10 февраля 2017 Институт "Центр развития" ВШЭ
В 2016 г. после пятилетнего периода (2011-2015 гг.) бурного роста вводов жилья произошло их снижение, при этом годовая динамика вводов в сегменте индивидуального домостроения оказалась наихудшей с начала 2000-х годов. Снизилось и предложение нового жилья в индустриальном сегменте. Также впервые с 2011 г. Росстатом зафиксировано падение среднего индекса цен на жилищном рынке. Спрос на жильё в 2016 г. из-за продолжающегося снижения реальных доходов населения сложился ниже уровня 2014 г., но, судя по данным Банка России о масштабах ипотечного кредитования, превысил показатели 2015 г. на 26-30% в основном благодаря государственной программе льготной ипотеки. Чем ещё данная программа поддержала рынок жилья в 2016 г.?
По предварительным данным Росстата, в 2016 г. ввод жилья составил 79,8 млн кв. м, не дотянув до абсолютно рекордных показателей предыдущих двух лет соответственно 6,5% и 5,2% (рис. 1). При этом общее количество построенных в 2016 г. квартир (1156,5 тыс.) снизилось по сравнению с 2015 г. лишь на 1,1%, а относительно 2014 г. выросло на 7,1%. То есть наблюдалось уменьшение средней площади новой квартиры с 75 кв. м в 2014 г. до 69 кв. м в прошедшем году (а в 2000-е годы средний размер нового жилья составлял 84 кв. м). По нашему мнению, это связано как с опережающим ростом числа однокомнатных квартир в новых многоквартирных домах (с 20% в 2001 г. до 43% в 2015 г.), так и с сокращением ввода жилья, построенного населением, и площади индивидуальных домов в 2015-2016 гг. Так, по предварительной оценке, в 2016 г. в сегменте индивидуального домостроения ожидается ввод 31 млн кв. м жилья – на 12% ниже показателя 2015 г., тогда как в 2015 г. снижение было менее 3%. Таким образом, устойчивая тенденция роста ввода жилья населением, наблюдавшаяся в 2001-2014 гг. (за исключением 2010 г.), в 2015 г. сменилась на противоположную. При этом 2016 г. показал абсолютно худшую годовую динамику, а удельный вес жилых домов населения в общем вводе упал до минимума с начала 2000-х годов.
Рис. 1. Ввод в действие жилых домов, млн кв. м
Источник: Росстат, расчёты Института "Центр развития" НИУ ВШЭ
В сегменте индустриального домостроения в течение 2016 г. также наблюдалось отставание вводов от уровня 2015 г., но, как ожидается, по итогам года его величина не превысит 2,5%. В поддержании динамики вводов жилья, выведенного на рынок компаниями-застройщиками, решающую роль сыграла государственная программа льготной ипотеки.
Программа, стартовавшая в марте (а фактически, в апреле 2015 г.), предусматривала предоставление кредитов населению для приобретения жилья эконом-класса в новостройках у застройщиков-юридических лиц по ставке не выше 12% годовых. В результате существенная часть нуждающихся в жилье россиян в условиях продолжающегося кризиса и падения реальных доходов предпочли недорогую и небольшую квартиру (средней стоимостью 2,9 млн руб. и средней площадью 50 кв. м) строительству собственного дома.
Так, по данным Минфина, за весь срок реализации программы льготной ипотеки (по декабрь 2016 г. включительно) населением было приобретено почти 25,7 млн кв. м жилья, в том числе за 2016 г. – 15,1 млн кв. м (соответственно 29% и 31% от объёма индустриальных вводов). А число заёмщиков, получивших кредиты в рамках программы (по декабрь 2016 г. включительно), превысило полмиллиона человек (в том числе в 2016 г. – 300 тыс.). Сопоставление с данными Банка России о количестве и объёмах, выданных за весь срок реализации программы рублёвых ипотечных кредитов7 показывает, что вклад программы льготной ипотеки составил соответственно 36% и 38%.
В целом же рынок ипотечного кредитования продемонстрировал в 2016 г. высокие темпы. По сравнению с 2015 г. на 26% выросло количество выданных кредитов, вплотную приблизившись к 900 тыс., на 30% увеличился объём кредитования, преодолев порог в 1,5 трлн руб. Но восстановление рынка после более чем 30%-го падения в 2015 г. было неполным, и до рекордных показателей 2014 г. (достигнутых, правда, благодаря ажиотажному спросу на фоне начинающегося в стране кризиса) спрос на ипотечные кредиты в 2016 г. не дотянул 13-14%.
Программа льготной ипотеки способствовала и снижению процентной ставки по рублёвым кредитам. До начала реализации программы (в феврале-марте 2015 г.) средняя ставка по выданным с начала года кредитам достигала 14,5% годовых, а по итогам ноября 2016 г. снизилась до 12,6%. По кредитам, выданным с начала месяца (в период с марта 2015 г. по ноябрь 2016 г.), падение было ещё заметнее: с 14,7% до 12,2% (рис. 2). При этом средняя за весь период действия программы ставка сложилась на уровне 11,5% годовых.
Рис. 2. Объём рублёвых ипотечных кредитов: прирост (снижение) к соответствующему месяцу предыдущего года (в %) и процентная ставка (правая шкала)
Источник: Банк России, расчёты Института "Центр развития" НИУ ВШЭ
Программа льготной ипотеки оказала поддержку и ценам на первичном рынке жилья. Так, средняя рыночная цена 1 кв. м на первичном рынке в целом за период
действия программы, согласно нашим расчётам на основе данных Росстата, составила 52,6 тыс. руб. (в том числе в 2016 г. – 53,2 тыс. руб.). А средняя цена 1 кв. м в рамках программы, по данным Минфина, – соответственно 57,5 и 58,7 тыс. руб., то есть превышала среднерыночную на 9-10%. В результате темпы падения цен на первичном рынке в целом оказались заметно (более чем на 3 п. п.) ниже показателей вторичного рынка (рис.3), что способствовало удержанию динамики вводов жилья в сегменте индустриального домостроения в 2016 г. от более глубокого падения.
Рис. 3. Индексы цен на рынке жилья и потребительская инфляция, прирост (снижение) к соответствующему месяцу предыдущего года, в %
Источник: Росстат, расчёты Института "Центр развития" НИУ ВШЭ
Программа льготной ипотеки завершилась в декабре 2016 г., оказав существенную поддержку рынку жилья. При этом на фоне продолжающегося падения реальных доходов населения и уменьшения потенциала предложения нового жилья в силу сокращения объёмов незавершённого строительства и инвестиций в жилища перспективы развития жилищного рынка в 2017 г. не могут не вызывать опасений.
В заключение перечислим наиболее значимые тенденции, сформировавшиеся на рынке жилья в 2016 г.:
максимальное с начала 2000-х годов сокращение вводов индивидуального жилья в результате продолжающегося падения платёжеспособности населения;
усиление структурного сдвига в предложении нового жилья в пользу сегмента индустриального домостроения, где предлагались относительно более дешёвые способы решения жилищной проблемы, в том числе благодаря государственной программе поддержки ипотечного кредитования;
увеличение вклада программы льготной ипотеки в стимулирование спроса населения на жилищные кредиты, снижение процентной ставки по ипотечным кредитам и замедление падения цен на первичном рынке жилья;
максимальные с 2011 г. темпы снижения цен на вторичном рынке жилья.
http://www.hse.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
По предварительным данным Росстата, в 2016 г. ввод жилья составил 79,8 млн кв. м, не дотянув до абсолютно рекордных показателей предыдущих двух лет соответственно 6,5% и 5,2% (рис. 1). При этом общее количество построенных в 2016 г. квартир (1156,5 тыс.) снизилось по сравнению с 2015 г. лишь на 1,1%, а относительно 2014 г. выросло на 7,1%. То есть наблюдалось уменьшение средней площади новой квартиры с 75 кв. м в 2014 г. до 69 кв. м в прошедшем году (а в 2000-е годы средний размер нового жилья составлял 84 кв. м). По нашему мнению, это связано как с опережающим ростом числа однокомнатных квартир в новых многоквартирных домах (с 20% в 2001 г. до 43% в 2015 г.), так и с сокращением ввода жилья, построенного населением, и площади индивидуальных домов в 2015-2016 гг. Так, по предварительной оценке, в 2016 г. в сегменте индивидуального домостроения ожидается ввод 31 млн кв. м жилья – на 12% ниже показателя 2015 г., тогда как в 2015 г. снижение было менее 3%. Таким образом, устойчивая тенденция роста ввода жилья населением, наблюдавшаяся в 2001-2014 гг. (за исключением 2010 г.), в 2015 г. сменилась на противоположную. При этом 2016 г. показал абсолютно худшую годовую динамику, а удельный вес жилых домов населения в общем вводе упал до минимума с начала 2000-х годов.
Рис. 1. Ввод в действие жилых домов, млн кв. м
Источник: Росстат, расчёты Института "Центр развития" НИУ ВШЭ
В сегменте индустриального домостроения в течение 2016 г. также наблюдалось отставание вводов от уровня 2015 г., но, как ожидается, по итогам года его величина не превысит 2,5%. В поддержании динамики вводов жилья, выведенного на рынок компаниями-застройщиками, решающую роль сыграла государственная программа льготной ипотеки.
Программа, стартовавшая в марте (а фактически, в апреле 2015 г.), предусматривала предоставление кредитов населению для приобретения жилья эконом-класса в новостройках у застройщиков-юридических лиц по ставке не выше 12% годовых. В результате существенная часть нуждающихся в жилье россиян в условиях продолжающегося кризиса и падения реальных доходов предпочли недорогую и небольшую квартиру (средней стоимостью 2,9 млн руб. и средней площадью 50 кв. м) строительству собственного дома.
Так, по данным Минфина, за весь срок реализации программы льготной ипотеки (по декабрь 2016 г. включительно) населением было приобретено почти 25,7 млн кв. м жилья, в том числе за 2016 г. – 15,1 млн кв. м (соответственно 29% и 31% от объёма индустриальных вводов). А число заёмщиков, получивших кредиты в рамках программы (по декабрь 2016 г. включительно), превысило полмиллиона человек (в том числе в 2016 г. – 300 тыс.). Сопоставление с данными Банка России о количестве и объёмах, выданных за весь срок реализации программы рублёвых ипотечных кредитов7 показывает, что вклад программы льготной ипотеки составил соответственно 36% и 38%.
В целом же рынок ипотечного кредитования продемонстрировал в 2016 г. высокие темпы. По сравнению с 2015 г. на 26% выросло количество выданных кредитов, вплотную приблизившись к 900 тыс., на 30% увеличился объём кредитования, преодолев порог в 1,5 трлн руб. Но восстановление рынка после более чем 30%-го падения в 2015 г. было неполным, и до рекордных показателей 2014 г. (достигнутых, правда, благодаря ажиотажному спросу на фоне начинающегося в стране кризиса) спрос на ипотечные кредиты в 2016 г. не дотянул 13-14%.
Программа льготной ипотеки способствовала и снижению процентной ставки по рублёвым кредитам. До начала реализации программы (в феврале-марте 2015 г.) средняя ставка по выданным с начала года кредитам достигала 14,5% годовых, а по итогам ноября 2016 г. снизилась до 12,6%. По кредитам, выданным с начала месяца (в период с марта 2015 г. по ноябрь 2016 г.), падение было ещё заметнее: с 14,7% до 12,2% (рис. 2). При этом средняя за весь период действия программы ставка сложилась на уровне 11,5% годовых.
Рис. 2. Объём рублёвых ипотечных кредитов: прирост (снижение) к соответствующему месяцу предыдущего года (в %) и процентная ставка (правая шкала)
Источник: Банк России, расчёты Института "Центр развития" НИУ ВШЭ
Программа льготной ипотеки оказала поддержку и ценам на первичном рынке жилья. Так, средняя рыночная цена 1 кв. м на первичном рынке в целом за период
действия программы, согласно нашим расчётам на основе данных Росстата, составила 52,6 тыс. руб. (в том числе в 2016 г. – 53,2 тыс. руб.). А средняя цена 1 кв. м в рамках программы, по данным Минфина, – соответственно 57,5 и 58,7 тыс. руб., то есть превышала среднерыночную на 9-10%. В результате темпы падения цен на первичном рынке в целом оказались заметно (более чем на 3 п. п.) ниже показателей вторичного рынка (рис.3), что способствовало удержанию динамики вводов жилья в сегменте индустриального домостроения в 2016 г. от более глубокого падения.
Рис. 3. Индексы цен на рынке жилья и потребительская инфляция, прирост (снижение) к соответствующему месяцу предыдущего года, в %
Источник: Росстат, расчёты Института "Центр развития" НИУ ВШЭ
Программа льготной ипотеки завершилась в декабре 2016 г., оказав существенную поддержку рынку жилья. При этом на фоне продолжающегося падения реальных доходов населения и уменьшения потенциала предложения нового жилья в силу сокращения объёмов незавершённого строительства и инвестиций в жилища перспективы развития жилищного рынка в 2017 г. не могут не вызывать опасений.
В заключение перечислим наиболее значимые тенденции, сформировавшиеся на рынке жилья в 2016 г.:
максимальное с начала 2000-х годов сокращение вводов индивидуального жилья в результате продолжающегося падения платёжеспособности населения;
усиление структурного сдвига в предложении нового жилья в пользу сегмента индустриального домостроения, где предлагались относительно более дешёвые способы решения жилищной проблемы, в том числе благодаря государственной программе поддержки ипотечного кредитования;
увеличение вклада программы льготной ипотеки в стимулирование спроса населения на жилищные кредиты, снижение процентной ставки по ипотечным кредитам и замедление падения цен на первичном рынке жилья;
максимальные с 2011 г. темпы снижения цен на вторичном рынке жилья.
http://www.hse.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter