21 марта 2022 БКС Экспресс Мамонтов Андрей
Доход от недвижимости можно получать, сдавая ее в аренду. При этом с ростом инфляции корректируется и стоимость недвижимости, и сумма аренды, которую может взимать арендодатель. Зачастую арендодатель со временем получает более высокий доход.
Как насчет REIT?
ETF фонды недвижимости (REIT) — способ получить диверсифицированный доступ к классу активов в сфере недвижимости.
- Одно из преимуществ таких фондов — 90% налогооблагаемого дохода, по законодательству, обязательно к распределению между акционерами. Согласно данным, собранным Bloomberg, за последний год фонды REIT привлекли более $13 млрд — на 10% больше, чем в 2020 г. Один из крупнейших фондов — ETF Vanguard Real Estate — вырос на 37% в 2021 г. по сравнению с доходностью 27% у S&P 500.
- Около $1,5 трлн инвестировано в инвестиционные фонды недвижимости США, свидетельствует Morningstar Direct.
Как фонды REIT защищают от инфляции
Стоимость недвижимости и арендная плата имеют тенденцию к росту, когда цены растут. Договора аренды привязаны к уровню инфляции, что поддерживает увеличение дивидендных выплат REIT в периоды инфляции.
На графике видно, как за последние 20 лет дивидендная доходность опережала индекс CPI.
В 2002 г. рост дивидендов не смог обогнать инфляцию всего на 0,5%, а после финансового кризиса в 2009 г. рост дивидендов упал ниже уровня инфляции, когда дивиденды снизило большинство фондов. В 2020 г. сокращение дивидендов привело к отставанию от инфляции менее чем на 1%. За период 2000–2020 гг. среднегодовой рост дивидендов на акцию составил 9,4% по сравнению с ростом потребительских цен всего на 2,1%.
Исторический уровень инфляции с момента создания REIT в 1972 г., показывает, что США пережили два периода высокой инфляции — в 1970-х и 1980-х годах, когда она достигала 13% в год. Было еще несколько периодов средней или низкой инфляции. С 1990 г. уровень инфляции редко превышал 3%.
Высокой инфляцией считают превышение уровня 6,9%, средняя — в диапазоне 2,5–6,9%, низкая — ниже 2,5%. Учитывая последние данные по уровню инфляции США в 7,9%, сейчас период высокой инфляции.
На диаграмме ниже сравнение результатов REIT и S&P 500 в периоды низкой, средней и высокой инфляции.
- В периоды высокой инфляции увеличенные доходы компенсировали падение цен на REIT, фонды опережали S&P 500 на 1,3%.
- При средней инфляции дивиденды REIT компенсировали более высокую ценовую доходность S&P — доходность REIT превысила S&P на 3,9%.
- В периоды низкой инфляции доходность REIT падает ниже S&P 500, доходная часть не компенсирует более высокую ценовую доходность S&P 500.
Риски для REIT
- Недостатком фондов недвижимости является чувствительность к спросу на другие высокодоходные активы. Когда процентные ставки растут, казначейские облигации становятся привлекательнее. Это может отвлекать средства от REIT и снижать цены на их бумаги.
- В IV фазе экономики (рецессия) акции как класс активов падают. REIT также показывают динамику хуже рынка. Рецессия — отличная возможность покупать REIT в долгосрочный дивидендный портфель. Учитываем, что сейчас мы находимся в III фазе бизнес-цикла.
Какие REIT добавить в портфель?
Стоит избегать Mortgage REIT, инвестирующих в ипотечные закладные, стоимость которых показывает отрицательную динамику во время роста ставок.
Сейчас в условиях высокой инфляции положительную динамику могут показать фонды индустриальной отрасли, заполняемость которых росла в последние кварталы.
Склады и логистические объекты
В сравнительной таблице посмотрим на показатели четырех REIT, доступных на СПБ Бирже. Сфера деятельности — складские помещения.
К лидерам роста прибыли отнесем крупные фонды Prologis и Duke Realty. По Stag Industrial ожидается рост от года к году, при этом показатель Forward P/FFO=18,9. Для сравнения у Prologis он на отметке 32,1.
Техническая картина на стороне покупателей и одинакова у Prologis и Duke Realty, при этом Prologis выглядит чуть сильнее.
Prologis (PLD) — один из лидеров в сфере логистической недвижимости с акцентом на быстрорастущие рынки. В прошлом году компания владела объектами недвижимости и девелоперскими проектами общей площадью более 91 млн квадратных метров в 19 странах.
Компания сдает в аренду современные логистические объекты для более 5 500 клиентов в основных категориях: B2B, розничная и онлайн-торговля. Компании сейчас испытывает нехватку складских площадей, и этот фактор делает фонд интересным для инвестирования. По мере того, как клиенты увеличивают онлайн-продажи, потребность в расширении площадей будет только расти, что играет в пользу Prologis.
По состоянию на IV финансовый квартал 2021 г., средняя заполняемость Prologis составляла 97,4% для собственного портфеля и активов под управлением. Менеджмент компании ожидает в 2022 г. среднюю заполняемость от 96,5% до 97,5%.
Техническая картина
Сформировался сигнал для покупки на месячном графике. Длина импульса указывает на область целей роста: $194–211 (потенциал 21–31%). Более оптимально дождаться отката в зону недельной поддержки $153–156 для набора длинных позиций.
Риски для открытых позиций
Рынок США указывает на отскок в ближайшие 1–2 месяца, что позитивно скажется на отдельных секторах, в том числе на недвижимости. Однако дальнейшее удержание позиций рискованно: присутствует сценарий обновления дна середины марта. Учитывая риски падения по индексам США, в приоритете удержание позиции по недельному сценарию. Сейчас просматриваются цели: первые $167–172, основные $175–177.
http://bcs-express.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Как насчет REIT?
ETF фонды недвижимости (REIT) — способ получить диверсифицированный доступ к классу активов в сфере недвижимости.
- Одно из преимуществ таких фондов — 90% налогооблагаемого дохода, по законодательству, обязательно к распределению между акционерами. Согласно данным, собранным Bloomberg, за последний год фонды REIT привлекли более $13 млрд — на 10% больше, чем в 2020 г. Один из крупнейших фондов — ETF Vanguard Real Estate — вырос на 37% в 2021 г. по сравнению с доходностью 27% у S&P 500.
- Около $1,5 трлн инвестировано в инвестиционные фонды недвижимости США, свидетельствует Morningstar Direct.
Как фонды REIT защищают от инфляции
Стоимость недвижимости и арендная плата имеют тенденцию к росту, когда цены растут. Договора аренды привязаны к уровню инфляции, что поддерживает увеличение дивидендных выплат REIT в периоды инфляции.
На графике видно, как за последние 20 лет дивидендная доходность опережала индекс CPI.
В 2002 г. рост дивидендов не смог обогнать инфляцию всего на 0,5%, а после финансового кризиса в 2009 г. рост дивидендов упал ниже уровня инфляции, когда дивиденды снизило большинство фондов. В 2020 г. сокращение дивидендов привело к отставанию от инфляции менее чем на 1%. За период 2000–2020 гг. среднегодовой рост дивидендов на акцию составил 9,4% по сравнению с ростом потребительских цен всего на 2,1%.
Исторический уровень инфляции с момента создания REIT в 1972 г., показывает, что США пережили два периода высокой инфляции — в 1970-х и 1980-х годах, когда она достигала 13% в год. Было еще несколько периодов средней или низкой инфляции. С 1990 г. уровень инфляции редко превышал 3%.
Высокой инфляцией считают превышение уровня 6,9%, средняя — в диапазоне 2,5–6,9%, низкая — ниже 2,5%. Учитывая последние данные по уровню инфляции США в 7,9%, сейчас период высокой инфляции.
На диаграмме ниже сравнение результатов REIT и S&P 500 в периоды низкой, средней и высокой инфляции.
- В периоды высокой инфляции увеличенные доходы компенсировали падение цен на REIT, фонды опережали S&P 500 на 1,3%.
- При средней инфляции дивиденды REIT компенсировали более высокую ценовую доходность S&P — доходность REIT превысила S&P на 3,9%.
- В периоды низкой инфляции доходность REIT падает ниже S&P 500, доходная часть не компенсирует более высокую ценовую доходность S&P 500.
Риски для REIT
- Недостатком фондов недвижимости является чувствительность к спросу на другие высокодоходные активы. Когда процентные ставки растут, казначейские облигации становятся привлекательнее. Это может отвлекать средства от REIT и снижать цены на их бумаги.
- В IV фазе экономики (рецессия) акции как класс активов падают. REIT также показывают динамику хуже рынка. Рецессия — отличная возможность покупать REIT в долгосрочный дивидендный портфель. Учитываем, что сейчас мы находимся в III фазе бизнес-цикла.
Какие REIT добавить в портфель?
Стоит избегать Mortgage REIT, инвестирующих в ипотечные закладные, стоимость которых показывает отрицательную динамику во время роста ставок.
Сейчас в условиях высокой инфляции положительную динамику могут показать фонды индустриальной отрасли, заполняемость которых росла в последние кварталы.
Склады и логистические объекты
В сравнительной таблице посмотрим на показатели четырех REIT, доступных на СПБ Бирже. Сфера деятельности — складские помещения.
К лидерам роста прибыли отнесем крупные фонды Prologis и Duke Realty. По Stag Industrial ожидается рост от года к году, при этом показатель Forward P/FFO=18,9. Для сравнения у Prologis он на отметке 32,1.
Техническая картина на стороне покупателей и одинакова у Prologis и Duke Realty, при этом Prologis выглядит чуть сильнее.
Prologis (PLD) — один из лидеров в сфере логистической недвижимости с акцентом на быстрорастущие рынки. В прошлом году компания владела объектами недвижимости и девелоперскими проектами общей площадью более 91 млн квадратных метров в 19 странах.
Компания сдает в аренду современные логистические объекты для более 5 500 клиентов в основных категориях: B2B, розничная и онлайн-торговля. Компании сейчас испытывает нехватку складских площадей, и этот фактор делает фонд интересным для инвестирования. По мере того, как клиенты увеличивают онлайн-продажи, потребность в расширении площадей будет только расти, что играет в пользу Prologis.
По состоянию на IV финансовый квартал 2021 г., средняя заполняемость Prologis составляла 97,4% для собственного портфеля и активов под управлением. Менеджмент компании ожидает в 2022 г. среднюю заполняемость от 96,5% до 97,5%.
Техническая картина
Сформировался сигнал для покупки на месячном графике. Длина импульса указывает на область целей роста: $194–211 (потенциал 21–31%). Более оптимально дождаться отката в зону недельной поддержки $153–156 для набора длинных позиций.
Риски для открытых позиций
Рынок США указывает на отскок в ближайшие 1–2 месяца, что позитивно скажется на отдельных секторах, в том числе на недвижимости. Однако дальнейшее удержание позиций рискованно: присутствует сценарий обновления дна середины марта. Учитывая риски падения по индексам США, в приоритете удержание позиции по недельному сценарию. Сейчас просматриваются цели: первые $167–172, основные $175–177.
http://bcs-express.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter