17 мая 2016 Живой журнал | Архив
Продолжаем разговор о ФРС, стоящей на перепутье. В этот раз поговорим «о народе» - точнее, о домохозяйствах и их долге.
Долг – штука циклическая. Причем циклов, относящихся к долгу, можно при желании найти великое множество – настолько разносторонним является феномен долга. Посмотрим на один из таких циклов, тесно связанный с циклом человеческой жизни. Это цикл, наблюдаемый на микроуровне – зависимость величины долговой нагрузки от возраста.
Рассматривать этот цикл мы будем всё в том же контексте создания кредита в США. Ниже на графике показан уровень долга для домохозяйств, которые сгруппированы по возрасту главы семьи. Долговая нагрузка показана как отношение к среднему годовому доходу по стране в целом. Здесь и далее под долгом имеется в виду «общий долг» (в противоположность «чистому»).
Как видим, за последний десяток форма кривой изменилась незначительно, колебался лишь уровень нагрузки. Возьмем в качестве базовых последние данные, за 2013 год. О чем нам говорит эта форма? О том, что (грубо) с 40 до 50 лет рост задолженности в домохозяйстве соответствует росту номинального дохода. А после 50 лет кредитная задолженность начинает снижаться.
В то же самое время на макроуровне мы наблюдаем стагнацию долга домохозяйств и НКО с 2007 года:
Наконец, на том же макроуровне, но уже с демографической стороны мы имеем старение населения:
Следующим логичным шагом было бы взаимно увязать эти представленные закономерности. Для этого мы попробуем рассчитать эффект от изменения демографической структуры населения между двумя точками: 2007 и 2015 год. Построим простую схему, определяющую динамику долговой нагрузки в зависимости от возраста. Для этого усредним динамику долга за 2007, 2010 и 2013 гг., примем значения уровня долга как соответствующие середине диапазона, и предположим линейную динамику долга между значениями. Схема примет вид:
Применив возрастные структурные коэффициенты для 2007 года, получим, что население в целом наращивало долг на 1,84% совокупного дохода в год. В 2015 эта цифра будет уже ниже – 1,60% совокупного дохода в год. Т.е. речь идет о разнице в 13,3%. Сама разница является существенной – с другой стороны, методологические неточности подсчетов такого рода не дают большой уверенности.
Как видно из графика выше, наибольшее влияние на динамику долга имеет период «до 35 лет». И здесь нам стоит обратить внимание на проблему ипотеки. По сути, именно в нее упирается стагнация кредита домохозяйствам – ведь другие виды кредитования продолжают рост. Неипотечный кредит по сравнению с 2007 годом вырос почти на 25% в расчете на взрослую душу:
А проблема заключается в том, что ипотеку молодые семьи брать уже не хотят. Вообще. К 2013 году доля семей в возрасте до 44 лет, имеющих ипотеку, ушла ниже показателей 1989-1995 года:
И это – несмотря на исторические минимумы по кредитным ставкам:
Отношение индекса цен на недвижимость к индексу медианного дохода, с одной стороны, улучшилось по сравнению с периодом «пузыря». С другой стороны, в 2014 оно находилось на повышенном уровне по сравнению с периодом 1984-2000 и имело тенденцию к росту:
Тем не менее, апологеты низких ставок возразят, что небольшой % по кредиту снижает финансовое бремя ипотечников. Однако перед тем, как «заполучить» финансовое бремя, необходимо, чтобы андеррайтер одобрил ипотеку. Как обстоит дело с доступностью ипотечных кредитов?
Mortgage Bankers Association сообщает, что дело обстоит печально. За долгие восемь лет, прошедшие с момента схлопывания «пузыря», индекс доступности практически не приблизился к докризисным показателям. К сожалению, сопоставимые данные для периодов до 2004 года недоступны. Неясен также количественный вклад таких условий в сокращение выдачи ипотеки.
В попытке оценить этот вклад мы можем обратиться к такому показателю, как доля отклоненных заявок на ипотечный кредит.
И здесь мы видим парадоксальную картину: в 2014 году отклонялся меньший % заявок, чем в 2004-2005. Специалисты Федрезерва пытаются объяснить это тем, что заемщики с большим риском теперь боятся на пушечный выстрел подходить к ипотеке. Но разве это не иллюстрация проблем на стороне спроса?
Косвенно это подтверждают более старые данные. В 2011 году доля получателей ипотеки, имевших кредитный рейтинг менее 620 (т.е. попадающих в категорию «сабпрайм») составила ок. 7%. В конце 2006 г. эта доля равнялась 19%. Хорошо, андеррайтеры отсеяли 12% заемщиков с кредитным рейтингом «ниже плинтуса». Но ведь число выданных ипотечных кредитов упало гораздо сильнее!
В общем, следующий график, на котором показано число ипотечных заявок в расчете на 1 домохозяйство, хорошо отражает отсутствие спроса на ипотеку:
Хотя тенденция к росту есть. Если ориентироваться на данные по продаже домов, в 2015 этот показатель должен был еще вырасти. Но до уровней, скажем, 2001-2002 гг. еще далеко.
Всё это подводит нас к известной поговорке: «можно подвести лошадь к воде, но нельзя заставить ее напиться». Или, более формально, возможности Федрезерва по управлению спросом очень ограничены. Тем более лошадь американского рынка недвижимости еще никак не может прийти в себя после предыдущего водопоя, когда она выпила гораздо больше, чем могла усвоить.
Однако вернемся всё-таки к структурным факторы в контексте ипотеки. Возьмем уровень дохода. Одним из самых неожиданных и болезненных последствий ипотечного кризиса стал удар по «среднему среднему» классу – третьему квинтилю по доходам. Для этих домохозяйств охват ипотекой сократился сильнее всего – с 50% в 2004 до 38,7% в 2013.
Причины такого сокращения не очень понятны. Данные по выдаче кредитов не показывают существенного изменения в структуре по уровню дохода. Возможно, несоответствие возникает из-за географических аспектов. Как бы там ни было, «серединка» американского общества отказывается от ипотеки.
Распространенность ипотеки сильно зависит от состава семьи:
Брачные отношения способствуют спросу на ипотеку. Кроме того, как правило, они способствуют увеличению дохода домохозяйства, что тоже является важным фактором. Наконец, наличие детей еще больше подстегивает семью взять ипотечный кредит. Как эти закономерности выглядят в свете происходящих в США социо-демографических изменений?
Доля домохозяйств, в которых была бы семейная пара, упала на 1,5% с 2007 года. С детьми ситуация еще печальнее, если смотреть на полные семьи:
Кризис, ребята, ничего не поделаешь. Даже детей. Впрочем, если абстрагироваться от экономики и смотреть исключительно на демографию, какой эффект она произвела на распространение ипотеки? Опять для простоты возьмем 2 точки: 2007 и 2015 гг.
Получим, что дети больше всего повлияли на результат. Всего для семей полного состава (48,2% домохозяйств в 2015) демографический эффект на проникновение ипотеки составил минус 0,7%. Немного. Но раз уж Федрезерв пустился в нетрадиционную политику, пускай что-нибудь придумает и на фронте деторождения :)
Потому что иные структурные вопросы поправить куда сложнее. Есть, например, такая штука, как «бремя белого человека». Ипотечники, особенно валютные, согласятся, что ипотечный кредит – то еще бремя. И так сложилось исторически, что среди белых ипотека намного более распространена.
В свое время, в начале нулевых, меньшинствам стали раздавать ипотечные кредиты с необыкновенной щедростью. Доля проникновения ипотеки в этой категории резко увеличилась. Главным образом это касалось граждан латино– и афроамериканского происхождения:
Более того, латиноамериканцам выдавались более крупные по размеру ссуды, чем белому большинству. Кстати, почему андеррайтеры «охладели» к меньшинствам, да и ссуды у латиносов сейчас меньше, чем у белых "угнетателей"? Ответ может дать следующий график:
Почти половина ссуд, выданных в 2006 году вышеуказанным категориям, имела повышенные ставки, что отражало высокий риск подобных займов. Как мы уже знаем, риск реализовался. И больше рисковать кредиторы пока не хотят.
Вопрос, опять же, в структурных изменениях. С 2007 по 2014 год доля латиноамериканского населения в США выросла с 15,3% до 15,7%. Афроамериканского населения – с 12,9% до 13,2%. В общей сложности эффект от изменения расово-национальной структуры общества на проникновение ипотеки с 2007 по 2014 мог отнять еще 0,3%.
К числу структурных факторов нам стоит отнести и трудовой статус главы семьи. Конечно, в период острой фазы кризиса резкий рост безработицы носил безусловно циклический характер. Но сейчас, по прошествии семи лет, когда, по заявлениям Федрезерва, «условия на рынке труда улучшаются» беспрерывно в течение уже длительного времени, сбрасывать со счетов структурные проблемы рынка труда нельзя.
Как видим, трудовой статус главы семьи оказывает существенное влияние на ипотечный кредит. И макротенденции здесь не благоприятствуют ипотеке:
Доля занятого населения сильно упала по сравнению с докризисным периодом и восстанавливается довольно медленно. Ситуация затрагивает и положение домохозяйств:
К сожалению, количественно оценить эффект от снижения коэффициента занятости не представляется возможным из-за отсутствия сопоставимых данных.
Вероятно, структурные факторы и не оказывают преобладающее влияние на динамику ипотечного кредитования. Однако было бы глупо отрицать значительные проблемы на стороне спроса на жильё и жилищный кредит. Беспрецедентно долгий период низких ставок, организованный ФРС, оказался малоэффективным в стимулировании спроса. Упорствуя в своей политике, ФРС вряд ли добьется каких-то значимых результатов в будущем, несмотря на риторику о «поддержке рынка жилья». Эффекты «lower for longer» будут проявляться совсем в других местах – и порой с резко негативным результатом.
/ (C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Долг – штука циклическая. Причем циклов, относящихся к долгу, можно при желании найти великое множество – настолько разносторонним является феномен долга. Посмотрим на один из таких циклов, тесно связанный с циклом человеческой жизни. Это цикл, наблюдаемый на микроуровне – зависимость величины долговой нагрузки от возраста.
Рассматривать этот цикл мы будем всё в том же контексте создания кредита в США. Ниже на графике показан уровень долга для домохозяйств, которые сгруппированы по возрасту главы семьи. Долговая нагрузка показана как отношение к среднему годовому доходу по стране в целом. Здесь и далее под долгом имеется в виду «общий долг» (в противоположность «чистому»).
Как видим, за последний десяток форма кривой изменилась незначительно, колебался лишь уровень нагрузки. Возьмем в качестве базовых последние данные, за 2013 год. О чем нам говорит эта форма? О том, что (грубо) с 40 до 50 лет рост задолженности в домохозяйстве соответствует росту номинального дохода. А после 50 лет кредитная задолженность начинает снижаться.
В то же самое время на макроуровне мы наблюдаем стагнацию долга домохозяйств и НКО с 2007 года:
Наконец, на том же макроуровне, но уже с демографической стороны мы имеем старение населения:
Следующим логичным шагом было бы взаимно увязать эти представленные закономерности. Для этого мы попробуем рассчитать эффект от изменения демографической структуры населения между двумя точками: 2007 и 2015 год. Построим простую схему, определяющую динамику долговой нагрузки в зависимости от возраста. Для этого усредним динамику долга за 2007, 2010 и 2013 гг., примем значения уровня долга как соответствующие середине диапазона, и предположим линейную динамику долга между значениями. Схема примет вид:
Применив возрастные структурные коэффициенты для 2007 года, получим, что население в целом наращивало долг на 1,84% совокупного дохода в год. В 2015 эта цифра будет уже ниже – 1,60% совокупного дохода в год. Т.е. речь идет о разнице в 13,3%. Сама разница является существенной – с другой стороны, методологические неточности подсчетов такого рода не дают большой уверенности.
Как видно из графика выше, наибольшее влияние на динамику долга имеет период «до 35 лет». И здесь нам стоит обратить внимание на проблему ипотеки. По сути, именно в нее упирается стагнация кредита домохозяйствам – ведь другие виды кредитования продолжают рост. Неипотечный кредит по сравнению с 2007 годом вырос почти на 25% в расчете на взрослую душу:
А проблема заключается в том, что ипотеку молодые семьи брать уже не хотят. Вообще. К 2013 году доля семей в возрасте до 44 лет, имеющих ипотеку, ушла ниже показателей 1989-1995 года:
И это – несмотря на исторические минимумы по кредитным ставкам:
Отношение индекса цен на недвижимость к индексу медианного дохода, с одной стороны, улучшилось по сравнению с периодом «пузыря». С другой стороны, в 2014 оно находилось на повышенном уровне по сравнению с периодом 1984-2000 и имело тенденцию к росту:
Тем не менее, апологеты низких ставок возразят, что небольшой % по кредиту снижает финансовое бремя ипотечников. Однако перед тем, как «заполучить» финансовое бремя, необходимо, чтобы андеррайтер одобрил ипотеку. Как обстоит дело с доступностью ипотечных кредитов?
Mortgage Bankers Association сообщает, что дело обстоит печально. За долгие восемь лет, прошедшие с момента схлопывания «пузыря», индекс доступности практически не приблизился к докризисным показателям. К сожалению, сопоставимые данные для периодов до 2004 года недоступны. Неясен также количественный вклад таких условий в сокращение выдачи ипотеки.
В попытке оценить этот вклад мы можем обратиться к такому показателю, как доля отклоненных заявок на ипотечный кредит.
И здесь мы видим парадоксальную картину: в 2014 году отклонялся меньший % заявок, чем в 2004-2005. Специалисты Федрезерва пытаются объяснить это тем, что заемщики с большим риском теперь боятся на пушечный выстрел подходить к ипотеке. Но разве это не иллюстрация проблем на стороне спроса?
Косвенно это подтверждают более старые данные. В 2011 году доля получателей ипотеки, имевших кредитный рейтинг менее 620 (т.е. попадающих в категорию «сабпрайм») составила ок. 7%. В конце 2006 г. эта доля равнялась 19%. Хорошо, андеррайтеры отсеяли 12% заемщиков с кредитным рейтингом «ниже плинтуса». Но ведь число выданных ипотечных кредитов упало гораздо сильнее!
В общем, следующий график, на котором показано число ипотечных заявок в расчете на 1 домохозяйство, хорошо отражает отсутствие спроса на ипотеку:
Хотя тенденция к росту есть. Если ориентироваться на данные по продаже домов, в 2015 этот показатель должен был еще вырасти. Но до уровней, скажем, 2001-2002 гг. еще далеко.
Всё это подводит нас к известной поговорке: «можно подвести лошадь к воде, но нельзя заставить ее напиться». Или, более формально, возможности Федрезерва по управлению спросом очень ограничены. Тем более лошадь американского рынка недвижимости еще никак не может прийти в себя после предыдущего водопоя, когда она выпила гораздо больше, чем могла усвоить.
Однако вернемся всё-таки к структурным факторы в контексте ипотеки. Возьмем уровень дохода. Одним из самых неожиданных и болезненных последствий ипотечного кризиса стал удар по «среднему среднему» классу – третьему квинтилю по доходам. Для этих домохозяйств охват ипотекой сократился сильнее всего – с 50% в 2004 до 38,7% в 2013.
Причины такого сокращения не очень понятны. Данные по выдаче кредитов не показывают существенного изменения в структуре по уровню дохода. Возможно, несоответствие возникает из-за географических аспектов. Как бы там ни было, «серединка» американского общества отказывается от ипотеки.
Распространенность ипотеки сильно зависит от состава семьи:
Брачные отношения способствуют спросу на ипотеку. Кроме того, как правило, они способствуют увеличению дохода домохозяйства, что тоже является важным фактором. Наконец, наличие детей еще больше подстегивает семью взять ипотечный кредит. Как эти закономерности выглядят в свете происходящих в США социо-демографических изменений?
Доля домохозяйств, в которых была бы семейная пара, упала на 1,5% с 2007 года. С детьми ситуация еще печальнее, если смотреть на полные семьи:
Кризис, ребята, ничего не поделаешь. Даже детей. Впрочем, если абстрагироваться от экономики и смотреть исключительно на демографию, какой эффект она произвела на распространение ипотеки? Опять для простоты возьмем 2 точки: 2007 и 2015 гг.
Получим, что дети больше всего повлияли на результат. Всего для семей полного состава (48,2% домохозяйств в 2015) демографический эффект на проникновение ипотеки составил минус 0,7%. Немного. Но раз уж Федрезерв пустился в нетрадиционную политику, пускай что-нибудь придумает и на фронте деторождения :)
Потому что иные структурные вопросы поправить куда сложнее. Есть, например, такая штука, как «бремя белого человека». Ипотечники, особенно валютные, согласятся, что ипотечный кредит – то еще бремя. И так сложилось исторически, что среди белых ипотека намного более распространена.
В свое время, в начале нулевых, меньшинствам стали раздавать ипотечные кредиты с необыкновенной щедростью. Доля проникновения ипотеки в этой категории резко увеличилась. Главным образом это касалось граждан латино– и афроамериканского происхождения:
Более того, латиноамериканцам выдавались более крупные по размеру ссуды, чем белому большинству. Кстати, почему андеррайтеры «охладели» к меньшинствам, да и ссуды у латиносов сейчас меньше, чем у белых "угнетателей"? Ответ может дать следующий график:
Почти половина ссуд, выданных в 2006 году вышеуказанным категориям, имела повышенные ставки, что отражало высокий риск подобных займов. Как мы уже знаем, риск реализовался. И больше рисковать кредиторы пока не хотят.
Вопрос, опять же, в структурных изменениях. С 2007 по 2014 год доля латиноамериканского населения в США выросла с 15,3% до 15,7%. Афроамериканского населения – с 12,9% до 13,2%. В общей сложности эффект от изменения расово-национальной структуры общества на проникновение ипотеки с 2007 по 2014 мог отнять еще 0,3%.
К числу структурных факторов нам стоит отнести и трудовой статус главы семьи. Конечно, в период острой фазы кризиса резкий рост безработицы носил безусловно циклический характер. Но сейчас, по прошествии семи лет, когда, по заявлениям Федрезерва, «условия на рынке труда улучшаются» беспрерывно в течение уже длительного времени, сбрасывать со счетов структурные проблемы рынка труда нельзя.
Как видим, трудовой статус главы семьи оказывает существенное влияние на ипотечный кредит. И макротенденции здесь не благоприятствуют ипотеке:
Доля занятого населения сильно упала по сравнению с докризисным периодом и восстанавливается довольно медленно. Ситуация затрагивает и положение домохозяйств:
К сожалению, количественно оценить эффект от снижения коэффициента занятости не представляется возможным из-за отсутствия сопоставимых данных.
Вероятно, структурные факторы и не оказывают преобладающее влияние на динамику ипотечного кредитования. Однако было бы глупо отрицать значительные проблемы на стороне спроса на жильё и жилищный кредит. Беспрецедентно долгий период низких ставок, организованный ФРС, оказался малоэффективным в стимулировании спроса. Упорствуя в своей политике, ФРС вряд ли добьется каких-то значимых результатов в будущем, несмотря на риторику о «поддержке рынка жилья». Эффекты «lower for longer» будут проявляться совсем в других местах – и порой с резко негативным результатом.
/ (C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter