12 июля 2023 Тинькофф Банк | Самолет
В скором времени один из ведущих девелоперов России — Самолет — должен представить отчет за первое полугодие 2023-го. В преддверии этого события мы решили проанализировать компанию и российский рынок недвижимости в целом.
Коротко о компании
Самолет специализируется на строительстве жилой недвижимости. Работает в основном в Москве и Московской области, а также в Санкт-Петербурге и Ленобласти. По площади застройки занимает первое место в Московской области и второе место в России.
Как обстоят дела на рынке жилой недвижимости?
Предложение
В Московской области и Санкт-Петербурге наблюдается сокращение предложения. В этих регионах количество введенных в эксплуатацию объектов превышает запуск новых проектов в годовом сопоставлении. Постепенное сокращение строящегося жилья стабилизирует предложение и может поддержать цены на квартиры.
В Ленобласти, напротив, предложение растет. Площади застройки росли в среднем на 5,6% г/г с начала 2021 года по май 2023-го.
Что касается Москвы и России в целом, то динамика предложения многоквартирного жилья носит более выраженный сезонный характер. При этом с начала 2021 года по май 2023-го рост жилой застройки в Москве составлял в среднем 2,4% г/г, а в России — всего 0,1% г/г.
Таким образом, в основном регионе присутствия Самолета, Московской области, наблюдается стабилизация предложения. Также за первые пять месяцев текущего года существенно сократилась застройка и в Санкт-Петербурге. В Москве рост предложения находится в пределах ожидаемого уровня, поскольку недвижимость в столице, как правило, пользуется повышенным спросом. На страновом уровне предложение растет, что может быть связано с освоением новых регионов. Например, активно расширяется строительство в Северо-Кавказском и Дальневосточном округах.
Спрос
Начиная с весны 2022 года спрос падает во всех ключевых для Самолета регионах, да и в целом по России. Это видно как по динамике заключенных договоров долевого участия (ДДУ), так и по изменению доли проданных квартир от общего строящегося объема. Причины ослабления спроса — обострение геополитической обстановки и падение реальных располагаемых доходов населения.
С мая 2022 года число ДДУ в Московской области и Санкт-Петербурге падает стремительнее, чем сокращается предложение.
В Москве, как и ожидалось, спрос наиболее устойчив: с мая 2022-го число ДДУ снижается в среднем всего на 6,8% г/г. При этом сокращение спроса в первой половине 2023-го частично связано с высокой базой прошлого года.
Доля проданных квартир от общего строящегося объема начала сокращаться с апреля 2022 года. В первом квартале 2023-го этот показатель был ниже среднего за трехлетний период во всех рассматриваемых регионах.
Цена
За последний год рост цен стал постепенно замедляться. Отметим, что цены не падают, а просто медленнее растут. При этом они по-прежнему обгоняют инфляцию. Однако с февраля 2023-го рост цен перестал компенсировать снижение объемов реализованного жилья в Московской области.
Дополнительное давление на спрос и цены могут оказывать сами застройщики. Ранее они предоставляли субсидированные ипотеки по низким ставкам, но при этом завышали стоимость недвижимости на 20—30%. Теперь девелоперы сворачивают такие программы, что может привести к снижению цен на жилье.
Также негативное влияние может оказывать повышение ставок по льготным ипотекам. Напомним, что в декабре 2022-го государство продлило программу льготной ипотеки до 1 июля 2024 года, повысив ставку с 7% до 8%. В краткосрочной перспективе это может поддержать спрос и цены на жилье, поскольку потребители, ожидая дальнейшего повышения ставки, не станут откладывать покупку квартиры и воспользуются ипотекой сейчас. Однако в долгосрочной перспективе эффект от повышения ставок все же негативный, особенно в условиях сокращения доходов населения.
Есть еще конкуренция со стороны рынка вторичной недвижимости. На него приходится 80% всех сделок купли-продажи недвижимости на российском рынке. В этом году цены на вторичном рынке в Москве падают, а вот в Московской области продолжают расти. Получается, что в Москве застройщикам сложнее продать новые квартиры из-за более привлекательных цен на вторичном рынке. А вот в Московской области, ключевом регионе для Самолета, рост цен на вторичном рынке играет на руку застройщикам, потому что цены на их новое жилье становятся более привлекательными.
Таким образом, рынок недвижимости постепенно приходит к балансу спроса и предложения. В 2023 году ожидается сокращение реализуемых объемов и замедление роста цен. Однако рынок недвижимости уже нельзя назвать перегретым. Снижение спроса наблюдается уже достаточно продолжительное время, в результате чего предложение начало сокращаться в некоторых регионах страны.
А что у Самолета?
В среднем Самолет реализует свои проекты в Москве и Московской области быстрее рынка.
Однако в первом квартале 2023-го доля проданных площадей на объектах Самолета упала и стала ниже, чем в среднем на рынке.
Цены на квартиры в Москве и Московской области от Самолета растут быстрее средней рыночной.
Менеджмент Самолета прогнозирует рост выручки на 80% г/г в 2023 году.
И у такого позитивного прогноза есть основания. Во-первых, ожидается рост вводимых в эксплуатацию площадей более чем в два раза в годовом выражении. Во-вторых, цены на жилье у Самолета продолжают расти двузначными темпами.
Рыночная доля может увеличиться.
На рынке недвижимости наблюдается тренд на консолидацию, в результате которого рыночная доля крупнейших девелоперов растет. Так, недавно стало известно о том, что Самолет поглотит другого застройщика — ГК МИЦ. Информированные источники оценивают сделку примерно в 40 млрд рублей. В результате этой сделки земельный банк Самолета может расшириться на 4,4%. По состоянию на май 2023-го он составлял 45,9 млн кв. м.
Долговая нагрузка на комфортном уровне.
На конец прошлого года скорректированный чистый долг/EBITDA у Самолета находился на комфортном для девелоперов уровне 1,61х. Этот показатель может увеличиться из-за недавнего приобретения компании, оплата которого будет осуществляться в несколько траншей с привлечением финансирования от банков. Но увеличение долговой нагрузки обещает быть некритичным. Тем более компания доказала, что умеет снижать долговую нагрузку. Поэтому высока вероятность, что Самолет сможет сохранить дивиденды и реализовать ранее объявленную программу байбэка.
Расчет чистого долга у девелоперов не учитывает проектного финансирования, поскольку оно по большей части обеспечено эскроу-счетами.
Самый маржинальный застройщик.
По итогам 2022 года Самолет мог похвастаться самой высокой рентабельностью по EBITDA среди всех отчитавшихся застройщиков. В этом году компания может сохранить лидерство по этому показателю.
При этом отметим, что рентабельность может снизиться. Если в 2022 году EBITDA Самолета выросла более чем в два раза, то в этом году консенсус аналитиков ждет замедления роста EBITDA у девелопера до 39,5% г/г — это ниже ожидаемых темпов роста выручки. Однако менеджмент компании верит в сохранение рентабельности на высоком уровне и прогнозирует рост EBITDA на 87% г/г (выше ожидаемых темпов роста выручки).
Прибыль в 2021-м и 2022-м практически удваивалась ежегодно.
Новый перспективный сегмент бизнеса
В этом году активно набирает обороты индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — это строительство коттеджных комплексов, как правило, за городом.
Более половины жилой недвижимости, построенной в России в 2022 году, представляло собой индивидуальное жилье.
По данным ВТБ, в первой половине 2023 года объемы выдачи ипотеки на индивидуальное загородное жилье выросли почти в два раза в годовом сопоставлении. Банк прогнозирует, что объем кредитов на ИЖС в этом году достигнет 250 млрд рублей.
То есть объемы данного сегмента рынка недвижимости уже существенны.
Преимущество покупки индивидуального жилья от застройщика в том, что девелоперы строят не только сами дома, но еще и инфраструктуру. Поэтому их клиенты получают не просто участок «без воды и света», а коттедж рядом с детским садом и магазинами.
Земельный банк Самолета под индивидуальную застройку оценивается в 2,9 тысячи гектаров. В основном на рынке ИЖС представлены либо дорогие варианты в коттеджных поселках премиум-класса, либо самострой на вторичном рынке без полноценной и качественной инфраструктуры. В отличие от конкурентов Самолет предлагает продукт для масс-маркет-сегмента с возможностью оформления ипотеки. То есть Самолет сможет создать предложение по доступной цене и с хорошим качеством в ответ на широкий спрос.
Рентабельность ИЖС-проектов ниже, поэтому не стоит рассматривать их как альтернативу многоквартирным домам. Однако эти проекты позволяют охватить новых целевых клиентов, поэтому, освоив эту нишу, Самолет может диверсифицировать и расширить бизнес.
Что с акциями?
Акции Самолета стоит рассматривать в качестве инструмента для инвестиций в растущий бизнес, где есть бонус в виде дивидендов. Согласно дивидендной политике, размер выплат зависит от долговой нагрузки, а рекомендуемая сумма выплат составляет не менее 5 млрд рублей. С учетом текущей цены акции нижний порог доходности по дивидендам за 2023 год может составить 3%.
А еще в мае компания объявила об обратном выкупе акций на сумму 10 млрд рублей. Такое решение означает, что менеджмент Самолета считает акции недооцененными. Действительно, бумаги компании торгуются недорого относительно конкурентов и исторических значений по форвардному мультипликатору P/E.
Ну и что?
Спрос на квартиры и предложение в Московской области сокращаются, в результате чего рынок недвижимости в этом регионе стабилизируется. Фокус Самолета именно на этом регионе сейчас делает его бизнес наиболее устойчивым в индустрии.
Сектор недвижимости является системообразующим для страны, поэтому государство будет продолжать поддерживать застройщиков (например, с помощью продления программы льготной ипотеки).
Текущая динамика на рынке говорит о том, что девелоперы сталкиваются с замедлением роста выручки. Однако ждать наступления кризиса не стоит. К тому же коррекция цен на большую часть стройматериалов может поддержать маржинальность застройщиков.
По данным Росстата, реальные располагаемые доходы населения начали восстанавливаться в четвертом квартале 2022-го, а в первом квартале 2023-го показали рост на 0,1% г/г. Это важный сигнал для рынка недвижимости, поскольку спрос на жилье существенно зависит от соотношения доходов и стоимости недвижимости.
Долговая нагрузка у Самолета находится на комфортном для сектора недвижимости уровне. Она может увеличиться после приобретения ГК МИЦ, но увеличение обещает быть некритичным. Поэтому компания, вероятно, продолжит платить дивиденды и реализует запланированный байбэк.
Самолет развивает перспективное направление индивидуального жилищного строительства, которое поможет диверсифицировать каналы продаж.
Акции компании торгуются недорого относительно конкурентов и исторических значений по форвардному мультипликатору P/E.
Мы открываем идею на покупку акций Самолета. Таргет на горизонте года — 4 100 рублей за акцию. Потенциал роста с текущих уровней — 27%.
https://tinkoff.ru (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Коротко о компании
Самолет специализируется на строительстве жилой недвижимости. Работает в основном в Москве и Московской области, а также в Санкт-Петербурге и Ленобласти. По площади застройки занимает первое место в Московской области и второе место в России.
Как обстоят дела на рынке жилой недвижимости?
Предложение
В Московской области и Санкт-Петербурге наблюдается сокращение предложения. В этих регионах количество введенных в эксплуатацию объектов превышает запуск новых проектов в годовом сопоставлении. Постепенное сокращение строящегося жилья стабилизирует предложение и может поддержать цены на квартиры.
В Ленобласти, напротив, предложение растет. Площади застройки росли в среднем на 5,6% г/г с начала 2021 года по май 2023-го.
Что касается Москвы и России в целом, то динамика предложения многоквартирного жилья носит более выраженный сезонный характер. При этом с начала 2021 года по май 2023-го рост жилой застройки в Москве составлял в среднем 2,4% г/г, а в России — всего 0,1% г/г.
Таким образом, в основном регионе присутствия Самолета, Московской области, наблюдается стабилизация предложения. Также за первые пять месяцев текущего года существенно сократилась застройка и в Санкт-Петербурге. В Москве рост предложения находится в пределах ожидаемого уровня, поскольку недвижимость в столице, как правило, пользуется повышенным спросом. На страновом уровне предложение растет, что может быть связано с освоением новых регионов. Например, активно расширяется строительство в Северо-Кавказском и Дальневосточном округах.
Спрос
Начиная с весны 2022 года спрос падает во всех ключевых для Самолета регионах, да и в целом по России. Это видно как по динамике заключенных договоров долевого участия (ДДУ), так и по изменению доли проданных квартир от общего строящегося объема. Причины ослабления спроса — обострение геополитической обстановки и падение реальных располагаемых доходов населения.
С мая 2022 года число ДДУ в Московской области и Санкт-Петербурге падает стремительнее, чем сокращается предложение.
В Москве, как и ожидалось, спрос наиболее устойчив: с мая 2022-го число ДДУ снижается в среднем всего на 6,8% г/г. При этом сокращение спроса в первой половине 2023-го частично связано с высокой базой прошлого года.
Доля проданных квартир от общего строящегося объема начала сокращаться с апреля 2022 года. В первом квартале 2023-го этот показатель был ниже среднего за трехлетний период во всех рассматриваемых регионах.
Цена
За последний год рост цен стал постепенно замедляться. Отметим, что цены не падают, а просто медленнее растут. При этом они по-прежнему обгоняют инфляцию. Однако с февраля 2023-го рост цен перестал компенсировать снижение объемов реализованного жилья в Московской области.
Дополнительное давление на спрос и цены могут оказывать сами застройщики. Ранее они предоставляли субсидированные ипотеки по низким ставкам, но при этом завышали стоимость недвижимости на 20—30%. Теперь девелоперы сворачивают такие программы, что может привести к снижению цен на жилье.
Также негативное влияние может оказывать повышение ставок по льготным ипотекам. Напомним, что в декабре 2022-го государство продлило программу льготной ипотеки до 1 июля 2024 года, повысив ставку с 7% до 8%. В краткосрочной перспективе это может поддержать спрос и цены на жилье, поскольку потребители, ожидая дальнейшего повышения ставки, не станут откладывать покупку квартиры и воспользуются ипотекой сейчас. Однако в долгосрочной перспективе эффект от повышения ставок все же негативный, особенно в условиях сокращения доходов населения.
Есть еще конкуренция со стороны рынка вторичной недвижимости. На него приходится 80% всех сделок купли-продажи недвижимости на российском рынке. В этом году цены на вторичном рынке в Москве падают, а вот в Московской области продолжают расти. Получается, что в Москве застройщикам сложнее продать новые квартиры из-за более привлекательных цен на вторичном рынке. А вот в Московской области, ключевом регионе для Самолета, рост цен на вторичном рынке играет на руку застройщикам, потому что цены на их новое жилье становятся более привлекательными.
Таким образом, рынок недвижимости постепенно приходит к балансу спроса и предложения. В 2023 году ожидается сокращение реализуемых объемов и замедление роста цен. Однако рынок недвижимости уже нельзя назвать перегретым. Снижение спроса наблюдается уже достаточно продолжительное время, в результате чего предложение начало сокращаться в некоторых регионах страны.
А что у Самолета?
В среднем Самолет реализует свои проекты в Москве и Московской области быстрее рынка.
Однако в первом квартале 2023-го доля проданных площадей на объектах Самолета упала и стала ниже, чем в среднем на рынке.
Цены на квартиры в Москве и Московской области от Самолета растут быстрее средней рыночной.
Менеджмент Самолета прогнозирует рост выручки на 80% г/г в 2023 году.
И у такого позитивного прогноза есть основания. Во-первых, ожидается рост вводимых в эксплуатацию площадей более чем в два раза в годовом выражении. Во-вторых, цены на жилье у Самолета продолжают расти двузначными темпами.
Рыночная доля может увеличиться.
На рынке недвижимости наблюдается тренд на консолидацию, в результате которого рыночная доля крупнейших девелоперов растет. Так, недавно стало известно о том, что Самолет поглотит другого застройщика — ГК МИЦ. Информированные источники оценивают сделку примерно в 40 млрд рублей. В результате этой сделки земельный банк Самолета может расшириться на 4,4%. По состоянию на май 2023-го он составлял 45,9 млн кв. м.
Долговая нагрузка на комфортном уровне.
На конец прошлого года скорректированный чистый долг/EBITDA у Самолета находился на комфортном для девелоперов уровне 1,61х. Этот показатель может увеличиться из-за недавнего приобретения компании, оплата которого будет осуществляться в несколько траншей с привлечением финансирования от банков. Но увеличение долговой нагрузки обещает быть некритичным. Тем более компания доказала, что умеет снижать долговую нагрузку. Поэтому высока вероятность, что Самолет сможет сохранить дивиденды и реализовать ранее объявленную программу байбэка.
Расчет чистого долга у девелоперов не учитывает проектного финансирования, поскольку оно по большей части обеспечено эскроу-счетами.
Самый маржинальный застройщик.
По итогам 2022 года Самолет мог похвастаться самой высокой рентабельностью по EBITDA среди всех отчитавшихся застройщиков. В этом году компания может сохранить лидерство по этому показателю.
При этом отметим, что рентабельность может снизиться. Если в 2022 году EBITDA Самолета выросла более чем в два раза, то в этом году консенсус аналитиков ждет замедления роста EBITDA у девелопера до 39,5% г/г — это ниже ожидаемых темпов роста выручки. Однако менеджмент компании верит в сохранение рентабельности на высоком уровне и прогнозирует рост EBITDA на 87% г/г (выше ожидаемых темпов роста выручки).
Прибыль в 2021-м и 2022-м практически удваивалась ежегодно.
Новый перспективный сегмент бизнеса
В этом году активно набирает обороты индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — это строительство коттеджных комплексов, как правило, за городом.
Более половины жилой недвижимости, построенной в России в 2022 году, представляло собой индивидуальное жилье.
По данным ВТБ, в первой половине 2023 года объемы выдачи ипотеки на индивидуальное загородное жилье выросли почти в два раза в годовом сопоставлении. Банк прогнозирует, что объем кредитов на ИЖС в этом году достигнет 250 млрд рублей.
То есть объемы данного сегмента рынка недвижимости уже существенны.
Преимущество покупки индивидуального жилья от застройщика в том, что девелоперы строят не только сами дома, но еще и инфраструктуру. Поэтому их клиенты получают не просто участок «без воды и света», а коттедж рядом с детским садом и магазинами.
Земельный банк Самолета под индивидуальную застройку оценивается в 2,9 тысячи гектаров. В основном на рынке ИЖС представлены либо дорогие варианты в коттеджных поселках премиум-класса, либо самострой на вторичном рынке без полноценной и качественной инфраструктуры. В отличие от конкурентов Самолет предлагает продукт для масс-маркет-сегмента с возможностью оформления ипотеки. То есть Самолет сможет создать предложение по доступной цене и с хорошим качеством в ответ на широкий спрос.
Рентабельность ИЖС-проектов ниже, поэтому не стоит рассматривать их как альтернативу многоквартирным домам. Однако эти проекты позволяют охватить новых целевых клиентов, поэтому, освоив эту нишу, Самолет может диверсифицировать и расширить бизнес.
Что с акциями?
Акции Самолета стоит рассматривать в качестве инструмента для инвестиций в растущий бизнес, где есть бонус в виде дивидендов. Согласно дивидендной политике, размер выплат зависит от долговой нагрузки, а рекомендуемая сумма выплат составляет не менее 5 млрд рублей. С учетом текущей цены акции нижний порог доходности по дивидендам за 2023 год может составить 3%.
А еще в мае компания объявила об обратном выкупе акций на сумму 10 млрд рублей. Такое решение означает, что менеджмент Самолета считает акции недооцененными. Действительно, бумаги компании торгуются недорого относительно конкурентов и исторических значений по форвардному мультипликатору P/E.
Ну и что?
Спрос на квартиры и предложение в Московской области сокращаются, в результате чего рынок недвижимости в этом регионе стабилизируется. Фокус Самолета именно на этом регионе сейчас делает его бизнес наиболее устойчивым в индустрии.
Сектор недвижимости является системообразующим для страны, поэтому государство будет продолжать поддерживать застройщиков (например, с помощью продления программы льготной ипотеки).
Текущая динамика на рынке говорит о том, что девелоперы сталкиваются с замедлением роста выручки. Однако ждать наступления кризиса не стоит. К тому же коррекция цен на большую часть стройматериалов может поддержать маржинальность застройщиков.
По данным Росстата, реальные располагаемые доходы населения начали восстанавливаться в четвертом квартале 2022-го, а в первом квартале 2023-го показали рост на 0,1% г/г. Это важный сигнал для рынка недвижимости, поскольку спрос на жилье существенно зависит от соотношения доходов и стоимости недвижимости.
Долговая нагрузка у Самолета находится на комфортном для сектора недвижимости уровне. Она может увеличиться после приобретения ГК МИЦ, но увеличение обещает быть некритичным. Поэтому компания, вероятно, продолжит платить дивиденды и реализует запланированный байбэк.
Самолет развивает перспективное направление индивидуального жилищного строительства, которое поможет диверсифицировать каналы продаж.
Акции компании торгуются недорого относительно конкурентов и исторических значений по форвардному мультипликатору P/E.
Мы открываем идею на покупку акций Самолета. Таргет на горизонте года — 4 100 рублей за акцию. Потенциал роста с текущих уровней — 27%.
https://tinkoff.ru (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter