14 апреля 2025 Финам Никитин Дмитрий
Как идут дела у застройщиков, как действовать инвесторам в отношении их акций, что будет в этом году с ценами на жилье и объемами строительства? Finam.ru собрал мнения экспертов.
Оценки властей
По словам Стасишина, которые передало «РИА Новости», больше всего пострадали застройщики в тех регионах, где и раньше рентабельность проектов была на уровне 10-15% из-за низкой покупательской способности. Там «экономика проектов уже на грани, особенно по тем, где небольшая распроданность». В крупных городах же у застройщиков сформирована «подушка безопасности» побольше, и динамика запуска новых проектов неплохая, подчеркнул замминистра.
Директор департамента финансовой стабильности ЦБ РФ Елизавета Данилова сообщила в интервью «Российской газете», что не ждет массовых банкротств застройщиков. По ее словам, «со сложностями могут столкнуться отдельные компании, которые вели себя необдуманно, брали много кредитов, но эта ситуация не будет системной». Данилова считает, что по итогам 2025 года финансовые показатели застройщиков могут снизиться. Однако многие компании смогли сформировать запас прочности в «тучные» 2022-2024 годы, и это позволит им сохранить устойчивость.
В свою очередь, председатель Центробанка Эльвира Набиуллина заявила в среду в Госдуме, что продажи жилья остаются на приемлемом уровне, который позволяет застройщикам завершить начатые проекты и запускать новые. Она признала, что масштабы запуска новых проектов уменьшились. Нынешнее снижение активности на рынке «закономерно после нескольких лет, когда безадресная льготная ипотека накачивала спрос и разгоняла цены», полагает Набуиллина.
Относительно перспектив цен на жилье Стасишин высказал мнение, что застройщики не обладают достаточным запасом «жирка» для массового снижения цен. Данилова же отметила, что сейчас рост цен на жилье замедлился, а в некоторых регионах есть признаки снижения. «Но участники рынка нам говорят, что они не закладывают снижение цен. Речь, скорее, может идти о скидках на отдельные объекты. Объясняется это тем, что новых проектов сейчас запускается гораздо меньше, чем это было в последние годы», - подчеркнула глава департамента ЦБ.
В чем причина проблем
Девелопмент – одна из самых инерционных отраслей в экономике, отметил в комментарии для Finam.ru Сергей Васильковский, руководитель направления аналитики Института экономики роста им. П.А. Столыпина. «Именно это позволяет ей ощущать последствия макроэкономических перемен спустя некоторое время или не ощущать вовсе, если кризис, турбулентность закончились раньше, чем она смогла почувствовать это. Но, конечно, веяния кризиса тоже дошли до строительной сферы. Объем выдачи ипотеки сократился на 37%, соответственно, снизился спрос, инфляция повлияла на стоимость стройматериалов, 76,9 млн квадратных метров жилья в новостройках остаются непроданными», - подчеркнул Васильковский.
На сокращение количества новых проектов влияет ряд рыночных факторов, отметил Дмитрий Осянин, к.э.н., доцент базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы РЭУ им. Г.В. Плеханова.
«В первую очередь, это рост процентных ставок по ипотечным кредитам, что существенно ограничивает доступность жилья для потенциальных покупателей. Снижение покупательской способности, в свою очередь, уменьшает заинтересованность застройщиков в реализации новых проектов. Второй важный фактор - проблемы с поставками строительных материалов, обострившиеся в период восстановления экономики после пандемии. Колебания цен на стройматериалы создают нестабильность для застройщиков, а их подорожание увеличивает общие расходы на проектирование и строительство жилых комплексов», - объяснил эксперт.
По оценке властей, многие строительные компании создали достаточный «буфер безопасности» для преодоления текущих трудностей. Однако, как подчеркнул Осянин, отдельные игроки рынка могут испытывать финансовые сложности из-за неэффективного менеджмента или отсутствия четкой бизнес-стратегии. Особенно уязвимы небольшие региональные девелоперы, которые могут обанкротиться при сохранении текущей ситуации, считает он.
«Позитивным фактором выступает увеличение объема введенного жилья за первые три месяца 2025 года на 7%. Это может свидетельствовать о процессе адаптации рынка к новым условиям и поиске путей развития. Однако стоит учитывать, что данная динамика может быть обусловлена сезонными колебаниями и временными изменениями спроса, не гарантируя устойчивого роста в течение года», - добавил Осянин.
Главный фактор – ставка ЦБ
Определяющий фактор, от которого сейчас зависит дальнейшая судьба рынка жилищного строительства, – это динамика ключевой ставки Банка России, считает Наталья Чуркина, аналитик Института комплексных стратегических исследований.
«В этом году в правительстве ожидают, что будет построено не менее 100 млн кв. метров жилья (в 2024 году – 107,8 млн кв. метров). Но вот что будет дальше – большой вопрос. Ведь объемы ввода новых проектов уже значительно сокращаются, а рынок держится большей частью на программах льготной ипотеки», - рассуждает эксперт.
По ее мнению, новые меры поддержки от правительства, даже если и появятся, глобально ситуацию уже не поменяют, поскольку масштабными не будут – нагрузка на бюджет при текущем уровне ключевой ставки и так уже очень высока. «Если политика Банка России не изменится или если ключевая ставка будет снижена незначительно, то с высокой степенью вероятности в среднесрочной перспективе мы увидим значительный спад в строительстве жилья. Сохранить жилищный рынок хотя бы на текущем уровне в будущие годы удастся только при кардинальном повышении доступности ипотеки. Особенно это важно для регионов, в которых строительства нового жилья нет или почти нет», - пессимистична Чуркина.
Как изменятся цены на жилье
Старший инвестконсультант «Финама» Тимур Нигматуллин отмечает, что портфель строящегося жилья в России на конец 2024 года достиг нового максимума благодаря высоким запускам и составил 114,4 млн кв. метров (+8% в годовом выражении). Объемы ввода стагнировали на отметке 48 млн кв. метров. Прогноз на 2025 год, по его словам, - динамика плюс-минус 10% по объему стройки и вводам, то есть они сохранятся на исторических максимумах.
«Сокращение продаж пока не сказывается на модели проектного финансирования застройщиков: в проектах с плановым вводом в 2025 году уже реализовано 50% площадей (при норме 47% с учетом текущего уровня стройготовности). Цены 2025 года, вероятно, будут стагнировать на уровне конца 2024 года», - оценил Нигматуллин.
Дмитрий Осянин полагает, что перспективы развития строительной отрасли в 2025 году зависят от ряда факторов: экономической стабильности, изменений в регулировании рынка и уровня потребительского спроса. «Прогнозы цен на недвижимость остаются неоднозначными: при низком спросе и неспособности застройщиков оптимизировать затраты возможно снижение цен. В то же время продолжение роста ввода жилья может способствовать стабилизации цен», - оценил эксперт.
По его словам, государственная поддержка в форме субсидий и программ улучшения жилищных условий способна оказать позитивное влияние на отрасль и стимулировать спрос. Для обеспечения устойчивого развития строительного сектора в России необходимо постоянное отслеживание ситуации и адаптация к меняющимся условиям.
«По нашим прогнозам, объем новых проектов в России сократится на 27-38% в 2025 году - с 48 до 30-35 млн квадратных метров. Накопленный задел по продажам позволит застройщикам гарантированно завершить ЖК с вводом в 2025 году, но слабый спрос приведет к снижению запусков и увеличению рисков падения с 2027 года», - рассказал Осянин.
Также он добавил, что спрос на квартиры в этом году будет низким из-за высоких ипотечных ставок. Продажи новостроек снизились на 25% в 2024 году, а в некоторых городах спад достигает 46-43%. Отмена массовой льготной ипотеки и ограничение других льготных программ также негативно сказались на рынке. Средняя ключевая ставка составит около 24% в течение года.
«Снижение объемов ввода жилья может сказаться на его стоимости. Мы предполагаем, что объемы строительства могут сократиться на 20-30% в 2025 году, что может привести к дефициту жилья и подорожанию недвижимости. Поэтому дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от множества факторов, включая меры поддержки девелоперов и спрос на жилье», - заключил Осянин.
Сергей Васильковский отмечает, что крупные застройщики лучше справляются с кризисом, чем региональные, благодаря диверсификации проектов, сильным брендам и поддержке банков. Тем не менее, риск закредитованности и сохраняющейся высокой ставки остается для всех. «Например, в апреле 2025 года крупный девелопер «Гарант-Инвест» объявил дефолт по облигациям. Это уже стало тревожным сигналом», - подчеркнул эксперт.
По его словам, дальнейшее развитие отрасли будет зависеть от наличия господдержки, ключевой ставки (будет она снижаться или нет), спроса на жилье, инфляции и логистики (возможна ли поставка стройматериалов с азиатских рынков).
«Отсюда возникает и несколько сценариев. Понятно, что цены снижать никто не хочет, и пока у крупных девелоперов, особенно в городах-миллионниках, есть «жирок» и проекты, они будут сидеть на этом. Все надеются на оптимистичный сценарий понижения ключевой ставки или продления всяческих программ льготных ипотек. Но все-таки нельзя исключать и пессимистичный вариант для застройщиков: если сохранится status quo, цены на первичке могут упасть на 5-10% в регионах с переизбытком предложения, что для покупателей, несомненно, плюс», - добавил Васильковский.
А что с акциями?
Главный аналитик Ингосстрах Банка Петр Арронет считает, что в настоящее время крупные застройщики не сталкиваются с риском банкротства. Однако у них значительно увеличились краткосрочные обязательства и расходы на обслуживание долга. «В 4 квартале 2025 года, согласно базовому сценарию, ожидается снижение ключевой ставки. В таком случае стоит обратить внимание на акции застройщиков, однако это не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией», - прокомментировал Арронет.
Тимур Нигматуллин отмечает, что застройщики повторили рекорд прошлого года по объему запусков, нарастив их в регионах за пределами топ-10 по объему строящегося жилья. Показатели проектного финансирования продолжили расти: объем открытых застройщикам кредитных линий в 2024 году превысил 20 трлн руб., а выборка лимитов по проектному финансированию – 8 трлн руб. Застройщикам удалось увеличить накопленные на счетах эскроу остатки до 6,4 трлн руб., а также получить 4,4 трлн руб. с раскрытых счетов эскроу.
«Но в финотчетах публичных девелоперов мы видим, что высокие процентные ставки по корпоративному долгу съедают всю EBITDA и компании показывают умеренный убыток или несущественную прибыль. Бумаги оцениваются примерно в 1 EBITDA по этой причине. Из публичных - ПИК, «Эталон», ЛСР, «Самолет» - в первую очередь вопросы вызывает стабильность бизнес-модели «Самолета», который, помимо общеотраслевых проблем, столкнулся со сменой менеджмента и также реализовывал наиболее агрессивную стратегию, несмотря на падение спроса», - заключил инвестконсультант «Финама».
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба