7 августа 2024 ИХ "Финам" Бабанова Мария
Рынок недвижимости России меняется на глазах. На смену льготной ипотеке под 8% пришли ставки 20% и выше. В итоге за месяц спрос на ипотеку в стране сократился вдвое. И на этом изменения не закончатся. Эксперты уже сейчас прогнозируют неутешительное будущее как для покупателей, так и для девелоперов. Подробнее - в обзоре Finam.ru.
Вавилонская башня
Российской рынок недвижимости можно сравнить с Вавилонской башней, строительство которой велось бурными темпами, пока она не была разрушена из-за намерения людей подняться до небес. В какой-то момент и финансовые власти России также посчитали, что льготная ипотека на новостройки под 8%, которая действовала более 4 лет, создала перегрев на рынке жилья и с ней пора заканчивать. Чиновники перечисляли такие негативные последствия программы с господдержкой: рост цен, переплата за “первичку”, нагрузка на бюджет, разгон инфляции и невозможность помочь каждому, особенно нуждающимся.
Конец наступил 1 июля 2024 года. С этого дня начался отсчет новой эры. Всего за месяц рынок ипотеки РФ рухнул на 55%. Согласно данным корпорации “ДОМ.РФ”, в прошлом месяце банки выдали льготных кредитов втрое меньше, чем в июне - 40 тысяч на 222 млрд рулей. Такой спад объясняется не только завершением госпрограммы на жилье в новых домах, а также ухудшением условий по семейной и IT-ипотеке. Кроме того, статистику исказил ажиотажный спрос на ипотеку в июне.
“Спрос на оформление сделок значительно рухнул сразу после отмены ключевой госпрограммы. Так, например, в Подмосковье в июле продажи упали сразу на 50%, а в Москве - на 31%. А вот в июне, на фоне слухов о повышении ставок, количество сделок значительно росло, что также играло на руку участникам рынка”, - прокомментировал Геннадий Фофанов, президент инвестиционной платформы “ИнвойсКафе”.
На этом изменения на рынке жилья РФ не заканчиваются. Сейчас стоит учитывать, что власти страны хотят снова откорректировать семейную ипотеку, выдаваемую под 6%. А также не стоит забывать, что банки могут опять поднять ипотечные ставки, которые уже превышают 20%. Напомним, что это произошло после заседания ЦБ РФ 26 июля, на котором регулятор поднял ключевую ставку до 18% и намекнул на ее увеличение в сентябре.
На руинах рынка
Оказавшись в новых условиях без подпитки от льготной ипотеки под 8%, серьезного вклада от семейной и IT-ипотеки, условия по которым ужесточились, рынку недвижимости и ее участниками придется пройти сложный путь адаптации.
“Рост рыночных ипотечных ставок вслед за ключевой ставкой ЦБ, с учетом завершения действия госпрограммы льготной ипотеки, безусловно, негативно скажется на спросе на ипотеку. Так, сами игроки ипотечного рынка прогнозируют падение ипотечных выдач во втором полугодии текущего года на 35-40% по отношению к первому полугодию. В связи с этим банкам и застройщикам, судя по всему, предстоит непростой период адаптации к новым условиям. Банки, вероятно, будут стремиться по максимуму выдавать ипотеку по оставшимся программам с господдержкой. Кроме того, можно ожидать увеличения числа совместных ипотечных программ банков и застройщиков, в рамках которых последние будут частично субсидировать ставку по займу”, - говорит Игорь Додонов, аналитик ФГ “Финам”
Что же касается цен на новостройки, то, по словам эксперта, причин для их дальнейшего значимого увеличения в данный момент не видно, хотя и на снижение пока рассчитывать не стоит.
“Препятствовать снижению цен будет постоянно растущая себестоимость строительства жилья, да и у большинства крупных застройщиков имеется определенный запас прочности, чтобы попытаться пережить нынешнюю неблагоприятную ситуацию без каких-то серьезных уступок по ценам. Так что я бы пока в целом ожидал стагнации цен на новостройки, при этом нельзя исключать, что застройщики будут чаще предлагать более привлекательные условия на покупку жилья в рамках каких-то маркетинговых акций или индивидуальных предложений”, - добавил Додонов.
Его коллега Андрей Верников, независимый финансовый эксперт, также полагает, что российским девелоперам будет достаточно сформированной “подушки безопасности” для того, чтобы завершить начатые проекты и реализовывать новые.
“Самолет” продолжит строить ЖК в расчете на то, что в следующем году ставка начнет снижаться и спрос на жилье активизируется. К тому же, у многих застройщиков есть “демпфирующие” кризис спроса на жилье факторы. К примеру, ПИК много строит жилья по реновации и имеет гарантированные заказы. АПРИ много строит коммерческих помещений. Хуже всего придется мелким застройщикам, которые не имеют “подушки безопасности”. Я жду процесса слияний в отрасли. А также ожидаю стагнации цен на жилье в ближайшие полгода, так как у большинства девелоперов сейчас нет необходимости продавать жилье с большими скидками. Что касается 2025 года, то многое будет зависеть от политики ЦБ. Сейчас большинство аналитиков считает, что в первой половине 2025 года ЦБ начнет снижать ставку. Если этого не произойдет, то девелоперы будут вынуждены продавать уже построенное жилье со значительной скидкой, и цены в середине 2025 года снизятся примерно на 15%”, - сказал собеседник Finam.ru.
Роста цен на недвижимость в ближайшей перспективе ждет и Фофанов. Этому, по его мнению, могут как раз способствовать резкий рост ставок по ипотеке как в сегменте новостроек, так и в сегменте “вторички”. В итоге произойдет замедление спроса на квартиры - при ставке ипотеки в 20% девелоперы рискуют получить эффект затоваривания предложения, поэтому в случае сохранения условий ставки ЦБ на уровне 18% в долгой перспективе, государству необходимо будет искать новые пути поддержки рынка, а значит, новые меры стимуляции и поддержки исключать нельзя, прогнозирует эксперт.
“Между тем само по себе замедление рынка произойдет в перспективе полугода/одного года, так как сейчас девелоперы возводят проекты, где сделки оформлялись еще по льготным ставкам. Дальше застройщики для того, чтобы компенсировать свои потери, будут искать компромиссы с банками-партнерами с целью предлагать более привлекательные условия и подогревать интерес к своим проектам, но до снижения цен в “первичке” не дойдет, а вот во “вторичке” - вполне возможно, так как речь идет об индивидуальных целях каждого конкретного продавца. Предположу, что наиболее сильная позиция будет у девелоперов-лидеров строительного рынка, так как у них есть механизмы для формирования более выгодных условий, а также возможность возводить ликвидное жилье даже в условиях дорогих кредитов. Небольшие же и локальные игроки рынка будут вынуждены либо объединяться, либо уходить с рынка, так как период высоких ипотечных ставок сделает их бизнес нерентабельным. В условиях запрета прямого привлечения средств дольщиков, найти банка-партнера для финансирования проекта будет крайне тяжело”, - подытожил Фофанов.
Вавилонская башня
Российской рынок недвижимости можно сравнить с Вавилонской башней, строительство которой велось бурными темпами, пока она не была разрушена из-за намерения людей подняться до небес. В какой-то момент и финансовые власти России также посчитали, что льготная ипотека на новостройки под 8%, которая действовала более 4 лет, создала перегрев на рынке жилья и с ней пора заканчивать. Чиновники перечисляли такие негативные последствия программы с господдержкой: рост цен, переплата за “первичку”, нагрузка на бюджет, разгон инфляции и невозможность помочь каждому, особенно нуждающимся.
Конец наступил 1 июля 2024 года. С этого дня начался отсчет новой эры. Всего за месяц рынок ипотеки РФ рухнул на 55%. Согласно данным корпорации “ДОМ.РФ”, в прошлом месяце банки выдали льготных кредитов втрое меньше, чем в июне - 40 тысяч на 222 млрд рулей. Такой спад объясняется не только завершением госпрограммы на жилье в новых домах, а также ухудшением условий по семейной и IT-ипотеке. Кроме того, статистику исказил ажиотажный спрос на ипотеку в июне.
“Спрос на оформление сделок значительно рухнул сразу после отмены ключевой госпрограммы. Так, например, в Подмосковье в июле продажи упали сразу на 50%, а в Москве - на 31%. А вот в июне, на фоне слухов о повышении ставок, количество сделок значительно росло, что также играло на руку участникам рынка”, - прокомментировал Геннадий Фофанов, президент инвестиционной платформы “ИнвойсКафе”.
На этом изменения на рынке жилья РФ не заканчиваются. Сейчас стоит учитывать, что власти страны хотят снова откорректировать семейную ипотеку, выдаваемую под 6%. А также не стоит забывать, что банки могут опять поднять ипотечные ставки, которые уже превышают 20%. Напомним, что это произошло после заседания ЦБ РФ 26 июля, на котором регулятор поднял ключевую ставку до 18% и намекнул на ее увеличение в сентябре.
На руинах рынка
Оказавшись в новых условиях без подпитки от льготной ипотеки под 8%, серьезного вклада от семейной и IT-ипотеки, условия по которым ужесточились, рынку недвижимости и ее участниками придется пройти сложный путь адаптации.
“Рост рыночных ипотечных ставок вслед за ключевой ставкой ЦБ, с учетом завершения действия госпрограммы льготной ипотеки, безусловно, негативно скажется на спросе на ипотеку. Так, сами игроки ипотечного рынка прогнозируют падение ипотечных выдач во втором полугодии текущего года на 35-40% по отношению к первому полугодию. В связи с этим банкам и застройщикам, судя по всему, предстоит непростой период адаптации к новым условиям. Банки, вероятно, будут стремиться по максимуму выдавать ипотеку по оставшимся программам с господдержкой. Кроме того, можно ожидать увеличения числа совместных ипотечных программ банков и застройщиков, в рамках которых последние будут частично субсидировать ставку по займу”, - говорит Игорь Додонов, аналитик ФГ “Финам”
Что же касается цен на новостройки, то, по словам эксперта, причин для их дальнейшего значимого увеличения в данный момент не видно, хотя и на снижение пока рассчитывать не стоит.
“Препятствовать снижению цен будет постоянно растущая себестоимость строительства жилья, да и у большинства крупных застройщиков имеется определенный запас прочности, чтобы попытаться пережить нынешнюю неблагоприятную ситуацию без каких-то серьезных уступок по ценам. Так что я бы пока в целом ожидал стагнации цен на новостройки, при этом нельзя исключать, что застройщики будут чаще предлагать более привлекательные условия на покупку жилья в рамках каких-то маркетинговых акций или индивидуальных предложений”, - добавил Додонов.
Его коллега Андрей Верников, независимый финансовый эксперт, также полагает, что российским девелоперам будет достаточно сформированной “подушки безопасности” для того, чтобы завершить начатые проекты и реализовывать новые.
“Самолет” продолжит строить ЖК в расчете на то, что в следующем году ставка начнет снижаться и спрос на жилье активизируется. К тому же, у многих застройщиков есть “демпфирующие” кризис спроса на жилье факторы. К примеру, ПИК много строит жилья по реновации и имеет гарантированные заказы. АПРИ много строит коммерческих помещений. Хуже всего придется мелким застройщикам, которые не имеют “подушки безопасности”. Я жду процесса слияний в отрасли. А также ожидаю стагнации цен на жилье в ближайшие полгода, так как у большинства девелоперов сейчас нет необходимости продавать жилье с большими скидками. Что касается 2025 года, то многое будет зависеть от политики ЦБ. Сейчас большинство аналитиков считает, что в первой половине 2025 года ЦБ начнет снижать ставку. Если этого не произойдет, то девелоперы будут вынуждены продавать уже построенное жилье со значительной скидкой, и цены в середине 2025 года снизятся примерно на 15%”, - сказал собеседник Finam.ru.
Роста цен на недвижимость в ближайшей перспективе ждет и Фофанов. Этому, по его мнению, могут как раз способствовать резкий рост ставок по ипотеке как в сегменте новостроек, так и в сегменте “вторички”. В итоге произойдет замедление спроса на квартиры - при ставке ипотеки в 20% девелоперы рискуют получить эффект затоваривания предложения, поэтому в случае сохранения условий ставки ЦБ на уровне 18% в долгой перспективе, государству необходимо будет искать новые пути поддержки рынка, а значит, новые меры стимуляции и поддержки исключать нельзя, прогнозирует эксперт.
“Между тем само по себе замедление рынка произойдет в перспективе полугода/одного года, так как сейчас девелоперы возводят проекты, где сделки оформлялись еще по льготным ставкам. Дальше застройщики для того, чтобы компенсировать свои потери, будут искать компромиссы с банками-партнерами с целью предлагать более привлекательные условия и подогревать интерес к своим проектам, но до снижения цен в “первичке” не дойдет, а вот во “вторичке” - вполне возможно, так как речь идет об индивидуальных целях каждого конкретного продавца. Предположу, что наиболее сильная позиция будет у девелоперов-лидеров строительного рынка, так как у них есть механизмы для формирования более выгодных условий, а также возможность возводить ликвидное жилье даже в условиях дорогих кредитов. Небольшие же и локальные игроки рынка будут вынуждены либо объединяться, либо уходить с рынка, так как период высоких ипотечных ставок сделает их бизнес нерентабельным. В условиях запрета прямого привлечения средств дольщиков, найти банка-партнера для финансирования проекта будет крайне тяжело”, - подытожил Фофанов.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба