16 ноября 2022 ИХ "Финам" Бабанова Мария
Квартирный вопрос снова все испортил. В условиях, когда рынок недвижимости стал рынком покупателя, продавцы ищут разные способы, чтобы не уйти в минус. Активно предлагаются различные варианты ипотеки - под низкие проценты с госучастием и даже почти с нулевыми ставками от самих застройщиков.
Правда, надо еще успеть воспользоваться данными предложениями. В настоящее время Минфин заявляет, что не видит смысла продлевать с 2023 года выдачу льготной ипотеки под 7% на жилье в новостройках, а в ЦБ выступают против «нулевой» ипотеки.
К этому негативу также сейчас добавляется и общая ситуация в стране, ведущей военную спецоперацию на Украине. Закончившаяся частичная мобилизация, объявленная в сентябре в связи с названными событиями, уже не самым благоприятным образом сказалась на ипотечном рынке.
На этом фоне акции девелоперов в среду, 16 ноября, днем активно снижались. Что можно порекомендовать участникам торгов? Ждать ли восстановления стоимости котировок, в частности, и рынка недвижимости, в целом? Стоит ли покупать бумаги застройщиков? И что делать с ипотекой - выгодно ли ее брать прямо сейчас? Эти вопросы Finam.ru обсудил с экспертами.
Рынок уже не тот
Рынок ипотечных кредитов, как и рынок недвижимости в настоящее время пребывают в состоянии поиска равновесия после беспрецедентного роста 2020-2021 годов. И хотя власти страны смогли в текущем году сохранить искусственно заниженные ставки по льготным программам ипотеки, предложение все равно существенно превышает спрос.
Сказываются снижение ВВП, рост инфляции и падение доходов населения. В связи с началом СВО на Украине многие макроэкономические показатели России пришлось пересмотреть не в лучшую сторону. И, как предупреждают эксперты, прогнозировать восстановление ипотечного рынка из-за общей неопределенности, скорее всего, не приходится.
«Объемы выдачи ипотеки начинают все больше отставать от показателей ударного 2021 года. Число оформленных ипотечных кредитов по итогам 9 месяцев 2022 года сократилось на 36% г/г, а в денежном эквиваленте объемы выдачи снизились на 21% г/г. В октябре произошел резкий обвал спроса на новостройки в разных регионах страны, который оценивается от 30% до 70% по сравнению с сентябрем. Центробанк, в свою очередь, зафиксировал снижение выдачи ипотеки в прошлом месяце примерно на 20%. Негативное влияние на осенние показатели (которые обычно сезонно высокие) по выдаче ипотеки оказало объявление мобилизации», - комментирует Наталия Пырьева, аналитик ФГ «Финам».
Ипотеки бывают разные
В настоящее время гражданам, желающим приобрести жилье, банки предлагают разные условия - купить готовое жилье можно как под 10% годовых, так и взять новостройку под 6%. Последних предложений на рынке действительно очень много. В этом году власти РФ решили не сворачивать программу льготной ипотеки, посчитав, что данный шаг сделает жилье более доступным для российских семей и в целом поддержит строительную отрасль.
Однако в следующем году этой программы может уже не быть. Дело в том, что Минфин не видит смысла продлевать льготную ипотеку под 7% на первичку, действие которой заканчивается в конце 2022-го года.
«Такое решение ожидаемо. У бюджета проблемы на следующие три года, и нужно урезать расходные статьи, чтобы снизить дефицит. Сначала сократили льготную программу ипотеки для IТ-шников, теперь убрали льготную ипотеку по ставке 7% для всех», - прокомментировал Никита Митрофанов, экономист и автор Telegram-канала "Китайская угроза".
В то же время его коллега Пырьева видит в действиях Минфина «зерно истины». «В текущих условиях ипотека не может стимулировать спрос так сильно, как это было ранее, поскольку цены достигли своих максимумов и пока не сильно просели, чтобы на рынок хлынула новая волна покупателей», - пояснила она.
При этом аналитик ФГ «Финам» уверена, что на этом история с ипотеками с поддержкой от государства не закончится. Во-первых, в стране до 1 июля 2024 года еще действует льготная программа "Семейная ипотека". На конец сентября ей уже успели воспользоваться около 400 тысяч семей. А, во-вторых, как прогнозирует Пырьева, государство еще будет разрабатывать новые меры поддержки строительной отрасли. «Будут предложены другие инструменты. В частности, уже говорилось об ипотечных программах для вторичного рынка жилья. Оживление вторичного рынка даст толчок и сегменту новостроек. Это самый очевидный и разумный ход, который можно представить сейчас», - полагает эксперт.
Кроме того, не стоит забывать и об околонулевых ставках по ипотеке. Их придумали сами застройщики, которым показалось недостаточным наличие госпрограмм. Сейчас в ряде случаев они снижают ставки по ипотеке до 0,1% или 0,01% годовых. При этом нужно учитывать, что при таком сценарии возможна переплата за объект недвижимости.
Именно из-за завышения его стоимости на 20-30% против такой ипотеки активно выступает глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина. В связи с этим регулятор намеревается с начала следующего года ограничивать выдачи ипотеки от застройщика по околонулевым ставкам.
Сергей Хестанов, советник по макроэкономике генерального директора "Открытие Инвестиции", считает, что таким способом регулятор постарается постепенно «охладить» рынок ипотечного кредитования.
«Рынок недвижимости и рынок ипотечного кредитования давно выказывали признаки перегрева. Высокая доля ипотечных сделок на рынке заставляет всерьез воспринимать опасность ипотечного кризиса по типу краха американской ипотеки в 2007 году. В отечественной истории был прецедент кризиса валютной ипотеки 2009 года… Это очень хорошо продемонстрировало характер возможного кризиса. Сейчас наиболее вероятным сценарием для ипотечного рынка выглядит постепенное охлаждение за счет ужесточения регулирования и падения доходов потенциальных заемщиков. Но удастся ли ему это сделать? Все будет зависеть, в том числе, и от внешних шоков, которые, увы, плохо поддаются прогнозированию», - заявил эксперт.
Ипотека vs аренда
Возможно, если скоро с рынка исчезнут выгодные предложения по ипотеке, то люди еще реже станут брать деньги в банке на покупку жилья. К тому же, как отмечает Пырьева, в связи с неопределенным положением в строительной отрасли необходимо учитывать множество рисков, в том числе возникновение недостроев, переноса сроков и так далее.
Также не стоит забывать, что за последнее время на рынке появилось много выгодных предложений по аренде жилья из-за оттока большого числа граждан за границу. Так, средняя арендная плата в месяц в Москве сократилась на 18%, в Петербурге - почти на 12%.
По словам аналитиков ЦИАН, уже сейчас во всех крупных городах России ипотечное кредитование оказалось дороже аренды жилья. Такого на рынке не было никогда. Как показало исследование, минимальная разница в платежах - в размере менее 5000 рублей - была зафиксирована в Ярославле, Астрахани и Челябинске.
Выглядит заманчиво, особенно, если брать в расчет исследование аналитиков «МИЭЛЬ». Рассчитанный ими реальный коэффициент доступности жилья в Москве, например, составляет целых 15 лет. И это при том, что данный показатель не учитывает инфляцию, расходы на аренду жилья, транспорт, медицину, отдых и так далее.
«В вечном споре, что выгоднее - ипотека или аренда, в краткосрочной перспективе побеждает аренда. Но все прекрасно понимают, что по итогу длительного срока на руках останется актив в виде квартиры. Судите сами - цены на жилье падают… И даже если вы не можете претендовать на льготы, выгоднее брать ипотеку именно сейчас. Сейчас, например, жилье премиум-сегмента в Москве продают со скидкой в 50%. Если вы ждали удачный момент для покупки квартиры, то он настал», - прокомментировал ситуацию Митрофанов.
Заметим, однако, что для покупателей элитной недвижимости вопрос ипотеки даже сейчас не стоит особенно остро. «Для элитного рынка «зависимость» от ипотеки не столь высока: доля ипотечных сделок не превышает 30%, тем более что предельные суммы по льготной ипотеке для элитного сегмента невелики. При этом в элитном сегменте высоким спросом (до трети всех сделок) пользуются альтернативные формы оплаты: рассрочки - от полугода, отсрочки платежей - до конца строительства и т.п. Хотя остаются и те клиенты (примерно 30-35%), которые готовы оплатить сразу 100% суммы, особенно при наличии индивидуальных скидок», - рассказал Finam.ru Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group (ex-Knight Frank Russia).
В то же время совсем списывать со счетов ипотеку не нужно. Как говорит Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», даже в Москве ипотека по-прежнему остается главным драйвером рынка недвижимости. «По последним данным аналитической системы bnMap.pro, спрос в Москве на первичном рынке в октябре хоть и упал более чем на 60% к октябрю, доля ипотеки в общем объеме спроса осталась по-прежнему высокой - 74%, что ненамного ниже, чем в летние месяцы (77-79%)», - отметила эксперт.
Она также считает, что для желающих инвестировать в недвижимость всегда найдется интересный проект. «Есть также коммерческая недвижимость в новостройках под стрит-ритейл, особенно это выгодно в Московской области и любых локациях с затрудненной транспортной доступностью: так стоимость объекта будет ниже, а арендный потенциал - выше», - говорит Доброхотова.
Другие инвестиции в недвижимость
Помимо вложения средств непосредственно в недвижимость, нужно еще не забывать об опосредованных инвестициях в строительный сектор. И в первую очередь, на ум приходит фондовый рынок. Однако наблюдаемая там сегодня картина может не особо стимулировать к покупкам акций девелоперов. В среду вечером акции застройщиков шли синхронно вниз: ЛСР (-1,58%), "Эталон" (-2,26%), «Самолет» (-2,35%).
При этом Пырьева считает, что в отношении публичных застройщиков риски в среднесрочной перспективе минимальны, потому что это крупнейшие представители отрасли с самыми масштабными земельными банками, которые обладают собственными производственными мощностями и/или сотрудничают преимущественно с отечественными поставщиками. «Безусловно, темпы роста продаж будут замедляться. Но тем не менее публичные застройщики смогут с минимальными потерями преодолеть не лучший период», - сказала она.
А Доброхотова, в свою очередь, обратила внимание на то, что некоторые девелоперы сейчас готовы предлагать инвесторам обратный выкуп, то есть обязуются по заранее оговоренной цене купить у дольщика права требования на финальной стадии строительной готовности при условии покупки, в свою очередь, также на определенном этапе строительства и по определенной цене. «Другие средства опосредованного инвестирования в недвижимость - это ЗПИФ, инструмент мало распространенный, но с хорошей доходностью и сравнительно низким порогом входа», - добавила собеседница Finam.ru.
Правда, надо еще успеть воспользоваться данными предложениями. В настоящее время Минфин заявляет, что не видит смысла продлевать с 2023 года выдачу льготной ипотеки под 7% на жилье в новостройках, а в ЦБ выступают против «нулевой» ипотеки.
К этому негативу также сейчас добавляется и общая ситуация в стране, ведущей военную спецоперацию на Украине. Закончившаяся частичная мобилизация, объявленная в сентябре в связи с названными событиями, уже не самым благоприятным образом сказалась на ипотечном рынке.
На этом фоне акции девелоперов в среду, 16 ноября, днем активно снижались. Что можно порекомендовать участникам торгов? Ждать ли восстановления стоимости котировок, в частности, и рынка недвижимости, в целом? Стоит ли покупать бумаги застройщиков? И что делать с ипотекой - выгодно ли ее брать прямо сейчас? Эти вопросы Finam.ru обсудил с экспертами.
Рынок уже не тот
Рынок ипотечных кредитов, как и рынок недвижимости в настоящее время пребывают в состоянии поиска равновесия после беспрецедентного роста 2020-2021 годов. И хотя власти страны смогли в текущем году сохранить искусственно заниженные ставки по льготным программам ипотеки, предложение все равно существенно превышает спрос.
Сказываются снижение ВВП, рост инфляции и падение доходов населения. В связи с началом СВО на Украине многие макроэкономические показатели России пришлось пересмотреть не в лучшую сторону. И, как предупреждают эксперты, прогнозировать восстановление ипотечного рынка из-за общей неопределенности, скорее всего, не приходится.
«Объемы выдачи ипотеки начинают все больше отставать от показателей ударного 2021 года. Число оформленных ипотечных кредитов по итогам 9 месяцев 2022 года сократилось на 36% г/г, а в денежном эквиваленте объемы выдачи снизились на 21% г/г. В октябре произошел резкий обвал спроса на новостройки в разных регионах страны, который оценивается от 30% до 70% по сравнению с сентябрем. Центробанк, в свою очередь, зафиксировал снижение выдачи ипотеки в прошлом месяце примерно на 20%. Негативное влияние на осенние показатели (которые обычно сезонно высокие) по выдаче ипотеки оказало объявление мобилизации», - комментирует Наталия Пырьева, аналитик ФГ «Финам».
Ипотеки бывают разные
В настоящее время гражданам, желающим приобрести жилье, банки предлагают разные условия - купить готовое жилье можно как под 10% годовых, так и взять новостройку под 6%. Последних предложений на рынке действительно очень много. В этом году власти РФ решили не сворачивать программу льготной ипотеки, посчитав, что данный шаг сделает жилье более доступным для российских семей и в целом поддержит строительную отрасль.
Однако в следующем году этой программы может уже не быть. Дело в том, что Минфин не видит смысла продлевать льготную ипотеку под 7% на первичку, действие которой заканчивается в конце 2022-го года.
«Такое решение ожидаемо. У бюджета проблемы на следующие три года, и нужно урезать расходные статьи, чтобы снизить дефицит. Сначала сократили льготную программу ипотеки для IТ-шников, теперь убрали льготную ипотеку по ставке 7% для всех», - прокомментировал Никита Митрофанов, экономист и автор Telegram-канала "Китайская угроза".
В то же время его коллега Пырьева видит в действиях Минфина «зерно истины». «В текущих условиях ипотека не может стимулировать спрос так сильно, как это было ранее, поскольку цены достигли своих максимумов и пока не сильно просели, чтобы на рынок хлынула новая волна покупателей», - пояснила она.
При этом аналитик ФГ «Финам» уверена, что на этом история с ипотеками с поддержкой от государства не закончится. Во-первых, в стране до 1 июля 2024 года еще действует льготная программа "Семейная ипотека". На конец сентября ей уже успели воспользоваться около 400 тысяч семей. А, во-вторых, как прогнозирует Пырьева, государство еще будет разрабатывать новые меры поддержки строительной отрасли. «Будут предложены другие инструменты. В частности, уже говорилось об ипотечных программах для вторичного рынка жилья. Оживление вторичного рынка даст толчок и сегменту новостроек. Это самый очевидный и разумный ход, который можно представить сейчас», - полагает эксперт.
Кроме того, не стоит забывать и об околонулевых ставках по ипотеке. Их придумали сами застройщики, которым показалось недостаточным наличие госпрограмм. Сейчас в ряде случаев они снижают ставки по ипотеке до 0,1% или 0,01% годовых. При этом нужно учитывать, что при таком сценарии возможна переплата за объект недвижимости.
Именно из-за завышения его стоимости на 20-30% против такой ипотеки активно выступает глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина. В связи с этим регулятор намеревается с начала следующего года ограничивать выдачи ипотеки от застройщика по околонулевым ставкам.
Сергей Хестанов, советник по макроэкономике генерального директора "Открытие Инвестиции", считает, что таким способом регулятор постарается постепенно «охладить» рынок ипотечного кредитования.
«Рынок недвижимости и рынок ипотечного кредитования давно выказывали признаки перегрева. Высокая доля ипотечных сделок на рынке заставляет всерьез воспринимать опасность ипотечного кризиса по типу краха американской ипотеки в 2007 году. В отечественной истории был прецедент кризиса валютной ипотеки 2009 года… Это очень хорошо продемонстрировало характер возможного кризиса. Сейчас наиболее вероятным сценарием для ипотечного рынка выглядит постепенное охлаждение за счет ужесточения регулирования и падения доходов потенциальных заемщиков. Но удастся ли ему это сделать? Все будет зависеть, в том числе, и от внешних шоков, которые, увы, плохо поддаются прогнозированию», - заявил эксперт.
Ипотека vs аренда
Возможно, если скоро с рынка исчезнут выгодные предложения по ипотеке, то люди еще реже станут брать деньги в банке на покупку жилья. К тому же, как отмечает Пырьева, в связи с неопределенным положением в строительной отрасли необходимо учитывать множество рисков, в том числе возникновение недостроев, переноса сроков и так далее.
Также не стоит забывать, что за последнее время на рынке появилось много выгодных предложений по аренде жилья из-за оттока большого числа граждан за границу. Так, средняя арендная плата в месяц в Москве сократилась на 18%, в Петербурге - почти на 12%.
По словам аналитиков ЦИАН, уже сейчас во всех крупных городах России ипотечное кредитование оказалось дороже аренды жилья. Такого на рынке не было никогда. Как показало исследование, минимальная разница в платежах - в размере менее 5000 рублей - была зафиксирована в Ярославле, Астрахани и Челябинске.
Выглядит заманчиво, особенно, если брать в расчет исследование аналитиков «МИЭЛЬ». Рассчитанный ими реальный коэффициент доступности жилья в Москве, например, составляет целых 15 лет. И это при том, что данный показатель не учитывает инфляцию, расходы на аренду жилья, транспорт, медицину, отдых и так далее.
«В вечном споре, что выгоднее - ипотека или аренда, в краткосрочной перспективе побеждает аренда. Но все прекрасно понимают, что по итогу длительного срока на руках останется актив в виде квартиры. Судите сами - цены на жилье падают… И даже если вы не можете претендовать на льготы, выгоднее брать ипотеку именно сейчас. Сейчас, например, жилье премиум-сегмента в Москве продают со скидкой в 50%. Если вы ждали удачный момент для покупки квартиры, то он настал», - прокомментировал ситуацию Митрофанов.
Заметим, однако, что для покупателей элитной недвижимости вопрос ипотеки даже сейчас не стоит особенно остро. «Для элитного рынка «зависимость» от ипотеки не столь высока: доля ипотечных сделок не превышает 30%, тем более что предельные суммы по льготной ипотеке для элитного сегмента невелики. При этом в элитном сегменте высоким спросом (до трети всех сделок) пользуются альтернативные формы оплаты: рассрочки - от полугода, отсрочки платежей - до конца строительства и т.п. Хотя остаются и те клиенты (примерно 30-35%), которые готовы оплатить сразу 100% суммы, особенно при наличии индивидуальных скидок», - рассказал Finam.ru Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group (ex-Knight Frank Russia).
В то же время совсем списывать со счетов ипотеку не нужно. Как говорит Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», даже в Москве ипотека по-прежнему остается главным драйвером рынка недвижимости. «По последним данным аналитической системы bnMap.pro, спрос в Москве на первичном рынке в октябре хоть и упал более чем на 60% к октябрю, доля ипотеки в общем объеме спроса осталась по-прежнему высокой - 74%, что ненамного ниже, чем в летние месяцы (77-79%)», - отметила эксперт.
Она также считает, что для желающих инвестировать в недвижимость всегда найдется интересный проект. «Есть также коммерческая недвижимость в новостройках под стрит-ритейл, особенно это выгодно в Московской области и любых локациях с затрудненной транспортной доступностью: так стоимость объекта будет ниже, а арендный потенциал - выше», - говорит Доброхотова.
Другие инвестиции в недвижимость
Помимо вложения средств непосредственно в недвижимость, нужно еще не забывать об опосредованных инвестициях в строительный сектор. И в первую очередь, на ум приходит фондовый рынок. Однако наблюдаемая там сегодня картина может не особо стимулировать к покупкам акций девелоперов. В среду вечером акции застройщиков шли синхронно вниз: ЛСР (-1,58%), "Эталон" (-2,26%), «Самолет» (-2,35%).
При этом Пырьева считает, что в отношении публичных застройщиков риски в среднесрочной перспективе минимальны, потому что это крупнейшие представители отрасли с самыми масштабными земельными банками, которые обладают собственными производственными мощностями и/или сотрудничают преимущественно с отечественными поставщиками. «Безусловно, темпы роста продаж будут замедляться. Но тем не менее публичные застройщики смогут с минимальными потерями преодолеть не лучший период», - сказала она.
А Доброхотова, в свою очередь, обратила внимание на то, что некоторые девелоперы сейчас готовы предлагать инвесторам обратный выкуп, то есть обязуются по заранее оговоренной цене купить у дольщика права требования на финальной стадии строительной готовности при условии покупки, в свою очередь, также на определенном этапе строительства и по определенной цене. «Другие средства опосредованного инвестирования в недвижимость - это ЗПИФ, инструмент мало распространенный, но с хорошей доходностью и сравнительно низким порогом входа», - добавила собеседница Finam.ru.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба