25 марта 2022 БКС Экспресс Емельянов Валерий
Три недели подряд официальная инфляция прибавляет около 2%. В пересчете за один полный месяц это потенциальные 8–9%, за целый год — свыше 100%. При таких темпах инфляции те, кто вложились в недвижимость в период пандемии, потеряют весь свой прирост уже в этом году. Посчитаем, каким может быть ущерб.
Недвижимость против инфляции
Последние четыре года рынок жилья переживал самый сильный подъем цен со времен нефтяного бума 2000-х. Он начался еще до ковидных событий. По данным Росстата, с конца 2017 г. средняя стоимость жилья на вторичном рынке в среднем по России выросла на 40% и сейчас превышает 73 тыс. за квадратный метр.
В Москве основной бум пришелся на первичный рынок. Стоимость новостроек за те же 4 года взлетели со 153,5 тыс. за метр до 289 тыс. Те, кто вкладывались на ковидном ажиотаже в начале 2020 г., сумели на этом заработать более 40% всего за два года. Те, кто успел еще до пандемии — до 90% за четыре года.
Выглядит очень неплохо, однако стоит соотнести все это с инфляцией. В предыдущий период двузначного роста товарных цен картина была следующей. Суммарно с 1998 г. стоимость метра в Москве (старые данные есть только по столице) по 2005 г. стоимость метра жилья выросла с 6 тыс. за метр до 52,4 тыс. (почти в 8,7 раз). Инфляция за те же годы в сумме составила 470% (в 5,7 раз).
Если перевести номинальные цены жилья из года 2005 в 1998, когда инфляционный бум только начинался, то цена метра получится на уровне 9 тыс. рублей. Те, кто пересиживали кризис конца 1990-х, вложившись в недвижимость, получили 53% реальной доходности за 8 лет, или 5,5% ежегодно в рублях.
Чего ждать сейчас
Приведенные расчеты показывают, что исторически недвижимость неплохо справляется с инфляцией. Но справедливости ради стоит отметить, что в конце 1990-х и начало 2000-х было несколько важных драйверов:
- открытая экономика;
- рост цен на нефть от исторического дна (от $12 до $60 за восемь лет);
- дефицит качественного жилья после многолетнего перерыва в строительстве.
Сегодня мы имеем более сложную картину, которая напоминает предыдущий кризис лишь отчасти: девальвация, инфляция, невыплаты по внешним долгам. В остальном факторы будут действовать в обратную сторону:
- закрытые западные рынки;
- нефть на многолетних максимумах;
- рекордный ввод нового жилья за последние три года;
- слабая демография (на рынок выходит самое малочисленное поколение молодых семей).
По последним данным IRN и Метриум, которые обсчитывают динамику цен на жилье быстрее, чем Росстат, мы видим, что даже рекордный по историческим меркам скачок цен на жилье (+5% в феврале) не дотягивает до нынешних темпов инфляции. Это может намекать нам, что никакого ралли в недвижимости, подобного началу 2000-х, в этот раз не произойдет.
Во что переложиться
Если заложить в расчеты официальные и зарубежные (например, Fitch) прогнозы по инфляции, то они пока укладываются в 20%. В этом случае по итогам года недвижимость может откатиться в реальных ценах к уровню третьего квартала 2020 г.
Если брать за основу данные по фактической инфляции за январь-март (5,62% с начала года), то при таких темпах мы будем иметь 33,5%. В этом случае недвижимость может обесцениться на треть и вернется обратно к реальным ценам 2017 г. Если инфляция будет больше, откат будет еще дальше: в 2016 г. и далее.
В этих условиях логично задуматься о том, какие активы более устойчивы к инфляции, оттоку капитала и рецессии. На обозримом горизонте есть несколько надежных вариантов: это валютные (либо привязанные к стоимости валюты) ценные бумаги, а также индексируемые облигации.
- Зарубежные акции
Недвижимость исторически проигрывает доллару. В 1995–ом году метр жилья в Москве стоил $1000, спустя 10 лет в 2005 г. он так и стоил $1000. На пике 2007 г. он доходил до $6000, но с тех пор в основном падает. Даже сейчас цена метра не превышает $3500.
Чтобы надежно захеджироваться и от рублевой, и от долларовой инфляции, стоит прежде всего смотреть на акции. Даже в худшие для доллара годы, например, 1970-е, S&P 500 прибавил 57% без учета дивидендов (в сумме с дивидендами более 8% в год).
В этом году с января по март лучшую динамику на фоне стагнирующего рынка показывает американская нефтянка (Halliburton, ConocoPhillips), химия и удобрения (Mosaic, Linde), повседневные товары (Walmart, Coca-Cola), фармацевтика (Bristol-Myers-Squibb, Merck).
- Российские экспортеры
Перезапуск Московской биржи на этой неделе наглядно показал, какие из российских активов на рынке считаются наиболее ценными и устойчивыми в любой кризис. В лидерах роста — экспортные компании, продающие нефть, газ и удобрения.
Средняя доходность российских бумаг последние 25 лет (даже с учетом недавнего февральского обвала) составляла 14% без учета дивидендов, суммарно — около 20% годовых, что полностью перекрывает уровни инфляции, которые наблюдались с 1997 по 2022 гг.
Сегодня фаворитами рынка, как и многие годы назад, остаются нефтянка и металлургия (плюс стали актуальными удобрения). Если посмотреть на российские бумаги, которые лучше всех справляются с падением рынка (потеряли меньше всех с ноября), то это: ФосАгро, Полюс, Сургутнефтегаз (префы), Татнефть, Лукойл, Новатэк.
- Облигации с индексацией
Для консервативных инвесторов главный инструмент в борьбе с инфляцией сегодня это не депозиты и не классические облигации, а ОФЗ-ИН. Это единственный способ застраховать свои сбережения от роста рублевых цен. Текущие ставки в облигациях не превышают 20%, а инфляция в моменте, как уже говорилось выше, превышает 30%.
Всего на бирже торгуется четыре выпуска ОФЗ-ИН: 52001, 52002, 52003 и 52004, которые гасятся соответственно через 1 год, 6, 8 и 10 лет. Механизм индексации позволяет инвестору зарабатывать больше официальной инфляции: раз в квартал номинал увеличивается по прирост цен, зафиксированный Росстатом, плюс есть купон (2,5%).
Это наиболее предсказуемый вариант вложений. Если цены будут расти по 20–30% в год, то ОФЗ-ИН принесут столько же и еще около 2,5% сверху (около более 1% после вычета налога). Если ставка ЦБ к тому времени пойдет вниз, то можно поймать еще несколько процентов дополнительной доходности за счет роста цены облигации.
Выводы
Недвижимость — спорный актив в условиях роста инфляции. С одной стороны, российская история показывает, что она действительно растет быстрее, чем товарные цены. С другой стороны, ей нужны дополнительные факторы для поддержания спроса: рост экономики, приток капитала, перспективы роста цен на нефть.
Сейчас, после скачка цен в 2017–2021 гг., рационально выглядит стратегия зафиксировать прибыль в недвижимости и, продав ее, вложиться в более ликвидные активы. Например, иностранные акции позволят получить прибыль в долларах. Примерно тот же эффект можно получить, если вложиться в бумаги российских экспортеров.
Беспроигрышный вариант для тех, кому не важна привязка к валюте, это федеральные облигации с индексацией номинала (ОФЗ-ИН). Они растут параллельно с рублевой инфляцией (индексируется номинал), плюс дают 2,5% сверху в виде купона.
Недвижимость против инфляции
Последние четыре года рынок жилья переживал самый сильный подъем цен со времен нефтяного бума 2000-х. Он начался еще до ковидных событий. По данным Росстата, с конца 2017 г. средняя стоимость жилья на вторичном рынке в среднем по России выросла на 40% и сейчас превышает 73 тыс. за квадратный метр.
В Москве основной бум пришелся на первичный рынок. Стоимость новостроек за те же 4 года взлетели со 153,5 тыс. за метр до 289 тыс. Те, кто вкладывались на ковидном ажиотаже в начале 2020 г., сумели на этом заработать более 40% всего за два года. Те, кто успел еще до пандемии — до 90% за четыре года.
Выглядит очень неплохо, однако стоит соотнести все это с инфляцией. В предыдущий период двузначного роста товарных цен картина была следующей. Суммарно с 1998 г. стоимость метра в Москве (старые данные есть только по столице) по 2005 г. стоимость метра жилья выросла с 6 тыс. за метр до 52,4 тыс. (почти в 8,7 раз). Инфляция за те же годы в сумме составила 470% (в 5,7 раз).
Если перевести номинальные цены жилья из года 2005 в 1998, когда инфляционный бум только начинался, то цена метра получится на уровне 9 тыс. рублей. Те, кто пересиживали кризис конца 1990-х, вложившись в недвижимость, получили 53% реальной доходности за 8 лет, или 5,5% ежегодно в рублях.
Чего ждать сейчас
Приведенные расчеты показывают, что исторически недвижимость неплохо справляется с инфляцией. Но справедливости ради стоит отметить, что в конце 1990-х и начало 2000-х было несколько важных драйверов:
- открытая экономика;
- рост цен на нефть от исторического дна (от $12 до $60 за восемь лет);
- дефицит качественного жилья после многолетнего перерыва в строительстве.
Сегодня мы имеем более сложную картину, которая напоминает предыдущий кризис лишь отчасти: девальвация, инфляция, невыплаты по внешним долгам. В остальном факторы будут действовать в обратную сторону:
- закрытые западные рынки;
- нефть на многолетних максимумах;
- рекордный ввод нового жилья за последние три года;
- слабая демография (на рынок выходит самое малочисленное поколение молодых семей).
По последним данным IRN и Метриум, которые обсчитывают динамику цен на жилье быстрее, чем Росстат, мы видим, что даже рекордный по историческим меркам скачок цен на жилье (+5% в феврале) не дотягивает до нынешних темпов инфляции. Это может намекать нам, что никакого ралли в недвижимости, подобного началу 2000-х, в этот раз не произойдет.
Во что переложиться
Если заложить в расчеты официальные и зарубежные (например, Fitch) прогнозы по инфляции, то они пока укладываются в 20%. В этом случае по итогам года недвижимость может откатиться в реальных ценах к уровню третьего квартала 2020 г.
Если брать за основу данные по фактической инфляции за январь-март (5,62% с начала года), то при таких темпах мы будем иметь 33,5%. В этом случае недвижимость может обесцениться на треть и вернется обратно к реальным ценам 2017 г. Если инфляция будет больше, откат будет еще дальше: в 2016 г. и далее.
В этих условиях логично задуматься о том, какие активы более устойчивы к инфляции, оттоку капитала и рецессии. На обозримом горизонте есть несколько надежных вариантов: это валютные (либо привязанные к стоимости валюты) ценные бумаги, а также индексируемые облигации.
- Зарубежные акции
Недвижимость исторически проигрывает доллару. В 1995–ом году метр жилья в Москве стоил $1000, спустя 10 лет в 2005 г. он так и стоил $1000. На пике 2007 г. он доходил до $6000, но с тех пор в основном падает. Даже сейчас цена метра не превышает $3500.
Чтобы надежно захеджироваться и от рублевой, и от долларовой инфляции, стоит прежде всего смотреть на акции. Даже в худшие для доллара годы, например, 1970-е, S&P 500 прибавил 57% без учета дивидендов (в сумме с дивидендами более 8% в год).
В этом году с января по март лучшую динамику на фоне стагнирующего рынка показывает американская нефтянка (Halliburton, ConocoPhillips), химия и удобрения (Mosaic, Linde), повседневные товары (Walmart, Coca-Cola), фармацевтика (Bristol-Myers-Squibb, Merck).
- Российские экспортеры
Перезапуск Московской биржи на этой неделе наглядно показал, какие из российских активов на рынке считаются наиболее ценными и устойчивыми в любой кризис. В лидерах роста — экспортные компании, продающие нефть, газ и удобрения.
Средняя доходность российских бумаг последние 25 лет (даже с учетом недавнего февральского обвала) составляла 14% без учета дивидендов, суммарно — около 20% годовых, что полностью перекрывает уровни инфляции, которые наблюдались с 1997 по 2022 гг.
Сегодня фаворитами рынка, как и многие годы назад, остаются нефтянка и металлургия (плюс стали актуальными удобрения). Если посмотреть на российские бумаги, которые лучше всех справляются с падением рынка (потеряли меньше всех с ноября), то это: ФосАгро, Полюс, Сургутнефтегаз (префы), Татнефть, Лукойл, Новатэк.
- Облигации с индексацией
Для консервативных инвесторов главный инструмент в борьбе с инфляцией сегодня это не депозиты и не классические облигации, а ОФЗ-ИН. Это единственный способ застраховать свои сбережения от роста рублевых цен. Текущие ставки в облигациях не превышают 20%, а инфляция в моменте, как уже говорилось выше, превышает 30%.
Всего на бирже торгуется четыре выпуска ОФЗ-ИН: 52001, 52002, 52003 и 52004, которые гасятся соответственно через 1 год, 6, 8 и 10 лет. Механизм индексации позволяет инвестору зарабатывать больше официальной инфляции: раз в квартал номинал увеличивается по прирост цен, зафиксированный Росстатом, плюс есть купон (2,5%).
Это наиболее предсказуемый вариант вложений. Если цены будут расти по 20–30% в год, то ОФЗ-ИН принесут столько же и еще около 2,5% сверху (около более 1% после вычета налога). Если ставка ЦБ к тому времени пойдет вниз, то можно поймать еще несколько процентов дополнительной доходности за счет роста цены облигации.
Выводы
Недвижимость — спорный актив в условиях роста инфляции. С одной стороны, российская история показывает, что она действительно растет быстрее, чем товарные цены. С другой стороны, ей нужны дополнительные факторы для поддержания спроса: рост экономики, приток капитала, перспективы роста цен на нефть.
Сейчас, после скачка цен в 2017–2021 гг., рационально выглядит стратегия зафиксировать прибыль в недвижимости и, продав ее, вложиться в более ликвидные активы. Например, иностранные акции позволят получить прибыль в долларах. Примерно тот же эффект можно получить, если вложиться в бумаги российских экспортеров.
Беспроигрышный вариант для тех, кому не важна привязка к валюте, это федеральные облигации с индексацией номинала (ОФЗ-ИН). Они растут параллельно с рублевой инфляцией (индексируется номинал), плюс дают 2,5% сверху в виде купона.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба