13 декабря 2022 Financial One
Как удачно приобрести недвижимость и какие инструменты использовать при покупке, выяснили ведущие Павел Демидович и Игнат Бушухин в программе «Частная собственность» на YouTube-канале «РБК Инвестиции».
В период с января по октябрь 2022 количество объектов, получивших заключение экспертизы проектной документации, сократилось на 26% в сравнении с аналогичным периодом 2021 года.
Комментируя инвестиции в недвижимость, Бушухин замечает: «До 2022 года была самая лакомая инвестиция, когда ты вкладываешь деньги в новостройку на котловане (ситуация, когда новостройка получает разрешение на строительство, а девелоперская компания открывает продажи – прим. ред.) и вынимаешь их по окончанию строительства. Зарабатываешь на таком рычаге, который длится два, максимум три года, 50% от стоимости объекта в хорошие годы, 25% точно», – рассказывает Бушухин. По мере строительства здания застройщик повышает цены на квадратный метр, поэтому инвестиция становится менее привлекательной.
Тем менее, как сообщает обозреватель РБК Александра Панфилова, инвестиции в котлован больше так не работают: сегодня инвестор уже не может получить скидку от застройщика в 10–50% от стоимости квартиры, приобретая ее на начальном этапе строительства. Во-первых, в 2019 году застройщики перешли на работу с эскроу счетами, использующимися для безопасных сделок на рынке строящейся недвижимости. По данным «Яндекс.Недвижимость», сегодня максимальный дисконт составляет 15%. Во-вторых, на доходность актива повлияло падение спроса на жилье.
Время для инвестиций?
Андрей Любунь, частный инвестор, основатель клуба инвесторов в недвижимость «Деньги», не рекомендует сейчас рассматривать недвижимость как инвестицию ввиду нестабильной экономической ситуации. Цены на недвижимость могут начать снижаться, новостройки этот тренд, скорее всего, обойдет стороной. «Если вы входите на котловане за полную сумму или с ипотекой, то у вас не будет того прироста цены, который обычно происходит на росте этапов строительства», – поясняет эксперт.
По словам Бушухина, в России цены на недвижимость вернутся к рыночному росту через несколько лет, сейчас цены формируются под влиянием ажиотажного спроса. «Цены будут продолжать снижаться какое-то время, потом они остановятся и будут держаться на одном уровне. И только через 2–4 года, возможно, начнется какой-то рост», – прогнозирует ведущий.
Как инвестировать сейчас?
Новым инструментом для инвестиции в недвижимость на этапе котлована станет рассрочка: инвестор может первоначально внести 20% стоимости квартиры, оставшиеся 80% выплачивать поэтапно. Рассрочка бывает как процентная, так и беспроцентная. «Это в какой-то мере даже альтернатива ипотеке. И если большинство застройщиков перейдут на эту модель, мы получим модель, похожую на ту, что действует в Турции и ОАЭ: для того чтобы зафиксировать за собой квартиру студию или нежилое помещение, нам достаточно всего 20–40% стоимости», – поясняет Любунь.
Другим инструментом является обратный выкуп активов: застройщики гарантируют выкуп актива через год с доходностью не менее 8%. Как отмечает Валерий Кочетков, директор управления новостроек «Инком-недвижимость», цены на готовое жилье находятся на максимуме, инвестиционного интереса в нем нет. Любунь считает, что вложиться в готовое жилье разумно в надежде на всплеск инфляции – тогда цена актива увеличится.
Как выбрать проект?
Ирина Пешехонцева, основатель инвестбутика Investnovostroy, признает, что в текущих условиях заработать на инвестициях в недвижимость сложно. Эксперт советует ориентироваться на объекты, цена которых увеличивается не только во время роста рынка. Помимо рыночного роста, на цену недвижимости влияют такие факторы, как уникальная планировка, масштаб и необычность проекта.
«Я привыкла инвестировать циклами сделки до 6 месяцев максимум. Никогда до выдачи ключей я практически не сидела за исключением самых первых моих инвестиционных кейсов и не рекомендую. Сейчас действительно очень мало проектов могут дать быструю доходность, но, тем не менее, они есть», – делится Пешехонцева.
Эксперт рекомендует обратить внимание на объекты на западе и северо-западе Москвы, в Одинцовском и Красногорском районах Московской области – там самый быстрый цикл оборачиваемости проекта. Порог входа на рынок – от 3,5 млн рублей за объекты, окруженные лесами, СНТ, ДНТ и коттеджными поселками. В таких местах цены на недвижимость растут за счет развития района. За квартиры в домах, расположенных в доступности от метро, цена начинается от 6 млн рублей.
Каковы риски?
Наталья Cозонова, директор по развитию компании Metrium, отмечает, что даже при получении бумаг для дальнейшей продажи девелоперы могут решить не вводить проект в реализацию или начать строить объект и не продавать квартиры из-за нестабильной ситуации. Обычные покупатели, не инвесторы, охотнее вкладываются в недвижимость тогда, когда начинается стройка. По данным Metrium, за предыдущие два года, которые выдались успешными для рынка недвижимости, доля покупок объектов на нулевой стадии достигала 20%. «Покупатели видели резкий бурный рост цен и хотели вложиться на самой ранней стадии и выйти с плюсом. И не только инвесторы, но и, как мы их называем, обыватели просто боялись, что они не смогут через какое-то время осилить бюджет на новостройки, растущие в цене на рынке», – рассказывает эксперт. Сейчас спросом на стадии котлована пользуются только избранные проекты.
Оценивая риск вложения в недвижимость, Бушухин отмечает: «Я верю в эскроу систему – она поможет защитить рынок. Все достроят дома, которые возводят. Сейчас у застройщиков есть разрешение на перенос сроков ввода объектов в эксплуатацию в связи с форс-мажорами. Это началось еще с пандемии, сейчас это продолжается. Такая лазейка есть, многие этим пользуются». Для жилья эксперт рекомендует покупать квартиры в домах, сданных в эксплуатацию.
Cозонова прогнозирует, что при отсутствии новых вводных факторов спрос на новостройки восстановится к началу или середине осени 2023 года и вернется к уровню 2019 года.
В период с января по октябрь 2022 количество объектов, получивших заключение экспертизы проектной документации, сократилось на 26% в сравнении с аналогичным периодом 2021 года.
Комментируя инвестиции в недвижимость, Бушухин замечает: «До 2022 года была самая лакомая инвестиция, когда ты вкладываешь деньги в новостройку на котловане (ситуация, когда новостройка получает разрешение на строительство, а девелоперская компания открывает продажи – прим. ред.) и вынимаешь их по окончанию строительства. Зарабатываешь на таком рычаге, который длится два, максимум три года, 50% от стоимости объекта в хорошие годы, 25% точно», – рассказывает Бушухин. По мере строительства здания застройщик повышает цены на квадратный метр, поэтому инвестиция становится менее привлекательной.
Тем менее, как сообщает обозреватель РБК Александра Панфилова, инвестиции в котлован больше так не работают: сегодня инвестор уже не может получить скидку от застройщика в 10–50% от стоимости квартиры, приобретая ее на начальном этапе строительства. Во-первых, в 2019 году застройщики перешли на работу с эскроу счетами, использующимися для безопасных сделок на рынке строящейся недвижимости. По данным «Яндекс.Недвижимость», сегодня максимальный дисконт составляет 15%. Во-вторых, на доходность актива повлияло падение спроса на жилье.
Время для инвестиций?
Андрей Любунь, частный инвестор, основатель клуба инвесторов в недвижимость «Деньги», не рекомендует сейчас рассматривать недвижимость как инвестицию ввиду нестабильной экономической ситуации. Цены на недвижимость могут начать снижаться, новостройки этот тренд, скорее всего, обойдет стороной. «Если вы входите на котловане за полную сумму или с ипотекой, то у вас не будет того прироста цены, который обычно происходит на росте этапов строительства», – поясняет эксперт.
По словам Бушухина, в России цены на недвижимость вернутся к рыночному росту через несколько лет, сейчас цены формируются под влиянием ажиотажного спроса. «Цены будут продолжать снижаться какое-то время, потом они остановятся и будут держаться на одном уровне. И только через 2–4 года, возможно, начнется какой-то рост», – прогнозирует ведущий.
Как инвестировать сейчас?
Новым инструментом для инвестиции в недвижимость на этапе котлована станет рассрочка: инвестор может первоначально внести 20% стоимости квартиры, оставшиеся 80% выплачивать поэтапно. Рассрочка бывает как процентная, так и беспроцентная. «Это в какой-то мере даже альтернатива ипотеке. И если большинство застройщиков перейдут на эту модель, мы получим модель, похожую на ту, что действует в Турции и ОАЭ: для того чтобы зафиксировать за собой квартиру студию или нежилое помещение, нам достаточно всего 20–40% стоимости», – поясняет Любунь.
Другим инструментом является обратный выкуп активов: застройщики гарантируют выкуп актива через год с доходностью не менее 8%. Как отмечает Валерий Кочетков, директор управления новостроек «Инком-недвижимость», цены на готовое жилье находятся на максимуме, инвестиционного интереса в нем нет. Любунь считает, что вложиться в готовое жилье разумно в надежде на всплеск инфляции – тогда цена актива увеличится.
Как выбрать проект?
Ирина Пешехонцева, основатель инвестбутика Investnovostroy, признает, что в текущих условиях заработать на инвестициях в недвижимость сложно. Эксперт советует ориентироваться на объекты, цена которых увеличивается не только во время роста рынка. Помимо рыночного роста, на цену недвижимости влияют такие факторы, как уникальная планировка, масштаб и необычность проекта.
«Я привыкла инвестировать циклами сделки до 6 месяцев максимум. Никогда до выдачи ключей я практически не сидела за исключением самых первых моих инвестиционных кейсов и не рекомендую. Сейчас действительно очень мало проектов могут дать быструю доходность, но, тем не менее, они есть», – делится Пешехонцева.
Эксперт рекомендует обратить внимание на объекты на западе и северо-западе Москвы, в Одинцовском и Красногорском районах Московской области – там самый быстрый цикл оборачиваемости проекта. Порог входа на рынок – от 3,5 млн рублей за объекты, окруженные лесами, СНТ, ДНТ и коттеджными поселками. В таких местах цены на недвижимость растут за счет развития района. За квартиры в домах, расположенных в доступности от метро, цена начинается от 6 млн рублей.
Каковы риски?
Наталья Cозонова, директор по развитию компании Metrium, отмечает, что даже при получении бумаг для дальнейшей продажи девелоперы могут решить не вводить проект в реализацию или начать строить объект и не продавать квартиры из-за нестабильной ситуации. Обычные покупатели, не инвесторы, охотнее вкладываются в недвижимость тогда, когда начинается стройка. По данным Metrium, за предыдущие два года, которые выдались успешными для рынка недвижимости, доля покупок объектов на нулевой стадии достигала 20%. «Покупатели видели резкий бурный рост цен и хотели вложиться на самой ранней стадии и выйти с плюсом. И не только инвесторы, но и, как мы их называем, обыватели просто боялись, что они не смогут через какое-то время осилить бюджет на новостройки, растущие в цене на рынке», – рассказывает эксперт. Сейчас спросом на стадии котлована пользуются только избранные проекты.
Оценивая риск вложения в недвижимость, Бушухин отмечает: «Я верю в эскроу систему – она поможет защитить рынок. Все достроят дома, которые возводят. Сейчас у застройщиков есть разрешение на перенос сроков ввода объектов в эксплуатацию в связи с форс-мажорами. Это началось еще с пандемии, сейчас это продолжается. Такая лазейка есть, многие этим пользуются». Для жилья эксперт рекомендует покупать квартиры в домах, сданных в эксплуатацию.
Cозонова прогнозирует, что при отсутствии новых вводных факторов спрос на новостройки восстановится к началу или середине осени 2023 года и вернется к уровню 2019 года.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба