21 июня 2023 T-Investments Емельянов Валерий
Инвестору сложно отказаться от привычной стратегии, особенно если она отлично работала в прошлом. Например, в России многие успешные люди попадают в ловушку, когда недвижимость есть, но выхлопа от нее больше нет.
Цены падают, убытки растут
Стоимость квадратного метра в России прилично выросла за последние три года, и в отдельных регионах даже сильнее, чем в Москве. Многим, кто удачно зашел, удалось сделать 100% и более за считанные месяцы.
На растущем рынке хорошо любому инвестору: и тому, кто вкладывает в свежую стройку, и тому, кто берет готовый объект под аренду. Потерять деньги сложно, ведь банки страхуют сделки и стимулируют новых покупателей ипотекой.
Но на рынке высоких цен действуют другие законы. Сейчас есть реальный риск поймать двузначный убыток, особенно с ипотекой. Цены идут вниз везде, даже в мегапопулярном Сочи, где 90% новостроек скупили приезжие инвесторы.
Риски, о которых не говорят
Большинство покупателей заходит в объекты через льготную (до 6%) или спонсорскую ипотеку (от 0% у застройщика) с минимальным взносом (10%) и ценой на 20% выше, чем во вторичке.
Это значит, что в случае продажи квартиры выход в плюс практически не возможен. С похожей историей столкнулись покупатели домов в США в 2007–2009 гг. В английском языке это явление получило название underwater («уход под воду»).
Суть в том, что долг перед банком составляет 90% старой (завышенной) цены объекта. И при ее снижении более чем на 10% инвестор остается должен больше той суммы, по которой он может реально продать дом или квартиру.
Без квартиры и без денег
В российских реалиях это выглядит так. Инвестор берет жилье за 10 млн с низким платежом от застройщика. С рук такую же, но без льготной ипотеки можно было взять за 8 млн. Это и есть реальная рыночная цена такой квартиры.
Когда вторичка упадет на 5%, такая квартира будет стоить 7,6 млн. Если инвестор продаст объект и погасит эти 7,6 млн долга, то остается должен банку еще 0,5–1 млн. То есть окажется в ситуации «без квартиры и без денег».
Первый взнос (не менее 1 млн в нашем примере) целиком пойдет в убыток, еще порядка 1,5 млн будет заплачено банку в виде процентов в течение трех лет. Плюс не менее 0,5 млн на остаток долга. Итого, будет потеряно более 3 млн.
Чего ждать от недвижимости
Шансы сохранить деньги выше у тех, кто заходил в недвижимость не на пике цен, а хотя бы на 20% ниже. Никто, кроме банков и застройщиков, на таком рынке сейчас не растет. Причем они свою маржу уже забрали авансом.
В худшие годы недвижимость корректируется на 15–20%. Относительно «бумажных» цен у застройщиков это может принести до 40% убытка. А с учетом ипотечных платежей за первые 5 лет владения набежит более 60%.
На этом фоне риски инвестирования в любые классические инструменты, включая акции — гораздо ниже. Фондовый рынок не падал на 60% даже в феврале 2022 г. И с того времени он уже вернул инвесторам две трети просадки.
Какой потенциал у акций
В отличие от рынка жилья, который держится на плаву за счет ипотечной подпитки, на рынке акций продолжается восстановительный подъем, и до исторических максимумов есть куда расти: более 30% вверх.
В среднем, согласно прогнозам БКС, стоимость акций, входящих в Индекс Мосбиржи, в течение одного года может вырасти еще на 25% без учета дивидендов. В сумме рынок способен принести около 35%.
Основную ставку аналитики БКС делают на металлургию и электроэнергетику (у них шире потенциал восстановления), а также голубые фишки внутреннего рынка (IT-сектор, банки, розничные продажи):
• Мосэнерго (Покупать. Цель на год: 5,3 руб. / +69%)
• РУСАЛ (Покупать. Цель на год: 61 руб. / +50%)
• Сбербанк (Покупать. Цель на год: 350 руб. / +45%)
• Норникель (Покупать. Цель на год: 22000 руб. / +44%)
• Северсталь (Покупать. Цель на год: 1600 руб. / +40%)
• Яндекс (Покупать. Цель на год: 3500 руб. / +40%)
• Интер РАО (Покупать. Цель на год: 5,6 руб. / +36%)
Цены падают, убытки растут
Стоимость квадратного метра в России прилично выросла за последние три года, и в отдельных регионах даже сильнее, чем в Москве. Многим, кто удачно зашел, удалось сделать 100% и более за считанные месяцы.
На растущем рынке хорошо любому инвестору: и тому, кто вкладывает в свежую стройку, и тому, кто берет готовый объект под аренду. Потерять деньги сложно, ведь банки страхуют сделки и стимулируют новых покупателей ипотекой.
Но на рынке высоких цен действуют другие законы. Сейчас есть реальный риск поймать двузначный убыток, особенно с ипотекой. Цены идут вниз везде, даже в мегапопулярном Сочи, где 90% новостроек скупили приезжие инвесторы.
Риски, о которых не говорят
Большинство покупателей заходит в объекты через льготную (до 6%) или спонсорскую ипотеку (от 0% у застройщика) с минимальным взносом (10%) и ценой на 20% выше, чем во вторичке.
Это значит, что в случае продажи квартиры выход в плюс практически не возможен. С похожей историей столкнулись покупатели домов в США в 2007–2009 гг. В английском языке это явление получило название underwater («уход под воду»).
Суть в том, что долг перед банком составляет 90% старой (завышенной) цены объекта. И при ее снижении более чем на 10% инвестор остается должен больше той суммы, по которой он может реально продать дом или квартиру.
Без квартиры и без денег
В российских реалиях это выглядит так. Инвестор берет жилье за 10 млн с низким платежом от застройщика. С рук такую же, но без льготной ипотеки можно было взять за 8 млн. Это и есть реальная рыночная цена такой квартиры.
Когда вторичка упадет на 5%, такая квартира будет стоить 7,6 млн. Если инвестор продаст объект и погасит эти 7,6 млн долга, то остается должен банку еще 0,5–1 млн. То есть окажется в ситуации «без квартиры и без денег».
Первый взнос (не менее 1 млн в нашем примере) целиком пойдет в убыток, еще порядка 1,5 млн будет заплачено банку в виде процентов в течение трех лет. Плюс не менее 0,5 млн на остаток долга. Итого, будет потеряно более 3 млн.
Чего ждать от недвижимости
Шансы сохранить деньги выше у тех, кто заходил в недвижимость не на пике цен, а хотя бы на 20% ниже. Никто, кроме банков и застройщиков, на таком рынке сейчас не растет. Причем они свою маржу уже забрали авансом.
В худшие годы недвижимость корректируется на 15–20%. Относительно «бумажных» цен у застройщиков это может принести до 40% убытка. А с учетом ипотечных платежей за первые 5 лет владения набежит более 60%.
На этом фоне риски инвестирования в любые классические инструменты, включая акции — гораздо ниже. Фондовый рынок не падал на 60% даже в феврале 2022 г. И с того времени он уже вернул инвесторам две трети просадки.
Какой потенциал у акций
В отличие от рынка жилья, который держится на плаву за счет ипотечной подпитки, на рынке акций продолжается восстановительный подъем, и до исторических максимумов есть куда расти: более 30% вверх.
В среднем, согласно прогнозам БКС, стоимость акций, входящих в Индекс Мосбиржи, в течение одного года может вырасти еще на 25% без учета дивидендов. В сумме рынок способен принести около 35%.
Основную ставку аналитики БКС делают на металлургию и электроэнергетику (у них шире потенциал восстановления), а также голубые фишки внутреннего рынка (IT-сектор, банки, розничные продажи):
• Мосэнерго (Покупать. Цель на год: 5,3 руб. / +69%)
• РУСАЛ (Покупать. Цель на год: 61 руб. / +50%)
• Сбербанк (Покупать. Цель на год: 350 руб. / +45%)
• Норникель (Покупать. Цель на год: 22000 руб. / +44%)
• Северсталь (Покупать. Цель на год: 1600 руб. / +40%)
• Яндекс (Покупать. Цель на год: 3500 руб. / +40%)
• Интер РАО (Покупать. Цель на год: 5,6 руб. / +36%)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба