Raven Property Group — инвестиционная компания, один из лидеров на отечественном рынке арендной коммерческой недвижимости в России. Основной портфель компании составляют офисные и складские помещения в крупных городах России. Общая площадь арендной недвижимости бизнеса — 1,9 млн м2. Компания вошла в топ-10 в рейтинге Forbes «Короли российской недвижимости — 2021». Её ценные бумаги торгуются на Лондонской и Московской биржах.
Обзор рынка
Raven Property Group работает на рынке коммерческой недвижимости и сдаёт в аренду крупные складские помещения.
Кризис 2020 г., вызванный пандемией коронавируса и введением ограничительных мер, нанёс ущерб рынку коммерческой недвижимости. Арендные доходы снизились во всём мире. На внутреннем рынке дополнительным негативным фактором стала девальвация рубля.
Тем не менее арендодатели складских помещений чувствовали себя в кризис лучше остального рынка. Из-за роста популярности онлайн-продаж спрос на складские помещения со стороны крупных ритейлеров вырос.
Raven Property Group — ведущая компания на складском рынке в России. В сегменте наблюдается невысокая конкуренция по сравнению с другими развитыми странами.
Основные участники складского рынка в России, тыс. м2
Рис. 2. Источник: презентация Raven Property Group
Один из главных драйверов роста сектора — развитие рынка e-commerce, который занимает малую долю в розничной торговле, но быстро набирает популярность.
Доля электронной коммерции в 2020 г., %
Рис. 3. Источник: презентация Raven Property Group
Динамика российского рынка интернет-торговли, млрд руб.
Рис. 4. Источник: данные АКИТ
Крупнейшие арендаторы складских помещений в России — представители ритейла и электронной коммерции, производственные предприятия, компании, которые занимаются логистикой и дистрибуцией.
Структура заполнения складов в России в 2020 г., %
Рис. 5. Источник: презентация Raven Property Group
Обзор бизнеса
Компания работает на рынке 16 лет. Основная бизнес-модель — долгосрочное владение и сдача в аренду складских помещений класса А в столице и крупных региональных центрах России.
Рис. 6. Источник: сайт компании
Портфель недвижимости Raven Property Group составляет 1,9 млн м2 складских помещений в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Нижнем Новгороде и Ростове-на-Дону. Крупнейшие арендаторы — X5 Retail Group, Ozon.ru, «Мираторг», «Окей», Auchan и другие.
Расчёты по 83% договоров номинированы в рублях. Валютные договора являются старыми: компания стремится к полному переходу на рублёвые расчёты.
Структура портфеля по валюте договора аренды, %
Рис. 7. Источник: презентация Raven Property Group
Средний размер арендуемой площади на одного арендатора вырос в 2020 г. на 7,7% — до 9397 м2. Доля крупнейшего клиента не превышает 10%.
Структура портфеля по арендаторам, %
Рис. 8. Источник: презентация Raven Property Group
В последние годы доля помещений, сдаваемых в аренду, растёт, что снижает издержки бизнеса на простаивании площадей. В 2020 г. заполняемость портфеля недвижимости достигла рекордных 94%. Наибольшую заполняемость демонстрируют регионы — 97%. У Москвы показатель ниже — 92%.
Заполняемость портфеля недвижимости, %
Рис. 9. Источник: презентации Raven Property Group
Сдача в аренду складских помещений — консервативная модель бизнеса, о сверхдоходах тут говорить не приходится. Доходность своего инвестиционного портфеля компания оценивает от 11% до 14%, а затраты на банковское финансирование по всей компании — 5,5%.
Средний срок рублёвой аренды в 2020 г. остался на уровне предыдущего года — 4,1 года.
Средневзвешенные сроки аренды в руб., годы
Рис. 10. Источник: презентации Raven Property Group
Средняя арендная плата за складское помещение в 2020 г. выросла на 1% — до 4922 руб. за м2.
Средняя арендная плата за склад, руб. за м2
Рис. 11. Источник: презентации Raven Property Group
Структура владельцев обыкновенных акций на 31.05.2020, %
Рис. 12. Источник: структура акционеров Raven Property Group
28,9% акций принадлежат совместному предприятию Raven Holdings Limited с исполнительными директорами компании и некоторыми топ-менеджерами. Доля возникла в связи с выкупом акций у крупнейшего акционера — американской инвестиционной компании Invesco. Для осуществления сделки был взят кредит у банка «ВТБ» на сумму 60 млн евро сроком на пять лет по ставке 5,65%.
Прочие крупные пакеты сосредоточены в руках крупных международных инвестиционных фондов.
22,9% акций принадлежит британской инвестиционной компании Quilter Investors.
11,1% владеет британский фонд Schroder Investment Management.
8,2% акций распоряжается фонд JO Hambros Capital Management.
3,6% принадлежат швейцарскому инвестиционному фонду Progressive Capital Partners.
1,4 и 1,5% акций находятся в собственности инвесткомпаний BlackRock Investment Management и Legal & General Investment Management.
Прочие акционеры владеют 30,4% акций компании.
Финансовые показатели (по МСФО)
Динамика активов
В 2020 г. активы компании сократились на 19% — до 1,3 млрд фунтов стерлингов, что стало следствием падения стоимости инвестиционной недвижимости на фоне девальвации рубля.
Капитал и обязательства
Капитал компании в 2020 г. сократился до многолетнего минимума — 233,7 млн фунтов стерлингов — на фоне создания дополнительных резервов и сокращения нераспределённой прибыли. Обязательства компании составили 0,9 млрд фунтов стерлингов, впервые за пять лет опустившись ниже 1 млрд фунтов стерлингов.
Выручка, млн фунтов стерлингов
Выручка компании стагнирует. В 2020 г. она снизилась до 153,8 млн фунтов стерлингов на фоне девальвации рубля.
Чистая прибыль и операционная прибыль
Показатели прибыли в последние годы волатильны и не имеют ярко выраженной динамики. Операционная прибыль в 2020 г. снизилась в шесть раз — до 27,8 млн фунтов стерлингов — на фоне значительного убытка по курсовым разницам из-за девальвации рубля. С учётом финансовых расходов бизнес оказался убыточным. Чистый убыток компании составил −14,2 млн фунтов стерлингов по сравнению с чистой прибылью в 2019 г. — 46 млн фунтов стерлингов.
Денежный поток
Денежные потоки компании снижаются.
История выплат по обыкновенным и привилегированным акциям, млн фунтов стерлингов
Рис. 13. Источник: презентация Raven Property Group
Компания имеет сложную структуру размещённых ценных бумаг: обыкновенные, привилегированные и конвертируемые привилегированные акции. Дивиденды компания выплачивает только на привилегированные акции, которые торгуются на Лондонской бирже. Для обыкновенных акций, торгующихся на Московской бирже, используется модель выкупа акций у акционеров по определённой цене дважды в году. Акционеры могут либо согласиться продать акции по предложенной цене и зафиксировать прибыль, либо продолжать держать акции.
Основные риски для миноритарных акционеров
Экономический кризис и снижение деловой активности.
Падение рентных доходов от сдачи недвижимости.
Рост конкуренции на рынке коммерческой недвижимости и приход крупных участников в сегмент складских помещений.
Рост издержек на обслуживание портфеля недвижимости и падение рентабельности бизнеса.
Валютные колебания и переоценка стоимости портфеля недвижимости.
Падение заполняемости и уход крупных арендаторов.
Возможность обслуживать долг и привлекать новые инвестиции.
Неэффективное управление портфелем активов компании со стороны топ-менеджмента.
Корпоративные конфликты и игнорирование интересов миноритарных акционеров со стороны владельцев крупных пакетов.
https://journal.open-broker.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter