12 декабря 2022 ИХ "Финам" Бабанова Мария
Российская экономика, оказавшись в тисках западных санкций, переживает структурную трансформацию. Процесс этот нелегкий: из-за продолжительного действия внешних ограничений он сопровождается регрессом в ряде секторов.
К сожалению, к ним можно отнести строительную отрасль. В настоящее время растет себестоимость строительства, наблюдаются проблемы с покупкой западной техники и наймом рабочей силы. Платежеспособный спрос тоже упал: доходы населения сокращаются, многие богатые граждане из-за ситуации со спецоперацией поспешили релоцироваться в другие страны. А некоторым видам льготной ипотеки вообще могут «приказать долго жить».
Что дальше будет с отраслью и стоит ли в нее инвестировать свои деньги? Эти и другие вопросы обсудили участники онлайн-конференции Finam.ru «Рынок недвижимости-2022: «переезд» в новую реальность».
Ждать ли обвала?
Несмотря на значительный вклад последних событий в ситуацию с недвижимостью, нужно признать, что состояние рынка уже давно было не «на высоте». И, в первую очередь, это было связано с обилием выдачи ипотеки по льготным программам. Рынок сильно перегрелся, продажи били рекорды, а цены достигли максимумов.
«С начала текущего года доля ипотеки в сделках выросла с 70% до примерно 85%, и большинство этих сделок заключается по государственным ипотечным программам. Поэтому сейчас ипотека, как драйвер роста, исчерпала себя, объемы продаж начали снижаться», - говорит Наталия Пырьева, аналитик ФГ "Финам".
По ее прогнозам, платежеспособный спрос в России продолжит сжиматься и дальше, а льготные программы, в том числе околонулевые ипотеки от самих застройщиков постепенно начнут сворачивать в 2023 году. Как следствие, говорит Пырьева, упадет и спрос на ипотечные продукты, и в целом на недвижимость. При этом, как предполагает эксперт, пока останутся нетронутыми ряд других льготных ипотечных программ (семейная, сельская, военная, для IT-специалистов).
«Но они доступны ограниченной аудитории, поэтому существенной поддержки населению и рынку не окажут. Таким образом, вероятно, доля ипотеки в сделках упадет вместе со спросом. Есть предположение, что вновь обретут популярность альтернативные сделки с перепродажей старого жилья и последующей покупкой нового. Но в целом сейчас строить прогнозы сложно, поскольку неизвестно, какие меры государство может предложить взамен льготной ипотеки, чтобы поддержать строительную отрасль, которая занимает важное место в разрезе российской экономики», - добавила аналитик.
И все же еще одна тенденция на рынке недвижимости уже налицо: цены стали снижаться. И, похоже, как говорит Пырьева, такое положение дел сохранится всю первую половину следующего года. «По средним оценкам, для условного равновесия на рынке необходима ценовая коррекция в 20-40% от максимумов апреля-мая текущего года. В разных регионах картины отличные, поэтому разбег по глубине коррекции высокий», - уточнила она.
А по мнению Сергея Вишнякова, управляющего агентства безопасной недвижимости "ВИШНЯ", стабилизация цен, которые вновь привлекут массовое внимание покупателей, наступит только в 2024 году. И многое еще будет зависеть от решения властей по льготной ипотеке, заметил Владимир Лящук, главный аналитик ПСБ. «В случае ее сохранения можно ожидать, что цены стабилизируются около текущих уровней. В случае завершения можно ожидать сокращения спроса на первичном рынке недвижимости на 15-20% и снижения цен на новостройки в ближайшие 12 месяцев на 9,2%», - пояснил эксперт.
И хотя такие прогнозы не могут не огорчать застройщиков, говорить о том, что они не смогут завершить начатые проекты и подвести дольщиков, не приходится. «Проектное финансирование действует. И по сравнению с 2018-2019 годам от спроса теперь мало что зависит», - говорит, например, Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой".
Не верит в массовые банкротства и ее коллега Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». «На сегодняшний день разница между льготной и обычной ипотекой составляет 2%. Застройщики, безусловно, смогут нивелировать эту разницу за счет дополнительных скидок. К массовым банкротствам и долгостроям это точно не приведет», - уточнила она.
Кроме того, как напомнил Петр Филиппов, руководитель департамента стратегии и финансов экосистемы недвижимости "Метр квадратный" (М2), в РФ, для того чтобы исключить появление обманутых дольщиков, организован механизм счетов эскроу, который предполагает получение застройщиком денег покупателя - физического лица за купленный им объект недвижимости лишь по факту сдачи дома в эксплуатацию.
«Банки заинтересованы в сохранении собственных средств и внимательно следят за их целевым использованием, они могут дополнительно поддержать застройщика в случае возникновения объективных сложностей по проекту. Поэтому можно с высокой долей уверенности заявлять об отсутствии предпосылок, которые могут привести к обострению ситуации с пострадавшими дольщиками», - подчеркнул участник онлайн-дискуссии.
Что касается самих банков, тот и тут эксперты сохраняют спокойствие. «Доля ипотеки в кредитных портфелях крупных банков не слишком высока, поэтому даже полномасштабный ипотечный кризис (что само по себе маловероятно) стабильности крупных банков не угрожает. Да и действия ЦБ по охлаждению рынка ипотеки (увеличение размера обязательных резервов для кредитов с низким первоначальным взносом) снижают риски ипотечного кризиса в принципе», - высказался Сергей Хестанов, советник по макроэкономике генерального директора "Открытие Инвестиции".
Так что можно сделать вывод, что в ближайшее время обвала на рынке недвижимости все-таки удастся миновать. «Риск невыплаты ипотеки в массовом порядке пока не увеличивается - люди платят или меняют более дорогую недвижимость на более дешевую, чтобы снизить ипотечные платежи. Одновременно с этим мы видим, что рынок недвижимости вполне "переварил" два ключевых негативных события этого года. Не обвалился, хоть и замирал на время. Если количество и частота негативных событий увеличится, то да, рынок может не выдержать. Но пока его поддерживают (в сегменте новостроек), и пока он находится в каком-то подобии равновесного состояния», - выразил свою точку зрения Вишняков.
С ним согласен и Филиппов. «В целом экономика адаптировалась к санкциям. Если в 2023 году и будет отмечено сокращение объема рынка, оно вряд ли будет значительным и достаточно быстро сменится ростом (что также подтверждается опытом предыдущих кризисных явлений на рынке недвижимости)», - сказал он.
Кроме того, как отметил эксперт, проблема нехватки жилья в РФ по-прежнему никуда не делась - обеспеченность жильем в стране составляет 27-28 квадратных метров. А это означает, что рынку еще есть куда расти. «При сохранении текущих объемов для России с населением 146 млн человек потребуется более 22 лет, чтобы догнать, например, Китай по показателю обеспеченности жильем (около 40 квадратных метра на человека)», - заявил Филиппов.
Рекомендации инвесторам
Ситуация в отрасли выглядит несколько лучше, чем представляется на первый взгляд. И тем не менее инвесторы в последнее время обходят стороной бумаги девелоперов. По мнению экспертов, это может быть связано с нежеланиями последних публиковать свои финансовые отчетности. Это касается, например, компании «ПИК», динамику акций которой прокомментировала Пырьева. «ПИК» не публиковал с начала года никакой отчетности, поэтому инвесторы настроены крайне осторожно в отношении застройщика. Также есть нюанс - некоторые подконтрольные девелоперу компании уже обанкрочены или находятся в стадии банкротства», - отметила она.
Также, по ее мнению, негативно на акциях застройщиков сказывается ситуация с невыплатой дивидендов. Так, недавно менеджмент "Самолета" рекомендовал перенести выплату дивидендов с декабря 2022 года на 2023 год. «Это решение, безусловно, вносит определенный негатив в кейс «Самолета», поскольку подтверждает опасения относительно ухудшения ситуации на рынке недвижимости… Однако компания очень активно расширяет географию присутствия, снижая зависимость от Московского региона. Девелопер - единственный среди других застройщиков, кто планировал выход на рынок загородной недвижимости и действительно осуществил свои намерения - уже в 2022 году ожидается старт продаж в первом коттеджном поселке. Кроме того, «Самолет» стремительно развивается в диджитал сегменте - запустил цифровой банк, ЗПИФы, бурно расширяется доля рынка платформы «Самолет-Плюс». Финансовые показатели «Самолета» тоже выглядят значительно сильнее, чем у конкурентов. На данный момент я сохраняю рейтинг по акциям «Самолета» на уровне «Лучше рынка» без целевой цены», - подчеркнула аналитик ФГ «Финам».
И все же такую радужную картину может перечеркнуть третий негативный фактор. Как уже упоминалось, на рынке присутствует неопределенность относительно продления программы льготной ипотеки. «В таких условиях акции девелоперов вряд ли сейчас интересны на фондовом рынке», - утверждает Лящук.
При этом, как считает Пырьева, у крупнейших застройщиков страны - ЛСР, «Самолета» и «ПИК - сейчас есть неоспоримые преимущества. «У них солидные запасы ликвидности, перспективные площадки под застройку, собственные производственные мощности», - сказала эксперт.
И, конечно, не стоит забывать о самой недвижимости как о варианте вложения средств. «Не думаю, что в настоящий момент стоит говорить об угрозе существенного сокращения инвестиций в недвижимость. Несмотря на снижение спроса, которое мы отмечаем в 2022 году, объем рынка, с учетом его ценовой динамики, вряд ли сократится. В условиях повышенной макроэкономической неопределенности инвестиции в недвижимость являются одним из наиболее интересных инструментов сохранения сбережений», - так подвел итог онлайн-дискуссии Филиппов.
http://www.finam.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
К сожалению, к ним можно отнести строительную отрасль. В настоящее время растет себестоимость строительства, наблюдаются проблемы с покупкой западной техники и наймом рабочей силы. Платежеспособный спрос тоже упал: доходы населения сокращаются, многие богатые граждане из-за ситуации со спецоперацией поспешили релоцироваться в другие страны. А некоторым видам льготной ипотеки вообще могут «приказать долго жить».
Что дальше будет с отраслью и стоит ли в нее инвестировать свои деньги? Эти и другие вопросы обсудили участники онлайн-конференции Finam.ru «Рынок недвижимости-2022: «переезд» в новую реальность».
Ждать ли обвала?
Несмотря на значительный вклад последних событий в ситуацию с недвижимостью, нужно признать, что состояние рынка уже давно было не «на высоте». И, в первую очередь, это было связано с обилием выдачи ипотеки по льготным программам. Рынок сильно перегрелся, продажи били рекорды, а цены достигли максимумов.
«С начала текущего года доля ипотеки в сделках выросла с 70% до примерно 85%, и большинство этих сделок заключается по государственным ипотечным программам. Поэтому сейчас ипотека, как драйвер роста, исчерпала себя, объемы продаж начали снижаться», - говорит Наталия Пырьева, аналитик ФГ "Финам".
По ее прогнозам, платежеспособный спрос в России продолжит сжиматься и дальше, а льготные программы, в том числе околонулевые ипотеки от самих застройщиков постепенно начнут сворачивать в 2023 году. Как следствие, говорит Пырьева, упадет и спрос на ипотечные продукты, и в целом на недвижимость. При этом, как предполагает эксперт, пока останутся нетронутыми ряд других льготных ипотечных программ (семейная, сельская, военная, для IT-специалистов).
«Но они доступны ограниченной аудитории, поэтому существенной поддержки населению и рынку не окажут. Таким образом, вероятно, доля ипотеки в сделках упадет вместе со спросом. Есть предположение, что вновь обретут популярность альтернативные сделки с перепродажей старого жилья и последующей покупкой нового. Но в целом сейчас строить прогнозы сложно, поскольку неизвестно, какие меры государство может предложить взамен льготной ипотеки, чтобы поддержать строительную отрасль, которая занимает важное место в разрезе российской экономики», - добавила аналитик.
И все же еще одна тенденция на рынке недвижимости уже налицо: цены стали снижаться. И, похоже, как говорит Пырьева, такое положение дел сохранится всю первую половину следующего года. «По средним оценкам, для условного равновесия на рынке необходима ценовая коррекция в 20-40% от максимумов апреля-мая текущего года. В разных регионах картины отличные, поэтому разбег по глубине коррекции высокий», - уточнила она.
А по мнению Сергея Вишнякова, управляющего агентства безопасной недвижимости "ВИШНЯ", стабилизация цен, которые вновь привлекут массовое внимание покупателей, наступит только в 2024 году. И многое еще будет зависеть от решения властей по льготной ипотеке, заметил Владимир Лящук, главный аналитик ПСБ. «В случае ее сохранения можно ожидать, что цены стабилизируются около текущих уровней. В случае завершения можно ожидать сокращения спроса на первичном рынке недвижимости на 15-20% и снижения цен на новостройки в ближайшие 12 месяцев на 9,2%», - пояснил эксперт.
И хотя такие прогнозы не могут не огорчать застройщиков, говорить о том, что они не смогут завершить начатые проекты и подвести дольщиков, не приходится. «Проектное финансирование действует. И по сравнению с 2018-2019 годам от спроса теперь мало что зависит», - говорит, например, Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой".
Не верит в массовые банкротства и ее коллега Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». «На сегодняшний день разница между льготной и обычной ипотекой составляет 2%. Застройщики, безусловно, смогут нивелировать эту разницу за счет дополнительных скидок. К массовым банкротствам и долгостроям это точно не приведет», - уточнила она.
Кроме того, как напомнил Петр Филиппов, руководитель департамента стратегии и финансов экосистемы недвижимости "Метр квадратный" (М2), в РФ, для того чтобы исключить появление обманутых дольщиков, организован механизм счетов эскроу, который предполагает получение застройщиком денег покупателя - физического лица за купленный им объект недвижимости лишь по факту сдачи дома в эксплуатацию.
«Банки заинтересованы в сохранении собственных средств и внимательно следят за их целевым использованием, они могут дополнительно поддержать застройщика в случае возникновения объективных сложностей по проекту. Поэтому можно с высокой долей уверенности заявлять об отсутствии предпосылок, которые могут привести к обострению ситуации с пострадавшими дольщиками», - подчеркнул участник онлайн-дискуссии.
Что касается самих банков, тот и тут эксперты сохраняют спокойствие. «Доля ипотеки в кредитных портфелях крупных банков не слишком высока, поэтому даже полномасштабный ипотечный кризис (что само по себе маловероятно) стабильности крупных банков не угрожает. Да и действия ЦБ по охлаждению рынка ипотеки (увеличение размера обязательных резервов для кредитов с низким первоначальным взносом) снижают риски ипотечного кризиса в принципе», - высказался Сергей Хестанов, советник по макроэкономике генерального директора "Открытие Инвестиции".
Так что можно сделать вывод, что в ближайшее время обвала на рынке недвижимости все-таки удастся миновать. «Риск невыплаты ипотеки в массовом порядке пока не увеличивается - люди платят или меняют более дорогую недвижимость на более дешевую, чтобы снизить ипотечные платежи. Одновременно с этим мы видим, что рынок недвижимости вполне "переварил" два ключевых негативных события этого года. Не обвалился, хоть и замирал на время. Если количество и частота негативных событий увеличится, то да, рынок может не выдержать. Но пока его поддерживают (в сегменте новостроек), и пока он находится в каком-то подобии равновесного состояния», - выразил свою точку зрения Вишняков.
С ним согласен и Филиппов. «В целом экономика адаптировалась к санкциям. Если в 2023 году и будет отмечено сокращение объема рынка, оно вряд ли будет значительным и достаточно быстро сменится ростом (что также подтверждается опытом предыдущих кризисных явлений на рынке недвижимости)», - сказал он.
Кроме того, как отметил эксперт, проблема нехватки жилья в РФ по-прежнему никуда не делась - обеспеченность жильем в стране составляет 27-28 квадратных метров. А это означает, что рынку еще есть куда расти. «При сохранении текущих объемов для России с населением 146 млн человек потребуется более 22 лет, чтобы догнать, например, Китай по показателю обеспеченности жильем (около 40 квадратных метра на человека)», - заявил Филиппов.
Рекомендации инвесторам
Ситуация в отрасли выглядит несколько лучше, чем представляется на первый взгляд. И тем не менее инвесторы в последнее время обходят стороной бумаги девелоперов. По мнению экспертов, это может быть связано с нежеланиями последних публиковать свои финансовые отчетности. Это касается, например, компании «ПИК», динамику акций которой прокомментировала Пырьева. «ПИК» не публиковал с начала года никакой отчетности, поэтому инвесторы настроены крайне осторожно в отношении застройщика. Также есть нюанс - некоторые подконтрольные девелоперу компании уже обанкрочены или находятся в стадии банкротства», - отметила она.
Также, по ее мнению, негативно на акциях застройщиков сказывается ситуация с невыплатой дивидендов. Так, недавно менеджмент "Самолета" рекомендовал перенести выплату дивидендов с декабря 2022 года на 2023 год. «Это решение, безусловно, вносит определенный негатив в кейс «Самолета», поскольку подтверждает опасения относительно ухудшения ситуации на рынке недвижимости… Однако компания очень активно расширяет географию присутствия, снижая зависимость от Московского региона. Девелопер - единственный среди других застройщиков, кто планировал выход на рынок загородной недвижимости и действительно осуществил свои намерения - уже в 2022 году ожидается старт продаж в первом коттеджном поселке. Кроме того, «Самолет» стремительно развивается в диджитал сегменте - запустил цифровой банк, ЗПИФы, бурно расширяется доля рынка платформы «Самолет-Плюс». Финансовые показатели «Самолета» тоже выглядят значительно сильнее, чем у конкурентов. На данный момент я сохраняю рейтинг по акциям «Самолета» на уровне «Лучше рынка» без целевой цены», - подчеркнула аналитик ФГ «Финам».
И все же такую радужную картину может перечеркнуть третий негативный фактор. Как уже упоминалось, на рынке присутствует неопределенность относительно продления программы льготной ипотеки. «В таких условиях акции девелоперов вряд ли сейчас интересны на фондовом рынке», - утверждает Лящук.
При этом, как считает Пырьева, у крупнейших застройщиков страны - ЛСР, «Самолета» и «ПИК - сейчас есть неоспоримые преимущества. «У них солидные запасы ликвидности, перспективные площадки под застройку, собственные производственные мощности», - сказала эксперт.
И, конечно, не стоит забывать о самой недвижимости как о варианте вложения средств. «Не думаю, что в настоящий момент стоит говорить об угрозе существенного сокращения инвестиций в недвижимость. Несмотря на снижение спроса, которое мы отмечаем в 2022 году, объем рынка, с учетом его ценовой динамики, вряд ли сократится. В условиях повышенной макроэкономической неопределенности инвестиции в недвижимость являются одним из наиболее интересных инструментов сохранения сбережений», - так подвел итог онлайн-дискуссии Филиппов.
http://www.finam.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter