В конце прошлой недели президент РФ Владимир Путин подписал закон о внесении изменений в Налоговый кодекс. Изменений в ФЗ накопилось на 35 страниц, и здесь не место вдаваться в детали. Отмечу только основные моменты, необходимые для понимания влияния данных поправок в закон на отечественный рынок недвижимости, в частности на публичные компании сектора.
Ключевое изменение коснулось базы для расчета налога на имущество. Его будут рассчитывать исходя не из инвентаризационной, а кадастровой стоимости. Впрочем, несмотря на то, что закон вступает в силу уже в будущем году, предусмотрен переходный период. С 2015-го по 2018 год к базе расчета будет применяться понижающий коэффициент, который в течение этих трех лет постепенно будет повышен с 0,2х до 0,8х. Несмотря на то, что переходный период рассчитан до 2020 года, в 2019 году коэффициент достигнет 1х, то есть будет отсутствовать. Если говорить о ставках, то в данном материале нас в большей степени интересуют ставки на жилье, которые могут быть установлены в пределах 0-0,3% от кадастровой стоимости. Хотя в законе предполагаются определенные вычеты и льготы, сути поправок это не меняет.
А эта суть заключается вот в чем. В результате смены базы расчетов налога с инвентаризационной стоимости на кадастровую могут существенно вырасти ежегодные налоги на недвижимость. Дело в том, что методика расчета инвентаризационной стоимости разработана еще в середине прошлого века. Она не очень актуальна в текущих условиях, поскольку она в десятки раз меньше рыночной цены. При этом кадастровая стоимость близка к рыночной. Часто бывает, что владельцы жалуются на ее завышенность. Это означает, что годовой налог на недвижимость вырастет для населения в десятки раз.
На мой взгляд, это окажет негативный эффект на спрос на покупку недвижимости как в инвестиционных целях, так и для личного пользования. Для примера, при кадастровой стоимости квартиры в 5 млн руб., годовая выплата будет составлять порядка 10-15 тыс. руб., а для квартиры стоимостью в 10 млн руб. — уже 20-30 тыс. руб. Это может привести к тому, что многие из тех, кто ранее планировал улучшить свои жилищные условия, посредством покупки более дорогого жилья, могут отказаться от этой идеи.
На мой взгляд, наибольшее снижение спроса ждет ипотечные сделки по покупке жилья. Это обусловлено тем, что налог на недвижимость повысит и так немалые годовые расходы, так как при использовании ипотечного кредита жилье все равно считается принадлежащим заемщику.
Принятые поправки не окажут существенного влияния на котировки представителей сектора недвижимости в краткосрочной перспективе, поэтому опасаться снижения капитализации строительных компаний не следует. Вместе с тем в долгосрочной перспективе замедление темпов роста спроса на недвижимость в нашей стране может негативно отразиться на инвестиционной привлекательности этого сегмента в целом. Этому будет способствовать возможное снижение цен на недвижимость на фоне ухудшения спроса. Особенно заметно на динамику стоимости жилья может надавить предполагаемое снижение количества сделок, совершаемых в инвестиционных целях. На мой взгляд, из публичных компаний самой уязвимой является Группа ПИК, так как у нее наиболее значительный объем реализации приходится на низкий ценовой сегмент и продажи в ипотеку.
Целевая цена акций ПИКа составляет 95 руб., потенциал снижения — 15%, рекомендация — «продавать».
/ (C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Ключевое изменение коснулось базы для расчета налога на имущество. Его будут рассчитывать исходя не из инвентаризационной, а кадастровой стоимости. Впрочем, несмотря на то, что закон вступает в силу уже в будущем году, предусмотрен переходный период. С 2015-го по 2018 год к базе расчета будет применяться понижающий коэффициент, который в течение этих трех лет постепенно будет повышен с 0,2х до 0,8х. Несмотря на то, что переходный период рассчитан до 2020 года, в 2019 году коэффициент достигнет 1х, то есть будет отсутствовать. Если говорить о ставках, то в данном материале нас в большей степени интересуют ставки на жилье, которые могут быть установлены в пределах 0-0,3% от кадастровой стоимости. Хотя в законе предполагаются определенные вычеты и льготы, сути поправок это не меняет.
А эта суть заключается вот в чем. В результате смены базы расчетов налога с инвентаризационной стоимости на кадастровую могут существенно вырасти ежегодные налоги на недвижимость. Дело в том, что методика расчета инвентаризационной стоимости разработана еще в середине прошлого века. Она не очень актуальна в текущих условиях, поскольку она в десятки раз меньше рыночной цены. При этом кадастровая стоимость близка к рыночной. Часто бывает, что владельцы жалуются на ее завышенность. Это означает, что годовой налог на недвижимость вырастет для населения в десятки раз.
На мой взгляд, это окажет негативный эффект на спрос на покупку недвижимости как в инвестиционных целях, так и для личного пользования. Для примера, при кадастровой стоимости квартиры в 5 млн руб., годовая выплата будет составлять порядка 10-15 тыс. руб., а для квартиры стоимостью в 10 млн руб. — уже 20-30 тыс. руб. Это может привести к тому, что многие из тех, кто ранее планировал улучшить свои жилищные условия, посредством покупки более дорогого жилья, могут отказаться от этой идеи.
На мой взгляд, наибольшее снижение спроса ждет ипотечные сделки по покупке жилья. Это обусловлено тем, что налог на недвижимость повысит и так немалые годовые расходы, так как при использовании ипотечного кредита жилье все равно считается принадлежащим заемщику.
Принятые поправки не окажут существенного влияния на котировки представителей сектора недвижимости в краткосрочной перспективе, поэтому опасаться снижения капитализации строительных компаний не следует. Вместе с тем в долгосрочной перспективе замедление темпов роста спроса на недвижимость в нашей стране может негативно отразиться на инвестиционной привлекательности этого сегмента в целом. Этому будет способствовать возможное снижение цен на недвижимость на фоне ухудшения спроса. Особенно заметно на динамику стоимости жилья может надавить предполагаемое снижение количества сделок, совершаемых в инвестиционных целях. На мой взгляд, из публичных компаний самой уязвимой является Группа ПИК, так как у нее наиболее значительный объем реализации приходится на низкий ценовой сегмент и продажи в ипотеку.
Целевая цена акций ПИКа составляет 95 руб., потенциал снижения — 15%, рекомендация — «продавать».
/ (C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter