В 2025 г. Самолету необходимо около 100 млрд руб., в том числе 35 млрд руб. на облигации
Ввод в эксплуатацию высвобождает стартовый капитал проекта
План ввод в эксплуатацию может принести компании 40 и 75 млрд руб. в IV квартале 2024 г. и 2025 г.
Самолет (АКРА: А+(RU)) — крупнейший девелопер на рынке Москвы и Московской области. В последнее время многие боятся возможного кризиса ликвидности в компании, объясняем, где менеджмент может взять деньги на погашение долгов. По нашим оценкам, денежная позиция девелопера может увеличиться на 40 млрд руб. до конца 2024 г. и еще на 75 млрд руб. в 2025 г. за счет ввода жилья в эксплуатацию.
Главное
• Смотрим только на корпоративные долги холдинга, а не эскроу.
• В 2025 г. нужно погасить 35 млрд руб. облигаций и около 65 млрд руб. прочих корпоративных долгов.
• Девелопер может погашать часть долгов при вводе здания в эксплуатацию.
• Проценты по корпоративному долгу погашаются из прибыли от проекта.
• За счет компенсации себестоимости погашаются долги эскроу и проценты по ним.
• Тело корпоративного долга погашается из стартового капитала проекта или первого взноса.
• За IV квартал 2024 г. план по вводу 1,34 млн кв. м — на 200 млрд руб. (по 150 тыс. руб./кв. м).
• Получается, что при 20%-ном первом взносе высвободится 40 млрд руб. до конца 2024 г.
• В 2025 г. план ввода может составить 2,5 млн кв. м., или проекты на 375 млрд руб.
• Высвобождение первого взноса — на 75 млрд руб.
• В итоге для погашения всех корпоративных долгов до конца 2025 г. может быть 140 млрд руб. (25 + 40 +75 млрд. руб.)
• Ждем подтверждения наших расчетов 12 декабря на Дне инвестора.
В деталях
К погашению в 2025 г. Самолету необходимо около 100 млрд руб., в том числе 35 млрд руб. на облигации
Долги девелопера делятся на корпоративные, в том числе облигации, и проектные эскроу. Последние не нужно погашать — они автоматически рефинансируются, проценты по ним капитализируются. А само погашение происходит в момент ввода жилья в эксплуатацию, если находится в высокой стадии распроданности.
Ввод в эксплуатацию высвобождает стартовый капитал проекта
В отличие от классической нефинансовой компании, девелопер может погашать долги не только за счет прибыли и денежных средств на балансе, но и частично за счет ввода объекта в эксплуатацию.
Рассмотрим разбивку цены по составляющим: прибыль проекта, себестоимость строительства и стартовый взнос — все расходы до запуска эскроу финансирования.
Условно прибыль (EBITDA) покрывает процентные расходы по корпоративному долгу (25%) и равна EBITDA марже компании. Часть цены, ответственная за себестоимость, используется для погашения эскроу долга и процентов по нему. А оставшаяся часть, приходящаяся на компенсацию стартового капитала/первого взноса каждого проекта по строительству жилья, покрывает погашение корпоративного долга — эти средства высвобождаются при вводе в эксплуатацию жилья и доступны в полном объеме при полной распроданности.
План ввод в эксплуатацию может принести Самолету 40 и 75 млрд руб. в IV квартале 2024 г. и 2025 г. на погашение корпоративного долга
План ввода жилья в эксплуатацию в 2024 г. у Самолета насчитывает около 2 млн кв. м, при этом на конец III квартала текущего года уже введено 0,66 млн кв. м., следовательно, остаток составляет 1,34 млн кв. м.
Эти проекты были запущены 2–3 года назад, поэтому их цена за кв. м ниже текущих 214 тыс. руб./кв. м, допустим 150 тыс. руб. за кв. м. Таким образом, выручка от введенных проектов составит 201 млрд руб., а первый взнос — 20% от 201 млрд руб., или 40 млрд руб.
Проверим наши расчеты: за октябрь введено 0,16 млн кв. м по цене 150 тыс. руб. за кв. м. Выручка составит порядка 24 млрд руб., а первый взнос — 5 млрд руб., что близко к ориентиру компании по увеличению денежной позиции на конец октября.
На 2025 г. расчет такой же: допустим, что план ввода 2,5 млн кв. м (план компании только в Московской области на 2025 г. — около 2 млн кв. м), тогда суммарная выручка вводимых проектов составит 375 млрд руб., а первый взнос, 20% от 375 млрд руб., — 75 млрд руб.
Конечно, данные расчеты верны при условии полной распроданности жилья, но его продажи начались 2–3 года назад, поэтому за две волны пика спроса на жилье мы уверены в очень высокой степени распроданности этих проектов. Кроме того, учитываем, что менеджмент исходит из консервативного подхода и копит денежные средства на балансе или погашает корпоративный долг.
В итоге получается, что до конца 2025 г. у компании есть 25 млрд руб. (денежные средства) + 40 + 75 = 140 млрд руб. на погашение корпоративного долга. Также мы принимаем во внимание, что у Самолета есть крупные (ключевые) проекты, операционные компании, в которых девелоперу принадлежат 60–70%, поэтому фактический объем доступных для распределения денежных средств может быть ниже. Даже при 10%-ном первом взносе с учетом средств на балансе компании хватит денег для погашения всех долгов до конца 2025 г.
Тем не менее наше предположение о 20%-ном первоначальном взносе можно подтвердить следующими расчетами: (Капитал + Чистый корпоративный долг) / Активы = (49 + 182) / 934 = 25%. Таким образом, средний размер первоначального взноса должен быть около 25%.
http://bcs-express.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Отправить жалобу
Ввод в эксплуатацию высвобождает стартовый капитал проекта
План ввод в эксплуатацию может принести компании 40 и 75 млрд руб. в IV квартале 2024 г. и 2025 г.
Самолет (АКРА: А+(RU)) — крупнейший девелопер на рынке Москвы и Московской области. В последнее время многие боятся возможного кризиса ликвидности в компании, объясняем, где менеджмент может взять деньги на погашение долгов. По нашим оценкам, денежная позиция девелопера может увеличиться на 40 млрд руб. до конца 2024 г. и еще на 75 млрд руб. в 2025 г. за счет ввода жилья в эксплуатацию.
Главное
• Смотрим только на корпоративные долги холдинга, а не эскроу.
• В 2025 г. нужно погасить 35 млрд руб. облигаций и около 65 млрд руб. прочих корпоративных долгов.
• Девелопер может погашать часть долгов при вводе здания в эксплуатацию.
• Проценты по корпоративному долгу погашаются из прибыли от проекта.
• За счет компенсации себестоимости погашаются долги эскроу и проценты по ним.
• Тело корпоративного долга погашается из стартового капитала проекта или первого взноса.
• За IV квартал 2024 г. план по вводу 1,34 млн кв. м — на 200 млрд руб. (по 150 тыс. руб./кв. м).
• Получается, что при 20%-ном первом взносе высвободится 40 млрд руб. до конца 2024 г.
• В 2025 г. план ввода может составить 2,5 млн кв. м., или проекты на 375 млрд руб.
• Высвобождение первого взноса — на 75 млрд руб.
• В итоге для погашения всех корпоративных долгов до конца 2025 г. может быть 140 млрд руб. (25 + 40 +75 млрд. руб.)
• Ждем подтверждения наших расчетов 12 декабря на Дне инвестора.
В деталях
К погашению в 2025 г. Самолету необходимо около 100 млрд руб., в том числе 35 млрд руб. на облигации
Долги девелопера делятся на корпоративные, в том числе облигации, и проектные эскроу. Последние не нужно погашать — они автоматически рефинансируются, проценты по ним капитализируются. А само погашение происходит в момент ввода жилья в эксплуатацию, если находится в высокой стадии распроданности.
Ввод в эксплуатацию высвобождает стартовый капитал проекта
В отличие от классической нефинансовой компании, девелопер может погашать долги не только за счет прибыли и денежных средств на балансе, но и частично за счет ввода объекта в эксплуатацию.
Рассмотрим разбивку цены по составляющим: прибыль проекта, себестоимость строительства и стартовый взнос — все расходы до запуска эскроу финансирования.
Условно прибыль (EBITDA) покрывает процентные расходы по корпоративному долгу (25%) и равна EBITDA марже компании. Часть цены, ответственная за себестоимость, используется для погашения эскроу долга и процентов по нему. А оставшаяся часть, приходящаяся на компенсацию стартового капитала/первого взноса каждого проекта по строительству жилья, покрывает погашение корпоративного долга — эти средства высвобождаются при вводе в эксплуатацию жилья и доступны в полном объеме при полной распроданности.
План ввод в эксплуатацию может принести Самолету 40 и 75 млрд руб. в IV квартале 2024 г. и 2025 г. на погашение корпоративного долга
План ввода жилья в эксплуатацию в 2024 г. у Самолета насчитывает около 2 млн кв. м, при этом на конец III квартала текущего года уже введено 0,66 млн кв. м., следовательно, остаток составляет 1,34 млн кв. м.
Эти проекты были запущены 2–3 года назад, поэтому их цена за кв. м ниже текущих 214 тыс. руб./кв. м, допустим 150 тыс. руб. за кв. м. Таким образом, выручка от введенных проектов составит 201 млрд руб., а первый взнос — 20% от 201 млрд руб., или 40 млрд руб.
Проверим наши расчеты: за октябрь введено 0,16 млн кв. м по цене 150 тыс. руб. за кв. м. Выручка составит порядка 24 млрд руб., а первый взнос — 5 млрд руб., что близко к ориентиру компании по увеличению денежной позиции на конец октября.
На 2025 г. расчет такой же: допустим, что план ввода 2,5 млн кв. м (план компании только в Московской области на 2025 г. — около 2 млн кв. м), тогда суммарная выручка вводимых проектов составит 375 млрд руб., а первый взнос, 20% от 375 млрд руб., — 75 млрд руб.
Конечно, данные расчеты верны при условии полной распроданности жилья, но его продажи начались 2–3 года назад, поэтому за две волны пика спроса на жилье мы уверены в очень высокой степени распроданности этих проектов. Кроме того, учитываем, что менеджмент исходит из консервативного подхода и копит денежные средства на балансе или погашает корпоративный долг.
В итоге получается, что до конца 2025 г. у компании есть 25 млрд руб. (денежные средства) + 40 + 75 = 140 млрд руб. на погашение корпоративного долга. Также мы принимаем во внимание, что у Самолета есть крупные (ключевые) проекты, операционные компании, в которых девелоперу принадлежат 60–70%, поэтому фактический объем доступных для распределения денежных средств может быть ниже. Даже при 10%-ном первом взносе с учетом средств на балансе компании хватит денег для погашения всех долгов до конца 2025 г.
Тем не менее наше предположение о 20%-ном первоначальном взносе можно подтвердить следующими расчетами: (Капитал + Чистый корпоративный долг) / Активы = (49 + 182) / 934 = 25%. Таким образом, средний размер первоначального взноса должен быть около 25%.
http://bcs-express.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Отправить жалобу