отметим, что рост EBITDA в 3,5 раза в первом полугодии 2023-го не показателен, так как сравнение идет с крайне низким значением первого полугодия 2022-го. Тем не менее по итогам 2023-го компания ждет роста EBITDA на 116% г/г, а маржинальность по этому показателю может выйти на высокий уровень 27%.



Денежный поток

Денежный поток Брусники в полной мере отражает активный рост компании. Так, операционный денежный поток (OCF) без учета изменений в оборотном капитале находится в положительной зоне с умеренной маржинальностью на уровне около 22% за последние пять лет.

При этом быстрое расширение масштабов деятельности обуславливает значительные оттоки ликвидности на операционном уровне из-за изменений в чистом оборотном капитале. Это вполне нормальная ситуация для растущих девелоперов и не сигнализирует о проблемах в бизнесе.

Отметим, что для финансирования строительства девелоперы привлекают заемные средства. Эти кредиты обеспечены средствами покупателей недвижимости на эскроу-счетах.



В силу не слишком высоких капитальных расходов свободный денежный поток (FCF) в целом сопоставим с OCF.

Долговая нагрузка

Долговая нагрузка компании значительно выросла в 2022 году — скорректированный чистый долг*/EBITDA достиг уровня 5,1х. Это во многом было связано с инвестициями в расширение земельного банка, которые финансировалось преимущественно за счет проектного долга. В первом полугодии 2023-го долговая нагрузка увеличилась до 5,8х, что все также было обусловлено активными инвестициями в рост. Тем не менее с учетом ожидаемой сильной динамики EBITDA за 2023-й мы ждем значительного улучшения долговой нагрузки. Так, менеджмент Брусники прогнозирует снижение скорректированного чистого долга/EBITDA до 3,8х по итогам 2023-го и до 3,4х к концу 2024-го. Это все еще повышенные значения, но они уже могут быть оценены как приемлемые.

* Чистый долг скорректирован на размер долга, полученного в рамках проектного финансирования и полностью покрытого остатками на эскроу-счетах. Кроме того, компания учитывает в составе денежных средств и их эквивалентов существенные суммы остатков на счетах аккредитивов, открытых в рамках банковских кредитов для финансирования строительства. Эти корректировки снижают размер чистого долга.



Стоит также отметить, что почти 89% долга компании — это проектный долг (средства, привлеченные под строительство), который должен покрываться средствами покупателей на эскроу-счетах. Сама компания отмечает, что погашение проектного долга, включая проценты по нему, на 100% привязано к раскрытию эскроу-счетов. Такая структура долга существенно снижает кредитный риск для компании.



Покрытие процентных платежей

Коэффициент покрытия процентных платежей EBITDA у Брусники на высоком уровне, даже несмотря на некоторое снижение на протяжении предыдущих лет. В силу значительного роста процентных ставок во втором полугодии 2023-го мы не исключаем некоторого дальнейшего снижения показателя. При этом мы не ждем, что на горизонте года коэффициент покрытия процентных платежей уйдет ниже приемлемых отметок.



Ликвидность

Компания имеет достаточный запас доступной ликвидности. На конец первого полугодия 2023-го:

на балансе находилось около 14,4 млрд рублей*;
на эскроу-счетах — еще около 39,3 млрд рублей, более треть которых, вероятно, будет высвобождена в текущем году (судя по плановым срокам ввода в эксплуатацию);
объем доступных остатков по открытым кредитным линиям составил значительные 469,3 млрд рублей.

Кроме того, с помощью размещения нового выпуска облигаций компания привлечет еще 7,5 млрд рублей.

* Отметим, что компания учитывает в составе денежных средств суммы, перечисленные на покрытые аккредитивы в размере 12,4 млрд рублей.

Для сравнения: объем краткосрочного долга на конец первого полугодия 2023-го составлял 32,5 млрд рублей.

Риски

Отраслевой риск

Как мы уже отмечали, отрасль, в которой ведет деятельность эмитент, характеризуется высокими рисками. В первую очередь это риски, связанные с ужесточением программ льготной ипотеки, поскольку подавляющая часть продаж Брусники совершается именно по субсидируемым ипотечным программам. Масштабы влияния текущих мер ужесточения на рынок пока до конца не известны. Но если это влияние окажется значительным, финансовые результаты компании могут оказаться под серьезным давлением.

Случай несоблюдения ковенантов

В отчетности компания заявляет, что на конец 2022-го и первого полугодия 2023-го она нарушила ряд ограничительных условий (ковенантов) по нескольким кредитным договорам. Однако тогда Брусника получила отказ банков требовать возврат суммы кредитов и соответствующих процентов.

Похожая ситуация была и с облигациями компании, находящимися в обращении. По ним предусмотрен ковенант — коэффициент чистый долг / EBITDA не должен превышать 3х (по итогам года). Как мы видели на графике ранее, значение показателя ушло значительно выше этой отметки в 2022 году. В том числе в силу этого нарушения в апреле 2023-го владельцы облигаций серии 001Р-02 получили право предъявить облигации к досрочному погашению. Данным правом воспользовалась примерно четверть держателей долга, а компания выполнила обязательства перед ними в полном объеме.



О новых облигациях

Рынок корпоративных облигаций в целом оценен сейчас не слишком дешево с точки зрения кредитных спредов*. На текущий момент средний спред корпоративных облигаций опустился ниже 200 б. п. Это ниже средних значений как за последние пять лет, так и за последние 12 месяцев.

* Кредитный спред корпоративной облигации — это разница между ее доходностью и доходностью сопоставимой по длине государственной облигации.



На этом фоне облигации Брусника 2Р-2 (RU000A107UU5), недавно размещенные по доходности 17,5%, на наш взгляд, могут выглядеть интересно для инвесторов, толерантных к риску. Доходность, по которой размещен выпуск, обеспечивает кредитный спред по бумаге на крайне привлекательном уровне — около 380 б. п. При этом среднее значение спреда по облигациям эмитентов кредитной группы А- составляет только 240 б. п.



Погашение выпуска 2Р-2 предусмотрено через три года, но есть и оферта через полтора года.

Кроме того, отметим комфортный для инвестора график платежей по данным облигациям: купоны выплачиваются ежемесячно. Предусмотрена и амортизация по 25% номинала в даты выплат 27-го (22.06.2026), 30-го (23.09.2026), 33-го (25.12.2026) и 36-го (29.03.2027) купонов.

Ну и что?

Брусника — крупная девелоперская компания. Входит в топ-10 застройщиков России по объемам текущего строительства, а также является лидером отрасли по потребительским качествам реализуемого жилья и имеет наивысшую оценку соблюдения декларируемого срока ввода жилья (согласно ЕРЗ).
Компания показала сильные операционные результаты за 2023 год. Менеджмент ожидает столь же позитивных финансовых результатов по итогам полного 2023 года.
На этом фоне долговая нагрузка компании должна существенно снизиться. Менеджмент ожидает скорректированный чистый долг / EBITDA на уровне 3,8х по итогам 2023-го и 3,4х к концу 2024-го. Отметим, что даже эти ожидаемые уровни все еще являются повышенными.
Коэффициент покрытия процентных платежей у компании на высоком уровне, и мы не ждем его снижения ниже приемлемых уровней.
Компания обладает сильной позицией по ликвидности.

Существенные риски представляет отрасль, в которой работает компания. Наиболее ключевые из них сейчас — дальнейшее ужесточение программ льготной ипотеки, а также давление на спрос от уже принятых мер.

Облигации Брусника 2Р-2 (RU000A107UU5), размещаемые по доходности 17,5% годовых, могут выглядеть привлекательно для инвесторов, толерантных к риску. Высокая доходность обеспечивает очень привлекательное значение кредитного спреда на уровне около 380 б. п. Такой спред значительно выше среднего значения по облигациям сопоставимого качества. При этом кредитный риск ограничен текущим уверенным финансовым положением компании.

https://tinkoff.ru (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter