В условиях жесткой монетарной политики Банка России девелоперы переживают сложный период. Основной проблемой отрасли стал дефицит спроса в 2024-2025г. из-за чего упал объем вводимых в эксплуатацию квадратных метров.
По информации «Дом.РФ», в апреле 2025 года застройщики запустили 4,3 млн кв. м. новых жилых проектов, что на 2% меньше, чем в аналогичном периоде 2024 года.
Главным драйвером для рынка недвижимости остается ипотечное кредитование. В условиях заградительного уровня ключевой ставки на помощь покупателям приходят различные субсидированные программы: семейная ипотека, IT-ипотека, различные региональные программы.
Однако подобные субсидии являются лишь частичным решением проблемы недоступности собственного жилья для большей части населения.
На фоне проблем в отрасли участники рынка отмечают рост доходности бумаг девелоперов. Доходности облигаций от российских застройщиков на данный момент превышают средние показатели в кредитном рейтинге. Инвесторы требуют премии за риск.
Опасения участников рынка небезосновательны. Стоит только вспомнить недавний дефолт ФПК «Гарант-Инвест». Компания объявила дефолт по всем выпускам облигаций, и в данный момент осуществляет процедуру общего собрания владельцев облигаций (ОСВО) для утверждения реструктуризации. Руководство организации объяснило случившееся сложной рыночной конъюнктурой, поскольку бизнес компании оказался нерентабельным при текущем уровне ключевой ставки.
При выборе бумаг от застройщиков особенно важно анализировать отчетность эмитента и динамику его долговой нагрузки.
Так, годовой отчет девелопера ООО «Брусника» за 2024г (МСФО) оказался провальным.
Долговые обязательства выросли до 27,9 млрд руб. (+167,6% г/г).
Краткосрочные обязательства компании за год выросли на 10% до 5,34 млрд руб.
Соотношение Чистый долг/EBITDA составляет 5,8.
Такой показатель является критическим для компании, особенно в условиях 21-ой ставки ЦБ.
Значительно ухудшившееся финансовое состояния эмитента дает право держателям выпуска Брусника 2Р01 требовать досрочного погашения бумаги на основании несоблюдения эмитентом уровня консолидированного коэффициента финансового левериджа ниже отметки в 3,0:1.
Данная возможность предусмотрена п.5.6.1. сообщения представителя владельцев облигаций о наступлении обстоятельств, в силу которых владельцы облигаций вправе требовать их досрочного погашения.
На сегодняшний день потенциальному покупателю недвижимости выгоднее копить, чем совершать покупку. Банки предлагают привлекательные ставки по депозитам, на которых у россиян суммарно лежат триллионы рублей.
В случае разворота монетарной политики Банка России в сторону смягчения на рынке недвижимости может возникнуть отложенный спрос, который на фоне снижения количества вводимой в эксплуатацию недвижимости приведет к возобновлению ралли на рынке.
Далее предлагаем вашему вниманию подборку выпусков облигаций от застройщиков на вторичном рынке:
Как вы можете заметить, многие облигации торгуются выше номинала даже в непростые для отрасли времена. Такая динамика цены может быть связана с рыночными ожиданиями относительно снижения ключевой ставки в ближайшее время, ведь одними из бенефициаров смягчения ДКП станут именно застройщики.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба