Девелопер «АПРИ» 31 марта закрывает книгу заявок на биржевые рублевые облигации серии БО-002P-14 со сроком обращения 5 лет с началом амортизации через 3 года. Индикативная ставка купона — не выше 25% годовых, доходность к погашению (YTM) — 28,08%, дюрация — 2,6 года. Доход за год может достичь 41% (с учетом роста тела облигации, купонов и их реинвестирования) — привлекательно.
Доход до 20% за месяц и до 41% за год
💡Ожидаем, что доходность нового выпуска АПРИ после размещения снизится до справедливого уровня в 22% — ближе к облигациям с похожей дюрацией и кредитным риском других девелоперов ГЛОРАКС и Эталон.
ГЛОРАКС и АПРИ сопоставимы по масштабу бизнеса и долговой нагрузке. АПРИ имеет среднюю долговую нагрузку, сопоставимую с Эталоном, но рентабельность АПРИ очень высокая. Однако, в отличие от Эталона, АПРИ не имеет такой сильной поддержки акционера.
Доходности облигаций девелоперов 2-го эшелона составляют примерно от 17,5% до 27%
Мы считаем, что доходность нового выпуска АПРИ 002Р-14 должна быть чуть выше облигаций ГЛОРАКС и Эталона.
Драйвером снижения доходности может стать публикации отчетности по МСФО в апреле, а также потенциальное повышение рейтинга рейтинговым агентством. Отличные результаты продаж за 2025 г. и первые 2 месяца 2026 г. уже поспособствовали снижению долговой нагрузки.
Принимая во внимание справедливую доходность в 22%, а также с учетом снижения доходностей ОФЗ на 2%, получаем потенциальный доход за год с учетом роста цены облигации на уровне 41% (=2,6*(28%-20%)+20%), где 20% (=22%-2% — справедливая доходность минус снижение ОФЗ на 2%), 28% — индикативная доходность, 2,6 — дюрация.
Лидер среди девелоперов Челябинской области
АПРИ трансформируется в девелопера федерального уровня. По данным компании, в 2025 г. выручка составила 21,4 млрд руб., операционная прибыль (EBITDA) — 9,9 млрд руб., чистый долг — 38,4 млрд руб. (в том числе корпоративный чистый долг – 8,3 млрд руб.).
Рентабельность — одна из лучших в отрасли
По данным эмитента, в 2025 г. рентабельность АПРИ (отношение EBITDA к выручке) составила 41%. Средняя рентабельность компании за последние три года достигала около 35%. Это значительно выше среднего уровня по отрасли.
АПРИ получает такую высокую рентабельность в первую очередь за счет продаж жилья в основном на поздних стадиях строительства по высоким ценам. Еще один фактор поддержки для рентабельности — мастер-девелопмент, в рамках которого компания создает проекты с нуля.
Средняя долговая нагрузка
Показатель Чистый корпоративный долг/ корп. EBITDA за 2025 г. (по данным эмитента и по нашей оценке) составляет всего лишь 0,8x. Показатель не учитывает эскроу-долг и проектный долг, так как риски рефинансирования эскроу-долга минимальны, а проектного долга снижены. Значение 0,8x соответствует очень низкой долговой нагрузке — в идеальных условиях компания покроет корпоративный долг менее чем за год.
При этом Чистый долг/EBITDA с учетом проектного долга, в том числе эскроу, компании достигает 3,9x, что соответствует высокой долговой нагрузке. За вычетом готовой продукции (ликвидные квартиры, по оценкам, на 10 млрд руб.) долговая нагрузка средняя — 3x. Поскольку большая часть общего долга проектная, считаем долговую нагрузку средней.
➡️ Ожидаем снижения долговой нагрузки. В январе-феврале 2026 г. продажи в рублях увеличились в пять раз г/г. Ожидаем снижения долговой нагрузки с учетом хороших продаж в текущем году. АПРИ также подключает новые регионы, такие как Владивосток, Ленинградская область и Ставропольский край. Таким образом, АПРИ становится девелопером федерального уровня и повышает свою диверсификацию.
Нейтральное влияние акционеров
Основная часть капитала (86%) принадлежит топ-менеджменту с опытом работы в строительных компаниях и администрации Челябинской области. Крупнейший бенефициар АПРИ — Тимофей Карабинцев с долей 35%. Председатель совета директоров АПРИ Алексей Овакимян контролирует 15%, финдиректор Елена Бугрова — 11%. Остальные 14% находятся в свободном обращении.
Совет директоров компании состоит из семи человек, включая двух независимых директоров. Бугрова и Карабинцев имеют большой опыт в строительной отрасли. Председатель совета директоров Овакимян является основателем аудиторско-консалтинговой группы «Авуар» (14 место в РФ по рейтингу Эксперт РА). В 2011–2012 гг. Овакимян был заместителем экс-губернатора Челябинской области, в том числе по правовым, имущественным и инвестиционным вопросам.
Риски
Основной риск строительной деятельности снижен благодаря реформированию жилищного строительства и введению эскроу-счетов: все текущее строительство будет завершено. Основной риск компании АПРИ связан с проектом «ФанПарк», так как это нестандартный проект для девелоперской области с неясной прибыльностью.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба