18 декабря 2012 Живой журнал Рябов Павел
Очень удобный сервис по агрегации всех предложений (заявок) на продажу и аренду домов с фактическими сделками по городам в графической визуализации и с историей. Там же можно по городам смотреть, насколько цены изменились по отношению к 2007 году.
А это Нью Йорк. Распределение цен по региону в долларах за квадратный фут. Чтобы перевести в метры, то нужно умножить на 10.8.
В Вашингтоне цены примерно в 3 раза меньше. За квадратный метр что то около 4.5 - 5 тыс баксов. В среднем предложения по 825 тыс. Медианная цена сделки 437-450 тыс.
В центре киноиндустрии недалеко от Голливуда, в Лос Анджелесе цены еще ниже. За кв.м 3.3-3.5 тыс. Среднее предложение дома около 1.2 млн. По всему региону медианные сделки 360-400 тыс.
Любители казино и ярких огней в Лас Вегасе могут взять дом за 135 тыс баксов. Квадратный метр стоит немногим более 1 тыс баксов. На пляжах в Майями дома продаются по 1800 баксов за кв. метр. В Техасе в таких городах, как Хьюстон, Даллас, Сан Антонио цены в среднем за кв.метр от 550 до 1000 баксов.
В России же судя по этим данным и этим
Выходит, что в Москве примерно 7 тыс за кв.м, причем возле Кремля около 15-20 тыс, что соответствует лучшим районам в Нью Йорке. В Питере примерно 3 тыс баксов, что соответствует уровню Лос Анджелеса в расчете на метр. В остальных крупных городах от 1.5 до 2 тыс. Т.е. в Уфе цены, как в Чикаго. НО блин, сравните качество жилья в Уфе и в Чикаго ))
В Перми цены, как в Майами . В Челябинске цены на 30% выше, чем в Лас Вегасе ))
Допустим, в Майами вот в таком доме квартира площадью в 115 кв.метров (!) котируется в диапазоне от 165 до 200 тыс баксов . В очень приличном состоянии в нескольких шагах от пляжа и бассейном под домом.
За такую же цену в Челябинске можно взять задроченную и измазанную говном квартиру в 80-90 кв. метров в панельном доме с видом на пром.зону. Про Москву даже говорить не хочется. За 160 тыс, даже гавенную однушку на отшибе не взять.
Сложно сказать, какая средняя зарплата в месяц до вычета налогов в Майами, но по данным BLS в штате Флорида, где находится Майами среднемесячная зарплата 3700 баксов. В Челябинске дай бог выплатят 630 баксов по данным Росстат. Т.е. с точки зрения покупательской способности, цены в Челябинске минимум в 10 раз выше в пересчете на кв.метр, чем в Майами без учета качества жилья. С поправкой на качество жилья, раз в 20-30 наверное.
С другой стороны, в США большинство домов сделано из картона и фанеры, в России же в силу сурового климата требуется тотальное утепление жилья, что разумеется повышает цену, но не столь сильно.
Примерные прикидки по уровню зарплаты сделал в США и России в соответствии с данными BLS и Росстат, чтобы оценить ориентировочную доступность. По городам точных данных не нашел, поэтому брал по штатам. Только Нью Йорку данные есть.
В Нью Йорке в среднем получают около 11 тыс в месяц. Даже при стоимости в 14 тыс за метр, то выходит 1.3 месяца работы на один кв.метр. Сравнивая с Москвой, это почти в 3 раза доступнее. Надо еще учесть процентные ставки по кредиту, которые в США 3.5-4.5% годовых, в в России выше 12%.
В среднем по всем городам, то за 2 недели работы в США можно окупить 1 кв.метр (грязными, без налоговой корректировки) . В России же получается 2.7 месяца работы, что в ПЯТЬ раз выше. Ну и где пузырь? В США объективно недвижимость достаточно дешевая, т.к. большинство домов имеют площадь от 250 метров, а цена, как московская квартира в 50 метров. Причем, зачастую дома в хорошем состоянии без необходимости кап.ремонта, чего не скажешь про МСК.
Ну, хорошо. Скажут климат у нас суровый. Какие цены на квартиры в Финляндии, Норвегии в соответствии с уровням среднего дохода? Опять раз в 5 меньше?
К вопросу об адекватности цен на недвижимость
Пусть 1 кв.метр стоит 6 тыс долл. Допустим, человек купил квартиру и решил сдавать неиспользуемое жилье в аренду. Площадь 50 метров. Вопрос. При какой цене аренды сделка имеет смысл?
6 * 50 = 300 тыс. Такую сумму в топ 5 российских банков можно положить на три года под 8-9% годовых в рублях с ежемесячной капитализацией процентов. Безрисковый и не облагаемый налогом доход с депозита составит от 745 тыс руб в год или 62 тыс руб в месяц.
Сдавая квартиру в аренду, то необходимо сделать минимальный первоначальный ремонт и меблировку. На 50 метров это около 30 тыс баксов. Так же принимать во внимание риски с невыплатами по аренде (полными или частичными), возможную потерю арендатора, трудозатраты по взысканию аренды, потенциальный риск с неплатежами по налогам от аренды (в случае серого договора), множество других факторов. Т.е. разумная премия к безрисковой депозитной ставке около 4 процентных пунктов.
А это значит, учитывая 8% по депозитам, доходность от аренды должна быть около 12% годовых. Учитывая затраты на квартиру и ремонт, то разумная отдача от инвестиций около 100 тыс руб в месяц. Минимальная граница 68 тыс руб при условии работы на благотворительность. Вопрос. Можно ли сдавать 50 метров в Москве за 70-100 тыс руб в месяц. Нет, максимум не более 40 тыс.
При текущей конъюнктуре, это предполагает по меньшей мере двукратный разрыв фактической цены на кв.метр от адекватной с точки зрения отдачи на капитал.
Надо принять во внимание налог на имущество + расходы на обслуживание квартиры. Если коммунальные платежи будет платить арендатор, то налоги собственник. Действующие с 2002 в Москве ставки налога на имущество физических лиц варьируются от 0,1 до 0,5% инвентаризационной стоимости. В случае данной квартиры 0.5%.
Правда эта модель не учитывает прирост рыночной стоимости недвижимости через 3 года. В текущих реалиях, 100% рост цены на квартиру через 3 года от текущей высокой базы невозможен.
Т.е. это показывает, что инвестиционная привлекательность покупки квартиры в Москве отсутствует в принципе. Положив сумму в 10 млн рублей в банк на 3 года под 8% с ежемесячной капитализацией. Через 3 года прирост капитала составит 27%, эффективная ставка 9% годовых. Без рисков, без просрочек платежей, без налогов.
Квартира в своей основе неликвид. Купив сейчас 50 метров по 6 тыс за 300 штук. Можно ли будет продать в 2015 за 390 штук? Издержки на работу с покупателями, риелторов, оформление документов, налоги и прочее. Сдавать в аренду безумие, т.к. имеет смысл лишь при 100 тыс в месяц. 40 тыс - работа себе в убыток.
по различным расчетам, перекупленность рынка (пузырь) по меньшей мере двукратная. Адекватная цена не более 4 тыс за квадрат (верхняя граница). При таких депозитных и облигационных ставках и уровне инфляции. Разумная цена с точки зрения покупательской способности относительно уровня доходов и доступности ипотеки составляет не более 2 тыс за квадрат.
Вывод: цены в Москве абсолютно безумны и не соответствуют реальной покупательской способности, что компенсируется лишь наращиванием кредитования и долговым рабством (пожизненным). Можете сказать спасибо банде озверевших чиновников. Если не ошибаюсь, в структуре цены на недвижимость, в Москве самая высокая доля, так называемой коррупционной составляющей, когда разрешительные документы стоят порой больше, чем все материалы и работа вместе взятые.
/Компиляция. 18 декабря. Элитный Трейдер, ELITETRADER.RU/
/ (C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter