(новогоднее оливье) Уже доводилось цитировать в одной предыдущей записи любопытный доклад коллег из ЦСР [1, в свое время его анонсировали также и Ведомости]. Сам выдержанный в духе времени обличительный пафос доклада в контексте того, о чем собираюсь писать дальше, меня, честно признаюсь, трогает мало. Но на всякий случай - вот он.
Москвичи, получающие значительную часть доходов от сдачи квартир в аренду, отличаются по своему классовому сознанию от прочих россиянин примерно так же, как барин, живший доходами с земли, от мужика, вынужденного пахать её и за себя, и за барина. Далее отсюда выводится, что типовой москвич - то ли, как декабрист, склонен из-за изобилия свободного времени и материальной независимости от работодателя к некоторой фронде. То ли, напротив, подобно зрелому Пушкину, чрезмерно лоялен к власти, как к гаранту и охранителю такого сказочно прекрасного порядка вещей. Не вспомню уже, да и ладно. Как говорится - чужая душа потемки, и раз авторы взялись разгадывать этот пазл с помощью статистики и соц.опросов, то и флаг им в руки и барабан на соответствующее место.
Меня же, как человека, бравшего в свое время (на деньги налогоплательщика) уроки экономической грамоты, правда - давно, поверхностно, и взявшего их, откровенно говоря, немного, зацепил совсем другой, технический аспект исследования. Авторы доклада находят доступность покупки квартиры в кредит в Москве вполне приемлемой, приближавшейся в середине минувшего десятилетия к 100% для москвича со средним доходом [1, табл.1]. Это сделало такой «кредитно-арендный арбитраж» для него настолько привлекательным, что кажется даже удивительным, почему же этот средне-доходный столичный житель не скупал тогда квартиры для последующей сдачи в наём десятками? Благо кредит под залог квартиры охотно предлагался, да и сейчас вовсю предлагается, многими российскими банками.
Вот тут – в возможности «ипотечно-арендного кэрри-трейда», т.е. покупки квартиры с кредитным плечом для последующей сдачи ее в аренду и заработка на этом некоторой маржи, и кроется зацепка, ставящая для меня ценность всех прочих выводов доклада под сомнение. Точнее, даже две «зацепки», первая из которых лежит совсем на поверхности.
О разнице между средним и типичным
В Москве, которая, судя по к-ту Джини, такой же город контрастов, как и любой другой крупный мегаполис, сильно выражены различия между средним и медианным (или типичным) доходом. Для тех, кто не брал никаких уроков экономики совсем, поясню. К примеру, если на улице проживают 999 бомжей с месячным доходом 0, и 1 олигарх, зарабатывающий в месяц миллиард, то среднедушевой по улице доход будет миллион. И если к концу месяца все бомжи передохнут с голоду, то оперируя статистикой среднего дохода, мы должны будем интерпретировать это событие как бунт миллионеров, не сумевших заставить себя принимать пищу. Медианный же (типичный) доход, т.е. такой, что половина жителей имеют больший или равный ему, а вторая половина – меньший, в данном случае рисует ситуацию точнее, поскольку он равен нулю.
В нынешних московских реалиях это означает, что при 100%-ной доступности ипотеки для средне-доходного москвича, исходя из доходного расслоения, ее могут позволить себе не более 30% жителей столицы. А доход типичного москвича – это практически ровно половина от среднего, иными словами – почти вдвое меньше того, который позволяет выдерживать ипотеку при покупке жилья средних размеров (медианный метраж и тут меньше, но различия уже не так критичны). Так что инвестиции в московскую недвижимость, особенно на первичном рынке, где в силу ряда причин быстро растет размер «кванта стоимости» - т.е. среднего метража вводимой в эксплантацию квартиры – недоступны как минимум для «конституционного» большинства местного населения (более того, по оценке заметки, на которую поставлена предыдущая ссылка, рынок жилья реально недоступен для 90-92% москвичей).
«…но кто тебе сказал, что это повод для вражды?» (ц)
При этом, конечно, нельзя отрицать того очевидного факта, что обладание вакантной хорошо расположенной недвижимостью в пределах МКАД позволяет небольшой семье вполне сносно существовать на доход от аренды. По некоторым оценкам, за достоверность которых я не отвечаю, из 3.5 млн. московских квартир сегодня в аренде находится 400-600 тыс. Плюс 200 тыс. в ближнем Подмосковье, которое в смысле транспортной доступности, а также развития социальной и торговой инфраструктуры сегодня зачастую превосходит спальные районы Москвы, хотя и стоит дешевле. В результате по структуре доходов, в которой видное место занимают доходы от собственности [1, табл.3], москвич-рантье отличается от среднего россиянина примерно так же, как различались упомянутые выше помещик и его крепостной*.
Увы, такая вещь, как справедливость, по-видимому, совсем не входила в малопонятный нам замысел Творца, во всяком случае – в той его части, которая касается ренты местоположения**. И даже в таком, не очень-то поощрявшем «легкие деньги» обществе, как советское, гражданам приходилось, стиснув зубы, мириться с неприятным. Житель, к примеру, солнечной Кахетии имел со своего приусадебного больше, чем вместе взятая бригада рабочих какого-нибудь нижнетагильского завода, штамповавшего - пока где-то зрели мандарины и виноград - танков столько, что их с избытком хватило бы, чтобы за 48 часов донести свет идей социализма до Ла-Манша.
Но когда мы говорим о выгоде быть москвичом, речь идет, прежде всего, о том, чем родина одарила каждого в момент перехода к рынку. А это в основном то, что он и так уже фактически имел. Капитализировав ренту своего исходного местоположения, кто-то получил в качестве стартовой позиции нефтяное месторождение, кто-то - квартиру в «цековском» доме на Кропоткинской (ныне Остоженке), или выражаясь языком авторов доклада – право перекачки в свои карманы сырьевой ренты через аренду. Ну а кто-то, примерно как я – законное право совместного владения коммунальным сортиром где-нибудь в Говносранске. Но зато взамен – ощущение легкости бытия, свободу и жизненный оптимизм.
Что же касается инвестиций уже в рыночных условиях, то здесь сам факт проживания в Москве, или, наоборот, где-нибудь еще, не должен давать столь осязаемых конкурентных преимуществ. Ведь это было бы не только совсем грустно (а как мы знаем, капитализм – это общество пусть и не равных позиций, то хотя бы равных потенций, что и делает его как-то переносимым - по крайней мере, на бумаге это так, на практике все-таки иногда и трудно переносимым), но и противоречило бы принципу «отсутствия арбитража» между различными рынками. А он в том или ином виде глядит на нас с любой страницы любого учебника экономики и/или финансов. Жаль, правда - никогда в точности не выполняется на практике.
Как может быть дорого для найма то, что доступно для покупки?
Доход от рубля, занятого в банке и рационально инвестированного хоть в московскую, хоть в еще какую недвижимость с целью последующей сдачи его в аренду, по идее должен быть одинаковым. Более того - за вычетом некоторой доплаты за сладостное ощущение себя обладателям безумно дорогого актива и премии за риск заморозить деньги в неликвидных горах стекла и бетона, он должен нулевым.
Тут для совсем свежих в вопросах инвестирования надо добавить, что имеется в виду, конечно, мат.ожидание дохода при условии полного и правильного использования всей доступной на момент принятия решения о сделке информации. Конкретные выигрыши, выпавшие в этой инвестиционной лотерее, будут, конечно, совсем иные. Тем не менее, отдача от инвестиции рубля в ставку на зеро в казино – она всегда и есть рубль, складывающийся из 2.7 коп. ожидаемого выигрыша, и 97.3 коп. платы за покупаемый таким способом адреналин. А вовсе не тот миллион, который вдруг случайно выпал на это зеро (если, конечно, выпал). Ну – кто листал упомянутые выше учебники, тот, конечно, знает все эти вещи лучше меня.
Итак, вот вторая зацепка – она касается расчета индекса доступности (affordability) покупки жилья с помощью кредита. В той методике, на которую ссылаются авторы доклада (Институт экономики города), на мой взгляд, есть определенные дефекты. Что бы было понятно, в чем они, напомню это определение.
Считаем ежемесячные расходы на приобретение 70% от 20.3м2 жилья как P&I (principal and interest – амортизация и процент) платеж, складывающийся как процентная ставка + 1/Т, где Т - средний фактический срок кредита в месяцах. 70% - означает, что предполагается, что первоначальный взнос составляет 30%, 20.3 м2 – размер стандартного жилья (это городской жилищного фонда, приходящийся на 1 москвича на начало 2010 года; по стране «стандарт» для горожан чуть больше, 21.9; в расчетах ИЭГ принимается 18). Соотносим это с предельной величиной душевого дохода, которое считается допустимо потратить на жилье (35%). Это и дает индекс доступности, на который ссылаются авторы доклада. Что в нем не так?
Отдать нельзя рефинансировать
Во-первых, видим зависимость доступности от фактического среднего срока кредита. Но на практике ипотечный кредит можно рефинансировать. В принципе – даже чуть ли не до бесконечности, пока жилье не выйдет из строя из-за ветхости и износа. А есть еще и такие варианты ипотеки, когда вообще поначалу надо платить лишь процент, или, выйдя на пенсию, получить накопленную в виде купленного жилья сумму обратно, продолжая в нем жить и т.п. Поэтому амортизационная часть платежа, зависящая от конкретного срока и schedule кредита, обычно не является определяющей в оценке доступности ипотеки. То есть тут как бы смешиваются две вещи - накопление актива, каковым является покупка жилья в собственность, и затраты на проживание, как предмет потребления (в данном случае – это процент плюс оплата физического износа).
Для сравнения можно взглянуть на методику расчета доступности покупки жилья в кредит (Housing Affordability Index, HAI) американкой ассоциации риэлторов и сами цифры. Как видим, у них в затратах доминирует процент, а принципиальный платеж совсем маленький, поскольку считается исходя из срока выплат в 30 лет***. Иными, словами, тут предполагается, что американцы в основном не инвестируют в жилье, поскольку принимаемый срок платежа может быть близок к среднему сроку его эксплуатации, а просто оплачивают проживание в нем, что и принимается в расчете доступности. Плюс к тому, у них еще и несколько другие цифры первоначального взноса (20% вместо наших 30%). Ну и граница - сколько из дохода можно потратить на жилье у них ниже (25%, а не 35% как у нас). Ну, эти (достаточно произвольно принимаемые) допущения - уже в значительной мере дело вкуса.
Радость заемщика инфляция
Второй дефект - это использование номинального процента. В Америке он близок к реальному (по крайней мере, отличается от него на стабильную 2%-ную инфляцию), чего не скажешь про нас. При высокой инфляции это будет занижать реальную доступность кредита, и нужна коррекция****. Что же тогда брать в качестве оценки ожидаемого реального платежа по ипотеке при расчете доступности жилья? Я бы взял среднюю ставку аренды (за вычетом оплаты коммуналки) к рыночной цене жилья – по смыслу это как раз включает в себя и процент, причем и его реальную ставку, и амортизацию*****.
При таком подходе более наглядной становится и причина различий в доступности жилья в разных странах. Это, прежде всего (если предположить, что метраж стандартного жилья на душу растет пропорционально ВВП) - соотношение доходов на труд и капитал в разных странах. В России доля труда была маленькая, соответственно - доходы на капитал (предельная производительность, реальный процент) большие. Уже поэтому (т.е. из-за более высокого соотношения процент/заплата в ВВП) жилье должно быть менее доступно в России, чем, скажем в США.
Плюс к тому естественно предположить, что спрос на метраж жилья, как товар первой необходимости, падает с ростом ВВП, это также снижает относительную доступность жилья в стране с более низким уровнем экономического развития (ну, это совсем легко понять, если сравнить доступность хлеба в какой-нибудь забытом богом африканской стране, хотя бы с нашей). Соответственно, чем менее эластичен спрос на жилье по отношению к росту дохода (иными словами, чем быстрее растет жилищный стандарт, выраженный в метрах или в каких-нибудь еще единицах сопоставления с ростом доходов), тем ниже будут показатели доступности. Как следствие – одна из главных причин сегодняшней низкой доступности жилья в странах б.СССР – довольно высокий стандарт обеспеченности жильем, сформированный в этом СССР. Иначе говоря, в рыночных условиях на то количество жилья, которое строилось в СССР и при том уровне доходов, который там был, просто не нашлось бы покупателя, и приходящийся на душу метраж был бы существенно меньше.
Жилье в б.СССР. Беспощадно к пользователям, приветливо к инвесторам
В заключение этой части – пара картинок, куда ж без них. Источник, правда, крайне легкомысленный, об использованных там методиках счета и исходных данных остается только догадываться, но, как говорится, за неимением кухарки… Ссылаться на эти показатели вряд ли стоит, но некоторые вещи они иллюстрируют – например, низкую доступность жилья в отношении доходов населения, характерную для всех стран б.СССР (я специально взял не только столицы, но и среднюю во всех отношениях******* Пермь – судя по текущим доходам от инвестиций в жилье, оно там недооценено, тем не менее, по соотношению с типичными доходами жителей оно примерно соответствует Лондону и Милану и в разы дороже Нью-Йорка, не говоря уже о Бостоне или Чикаго).
Что касается соотношений P/R, характеризующих привлекательность жилья как объекта инвестиций с целью получения дохода, то недвижимость в столицах б.СССР тут, похоже, ничем особенным не выделяется, доходность в 3-4% реальных годовых достаточно типична для остального мира и говорит о том, что никаких пузырей в ценах недвижимости нет. (Подозрительной на пузырь выглядит ситуация с ценами недвижимости в Сеуле, Таллинне и Афинах, а также в курортной местности Будве, Черногория). Единственное, что выделяет Вильнюс, Минск и Киев на общем фонде – это ненормально низкая, близкая к латиноамериканской, доступность ипотеки – то ли из-за инфляции, задирающей ставки, то ли из-за высоких рисков или просто отсутствия необходимой правовой инфраструктуры (предполагающей возможность выбрасывать несостоятельного заемщика на улицу).
Что касается расходов на аренду стандартного по размерам жилья в Москве (116% дохода типичного россиянина по расчету, основанному на указанном в подписях к графикам ненадежном источнике), то они хоть и высоки по мировым меркам, все же не выглядят исключительными. Примерно в таком же соотношении с типичными доходами жителей своих стран обходятся расходы на аренду стандартного жилья в Минске и (чуть меньше) в Киеве, в Пекине, Тегеране, Джакарте, Аммане и столице Венесуэлы Каракасе. (Проживание в Берлине или Стокгольме по соотношению с типовыми доходами жителей обойдется в 5-7 раз дешевле).
Иными словами, чтобы более-менее нормально жить в этих столицах, требуется доход, как минимум в 3-4 раза превышающий типичный для соответствующих стран (если, конечно, вы изначально не являетесь собственником жилья здесь). Обычно такое же, или чуть большее соотношение с типичными доходами требуется и для покупки жилья в кредит (плюс 20% цены - это условие расчетов для первоначального взноса). Исключая мусульманские страны, где, как известно, процента нет, и сама по себе «ипотека» практически бесплатная, зато аренда - дорогая.
Продолжение – о том, как объясняют различия в доступности жилья модели оптимального экономического роста и еще несколько графиков – пожалуй, завтра (если будет время, да и отдохнуть от себя читателям тоже надо дать).
/ (C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Москвичи, получающие значительную часть доходов от сдачи квартир в аренду, отличаются по своему классовому сознанию от прочих россиянин примерно так же, как барин, живший доходами с земли, от мужика, вынужденного пахать её и за себя, и за барина. Далее отсюда выводится, что типовой москвич - то ли, как декабрист, склонен из-за изобилия свободного времени и материальной независимости от работодателя к некоторой фронде. То ли, напротив, подобно зрелому Пушкину, чрезмерно лоялен к власти, как к гаранту и охранителю такого сказочно прекрасного порядка вещей. Не вспомню уже, да и ладно. Как говорится - чужая душа потемки, и раз авторы взялись разгадывать этот пазл с помощью статистики и соц.опросов, то и флаг им в руки и барабан на соответствующее место.
Меня же, как человека, бравшего в свое время (на деньги налогоплательщика) уроки экономической грамоты, правда - давно, поверхностно, и взявшего их, откровенно говоря, немного, зацепил совсем другой, технический аспект исследования. Авторы доклада находят доступность покупки квартиры в кредит в Москве вполне приемлемой, приближавшейся в середине минувшего десятилетия к 100% для москвича со средним доходом [1, табл.1]. Это сделало такой «кредитно-арендный арбитраж» для него настолько привлекательным, что кажется даже удивительным, почему же этот средне-доходный столичный житель не скупал тогда квартиры для последующей сдачи в наём десятками? Благо кредит под залог квартиры охотно предлагался, да и сейчас вовсю предлагается, многими российскими банками.
Вот тут – в возможности «ипотечно-арендного кэрри-трейда», т.е. покупки квартиры с кредитным плечом для последующей сдачи ее в аренду и заработка на этом некоторой маржи, и кроется зацепка, ставящая для меня ценность всех прочих выводов доклада под сомнение. Точнее, даже две «зацепки», первая из которых лежит совсем на поверхности.
О разнице между средним и типичным
В Москве, которая, судя по к-ту Джини, такой же город контрастов, как и любой другой крупный мегаполис, сильно выражены различия между средним и медианным (или типичным) доходом. Для тех, кто не брал никаких уроков экономики совсем, поясню. К примеру, если на улице проживают 999 бомжей с месячным доходом 0, и 1 олигарх, зарабатывающий в месяц миллиард, то среднедушевой по улице доход будет миллион. И если к концу месяца все бомжи передохнут с голоду, то оперируя статистикой среднего дохода, мы должны будем интерпретировать это событие как бунт миллионеров, не сумевших заставить себя принимать пищу. Медианный же (типичный) доход, т.е. такой, что половина жителей имеют больший или равный ему, а вторая половина – меньший, в данном случае рисует ситуацию точнее, поскольку он равен нулю.
В нынешних московских реалиях это означает, что при 100%-ной доступности ипотеки для средне-доходного москвича, исходя из доходного расслоения, ее могут позволить себе не более 30% жителей столицы. А доход типичного москвича – это практически ровно половина от среднего, иными словами – почти вдвое меньше того, который позволяет выдерживать ипотеку при покупке жилья средних размеров (медианный метраж и тут меньше, но различия уже не так критичны). Так что инвестиции в московскую недвижимость, особенно на первичном рынке, где в силу ряда причин быстро растет размер «кванта стоимости» - т.е. среднего метража вводимой в эксплантацию квартиры – недоступны как минимум для «конституционного» большинства местного населения (более того, по оценке заметки, на которую поставлена предыдущая ссылка, рынок жилья реально недоступен для 90-92% москвичей).
«…но кто тебе сказал, что это повод для вражды?» (ц)
При этом, конечно, нельзя отрицать того очевидного факта, что обладание вакантной хорошо расположенной недвижимостью в пределах МКАД позволяет небольшой семье вполне сносно существовать на доход от аренды. По некоторым оценкам, за достоверность которых я не отвечаю, из 3.5 млн. московских квартир сегодня в аренде находится 400-600 тыс. Плюс 200 тыс. в ближнем Подмосковье, которое в смысле транспортной доступности, а также развития социальной и торговой инфраструктуры сегодня зачастую превосходит спальные районы Москвы, хотя и стоит дешевле. В результате по структуре доходов, в которой видное место занимают доходы от собственности [1, табл.3], москвич-рантье отличается от среднего россиянина примерно так же, как различались упомянутые выше помещик и его крепостной*.
Увы, такая вещь, как справедливость, по-видимому, совсем не входила в малопонятный нам замысел Творца, во всяком случае – в той его части, которая касается ренты местоположения**. И даже в таком, не очень-то поощрявшем «легкие деньги» обществе, как советское, гражданам приходилось, стиснув зубы, мириться с неприятным. Житель, к примеру, солнечной Кахетии имел со своего приусадебного больше, чем вместе взятая бригада рабочих какого-нибудь нижнетагильского завода, штамповавшего - пока где-то зрели мандарины и виноград - танков столько, что их с избытком хватило бы, чтобы за 48 часов донести свет идей социализма до Ла-Манша.
Но когда мы говорим о выгоде быть москвичом, речь идет, прежде всего, о том, чем родина одарила каждого в момент перехода к рынку. А это в основном то, что он и так уже фактически имел. Капитализировав ренту своего исходного местоположения, кто-то получил в качестве стартовой позиции нефтяное месторождение, кто-то - квартиру в «цековском» доме на Кропоткинской (ныне Остоженке), или выражаясь языком авторов доклада – право перекачки в свои карманы сырьевой ренты через аренду. Ну а кто-то, примерно как я – законное право совместного владения коммунальным сортиром где-нибудь в Говносранске. Но зато взамен – ощущение легкости бытия, свободу и жизненный оптимизм.
Что же касается инвестиций уже в рыночных условиях, то здесь сам факт проживания в Москве, или, наоборот, где-нибудь еще, не должен давать столь осязаемых конкурентных преимуществ. Ведь это было бы не только совсем грустно (а как мы знаем, капитализм – это общество пусть и не равных позиций, то хотя бы равных потенций, что и делает его как-то переносимым - по крайней мере, на бумаге это так, на практике все-таки иногда и трудно переносимым), но и противоречило бы принципу «отсутствия арбитража» между различными рынками. А он в том или ином виде глядит на нас с любой страницы любого учебника экономики и/или финансов. Жаль, правда - никогда в точности не выполняется на практике.
Как может быть дорого для найма то, что доступно для покупки?
Доход от рубля, занятого в банке и рационально инвестированного хоть в московскую, хоть в еще какую недвижимость с целью последующей сдачи его в аренду, по идее должен быть одинаковым. Более того - за вычетом некоторой доплаты за сладостное ощущение себя обладателям безумно дорогого актива и премии за риск заморозить деньги в неликвидных горах стекла и бетона, он должен нулевым.
Тут для совсем свежих в вопросах инвестирования надо добавить, что имеется в виду, конечно, мат.ожидание дохода при условии полного и правильного использования всей доступной на момент принятия решения о сделке информации. Конкретные выигрыши, выпавшие в этой инвестиционной лотерее, будут, конечно, совсем иные. Тем не менее, отдача от инвестиции рубля в ставку на зеро в казино – она всегда и есть рубль, складывающийся из 2.7 коп. ожидаемого выигрыша, и 97.3 коп. платы за покупаемый таким способом адреналин. А вовсе не тот миллион, который вдруг случайно выпал на это зеро (если, конечно, выпал). Ну – кто листал упомянутые выше учебники, тот, конечно, знает все эти вещи лучше меня.
Итак, вот вторая зацепка – она касается расчета индекса доступности (affordability) покупки жилья с помощью кредита. В той методике, на которую ссылаются авторы доклада (Институт экономики города), на мой взгляд, есть определенные дефекты. Что бы было понятно, в чем они, напомню это определение.
Считаем ежемесячные расходы на приобретение 70% от 20.3м2 жилья как P&I (principal and interest – амортизация и процент) платеж, складывающийся как процентная ставка + 1/Т, где Т - средний фактический срок кредита в месяцах. 70% - означает, что предполагается, что первоначальный взнос составляет 30%, 20.3 м2 – размер стандартного жилья (это городской жилищного фонда, приходящийся на 1 москвича на начало 2010 года; по стране «стандарт» для горожан чуть больше, 21.9; в расчетах ИЭГ принимается 18). Соотносим это с предельной величиной душевого дохода, которое считается допустимо потратить на жилье (35%). Это и дает индекс доступности, на который ссылаются авторы доклада. Что в нем не так?
Отдать нельзя рефинансировать
Во-первых, видим зависимость доступности от фактического среднего срока кредита. Но на практике ипотечный кредит можно рефинансировать. В принципе – даже чуть ли не до бесконечности, пока жилье не выйдет из строя из-за ветхости и износа. А есть еще и такие варианты ипотеки, когда вообще поначалу надо платить лишь процент, или, выйдя на пенсию, получить накопленную в виде купленного жилья сумму обратно, продолжая в нем жить и т.п. Поэтому амортизационная часть платежа, зависящая от конкретного срока и schedule кредита, обычно не является определяющей в оценке доступности ипотеки. То есть тут как бы смешиваются две вещи - накопление актива, каковым является покупка жилья в собственность, и затраты на проживание, как предмет потребления (в данном случае – это процент плюс оплата физического износа).
Для сравнения можно взглянуть на методику расчета доступности покупки жилья в кредит (Housing Affordability Index, HAI) американкой ассоциации риэлторов и сами цифры. Как видим, у них в затратах доминирует процент, а принципиальный платеж совсем маленький, поскольку считается исходя из срока выплат в 30 лет***. Иными, словами, тут предполагается, что американцы в основном не инвестируют в жилье, поскольку принимаемый срок платежа может быть близок к среднему сроку его эксплуатации, а просто оплачивают проживание в нем, что и принимается в расчете доступности. Плюс к тому, у них еще и несколько другие цифры первоначального взноса (20% вместо наших 30%). Ну и граница - сколько из дохода можно потратить на жилье у них ниже (25%, а не 35% как у нас). Ну, эти (достаточно произвольно принимаемые) допущения - уже в значительной мере дело вкуса.
Радость заемщика инфляция
Второй дефект - это использование номинального процента. В Америке он близок к реальному (по крайней мере, отличается от него на стабильную 2%-ную инфляцию), чего не скажешь про нас. При высокой инфляции это будет занижать реальную доступность кредита, и нужна коррекция****. Что же тогда брать в качестве оценки ожидаемого реального платежа по ипотеке при расчете доступности жилья? Я бы взял среднюю ставку аренды (за вычетом оплаты коммуналки) к рыночной цене жилья – по смыслу это как раз включает в себя и процент, причем и его реальную ставку, и амортизацию*****.
При таком подходе более наглядной становится и причина различий в доступности жилья в разных странах. Это, прежде всего (если предположить, что метраж стандартного жилья на душу растет пропорционально ВВП) - соотношение доходов на труд и капитал в разных странах. В России доля труда была маленькая, соответственно - доходы на капитал (предельная производительность, реальный процент) большие. Уже поэтому (т.е. из-за более высокого соотношения процент/заплата в ВВП) жилье должно быть менее доступно в России, чем, скажем в США.
Плюс к тому естественно предположить, что спрос на метраж жилья, как товар первой необходимости, падает с ростом ВВП, это также снижает относительную доступность жилья в стране с более низким уровнем экономического развития (ну, это совсем легко понять, если сравнить доступность хлеба в какой-нибудь забытом богом африканской стране, хотя бы с нашей). Соответственно, чем менее эластичен спрос на жилье по отношению к росту дохода (иными словами, чем быстрее растет жилищный стандарт, выраженный в метрах или в каких-нибудь еще единицах сопоставления с ростом доходов), тем ниже будут показатели доступности. Как следствие – одна из главных причин сегодняшней низкой доступности жилья в странах б.СССР – довольно высокий стандарт обеспеченности жильем, сформированный в этом СССР. Иначе говоря, в рыночных условиях на то количество жилья, которое строилось в СССР и при том уровне доходов, который там был, просто не нашлось бы покупателя, и приходящийся на душу метраж был бы существенно меньше.
Жилье в б.СССР. Беспощадно к пользователям, приветливо к инвесторам
В заключение этой части – пара картинок, куда ж без них. Источник, правда, крайне легкомысленный, об использованных там методиках счета и исходных данных остается только догадываться, но, как говорится, за неимением кухарки… Ссылаться на эти показатели вряд ли стоит, но некоторые вещи они иллюстрируют – например, низкую доступность жилья в отношении доходов населения, характерную для всех стран б.СССР (я специально взял не только столицы, но и среднюю во всех отношениях******* Пермь – судя по текущим доходам от инвестиций в жилье, оно там недооценено, тем не менее, по соотношению с типичными доходами жителей оно примерно соответствует Лондону и Милану и в разы дороже Нью-Йорка, не говоря уже о Бостоне или Чикаго).
Что касается соотношений P/R, характеризующих привлекательность жилья как объекта инвестиций с целью получения дохода, то недвижимость в столицах б.СССР тут, похоже, ничем особенным не выделяется, доходность в 3-4% реальных годовых достаточно типична для остального мира и говорит о том, что никаких пузырей в ценах недвижимости нет. (Подозрительной на пузырь выглядит ситуация с ценами недвижимости в Сеуле, Таллинне и Афинах, а также в курортной местности Будве, Черногория). Единственное, что выделяет Вильнюс, Минск и Киев на общем фонде – это ненормально низкая, близкая к латиноамериканской, доступность ипотеки – то ли из-за инфляции, задирающей ставки, то ли из-за высоких рисков или просто отсутствия необходимой правовой инфраструктуры (предполагающей возможность выбрасывать несостоятельного заемщика на улицу).
Что касается расходов на аренду стандартного по размерам жилья в Москве (116% дохода типичного россиянина по расчету, основанному на указанном в подписях к графикам ненадежном источнике), то они хоть и высоки по мировым меркам, все же не выглядят исключительными. Примерно в таком же соотношении с типичными доходами жителей своих стран обходятся расходы на аренду стандартного жилья в Минске и (чуть меньше) в Киеве, в Пекине, Тегеране, Джакарте, Аммане и столице Венесуэлы Каракасе. (Проживание в Берлине или Стокгольме по соотношению с типовыми доходами жителей обойдется в 5-7 раз дешевле).
Иными словами, чтобы более-менее нормально жить в этих столицах, требуется доход, как минимум в 3-4 раза превышающий типичный для соответствующих стран (если, конечно, вы изначально не являетесь собственником жилья здесь). Обычно такое же, или чуть большее соотношение с типичными доходами требуется и для покупки жилья в кредит (плюс 20% цены - это условие расчетов для первоначального взноса). Исключая мусульманские страны, где, как известно, процента нет, и сама по себе «ипотека» практически бесплатная, зато аренда - дорогая.
Продолжение – о том, как объясняют различия в доступности жилья модели оптимального экономического роста и еще несколько графиков – пожалуй, завтра (если будет время, да и отдохнуть от себя читателям тоже надо дать).
Ссылки и примечания:
1. Белановский С.А., Дмитриев М.Э., Мисихина С.Г. Средний класс в рентоориентированной экономике: почему Москва перестала быть Россией? (доклад ЦСР)
* На максимуме дифференциации, в 2003 году, средний доход по Москве на 82% был больше медианы. Кризис резко «подравнял неравенство», и теперь этот разрыв составляет лишь 62%, но и доступность ипотеки для средне-доходного москвича сильно снизилась, согласно данным [1, табл.1], до 59-64%. При этом сам по себе средний доход москвича остается значительно выше средне-российского. По оценкам авторов доклада валовой региональный доход (ВРД, он превосходит аналог ВВП - валовой региональный продукт - на величину баланса доходов (от собственности да пределами Москвы и др.) на душу населения на четверть больше среднего в странах ЕС и примерно соответствует бельгийскому (см. след. примечание). Нелишне также напомнить, что доходы от собственности, помимо жилищной ренты, включают также в себя проценты по вкладам и доходы по акциям (включая доход в виде прироста капитала). Есть смутное подозрение, что таких доходополучателей в столице также немало.
** В качестве некоторой компенсации Создатель предусмотрел более высокий уровень цен в Москве (что как мы знаем, обычно и наблюдается для территорий с более высокими реальными доходами). Это означает, что московский рубль реально укреплялся относительно российского. Аналогичный эффект можно наблюдать, например, для ирландского евро относительно евро немецкого. И стало быть, тут вообще все неторгумое, а не только аренда жилья, выходит дороже не только для понаехавших тут, но и для аборигенов. Что отчасти омрачает радость рентополучательства. С учетом того, что ППС рубля в Москве кажется значительно ниже, чем в среднем в России, авторы, похоже, поторопились и с выводом о «бельгийском» уровне среднедушевого ВРД в Москве, явно пересчитанном по какому-то среднероссийскому ППС рубля (отдельного московского ППС у статистиков, вроде бы, официально и нет?).
*** По формуле аннуитетных выплат (IR/12)/(1-(1/(1+IR/12)^360)), где IR – эффективная ипотечная ставка, 12 – число месяцев в году, а 360 – соответственно, в 30. В Excel эта формула для аннуитета встроена в функцию ПЛТ, слово «эффективная» означает, что годовая ставка соотносится с месячной путем возведения в степень, а не умножения на 12, как в случае «номинальной». При ставке 5% годовых ежегодные выплаты будут составлять 6.44% суммы кредита, тогда как при сроке кредита, например, в 15 лет, близком к принимаемому в расчетах у нас – уже 9.5%, что снижает индекс доступности жилья почти в 1.5 раза.
**** При условиях расчета доступности жилищного кредита, близких к американским (IR=5%, T=30 лет), поправка на ежегодное 2%-ное обесценение выплат по нему повышает индекс доступности не так уж сильно - на 27%. При условиях, похожих на наши (IR=12%, T=15 лет), учет ожидаемой инфляции в 8% изменит индекс доступности ипотеки на 62%, т.е. довольно радикально.
****** Это справедливо только в предположении более-менее постоянных (относительно инфляции) цен жилья. В надувающемся пузыре соотношение Р/R (House Price to Rent Ratio) может стать значительно больше, чем отношение цены жилья к ежемесячным выплатам по ипотеке (в нормальной ситуации для вновь выдаваемых «бессрочных» кредитов эти показатели должны примерно совпадать). Собственно, сбой в соотношении Р/R и есть простейший индикатор пузыря, когда ставка аренды может упасть и до нуля. В этом состоянии, когда приобретаемое жилье будет стоять пустым, «отсутствие арбитража» достигается при мат.ожидании прироста цены, равном или перекрывающем выплаты по ипотеке.
******* Кроме почему-то необычайно высокой концентрации обитающих здесь качественных блоггеров-экономистов, причины этой аномалии заслуживают отдельного исследования.
1. Белановский С.А., Дмитриев М.Э., Мисихина С.Г. Средний класс в рентоориентированной экономике: почему Москва перестала быть Россией? (доклад ЦСР)
* На максимуме дифференциации, в 2003 году, средний доход по Москве на 82% был больше медианы. Кризис резко «подравнял неравенство», и теперь этот разрыв составляет лишь 62%, но и доступность ипотеки для средне-доходного москвича сильно снизилась, согласно данным [1, табл.1], до 59-64%. При этом сам по себе средний доход москвича остается значительно выше средне-российского. По оценкам авторов доклада валовой региональный доход (ВРД, он превосходит аналог ВВП - валовой региональный продукт - на величину баланса доходов (от собственности да пределами Москвы и др.) на душу населения на четверть больше среднего в странах ЕС и примерно соответствует бельгийскому (см. след. примечание). Нелишне также напомнить, что доходы от собственности, помимо жилищной ренты, включают также в себя проценты по вкладам и доходы по акциям (включая доход в виде прироста капитала). Есть смутное подозрение, что таких доходополучателей в столице также немало.
** В качестве некоторой компенсации Создатель предусмотрел более высокий уровень цен в Москве (что как мы знаем, обычно и наблюдается для территорий с более высокими реальными доходами). Это означает, что московский рубль реально укреплялся относительно российского. Аналогичный эффект можно наблюдать, например, для ирландского евро относительно евро немецкого. И стало быть, тут вообще все неторгумое, а не только аренда жилья, выходит дороже не только для понаехавших тут, но и для аборигенов. Что отчасти омрачает радость рентополучательства. С учетом того, что ППС рубля в Москве кажется значительно ниже, чем в среднем в России, авторы, похоже, поторопились и с выводом о «бельгийском» уровне среднедушевого ВРД в Москве, явно пересчитанном по какому-то среднероссийскому ППС рубля (отдельного московского ППС у статистиков, вроде бы, официально и нет?).
*** По формуле аннуитетных выплат (IR/12)/(1-(1/(1+IR/12)^360)), где IR – эффективная ипотечная ставка, 12 – число месяцев в году, а 360 – соответственно, в 30. В Excel эта формула для аннуитета встроена в функцию ПЛТ, слово «эффективная» означает, что годовая ставка соотносится с месячной путем возведения в степень, а не умножения на 12, как в случае «номинальной». При ставке 5% годовых ежегодные выплаты будут составлять 6.44% суммы кредита, тогда как при сроке кредита, например, в 15 лет, близком к принимаемому в расчетах у нас – уже 9.5%, что снижает индекс доступности жилья почти в 1.5 раза.
**** При условиях расчета доступности жилищного кредита, близких к американским (IR=5%, T=30 лет), поправка на ежегодное 2%-ное обесценение выплат по нему повышает индекс доступности не так уж сильно - на 27%. При условиях, похожих на наши (IR=12%, T=15 лет), учет ожидаемой инфляции в 8% изменит индекс доступности ипотеки на 62%, т.е. довольно радикально.
****** Это справедливо только в предположении более-менее постоянных (относительно инфляции) цен жилья. В надувающемся пузыре соотношение Р/R (House Price to Rent Ratio) может стать значительно больше, чем отношение цены жилья к ежемесячным выплатам по ипотеке (в нормальной ситуации для вновь выдаваемых «бессрочных» кредитов эти показатели должны примерно совпадать). Собственно, сбой в соотношении Р/R и есть простейший индикатор пузыря, когда ставка аренды может упасть и до нуля. В этом состоянии, когда приобретаемое жилье будет стоять пустым, «отсутствие арбитража» достигается при мат.ожидании прироста цены, равном или перекрывающем выплаты по ипотеке.
******* Кроме почему-то необычайно высокой концентрации обитающих здесь качественных блоггеров-экономистов, причины этой аномалии заслуживают отдельного исследования.
/ (C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter