8 октября 2024 ИХ "Финам" Никитин Дмитрий
Выдачи ипотеки в России после отмены массовой льготной программы остаются низкими. По данным Frank RG, в сентябре они составили 365 млрд рублей, что на 62% ниже сентября 2023 года. Объем упал более чем на 50% в июле текущего года и с тех пор не восстанавливается. Этот фактор сказывается на двух секторах, представленных на рынке акций: застройщиках и банках. Каковы риски для девелоперов и кредиторов, как складывается ситуация с жилищным строительством в России, что будет дальше с ипотекой и с акциями представителей двух «пострадавших» секторов? Finam.ru подготовил обзор.
Кредитование физлиц сокращается
Как отмечают авторы исследования Frank RG, объем выдачи ипотеки в сентябре оказался на 1,14% ниже августа. Средний размер кредита при этом вырос на 4,2%, до абсолютного максимума – 4,81 млн рублей. «Объемы ипотечного кредитования третий месяц остаются на низком уровне. Это может говорить о том, что рынок все еще «не пришел в себя» после ажиотажного спроса в июне 2024 года», - отмечается в материале.
В целом по итогам сентября выдачи кредитов физлицам в России составили 1,086 трлн рублей, снизившись на 9,3% к августу. А по итогам 9 месяцев были выданы кредиты на 11,1 трлн рублей, показатель упал на 10,0% в годовом выражении.
При этом, как написала газета «Коммерсант», с октября крупные банки ввели комиссию для ипотеки с рыночными ставками для покупки жилья на первичном и вторичном рынках. Об этом газете рассказали представители девелоперских и риэлторских компаний. По данным собеседников издания, такие правила появились, в частности, у «Сбербанка», ВТБ и «Альфа-банка», комиссия составляет в среднем 6,5% от суммы кредита. Для банков это вынужденная мера – если затраты будут включены в сам кредит, то его полная стоимость может превысить предельный уровень, установленный ЦБ. Новые правила могут привести к удорожанию квартир для конечных покупателей примерно на 10%, отмечается в материале.
«Неудивительно, что в условиях, когда ЦБ РФ пожимает кредитование с разных сторон, банки пытаются выкрутиться. Да, сокращение кредитование это хорошо для дезинфляции, но как тогда заработать 20% годовых, которые нужно отдать по депозитам инвесторам? В такой ситуации не могло произойти ничего иного, кроме как удорожания стоимости банковского продукта для клиента. Причем, чем больше ипотечный портфель у банка, тем вероятнее у него появились бы такие комиссии», - отмечает Никита Митрофанов, автор Telegram-канала «Китайская угроза».
Анализируя данные Frank RG по кредитованию физлиц за сентябрь, автор Telegram-канала TruEcon Егор Сусин обращает внимание, что выдачи кредитов наличными обвалились до 434 млрд руб. (-23,2% в месячном выражении, -16,1% в годовом) – основным фактором является существенное ужесточение макропруденциального регулирования. «Особенность ситуации в том, что такой объем выдачи кредитов наличными означает, что портфель данных кредитов начал сокращаться, так как в среднем этот кредит гасится на примерно 0,5 трлн руб. в месяц», - подчеркнул Сусин. Выдачи автокредитов резко выросли до 247,9 млрд руб. (+12,1% в месячном выражении и +74,8% в годовом), что обусловлено ожиданием повышения утилизационного сбора с 1 октября, в преддверии этого резко вырос импорт автомобилей. Сентябрьские данные – это скорее краткосрочный всплеск.
«В целом ситуация ожидаемая – кредит населению резко замедляется, причем дальнейшее замедление вполне вероятно, учитывая ужесточение выдач ипотеки. Учитывая, что в месяц гасится 850-900 млрд руб. кредитов населению, текущие выдачи предполагают общие темпы роста кредита населению на примерно 0,5-0,7% в месяц. Основной кредитный импульс остается в секторе корпоративного кредитования», - делает вывод Сусин.
Жилищное строительство растет
Что касается жилищного строительства, дела с ним сейчас обстоят неплохо, несмотря на снижение выдач ипотеки. Как сообщил генеральный директор «ДОМ.РФ» Виталий Мутко, за 9 месяцев запуски новых проектов жилья в России выросли на 10% по сравнению с прошлым годом - до 35,2 млн кв. м. С начала года портфель строящегося жилья в России вырос на 11% и на 1 октября достиг 117,8 млн кв. м. В 3 квартале на рынок было выведено 12 млн квадратных метров новых проектов - практически на уровне высокого 2 квартала и больше, чем в том же квартале 2021-2023 годов.
«География жилищного строительства продолжает смещаться в регионы - доля субъектов РФ, не относящихся к 10 крупнейшим, последовательно растет. Это результат структурной трансформации российской экономики, которая выражается, в том числе в повышении уровня жизни людей за пределами крупных региональных центров», - рассказал Мутко.
«ДОМ.РФ» поясняет, что в 2020-2022 годах на фоне высокого спроса девелоперы активно занимались подготовкой новых проектов, в том числе за счет кредитов на финансирование предпроектной стадии, которые обычно выдаются по плавающей ставке. Поэтому в нынешних условиях застройщикам экономически выгоднее запустить продажи по таким объектам, чтобы снизить ставку по проектному финансированию.
Перспективы ипотеки и банков
Учитывая фактически запретительные ставки по рыночной ипотеке и, как следствие, высокую зависимость ипотечного рынка от программ с господдержкой, окончание наиболее массовой госспрограммы льготной ипотеки весьма негативно сказалось на объемах выдач, отметил аналитик «Финама» Игорь Додонов. Об этом красноречиво свидетельствует статистика по банковскому сектору за июль-сентябрь.
«Причем какого-то улучшения в обозримом будущем ожидать, судя по всему, не приходится. По итогам 2024 г. объемы выдач ипотеки могут сократиться на 35-40% относительно 2023 г., а в последующие несколько лет слабость рынка скорее всего сохранится - пока ставки по рыночной ипотеке не опустятся вместе ключевой ставкой до более приемлемого уровня, либо правительство не придумает какой-то новой программы по поддержке жилищной сферы», - прогнозирует Додонов.
Между тем, по его словам, в целом банковский сектор РФ пока довольно уверенно противостоит сложной операционной среде, связанной с высокими процентными ставками и ужесточением регулирования розничного кредитования. Так, суммарная чистая прибыль российских банков в январе-августе 2024 г. составила 2,4 трлн руб., увеличившись на 3% в годовом выражении. Кредитные портфели банков существенно выросли за последний год, и это позволяет им продолжать генерировать достаточно высокие доходы по основным направлениям деятельности при неплохом контроле над операционными расходами и сдержанной стоимости риска.
«На фоне более продолжительного, чем ожидалось, периода жесткой монетарной политики в стране, завершения госпрограммы льготной ипотеки и новых мер ЦБ по «охлаждению» розничного сегмента, а также вероятного роста расходов на резервирование из-за замедления экономики и значительной закредитованности части заемщиков я жду определенного ослабления финпоказателей российских банков в предстоящие месяцы. Тем не менее по итогам всего 2024 г. банковская прибыль, на мой взгляд, имеет высокие шансы установить новый рекорд, превысив прошлогодний результат в 3,3 трлн руб. Поэтому я рассчитываю на повышение интереса инвесторов к акциям ведущих кредиторов страны, которые по-прежнему торгуются с заметным дисконтом по мультипликаторам к аналогам EM и собственным историческим значениям. Особенно после их существенного снижения в последние месяцы вместе с «широким» рынком», - рассказал Додонов.
Ведущий аналитик «Цифра Брокер» Наталия Пырьева полагает, что в отношении банковского сектора однозначный вывод сделать нельзя, поскольку устойчивость каждого банка зависит от структуры его активов и пассивов. В частности, лидер отрасли в лице «Сбербанка» сохраняет высокие показатели операционной эффективности благодаря низким издержкам, поскольку в структуре фондирования преобладают дешевые и стабильные средства от физических лиц. «Банк Санкт-Петербург» тоже чувствует себя уверенно из-за дешевого фондирования и высокой доли кредитов юридическим лицам под плавающую процентную ставку, что позволяет банку наращивать процентные доходы.
«С другой стороны, ВТБ, например, испытывает сложности в текущих условиях – основа розничного портфеля банка приходится на ипотеку, большая часть которой была выдана под низкие ставки и сейчас оказывает давление на маржинальность банка. Крупный ипотечный портфель вынуждает банк наращивать резервы, что негативно сказывается на бизнесе в условиях высоких ставок в экономике», - добавила Пырьева в комментарии для Finam.ru.
Перспективы застройщиков
Что касается акций девелоперов, эксперты относятся к ним в целом без энтузиазма, выделяя только «Самолет». Как указывает Пырьева, ухудшение обстановки на первичном рынке недвижимости негативно сказывается на бизнесе застройщиков и, как следствие, на динамике их акций.
«На текущий момент мы с осторожностью смотрим на перспективы бумаг российских девелоперов на горизонте следующих 12 месяцев, поскольку если в ближайшем будущем застройщики продолжат получать законтрактованную ранее выручку, то по мере снижения продаж «сегодня» объем будущих поступлений будет сжиматься. В то время как удорожание кредитов будет способствовать росту процентных расходов и оказывать давление на прибыльность», - отметила она.
«Драйверов для роста в перспективе следующих 12 месяцев в отношении строительных компаний мы не видим. Риски – исчерпание лимитов у банков по семейной ипотеке, сжатие объемов продаж при дальнейшей стагнации цен (или даже снижении цен), ухудшение условий фондирования ввиду высоки ставок, рост долговой нагрузки», - добавила Пырьева.
Президент инвестиционной платформы «ИнвойсКафе» Геннадий Фофанов считает, что после отмены льготной ипотеки у застройщиков нет особенных поводов для роста интереса инвесторов. А ключевая ставка, которая сейчас кажется большой, может через некоторое время стать еще больше, и финансирование стройки, соответственно — еще дороже.
«Полагаю, на слабом рынке инвесторы переформируют свои портфели и ищут бумаги, которые с некоторой надеждой можно купить, чтобы не сидеть в кэше. Отчасти этому критерию могут соответствовать наиболее конкурентно сильные девелоперы, например, «Самолет», у которого за последние 5 лет объем текущего строительства вырос почти в 4 раза — с 1,4 до 5,3 млн квадратных метров. У компании очень большой земельный банк, и он растет, а одно из преимущество — появление новых регионов присутствия. «Самолет» развивается также за счет слияний и поглощений (покупка девелопера «МИЦ» в 2023 году). Программы обратного выкупа — еще одна сильная сторона «Самолета», - подчеркнул Фофанов. Он предполагает рост бумаг к отметке 2500 рублей.
http://www.finam.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Отправить жалобу
Кредитование физлиц сокращается
Как отмечают авторы исследования Frank RG, объем выдачи ипотеки в сентябре оказался на 1,14% ниже августа. Средний размер кредита при этом вырос на 4,2%, до абсолютного максимума – 4,81 млн рублей. «Объемы ипотечного кредитования третий месяц остаются на низком уровне. Это может говорить о том, что рынок все еще «не пришел в себя» после ажиотажного спроса в июне 2024 года», - отмечается в материале.
В целом по итогам сентября выдачи кредитов физлицам в России составили 1,086 трлн рублей, снизившись на 9,3% к августу. А по итогам 9 месяцев были выданы кредиты на 11,1 трлн рублей, показатель упал на 10,0% в годовом выражении.
При этом, как написала газета «Коммерсант», с октября крупные банки ввели комиссию для ипотеки с рыночными ставками для покупки жилья на первичном и вторичном рынках. Об этом газете рассказали представители девелоперских и риэлторских компаний. По данным собеседников издания, такие правила появились, в частности, у «Сбербанка», ВТБ и «Альфа-банка», комиссия составляет в среднем 6,5% от суммы кредита. Для банков это вынужденная мера – если затраты будут включены в сам кредит, то его полная стоимость может превысить предельный уровень, установленный ЦБ. Новые правила могут привести к удорожанию квартир для конечных покупателей примерно на 10%, отмечается в материале.
«Неудивительно, что в условиях, когда ЦБ РФ пожимает кредитование с разных сторон, банки пытаются выкрутиться. Да, сокращение кредитование это хорошо для дезинфляции, но как тогда заработать 20% годовых, которые нужно отдать по депозитам инвесторам? В такой ситуации не могло произойти ничего иного, кроме как удорожания стоимости банковского продукта для клиента. Причем, чем больше ипотечный портфель у банка, тем вероятнее у него появились бы такие комиссии», - отмечает Никита Митрофанов, автор Telegram-канала «Китайская угроза».
Анализируя данные Frank RG по кредитованию физлиц за сентябрь, автор Telegram-канала TruEcon Егор Сусин обращает внимание, что выдачи кредитов наличными обвалились до 434 млрд руб. (-23,2% в месячном выражении, -16,1% в годовом) – основным фактором является существенное ужесточение макропруденциального регулирования. «Особенность ситуации в том, что такой объем выдачи кредитов наличными означает, что портфель данных кредитов начал сокращаться, так как в среднем этот кредит гасится на примерно 0,5 трлн руб. в месяц», - подчеркнул Сусин. Выдачи автокредитов резко выросли до 247,9 млрд руб. (+12,1% в месячном выражении и +74,8% в годовом), что обусловлено ожиданием повышения утилизационного сбора с 1 октября, в преддверии этого резко вырос импорт автомобилей. Сентябрьские данные – это скорее краткосрочный всплеск.
«В целом ситуация ожидаемая – кредит населению резко замедляется, причем дальнейшее замедление вполне вероятно, учитывая ужесточение выдач ипотеки. Учитывая, что в месяц гасится 850-900 млрд руб. кредитов населению, текущие выдачи предполагают общие темпы роста кредита населению на примерно 0,5-0,7% в месяц. Основной кредитный импульс остается в секторе корпоративного кредитования», - делает вывод Сусин.
Жилищное строительство растет
Что касается жилищного строительства, дела с ним сейчас обстоят неплохо, несмотря на снижение выдач ипотеки. Как сообщил генеральный директор «ДОМ.РФ» Виталий Мутко, за 9 месяцев запуски новых проектов жилья в России выросли на 10% по сравнению с прошлым годом - до 35,2 млн кв. м. С начала года портфель строящегося жилья в России вырос на 11% и на 1 октября достиг 117,8 млн кв. м. В 3 квартале на рынок было выведено 12 млн квадратных метров новых проектов - практически на уровне высокого 2 квартала и больше, чем в том же квартале 2021-2023 годов.
«География жилищного строительства продолжает смещаться в регионы - доля субъектов РФ, не относящихся к 10 крупнейшим, последовательно растет. Это результат структурной трансформации российской экономики, которая выражается, в том числе в повышении уровня жизни людей за пределами крупных региональных центров», - рассказал Мутко.
«ДОМ.РФ» поясняет, что в 2020-2022 годах на фоне высокого спроса девелоперы активно занимались подготовкой новых проектов, в том числе за счет кредитов на финансирование предпроектной стадии, которые обычно выдаются по плавающей ставке. Поэтому в нынешних условиях застройщикам экономически выгоднее запустить продажи по таким объектам, чтобы снизить ставку по проектному финансированию.
Перспективы ипотеки и банков
Учитывая фактически запретительные ставки по рыночной ипотеке и, как следствие, высокую зависимость ипотечного рынка от программ с господдержкой, окончание наиболее массовой госспрограммы льготной ипотеки весьма негативно сказалось на объемах выдач, отметил аналитик «Финама» Игорь Додонов. Об этом красноречиво свидетельствует статистика по банковскому сектору за июль-сентябрь.
«Причем какого-то улучшения в обозримом будущем ожидать, судя по всему, не приходится. По итогам 2024 г. объемы выдач ипотеки могут сократиться на 35-40% относительно 2023 г., а в последующие несколько лет слабость рынка скорее всего сохранится - пока ставки по рыночной ипотеке не опустятся вместе ключевой ставкой до более приемлемого уровня, либо правительство не придумает какой-то новой программы по поддержке жилищной сферы», - прогнозирует Додонов.
Между тем, по его словам, в целом банковский сектор РФ пока довольно уверенно противостоит сложной операционной среде, связанной с высокими процентными ставками и ужесточением регулирования розничного кредитования. Так, суммарная чистая прибыль российских банков в январе-августе 2024 г. составила 2,4 трлн руб., увеличившись на 3% в годовом выражении. Кредитные портфели банков существенно выросли за последний год, и это позволяет им продолжать генерировать достаточно высокие доходы по основным направлениям деятельности при неплохом контроле над операционными расходами и сдержанной стоимости риска.
«На фоне более продолжительного, чем ожидалось, периода жесткой монетарной политики в стране, завершения госпрограммы льготной ипотеки и новых мер ЦБ по «охлаждению» розничного сегмента, а также вероятного роста расходов на резервирование из-за замедления экономики и значительной закредитованности части заемщиков я жду определенного ослабления финпоказателей российских банков в предстоящие месяцы. Тем не менее по итогам всего 2024 г. банковская прибыль, на мой взгляд, имеет высокие шансы установить новый рекорд, превысив прошлогодний результат в 3,3 трлн руб. Поэтому я рассчитываю на повышение интереса инвесторов к акциям ведущих кредиторов страны, которые по-прежнему торгуются с заметным дисконтом по мультипликаторам к аналогам EM и собственным историческим значениям. Особенно после их существенного снижения в последние месяцы вместе с «широким» рынком», - рассказал Додонов.
Ведущий аналитик «Цифра Брокер» Наталия Пырьева полагает, что в отношении банковского сектора однозначный вывод сделать нельзя, поскольку устойчивость каждого банка зависит от структуры его активов и пассивов. В частности, лидер отрасли в лице «Сбербанка» сохраняет высокие показатели операционной эффективности благодаря низким издержкам, поскольку в структуре фондирования преобладают дешевые и стабильные средства от физических лиц. «Банк Санкт-Петербург» тоже чувствует себя уверенно из-за дешевого фондирования и высокой доли кредитов юридическим лицам под плавающую процентную ставку, что позволяет банку наращивать процентные доходы.
«С другой стороны, ВТБ, например, испытывает сложности в текущих условиях – основа розничного портфеля банка приходится на ипотеку, большая часть которой была выдана под низкие ставки и сейчас оказывает давление на маржинальность банка. Крупный ипотечный портфель вынуждает банк наращивать резервы, что негативно сказывается на бизнесе в условиях высоких ставок в экономике», - добавила Пырьева в комментарии для Finam.ru.
Перспективы застройщиков
Что касается акций девелоперов, эксперты относятся к ним в целом без энтузиазма, выделяя только «Самолет». Как указывает Пырьева, ухудшение обстановки на первичном рынке недвижимости негативно сказывается на бизнесе застройщиков и, как следствие, на динамике их акций.
«На текущий момент мы с осторожностью смотрим на перспективы бумаг российских девелоперов на горизонте следующих 12 месяцев, поскольку если в ближайшем будущем застройщики продолжат получать законтрактованную ранее выручку, то по мере снижения продаж «сегодня» объем будущих поступлений будет сжиматься. В то время как удорожание кредитов будет способствовать росту процентных расходов и оказывать давление на прибыльность», - отметила она.
«Драйверов для роста в перспективе следующих 12 месяцев в отношении строительных компаний мы не видим. Риски – исчерпание лимитов у банков по семейной ипотеке, сжатие объемов продаж при дальнейшей стагнации цен (или даже снижении цен), ухудшение условий фондирования ввиду высоки ставок, рост долговой нагрузки», - добавила Пырьева.
Президент инвестиционной платформы «ИнвойсКафе» Геннадий Фофанов считает, что после отмены льготной ипотеки у застройщиков нет особенных поводов для роста интереса инвесторов. А ключевая ставка, которая сейчас кажется большой, может через некоторое время стать еще больше, и финансирование стройки, соответственно — еще дороже.
«Полагаю, на слабом рынке инвесторы переформируют свои портфели и ищут бумаги, которые с некоторой надеждой можно купить, чтобы не сидеть в кэше. Отчасти этому критерию могут соответствовать наиболее конкурентно сильные девелоперы, например, «Самолет», у которого за последние 5 лет объем текущего строительства вырос почти в 4 раза — с 1,4 до 5,3 млн квадратных метров. У компании очень большой земельный банк, и он растет, а одно из преимущество — появление новых регионов присутствия. «Самолет» развивается также за счет слияний и поглощений (покупка девелопера «МИЦ» в 2023 году). Программы обратного выкупа — еще одна сильная сторона «Самолета», - подчеркнул Фофанов. Он предполагает рост бумаг к отметке 2500 рублей.
http://www.finam.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Отправить жалобу