8 сентября 2023 giovanni1313
В американской финансовой прессе, да и среди профессиональных аналитиков, я часто вижу не совсем корректные рассуждения о нынешней динамике на рынке жилья.
Люди акцентируют внимание на том, что ипотечные ставки выросли. Значит, сегодняшним ипотечникам очень невыгодно продавать свою недвижимость: они зафиксировали низкие ставки по обслуживанию долга и в случае оформления ипотеки на новое жильё начнут сильно переплачивать за проценты по долгу. Это, делают выводы аналитики, ведёт к снижению предложения на рынке жилья. А если предложение сокращается — цены на недвижимость получают поддержку. Некоторые даже утверждают, что существенного падения цен в этой ситуации случиться не может.
Получается абсурдная картина: чем больше ФРС ужесточает монетарную политику, чем резче растут ипотечные ставки — тем меньше предпосылок для кризиса на рынке недвижимости.
Что упускает из вида эта точка зрения? Ключевой момент следующий: невыгодность покупки нового жилья для ипотечников означает не только то, что они перестают выставлять свои нынешние дома на продажу — но и то, что они перестают покупать новое жильё. Другими словами, в первом приближении эффект роста ипотечных ставок на баланс спроса и предложения нейтральный. Сколько продавцов ушло с рынка — столько ушло и покупателей. Единственный эффект — снижение объема сделок. Что мы можем прекрасно видеть в статистических данных: продажи жилья с конца 2021 г. упали на 33%, объем заявок на получение новой ипотеки — упал на 52%.
Во втором и последующих приближениях мы видим явный негативный эффект от роста ставок. В частности, стоит помнить, что рынок жилья — это не условная «игра с нулевой суммой». Постоянно идёт строительство новых домов. И чем меньше абсолютный размер спроса на жильё — тем более весомую роль играет предложение со стороны новостроек. То есть чем меньше спрос — тем больше его можно удовлетворить новым строительством и тем хуже условия для продавцов на вторичном рынке. В нынешнем цикле роль этого фактора продолжает оставаться очень большим, так как объемы ввода нового жилья по-прежнему находятся на 15-летних максимумах. Если в разгар бума на рынке недвижимости на один свежепостроенный жилой объект приходилось 5 сделок купли-продажи на «вторичке», то сейчас — едва больше 3-х сделок.
Есть и еще более фундаментальный фактор. Дело в том, что для большинства людей, имеющих жильё, условный «уровень спроса» находится в замороженном состоянии. То есть потребности удовлетворяются имеющимся домом или квартирой. И только в момент смены жилья появляется возможность каким-то образом реализовать изменения в этом «уровне спроса».
По целому ряду причин население с высоким преобладанием ипотеки стремится изменить свой спрос на жильё в большую сторону. Как в номинальном, так и в реальном выражении. Возьмем хотя бы рост номинальных зарплат, который, при прочих равных, позволяет человеку направить на финансирование жилья бОльшие долларовые суммы. Кроме того, реальные доходы зависят от возраста. Например, в США возрастная когорта 25-34 года зарабатывает в среднем на 18% меньше, чем когорта 45-54 года. Важной причиной для роста спроса в реальном выражении (на квадратные метры) является увеличение количества детей в семье и их взросление.
На этом графике показаны доходы с позиций налогооблагаемой базы (в т.ч. инвестиционные), что делает разрыв по возрасту еще более сильным
Напротив, снижают спрос на жильё когорты с небольшой ипотечной нагрузкой. Прежде всего, это пенсионеры. Которые, как правило, уже погасили кредит на свой дом. Суммы, которую они выручат за проданное жильё, с лихвой хватит на покупку нового — брать ипотеку не потребуется. Соответственно, уровень ставок здесь не играет особой роли.
Таким образом, снижение количества сделок не просто влияет на объем рынка. Оно, по сути, тормозит механизм спирали «зарплаты-цены» в недвижимости и «замораживает» спрос на более низком уровне по сравнению с потенциально возможным.
Добавим, что вторичные эффекты от охлаждения рынка жилья затрагивают и тех, кто покупает «за наличку», без привлечения кредитов. В первую очередь это касается покупок с инвестиционными целями. Они становятся менее привлекательными, так как ликвидность рынка падает. Падает и привлекательность схем по кредитованию под залог недвижимости (HELOC). Одновременно рост процентных ставок означает, что альтернативное вложение капитала, в финансовые инструменты, выглядит более выигрышно.
Если смотреть шире, то высокие процентные ставки стремятся повысить норму сбережений для всех категорий населения — и ипотечных заёмщиков, и покупателей за наличные, и инвесторов. Перед всеми этими категориями стоит выбор, в какой пропорции направлять деньги на недвижимость и в какой — на накопления. Чем больше денег положить «под процент» — тем больше придётся урезать аппетиты при шоппинге на рынке жилья.
Наконец, упомянем о вещи, прямо не связанной с ипотечными ставками, но очень сильно влияющей на баланс спроса и предложения на рынке жилья. Это потребительские настроения. Нынешнюю устойчивость цен стоит трактовать не столько как «волшебный» механизм автоматической подстройки предложения под спрос, сколько как продолжающуюся уверенность потребителя в завтрашнем дне. Пускай национальные опросы потребителей не видят этот оптимизм — но он легко читался/читается в сверхгорячем буме на рынке недвижимости, во всплеске инфляции, в исключительно сильном рынке труда и рекордно низкой норме сбережений.
Если этот оптимизм сменится на страх и депрессию — жильё, как самую крупную и самую «долгосрочную» покупку, как покупку, больше всего завязанную на перспективы завтрашнего дня, ожидает мощнейший спад спроса. И никакой «зажим» предложения его не спасёт.
(C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter