22 ноября 2022 Открытие
АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» — основной бизнес-актив Финансово-промышленной корпорации «Гарант-Инвест».
Компания владеет и управляет портфелем коммерческой недвижимости, а также занимается девелопментом и редевелопментом объектов коммерческой недвижимости в Москве. Компания реализует строительство МФК WESTMALL (общая площадь — 28 тыс. м2), открытие которого ожидается в I полугодии 2023 г.
Облигация: ФПК ГАРАНТ-ИНВЕСТ 002Р-04
Доходность: 16,25%
Дата погашения: 26 мая 2023 г.
Оферта: -
Дюрация: 184 дня
Рейтинг выпуска от АКРА: BB+(RU)
Объём выпуска: 1,2 млрд руб.
ISIN: RU000A103WX4
Рекомендация: «Покупать»
Риск: Высокий
Инвестиционный горизонт: 0,5 года
Рекомендуемая доля в портфеле: до 5%
Главное о компании
«Гарант-Инвест» владеет и управляет 14 торговыми центрами (включая один строящийся комплекс) и одним офисным центром на территории Москвы. Текущий уровень вакантности на объектах компании сопоставим с доковидным уровнем: компания придерживается стратегии «Лучше 1 ТЦ на 10 тыс. м2, чем 1 на 100 тыс. м2», поэтому ей проще заполнять свои объекты арендаторами, чем владельцам крупных моллов.
У компании низкая зависимость от якорных арендаторов и зарубежных розничных компаний. В текущем году ей удалось сохранить арендные отношения с 99% арендаторов, поэтому снижение арендного дохода в I полугодии 2022 г. составило 3,9% г/г, что можно рассматривать как достаточно хороший результат.
У эмитента значительный облигационный опыт: компания разместила на Московской бирже 11 выпусков облигаций, из которых 5 выпусков уже погашено. Компания также является одним из первых эмитентов «зелёных» облигаций в России — такой статус имеют два выпуска облигаций. 18 ноября 2022 г. компания закрыла книгу заявок по новому облигационному займу серии 002Р-05 со сроком обращения 3 года и ориентиром ставки купона на уровне 14.75% годовых, что соответствует эффективной доходности на уровне 15.59% годовых.
Чистый долг компании сопоставим с балансовой стоимостью инвестиционной недвижимости, поэтому агентство «АКРА» оценивает уровень возмещения по необеспеченному долгу ниже среднего: кредитный рейтинг облигаций установлен на уровне BB+(RU), что на одну ступень ниже кредитного рейтинга самой компании.
Оценка кредитных спредов и инвестиционный тезис
Диверсифицированный портфель объектов, а также низкая зависимость от якорных арендаторов и зарубежных ритейлеров обуславливают хорошую устойчивость бизнеса компании: уровень вакантности составляет 3,2%, что сравнимо с доковидными значениями, а снижение выручки в I полугодии составило всего 3,9%, что является достаточно хорошим результатом для текущего года.
Высокая долговая нагрузка, низкое покрытие процентных расходов и ограниченный уровень возмещения по облигациям в случае наступления кредитных событий (25–45% по оценкам агентства «АКРА») обуславливают повышенный кредитный риск — рейтинг облигаций установлен на уровне BB+(RU).
Считаем, что облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» серии 002Р-04 с погашением 26 мая 2023 г. могут быть достаточно интересными для инвесторов с высоким и очень высоким аппетитом к риску: при дюрации 0,5 года доходность выпуска составляет 16,25%, что соответствует премии к ОФЗ на уровне 893 б.п.
Преимущества
Достаточно диверсифицированный портфель объектов. Половина арендного дохода по итогам I полугодия пришлась на два крупнейших торговых центра компании — ТК «Галерея-Аэропорт» и ТЦ «Москворечье». Доля третьего по значимости объекта и последующих не превышает 15% арендного дохода группы. В I полугодии 2022 г. снижение арендного дохода в крупнейших торговых центрах в размере 6,7–12,4% г/г было компенсировано ростом доходов от небольших ТЦ на 2,4–97,2%, что обусловило снижение арендного дохода по группе в целом всего на 3,9% г/г.
Низкая зависимость от якорных арендаторов и зарубежных компаний. Функции якорных арендаторов в ТЦ компании выполняют супермаркеты и предприятия общепита, поскольку в них отсутствуют кинотеатры и крупные магазины. Текущая ситуация оказывает гораздо меньшее негативное воздействие на показатели компании по сравнению с первым кварталом пандемии COVID-19: компании удалось сохранить арендные отношения с 99% арендаторов, а минимальный трафик текущего года (8 млн человек за II квартал 2022 г.) почти в 1,7 раза превышает «пандемийный» минимум 2020 г.
Миграция арендаторов и покупателей из крупных моллов в районные торговые центры шаговой доступности и на транспортных узлах. Более того, уход крупных зарубежных компаний — якорных арендаторов крупных моллов — повышает спрос на услуги компании: небольшие ритейлеры мигрируют из крупных ТЦ в районные, с более устойчивым трафиком покупателей. Поэтому компания сохраняет низкий уровень вакантности (по итогам III квартала 2022 г. составил 3,2%), который сопоставим с дисковидным уровнем.
Устойчивость бизнеса компании к возможному сокращению числа ритейлеров. Бизнес компании, в отличие от бизнеса крупных моллов, устойчив к возможному снижению количества арендаторов – розничных компаний, работающих в московском регионе. Если в крупных моллах количество лотов для аренды составляет от 300 до 500, то в районных ТЦ, которыми владеет компания, количество лотов составляет в среднем 70–100 и арендаторами значительно легче их заполнить.
Риски
Высокая долговая нагрузка: соотношение чистого долга к LTM EBITDA составляет 9,6х. Такая долговая нагрузка обусловлена, в том числе, повышенной капиталоёмкостью бизнеса: компания владеет своими торговыми центрами.
Чистый долг сопоставим с балансовой стоимостью инвестиционной недвижимости: данный показатель с начала года ухудшился с 0,89 до 0,98 из-за отрицательной переоценки инвестиционной недвижимости. АКРА оценивает уровень возмещения по необеспеченному долгу компании как ниже среднего (III категория, уровень возмещения 25–45%).
Низкое покрытие процентных платежей: из-за роста ключевой ставки в I полугодии 2022 г. EBITDA LTM оказалась меньше начисленных процентных расходов. Тем не менее, получение кредитных каникул в I полугодии (из начисленных 1,6 млрд руб. процентов, фактически было выплачено 734 млн руб.), сгладило негативный эффект от роста процентных расходов. Ожидаем, что из-за снижения ключевой ставки процентные расходы по итогам II полугодия будут существенно меньше и годовая EBITDA будет превышать процентные расходы за год.
Возможное снижение потребительской активности населения может оказать давление на трафик и выручку от аренды. Тем не менее, учитывая, что объекты компании расположены в Московском регионе (наиболее населённом регионе с доходами населения выше среднероссийского уровня), негативное влияние данного риска ограничено.
Рост онлайн-покупок: этот риск был особенно значим в период пандемийных ограничений. После их снятия доля онлайн-продаж в товарообороте сетевых компаний (по данным «Гарант-Инвест») снизилась с 15–18% до 5–6%, поэтому давление данного риска существенно меньше, чем год назад.
Рефинансирование краткосрочного долга: в IV квартале 2022 г. компании предстоит погасить 1,3 млрд руб. по ранее выпущенным облигациям. Запас денежных средств на балансе на 30 сентября 2022 г. составляет 1,67 млрд руб. и позволяет погасить этот долг за счёт собственных средств, вне зависимости от итогов размещения нового выпуска облигаций (размещение пройдёт в ноябре 2022 г.). Тем не менее, использование собственных средств для погашения краткосрочного долга может ограничить финансовую гибкость компании. Отметим, что рост денежных средств в I полугодии на 800 млн руб. обусловлен, в том числе, кредитными каникулами: вместо 1,6 млрд руб. процентных расходов компания выплатила 734 млн руб., сохранив 886 млн руб. ликвидности.
http://open-broker.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Отправить жалобу
Компания владеет и управляет портфелем коммерческой недвижимости, а также занимается девелопментом и редевелопментом объектов коммерческой недвижимости в Москве. Компания реализует строительство МФК WESTMALL (общая площадь — 28 тыс. м2), открытие которого ожидается в I полугодии 2023 г.
Облигация: ФПК ГАРАНТ-ИНВЕСТ 002Р-04
Доходность: 16,25%
Дата погашения: 26 мая 2023 г.
Оферта: -
Дюрация: 184 дня
Рейтинг выпуска от АКРА: BB+(RU)
Объём выпуска: 1,2 млрд руб.
ISIN: RU000A103WX4
Рекомендация: «Покупать»
Риск: Высокий
Инвестиционный горизонт: 0,5 года
Рекомендуемая доля в портфеле: до 5%
Главное о компании
«Гарант-Инвест» владеет и управляет 14 торговыми центрами (включая один строящийся комплекс) и одним офисным центром на территории Москвы. Текущий уровень вакантности на объектах компании сопоставим с доковидным уровнем: компания придерживается стратегии «Лучше 1 ТЦ на 10 тыс. м2, чем 1 на 100 тыс. м2», поэтому ей проще заполнять свои объекты арендаторами, чем владельцам крупных моллов.
У компании низкая зависимость от якорных арендаторов и зарубежных розничных компаний. В текущем году ей удалось сохранить арендные отношения с 99% арендаторов, поэтому снижение арендного дохода в I полугодии 2022 г. составило 3,9% г/г, что можно рассматривать как достаточно хороший результат.
У эмитента значительный облигационный опыт: компания разместила на Московской бирже 11 выпусков облигаций, из которых 5 выпусков уже погашено. Компания также является одним из первых эмитентов «зелёных» облигаций в России — такой статус имеют два выпуска облигаций. 18 ноября 2022 г. компания закрыла книгу заявок по новому облигационному займу серии 002Р-05 со сроком обращения 3 года и ориентиром ставки купона на уровне 14.75% годовых, что соответствует эффективной доходности на уровне 15.59% годовых.
Чистый долг компании сопоставим с балансовой стоимостью инвестиционной недвижимости, поэтому агентство «АКРА» оценивает уровень возмещения по необеспеченному долгу ниже среднего: кредитный рейтинг облигаций установлен на уровне BB+(RU), что на одну ступень ниже кредитного рейтинга самой компании.
Оценка кредитных спредов и инвестиционный тезис
Диверсифицированный портфель объектов, а также низкая зависимость от якорных арендаторов и зарубежных ритейлеров обуславливают хорошую устойчивость бизнеса компании: уровень вакантности составляет 3,2%, что сравнимо с доковидными значениями, а снижение выручки в I полугодии составило всего 3,9%, что является достаточно хорошим результатом для текущего года.
Высокая долговая нагрузка, низкое покрытие процентных расходов и ограниченный уровень возмещения по облигациям в случае наступления кредитных событий (25–45% по оценкам агентства «АКРА») обуславливают повышенный кредитный риск — рейтинг облигаций установлен на уровне BB+(RU).
Считаем, что облигации АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» серии 002Р-04 с погашением 26 мая 2023 г. могут быть достаточно интересными для инвесторов с высоким и очень высоким аппетитом к риску: при дюрации 0,5 года доходность выпуска составляет 16,25%, что соответствует премии к ОФЗ на уровне 893 б.п.
Преимущества
Достаточно диверсифицированный портфель объектов. Половина арендного дохода по итогам I полугодия пришлась на два крупнейших торговых центра компании — ТК «Галерея-Аэропорт» и ТЦ «Москворечье». Доля третьего по значимости объекта и последующих не превышает 15% арендного дохода группы. В I полугодии 2022 г. снижение арендного дохода в крупнейших торговых центрах в размере 6,7–12,4% г/г было компенсировано ростом доходов от небольших ТЦ на 2,4–97,2%, что обусловило снижение арендного дохода по группе в целом всего на 3,9% г/г.
Низкая зависимость от якорных арендаторов и зарубежных компаний. Функции якорных арендаторов в ТЦ компании выполняют супермаркеты и предприятия общепита, поскольку в них отсутствуют кинотеатры и крупные магазины. Текущая ситуация оказывает гораздо меньшее негативное воздействие на показатели компании по сравнению с первым кварталом пандемии COVID-19: компании удалось сохранить арендные отношения с 99% арендаторов, а минимальный трафик текущего года (8 млн человек за II квартал 2022 г.) почти в 1,7 раза превышает «пандемийный» минимум 2020 г.
Миграция арендаторов и покупателей из крупных моллов в районные торговые центры шаговой доступности и на транспортных узлах. Более того, уход крупных зарубежных компаний — якорных арендаторов крупных моллов — повышает спрос на услуги компании: небольшие ритейлеры мигрируют из крупных ТЦ в районные, с более устойчивым трафиком покупателей. Поэтому компания сохраняет низкий уровень вакантности (по итогам III квартала 2022 г. составил 3,2%), который сопоставим с дисковидным уровнем.
Устойчивость бизнеса компании к возможному сокращению числа ритейлеров. Бизнес компании, в отличие от бизнеса крупных моллов, устойчив к возможному снижению количества арендаторов – розничных компаний, работающих в московском регионе. Если в крупных моллах количество лотов для аренды составляет от 300 до 500, то в районных ТЦ, которыми владеет компания, количество лотов составляет в среднем 70–100 и арендаторами значительно легче их заполнить.
Риски
Высокая долговая нагрузка: соотношение чистого долга к LTM EBITDA составляет 9,6х. Такая долговая нагрузка обусловлена, в том числе, повышенной капиталоёмкостью бизнеса: компания владеет своими торговыми центрами.
Чистый долг сопоставим с балансовой стоимостью инвестиционной недвижимости: данный показатель с начала года ухудшился с 0,89 до 0,98 из-за отрицательной переоценки инвестиционной недвижимости. АКРА оценивает уровень возмещения по необеспеченному долгу компании как ниже среднего (III категория, уровень возмещения 25–45%).
Низкое покрытие процентных платежей: из-за роста ключевой ставки в I полугодии 2022 г. EBITDA LTM оказалась меньше начисленных процентных расходов. Тем не менее, получение кредитных каникул в I полугодии (из начисленных 1,6 млрд руб. процентов, фактически было выплачено 734 млн руб.), сгладило негативный эффект от роста процентных расходов. Ожидаем, что из-за снижения ключевой ставки процентные расходы по итогам II полугодия будут существенно меньше и годовая EBITDA будет превышать процентные расходы за год.
Возможное снижение потребительской активности населения может оказать давление на трафик и выручку от аренды. Тем не менее, учитывая, что объекты компании расположены в Московском регионе (наиболее населённом регионе с доходами населения выше среднероссийского уровня), негативное влияние данного риска ограничено.
Рост онлайн-покупок: этот риск был особенно значим в период пандемийных ограничений. После их снятия доля онлайн-продаж в товарообороте сетевых компаний (по данным «Гарант-Инвест») снизилась с 15–18% до 5–6%, поэтому давление данного риска существенно меньше, чем год назад.
Рефинансирование краткосрочного долга: в IV квартале 2022 г. компании предстоит погасить 1,3 млрд руб. по ранее выпущенным облигациям. Запас денежных средств на балансе на 30 сентября 2022 г. составляет 1,67 млрд руб. и позволяет погасить этот долг за счёт собственных средств, вне зависимости от итогов размещения нового выпуска облигаций (размещение пройдёт в ноябре 2022 г.). Тем не менее, использование собственных средств для погашения краткосрочного долга может ограничить финансовую гибкость компании. Отметим, что рост денежных средств в I полугодии на 800 млн руб. обусловлен, в том числе, кредитными каникулами: вместо 1,6 млрд руб. процентных расходов компания выплатила 734 млн руб., сохранив 886 млн руб. ликвидности.
http://open-broker.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Отправить жалобу